Belirli arazi fiyatlandırması "takılıp kaldı" mı?

Şu anda Binh Thuan'da özel arsa fiyat danışmanlığı pazarında ciddi arz eksikliği var, ancak herkes ilde özel arsa fiyat hesaplaması bekleyen 45 projenin olduğunu biliyor, bu da talebin bol olduğu anlamına geliyor.

Arazi değerleme danışmanlık şirketi pes ediyor

Artık Mayıs 2024'ün sonu. 2024 yılının ilk çeyreğinin sonu için belirlenen son tarih, Ocak 2024 başında düzenlenen İl Halk Komitesi 2024 sosyo -ekonomik kalkınma planının uygulamaya konulması toplantısında çok net bir kararla belirlenen 3 büyük projenin kesin arsa bedellerinin hesaplanması olsaydı, bu mümkün olmazdı. O dönemde, NovaWorld Phan Thiet ve Tan Duc, Son My 1 olmak üzere 2 sanayi bölgesi için böyle bir süre sınırı koymak makuldü, çünkü özellikle NovaWorld Phan Thiet ile ilgili engellerin kaldırılması yolculuğunda inşa edilen 3 projenin kesin arsa bedellerinin hesaplanması, Merkez Hükümeti'nin desteğini almıştı. Önümüzdeki kısa süre, danışmanlık biriminin bilgi toplama ve hesaplama yöntemlerini sağlamayan bir dizi kalemdeki değerleme sonuçlarını incelemeye odaklanacaktır. Ardından, fonksiyonel sektör, danışmanlık biriminden proje değerleme danışmanlık sonuçlarını tamamlamasını ve bir sonraki adımları atmak üzere il değerleme kuruluna geri göndermesini talep etti.

Birçok proje, belirli arsa fiyatlarının hesaplanmasını bekliyor. Fotoğraf: Dinh Hoa

Ancak 5 Şubat 2024 tarihinde, 44/2014 sayılı Arazi Fiyatlarını Düzenleyen Hükümet Kararnamesinin bir dizi maddesini değiştiren ve tamamlayan 12/2024 sayılı Kararname ve 10/2023 sayılı Arazi Kanunu'nun uygulanmasına ilişkin kararnamelerin bir dizi maddesini değiştiren ve tamamlayan Hükümet Kararnamesi yayımlandı. Bu kararnamede, danışmanlık şirketlerinin algısına göre 44 sayılı Kararname ve 36 sayılı Genelge kadar açık olmayan yöntemlerin çıktı ve girdi göstergelerinin hesaplanmasını düzenleyen hükümler yer almaktadır. Ayrıca, arazi fiyat danışmanlık birimlerinin sorumluluğuna ilişkin çok açık hükümler de bulunmaktadır. Bunun üzerine şirketler, değerlemeden çekilmek istemiş ve harcadıkları maliyetlerin iadesini talep etmemişlerdir.

Spesifik arazi değerleme işiyle ilgilenenlere göre, bu bağlayıcı sorumluluk, zaten kafası karışık olan ve 12/2024 sayılı Kararname'ye göre, özellikle de fazlalık yöntemine göre arazi fiyatlarını nasıl hesaplayacaklarını bilmeyen danışmanlık şirketlerini, danışmanlık sözleşmesini iptal etmeye ve sözleşmenin sıfırdan tasfiye edilmesini talep etmeye karar vermeye itiyor. Elbette, spesifik arazi fiyatını belirleyen kişinin aynı zamanda eyalette bir davada tutuklanmış olması gibi ek bir olay da eklendiğinde bu durum daha da belirginleşiyor. Dolayısıyla, Binh Thuan'daki spesifik arazi fiyatları konusunda danışmanlık piyasasında şu ana kadar ciddi bir arz eksikliği var; ancak herkes eyalette spesifik arazi fiyatlarını hesaplamak için bekleyen 45 projelik bir liste olduğunu, yani talebin bol olduğunu biliyor.

Binh Thuan Eyaleti Doğal Kaynaklar ve Çevre Dairesi, mevcut dönemde arazi değerlemesine katılan danışmanlık birimi sayısının çok az olduğuna inanmaktadır. Daire, birçok engel nedeniyle 12/2024 sayılı Kararname'de değişiklik yapılmasını da önermektedir. Binh Thuan Eyaleti Ulusal Meclis delegesi Dang Hong Sy da yukarıdaki durumu kabul etmiştir. Temsilci, en büyük sorunun mevcut arazi fiyatlarının hesaplanma şekli olduğunu belirtmiştir. Kararnamede değişiklik ve eklemeler yapılmış olmasına rağmen, çoğu yerel yönetim projelere tahsis edilecek arazi fiyatlarını hesaplayamamakta ve sonraki adımları atamamaktadır. Bu gecikme, arazi kaynaklarının israfına ve bütçe gelirlerinin kaybına yol açmaktadır.

