Faiz oranları artıyor, nakit akışı 'zorlaşıyor': Gayrimenkul yeniden tarama döngüsüne giriyor

(CLO) Uzun bir süredir ucuz nakit akışından faydalanan gayrimenkul piyasası, faiz oranlarının yükselme belirtileri göstermesiyle yeni zorluklarla karşı karşıya.

Faiz oranları yavaş yavaş yükseliyor

Uzun süredir düşük seviyelerde seyreden tasarruf mevduatı faiz oranları, birçok bankada kısa vadede sessizce artışa geçerek, kredi faiz oranlarında yükseliş eğilimine girdi.

Devlet Bankası, likidite destek politikasını sürdürüp parasal sıkılaştırma sinyali vermese de (haziran ayından bu yana hazine bonosu yoluyla para çekme kanalını yeniden başlatmamış olmasına rağmen), faiz seviyesi şu anda çok fazla baskı altında.

Enflasyonist baskının geri dönmesi ve dünya genelindeki büyük merkez bankalarının temkinli yönetim eğilimi, düşük faiz oranlarını koruma alanını daralttı.

Faiz oranları giderek yükseliyor. (Fotoğraf: CSD)

Bu bağlamda, krediye büyük ölçüde bağımlı bir sektör olan gayrimenkul piyasası, toparlanma ve gelişme açısından önemli bir sınavla karşı karşıyadır.

Vietnam Emlakçılar Birliği'nin (VAR) raporuna göre, faiz oranları keskin bir şekilde arttığında, ilk ve en belirgin etki piyasadaki likiditenin azalmasıdır. Özellikle kredi kullanan ev alıcıları, finansal planlarını yeniden gözden geçirmek zorunda kalacaklardır.

Bu arada gayrimenkul yatırımcıları portföy genişletme planları konusunda daha temkinli davranıyorlar, çünkü beklenen kârlılığın artan sermaye maliyetlerini karşılaması pek mümkün görünmüyor.

Aynı zamanda, proje geliştirme işletmeleri çifte bir riskle karşı karşıyadır: Talep azalırken finansman maliyetleri artar, bu da nakit akışının yavaşlamasına ve yeni arzın daralmasına neden olur. Arz azaldığında işlemler durgunlaşır ve bu nedenle fiyatlar, önceki dönemdeki aynı yükseliş ivmesini sürdürmekte zorlanır.

Gayrimenkul, yüksek finansal kaldıraç kullanma özelliğiyle, faiz oranı dalgalanmalarından en doğrudan ve en derinden etkilenen yatırım kanalıdır. Geçmişte, Vietnam piyasası, kredi faiz oranlarının yıllık %18-20 eşiğini aştığı 2011-2013 döneminde keskin bir düşüş yaşamıştı.

Birçok işletme ve yatırımcı zararlarını azaltmak için varlıklarını satmak zorunda kaldı, bu da piyasanın uzun süre "donmasına" neden oldu, birçok bölgede, hatta merkez bölgede bile gayrimenkul fiyatları yüzde 30-40 oranında düştü.

Bunun bir nedeni, kısa vadeli kredilere güvenen yatırım zihniyetinden kaynaklanırken, gayrimenkul projeleri ve varlıkların yatırım döngüleri uzundur. Sermaye maliyetleri aniden arttığında, nakit akışı bozulur ve likidite eksikliği riski neredeyse kaçınılmazdır.

Tercihli konut kredileri de baskı yaratıyor. Son yıllarda, piyasayı canlandırmak için birçok yatırımcı ve ticari banka, yıllık sadece %5,5'ten başlayan tercihli faiz oranları ve hatta 5 yıla kadar faizsiz anapara ödemesiz dönem içeren konut kredisi paketleri başlattı. Bu politika, çok sayıda kişi ve yatırımcının gayrimenkul sahibi olmak için ucuz sermayeye erişmesine yardımcı oluyor.

Ancak, tercihli dönem yalnızca geçicidir. Değişken faiz dönemine girildiğinde, genel faiz oranı seviyesi yükselirse, borç geri ödeme baskısı keskin bir şekilde artacaktır.

VAR'lar, birçok müşterinin "anapara ödemediği, ancak faizin iki katına çıktığı" bir durumda olduğuna inanıyor. Piyasa likiditesi düşük olduğunda, zararları azaltmak için ürünleri yeniden satmak zorlaşır ve batık alacak riski kredi sistemine geri dönebilir.

