İşletmeler daha fazla bekleyemez. Bölüm 2

Yukarıda belirtilen tatmin edici sonuçlara ulaşmak için, eyaletin birçok alanda uyguladığı birçok eşzamanlı çözüme ihtiyaç duyulmaktadır. Ancak mevcut durumda, özellikle altyapı yatırımcısını elde tutmak ve milyar dolarlık ikincil yatırımcıları çekmek açısından, arazinin gerçek fiyatı belirleyici olmaktadır.

44 Sayılı Kararname ve 36 Sayılı Genelge'de değişiklik yapılması beklenmiyor

Tan Duc Endüstri Parkı, 206,5/300 hektarlık araziyi devretmişse, belirli tazminat arazi fiyatları, belirli kiralık arazi fiyatları bulma aşamasına gelmişse, Son My 1 Endüstri Parkı da benzer durumdadır, ancak il şu anda 2025 yılına kadar olan toplam 375,57 hektarlık arazi kullanım planının ve hedefinin 76,78 hektarını devretmiştir. Ancak belirli bir arazi fiyatı olmadığı için, arazi kira bedeli hesaplanmamıştır, bu nedenle Son My 1 Endüstri Parkı yatırımcısı etki yaratamazken, tüm altyapının 2025 yılına kadar tamamlanması planlanmaktadır. Burası, Son My LNG Liman Deposu; Son My Enerji Merkezi gibi milyarlarca dolara kadar çok büyük ölçekli yabancı projelerin çekildiği bir yerdir...

İl Halk Komitesi Başkanı Doan Anh Dung konferansta konuştu

Bu nedenle, 2024 yılında sanayi ayağıyla birlikte 3 ekonomik ayağın gelişiminin teşvik edilmesi yolunda, İl Halk Komitesi Başkanı Doan Anh Dung, her ne pahasına olursa olsun, Son My I ve Tan Duc olmak üzere 2 sanayi parkının belirli arazi fiyatlarının, özellikle Ham Tan bölgesindeki önemli ulusal projeler ve çalışmalar olmak üzere yatırım projelerine çağrıda bulunmak için 2024 yılı gibi erken bir tarihte belirlenmesini talep etti. Çünkü il, Şubat 2024 sonunda, 2050 vizyonuyla Binh Thuan ilinin 2021-2030 dönemi için Planlamasını duyurmak ve aynı zamanda yatırımı teşvik etmek için bir tören düzenleyecek.

"Bakanlıklar ve şubeler, İl Halk Komitesi'ne, şehir planlaması, kırsal planlama, komün, semt ve kasaba imar planları gibi İl Planlaması'na uygun planlar oluşturması ve düzenlemesi konusunda acilen tavsiyede bulunuyor... Özellikle 3 kıyı imar planı, departmanlar ve şubeler, stratejik projeleri çekmek için inşaatı hızlandırmalı" diye vurguladı İl Halk Komitesi Başkanı. Aynı zamanda, Binh Thuan'ın 44 sayılı Kararname ve 36 sayılı Genelge değişikliklerini 3 yıldır "beklemesinden" ve genel bir inceleme sonucunda "eski işler geride bırakılıp yenileri ekleniyor" tarzında belirli arsa fiyatlarına takılıp kalmış 47 proje olmasından da endişe duyuyorlar. Bunlar arasında NovaWorld Phan Thiet gibi 10 yıldır bekleyen projeler de var; basın ve dilekçeler aracılığıyla işletmeler, bir sonraki işlemleri gerçekleştirmek için yakında belirli arsa fiyatlarına sahip olmayı umuyorlar, çünkü işletmeler her gün 50 milyar VND'ye varan banka faizi ödemek zorunda kalıyor. Ya da diğer işletmeler belirli arsa fiyatlarını beklerken başka masraflarla da karşılanıyor...

NovaWorld Phan Thiet projesinin bir köşesi

“Ocak 2024 sonunda Ulusal Meclis tarafından kabul edilen 2024 Arazi Kanunu (değiştirilmiş) normalde yürürlüğe girmesi yaklaşık bir yıl sürüyor. 44 sayılı Kararname'yi, ardından 36 sayılı Genelge'yi değiştirmek için 2024 Arazi Kanunu'nun yürürlüğe girmesini beklememiz gerekiyor. 3 yıl bekledik, şimdi bir yıl daha, işletmeler artık dayanamıyor, daha fazla bekleyemez, işletmeler gidecek. Belirli arazi değerlemelerindeki zorlukları ve engelleri dikkatlice karşılaştırdığımızda, hâlâ birçok sorun olduğunu görüyoruz. Örneğin, karşılaştırılacak proje yok, herhangi bir proje için belirli arazi fiyatları belirlemezsek, nasıl karşılaştırabileceğimiz bir şey olabilir... Bu nedenle, neden sorunlar olduğunu, sorunların nerede olduğunu, sorunların ne olduğunu bulmalıyız. Bunu yapamayacak kadar mı zor, yoksa yapmaktan mı korkuyoruz?” - İl Halk Komitesi Başkanı Doan Anh Dung belirtti.

