10 рішень для усунення перешкод та прискорення відновлення нерухомості.

Ринок нерухомості пройшов своє дно.

Від імені компаній з нерухомості ми хочемо подякувати газеті.   Працівники   Організація семінару «Усунення правових перешкод для нерухомості» саме в цей час є дуже своєчасною, оскільки готуються до затвердження питання, що потребують рішучих дій та включення до Закону.

Усі лідери, дослідницькі установи та бізнес-спільнота добре усвідомлюють значні правові перешкоди на ринку нерухомості. Ми повідомили уряду , що найбільша складність є юридичною, на яку припадає до 70% перешкод, з якими стикаються проекти.

Існує три рівні перешкод. Найбільшою перешкодою є відсутність узгодженості, суперечності та конфлікти в деяких нормативних актах. Деякі положення у підзаконних документах, що стосуються землі та нерухомості, також створюють проблеми. Зокрема, існують труднощі у правозастосуванні посадовцями та державними службовцями в різних департаментах та відомствах. Один і той самий документ може бути вирішений відносно добре в одних місцевостях, тоді як в інших – ні, що створює вузькі місця для місцевих проектів.

Другою основною перешкодою є доступ до капіталу. Окрім акціонерного капіталу, підприємства з нерухомості останнім часом покладаються на чотири інші джерела фінансування. По-перше, капітал з фондового ринку; наразі існує понад 1600 зареєстрованих компаній, з яких лише понад 169 пов'язані з нерухомістю. Ця кількість дуже мала і недостатня для повного використання капіталу з фондового ринку.

По-друге, хоча капітал від облігацій перебуває в застійному стані з третього кварталу 2022 року, ринок облігацій залишається проблематичним, незважаючи на Резолюцію 08, спрямовану на регулювання.

Третьою основною перешкодою, і не менш важливою, є доступ до кредитів від комерційних банків. Це початковий капітал, який діє як «акушерка» та забезпечує значну підтримку бізнесу, але він ще не повністю використаний.

Решта капіталу надходить від клієнтів та партнерів, але якщо початкові перешкоди не будуть усунені, ці перешкоди також стають нездоланними. Зокрема, капітал від партнерів та прямі іноземні інвестиції (ПІІ) тиснуть на вітчизняний бізнес, щоб той «продав» проекти дешево або вимагав високих знижок, перш ніж погодитися інвестувати. Простіше кажучи, вони діють як стерв'ятники, які чекають, щоб «пополювати» на провальні проекти. Це суттєвий недолік для вітчизняного бізнесу.

Наразі найсприятливішим сегментом, ймовірно, є промислова нерухомість. Три роки пандемії суттєво не вплинули на цей сектор, що також створило сприятливі умови для зростання інших галузей.

Щодо ринку, я вважаю, що зараз слід використовувати термін «досягнення дна». Багато людей вважають, що ринок досяг дна десь у квітні чи травні цього року. Однак, виходячи з даних Департаменту будівництва міста Хошимін, я вважаю, що дно відбулося у першому кварталі 2023 року, коли сектор нерухомості зазнав негативного зростання на 16,1%, але з того часу поступово покращився.

Наприкінці другого кварталу 2023 року зростання все ще було негативним понад 11%. Але з третього кварталу воно зменшилося до трохи більше 8%.

Щодо правових перешкод, то наразі існують три основні проблеми: правове регулювання; нормативні акти нижче рівня закону, такі як укази та циркуляри; та рішення на рівні провінцій. Ці перешкоди створюють труднощі для посадовців та державних службовців у веденні справ, пов'язаних з нерухомістю, що призводить до страху відповідальності, перекладу відповідальності та небажання вносити пропозиції.

Видання Центральним Комітетом нормативних актів, що захищають права посадовців, які наважуються думати та діяти, сприятиме відродженню духу державних службовців. Поряд з цим, у Резолюції № 18 13-го Центрального Комітету Комуністичної партії В'єтнаму «Продовження інновацій та вдосконалення інституцій та політики, підвищення ефективності та результативності управління та використання земель, а також створення імпульсу для перетворення нашої країни на розвинену країну з високим рівнем доходу» наголошується на необхідності внесення змін до Закону про землю 2013 року та пов'язаних з ним законів для забезпечення узгодженості та єдності.

На мою думку, чинний Закон про землю (зі змінами), який розглядає та готується прийняти Національна асамблея , є масштабним проєктом, що охоплює понад 200 сторінок. Однак, читаючи останній проект, я все ще знаходжу деякі проблемні моменти, зокрема питання доступу бізнесу до землі, як це передбачено статтею 128.

Відповідно, у проекті правил пропонуються два варіанти: підприємства можуть розвивати проекти комерційного житла лише за умови придбання земельних ділянок під житлову забудову шляхом передачі прав власності, або ж вони придбають як житлову, так і іншу землю. То як же може бути земля для великомасштабних проектів комерційного житла або великомасштабних міських районів? У самому серці Хошиміна навіть земельні ділянки під житлову забудову зазвичай займають щонайбільше кілька тисяч квадратних метрів.

Навіть якщо хтось придбає сільськогосподарську ділянку площею 10 гектарів або ділянку під завод площею 2 гектари, він не зможе продовжити проект, оскільки немає вільної житлової землі. На мою думку, це нерозумно і потребує коригування, щоб сприяти розвитку комерційних проектів.

Крім того, я також сподіваюся на відповідні правила, які сприятимуть розвитку соціального житла, житла для працівників, а також реконструкції та ремонту старих багатоквартирних будинків. Я очікую, що змінений Закон про землю буде розглянуто та прийнято у відповідний час.

Крім того, вкрай важливо забезпечити узгодженість та єдність із Законом про землю, а також із Законом про кредитні установи та Законом про аукціон активів, у відповідних законах, таких як Закон про житло (зі змінами) та Закон про підприємницьку діяльність у сфері нерухомості (зі змінами).

Джерело: https://nld.com.vn/kinh-te/bao-nguoi-lao-dong-to-chuc-toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-20231108184451111.htm