Gayrimenkul işletmeleri büyük baskı altında

VAR'lar değerlendiriyor: Gayrimenkul sektörü, şu anda artan faiz oranlarından en çok etkilenen grup. Bir yandan, projeleri hayata geçirmek için kredi alırken daha yüksek finansal maliyetlere katlanmak zorunda kalıyorlar; diğer yandan, insanlar ev satın almak için krediye erişimde zorluk çektiğinde piyasadaki satın alma gücü düşüyor.

Bu arada, şirket tahvilleri aracılığıyla sermayeyi harekete geçirme kanalı henüz tam olarak toparlanmadı. Yeni ihraçlar hâlâ temkinli seyrederken, vadesi dolan tahvillerin miktarı yüksek kalmaya devam ediyor ve bu durum birçok işletmeyi nakit akışını yönetmek için arsa fonlarını satmaya, inşaat sürecini geciktirmeye veya ödeme süresini uzatmak için müteahhitler ve bankalarla pazarlık yapmaya zorluyor.

Faiz oranlarının yükselmesiyle gayrimenkul sektörü büyük baskı altında. (Fotoğraf: ST)

Özellikle arzın büyük çoğunluğu geleceğe yönelik projeler olduğundan, müşterilerden gelen nakit akışının aksaması finansal baskıyı daha da artırıyor.

Kredi maliyetlerinin artması, diğer sermaye seferberlik kanallarının henüz gelişmemiş olması ve birçok yatırımcının finansal kapasitesinin sınırlı olması durumunda, birçok projenin askıya alınma veya gecikme riskiyle karşı karşıya kalması, alıcıların ve ikincil yatırımcıların güvenini olumsuz yönde etkilemektedir.

Sadece devam eden projeleri etkilemekle kalmıyor, uzun süreli yüksek faiz oranları aynı zamanda arazi fonlarının genişletilmesi ve yeni projelerin başlatılması kabiliyetini de zayıflatıyor.

Aslında bankalar, piyasaların gerilediği dönemlerde yüksek riskler nedeniyle faiz oranlarını artırma eğilimindedir. Bu dönemlerde, özellikle artan arsa ve inşaat maliyetleri bağlamında, birçok işletme, zararları sınırlamak için yatırımlarını artırmak yerine "hareketsiz kalmayı" tercih eder.

Sonuç olarak, konut arzında orta vadede önemli bir düşüş riski bulunmaktadır. Ayrıca, artan faiz oranları kamu yatırım ve altyapı maliyetlerini de dolaylı olarak etkilemektedir.

Hammadde fiyatları, işçilik maliyetleri ve saha temizleme maliyetleri arttıkça, birçok önemli ulaştırma projesinin ilerlemesi gecikiyor. Bu durum, bir zamanlar "altyapıdan faydalanacağı" tahmin edilen bölgelerdeki fiyat artışları beklentisini doğrudan etkileyerek birçok ikincil yatırımcıyı zor durumda bırakıyor.

Vietnam'ın gayrimenkul piyasası, birçok zorlukla karşı karşıya olmasına rağmen, büyük gayrimenkul talebi ve güçlü kentleşmenin temelleri sayesinde uzun vadeli görünümü olumlu kalmaya devam ediyor.

VAR'lar, " Ekonomi büyümeye devam ettikçe konut, endüstriyel gayrimenkul, kiralık ofis ve perakende gibi segmentlerde talep istikrarlı bir şekilde devam ediyor" değerlendirmesinde bulundu.

Vietnam Emlakçılar Birliği (VARS), faiz oranlarının hala düşük olduğu ve arzın toparlandığı mevcut dönemde, ev alıcılarının bu fırsatı değerlendirmesi gerektiğine inanıyor.

Ancak, faiz oranlarının tersine dönmesi durumunda risklerden kaçınmak için ödünç alınan sermayenin kullanımı, mülk değerinin %50'sini aşmayacak şekilde güvenli bir seviyede kontrol edilmelidir. Alıcılar ayrıca, saygın yatırımcılara sahip, güçlü finansal kapasiteye sahip, yasal garantileri olan ve özellikle gelecekte konut ürünleri oluşturulacak inşaat ilerlemesi olan projeleri seçmeye öncelik vermelidir.

Source: https://congluan.vn/lai-suat-tang-dan-dong-tien-tro-nen-kho-bat-dong-san-lai-buoc-vao-chu-ky-sang-loc-10316526.html