Arazi fiyatlarını hesaplamanın kolay yollarını bulun

Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı yetkililerine göre, arazi kullanım bedelleri ve arazi kiralarını hesaplamak üzere belirli arazi değerlemelerine katılan danışmanlık birimlerinin eksikliği, arazi fiyatlarının yavaş belirlenmesinin nedenlerinden biridir. Gerçekte, arazi değerleme uzmanlarının kapasitesi hâlâ zayıftır ve arazi fiyatlarını düzenleme gerekliliklerini karşılamamaktadır; arazi fiyat belirleme çalışmalarını yürütmek için çözümler ve ilgili prosedürler kararlılıkla önerilmemiştir; Konsey üyeleri, birimler, şubeler ve sektörlerle koordinasyon gerçekten iyi sağlanamamış ve arazi fiyat belirleme çalışmalarındaki sorunların zamanında çözülmesi sağlanamamıştır.

Belirli bir arazi değerlemesine katılan danışmanlık birimlerinin şu anda sorumluluktan korkması, danışmanlık sözleşmelerinin iptal edilmesine yol açmıştır. Sonuç olarak, mevcut arazi fiyatlarını belirleme yönteminin, özellikle de birçok potansiyel risk taşıyan fazlalık yönteminin net olmaması, girdi verilerinin eksiksiz ve zamanında olmaması, gelir ve geliştirme maliyetlerinin hesaplanmasında kullanılan verilerin tamamen varsayımlardan oluşması nedeniyle, her danışmanlık biriminin farklı yöntemler kullanması, çok farklı arazi fiyatları vermesi ve yeterince güvenilir olmaması durumu ortaya çıkmaktadır. Öte yandan, ilde, imar planı veya detaylı plan bulunmaması gibi belirli arazi fiyatlarını belirlemek için yeterli bilgi ve koşula sahip olmayan projeler hâlâ mevcut olup, bu da arazi değerleme sürecinin yavaşlamasına katkıda bulunmaktadır.

Doğal Kaynaklar ve Çevre Dairesi Müdürü Sayın Tran Nguyen Loc'a göre, daire önümüzdeki dönemde arazi değerleme danışmanlık birimlerini, Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı irtibat birimlerini, Maliye Bakanlığı'nı ve komşu il ve şehirleri danışmanlık birimleri bulmaları için bilgilendirmeye ve davet etmeye devam edecektir. Hâlâ bir danışmanlık birimi bulunamaması durumunda, daire, arazi fiyatlarını belirlemek üzere disiplinlerarası bir çalışma grubu kurulması için İl Halk Komitesi'ne acilen tavsiyelerde bulunacaktır. Daire aynı zamanda, Hükümetin 5 Şubat 2024 tarihli 12/2024/ND-CP sayılı Kararnamesinin 1. maddesinin 8. fıkrası hükümleri uyarınca, Binh Thuan ilinde belirli arazi fiyatları belirlenirken, kalkınma gelirini ve artı değer yöntemiyle arazi parselleri ve arazi alanlarının kalkınma maliyetlerini oluşturan bir dizi faktörü düzenlemesi için İl Halk Komitesi'ne tavsiyede bulunmaktadır.

Bay Loc, şu anda 2024 Arazi Kanunu ve Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı tarafından yayımlanmak üzere Hükümete sunulan arazi fiyatlarına ilişkin taslak Kararname'de birçok yeni değişiklik yapıldığını da sözlerine ekledi. Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı, Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı'na sunulan raporları hazırlayıp taslak kararnameye dahil etmeye devam ediyor. Arazi fiyatlarının belirlenmesi konusunda tavsiyelerde bulunmak için yeni düzenlemeleri proaktif bir şekilde inceleyip yakından takip edin.

Binh Thuan Ulusal Meclisi delegesi Dang Hong Sy şunları söyledi: "2024 Arazi Kanunu ve kılavuz belgeleri zamanında çıkarılır ve tüm koşulları karşılarsa, 1 Temmuz 2024 veya 1 Ağustos 2024 tarihinden itibaren erken uygulamaya konulmalıdır. Bu konuda danışmanlık yapan kurum ve birimlerdeki yetkililer, memurlar ve kamu çalışanlarının bunu rahatça yapabilmeleri için, kolay uygulanabilir arazi bedeli hesaplamasına rehberlik etmeye dikkat edilmelidir."

Kaynak