lan_5018-geliştirilmiş-nr.jpg — Hoa Thang Plajı

Sorumluluk duygusu

İl Halk Komitesi Başkanı, bakanlıklardan, şubelerden ve yerel yönetimlerden arazi sektöründeki zorluk ve engelleri ortadan kaldırmayı acil bir görev olarak değerlendirmelerini ve bu zorlukları, zorluğun hangi düzeydeki otoriteye ait olduğu ilkesine dayanarak çözmeye odaklanmalarını; zorlama, kaçınma, hata yapma korkusu veya sorumluluk korkusu olmadan çözmelerini talep etti. Aynı zamanda, zorlukları ortadan kaldırmak için bakanlıkların ve şubelerin, özellikle de Başbakanlık görev gücünün rehberliğinden tam olarak yararlanmalarını istedi. Buna göre, Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı, Maliye Bakanlığı, ilçe, kasaba ve şehirlerin Halk Komiteleri, arazi tahsisi yapılmış, kiralanmış projeler için arazi kullanım bedellerini hesaplamak üzere acilen belirli arazi fiyatlarını belirleyecek ve projelerin sonraki prosedürlerini belirlemeleri için koşullar oluşturacaktır. Son zamanlarda, 2 turizm projesinin belirli arazi fiyatları da deneyim kazanmış ve diğer projeleri çözmeye devam etmek için yöntemler geliştirmiştir. Kalan projeler için belirli arazi fiyatlarını 2024 yılına kadar tamamlamaya çalışılacaktır.

Bu, departmanların ve yerel yönetimlerin, işletmeleri daha fazla bekletmeden, belirli arsa fiyatlarını belirlerken 44 sayılı Kararname ve 36 sayılı Genelge'ye bağlı kalmaları gerektiği anlamına gelir. Özellikle son zamanlarda, 47 projeyi sınıflandırırken, İl Halk Komitesi liderleri her tematik proje grubunda toplantılar düzenlemiş ve toplantı sonrasında her proje ve proje grubu için zorluk ve engelleri ortadan kaldırmak amacıyla sonuç ve yönlendirme bildirimleri yayınlamıştır. Bu nedenle, 2024 yılı, yukarıdaki her proje için belirli arsa fiyatlarının bulunmasındaki engelleri net bir şekilde belirleyip ortadan kaldırma zamanı olarak değerlendirilebilir.

2024 Arazi Kanunu'nun kabul edildiği bu noktada, son 3 yıldır "beklemede" olan birçok başka sorunun da ortaya çıktığını belirtmekte fayda var. Daha önce, 44 sayılı Kararname ve 36 sayılı Genelge'nin değiştirilip eklenmesiyle, ildeki yıllık ödemeli arazi kiralama projelerinin arazi kira bedellerinin çözüleceği büyük bir beklentiyle bekleniyordu. İl Halk Komiteleri'ne, ilgili bakanlıklara ve hükümet üyelerine görüş için sunulan taslaklardaki bilgilere dayanarak, İl Halk Komitesi'nin henüz kesin arazi bedeli belirlemediği yıllık arazi kiralama ödemeli projelerin arazi bedelleri için düzeltme katsayısı yöntemi uygulanacaktır. Yani, arazi fiyat tablosundaki arazi bedeli, yıllık düzeltme katsayısı ile çarpılır ve ardından 4 kamu bankasının ortalama yıllık vadesiz faiz oranına eklenir. Ancak, 5 Ocak 2024 tarihli son taslağa göre yukarıdaki içerik değişmiştir.

Kıyı bölgelerine yatırım yapılan turizm projeleri

"Özellikle, düzeltme katsayısı yöntemi yalnızca 1 Ocak 2005'ten önce arazi tahsis edilmiş, kiralanmış veya arazi kullanım amacı değiştirilmiş projelere uygulanır. 1 Ocak 2005'ten sonraki projeler, fazlalık, karşılaştırma ve gelir olmak üzere üç yönteme göre kesin arazi fiyatları belirlemek zorundadır. 44 Sayılı Kararname bu taslağa göre değiştirilirse, önceki projelerin arazi fiyatlarını belirlemek daha da zorlaşacaktır, çünkü geliştirme maliyetlerini, geliştirme gelirlerini ve değerleme varlıklarını oluşturmak için karşılaştırılabilir varlıkları belirlemek üzere toplanan bilgiler çok zordur, hatta hiç yoktur. O zaman, arazi fiyatı hesaplama yöntemi doğrulama ve karşılaştırma bilgisi olmadan birçok varsayılan faktörü kullanacağından, arazi fiyatı belirleme sürecinde hata riski ve değerlendirme riski çok yüksek olacaktır." - Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı yöneticilerinin endişesi budur.

Belirli arazi fiyatlarını bulmak doğası gereği karmaşıktır. Ancak, 2024 fırsatından önce, ilgili kurumların erken proje uygulamalarında işletmeleri desteklemek için belirli arazi fiyatı darboğazını çözmek için çaba sarf etmesi gerekmektedir. Bu aynı zamanda, ilin 2020-2025 dönemi 14. Parti İl Kongresi Kararı'nda belirtilen sonuçlara yaklaşmasına da katkıda bulunmaktadır.

Ders 1: Arazi fiyatlarını ihtiyatlı bir şekilde "kaldırmak"

BICH NGHI - FOTOĞRAF: N. LAN

Kaynak