10 рішень для усунення перешкод та сприяння відновленню нерухомості

Ринок нерухомості досяг дна.

Від імені компаній з нерухомості ми дякуємо газеті.   Працівники   Організація семінару «Усунення правових перешкод для нерухомості» на цьому етапі є дуже своєчасною, коли питання потрібно кардинально вирішити та включити до Закону, що готується до затвердження.

Усі керівники, дослідницькі агентства та бізнес-спільноти чітко розуміють, що правові проблеми є дуже важливими на ринку нерухомості. Ми повідомили уряду , що найбільшою складністю є правова, на яку припадає 70% проблем проектів.

Існує 3 рівні проблем. Найбільша проблема полягає в тому, що деякі нормативні акти не мають узгодженості, суперечать один одному та суперечать закону. Деякі положення у підзаконних документах, що стосуються землі в секторі нерухомості, також є проблематичними. Зокрема, існують проблеми у правозастосуванні державними службовцями департаментів та відділів. З одним і тим же документом деякі населені пункти вирішили проблему відносно добре, тоді як деякі населені пункти не змогли її вирішити, що спричинило перевантаження місцевих проектів.

Другою за величиною проблемою є доступ до капіталу. Окрім акціонерного капіталу, підприємства з нерухомості останнім часом покладаються на чотири інші джерела капіталу. Перше – це капітал з фондового ринку, наразі існує понад 1600 зареєстрованих підприємств, з яких лише понад 169 пов’язані з нерухомістю. Це число дуже невелике, недостатнє для використання капіталу на фондовому ринку.

Другий – це капітал з облігацій, але з третього кварталу 2022 року він був заблокований. Дотепер ринок облігацій все ще застопорився, незважаючи на Резолюцію 08 про коригування.

Третя головна проблема – це кредити від комерційних банків. Це джерело початкового капіталу, яке діє як «акушерка», чудова підтримка для бізнесу, але воно не використовується.

Решта – це капітал від клієнтів та партнерів, але коли початкові проблеми не вирішуються, ці проблеми також блокуються. Особливо капітал від партнерів та іноземний капітал (ПІІ) змушує вітчизняні підприємства «продавати» проекти дешево або надавати високі знижки для інвестицій. Простіше кажучи, вони схожі на «громіздких», які чекають, щоб «полювати» на «мертві» проекти. Це величезний недолік для вітчизняних підприємств.

Наразі найсприятливішим сегментом, мабуть, є промислова нерухомість. Трирічна пандемія не сильно вплинула на цей сектор, що також створює умови для розвитку інших галузей.

Щодо ринку, я вважаю, що зараз слід використовувати термін «нижня зона». Багато хто вважає, що дно ринку припадає на квітень чи травень цього року. Але, виходячи з даних Департаменту будівництва міста Хошимін, я вважаю, що нижня зона припадає на перший квартал 2023 року, коли зростання сектора нерухомості становило негативних 16,1%, але з того часу поступово покращувалося.

Наприкінці другого кварталу 2023 року зростання все ще було негативним на рівні понад 11%. Але з третього кварталу воно було негативним лише на рівні понад 8%.

Щодо правових проблем, то наразі існують три питання: правові норми; підзаконні акти, такі як укази та циркуляри; та рішення провінцій. Ці проблеми створюють труднощі для посадовців та державних службовців у роботі з документами, пов'язаними з сектором нерухомості, такі як страх відповідальності, ухилення від відповідальності та небажання вносити пропозиції.

Видання центральним урядом нормативних актів щодо захисту прав посадовців, які наважуються думати та діяти, сприятиме відродженню духу державних службовців. Поряд з цим, у Резолюції № 18 Центрального комітету партії 13-го скликання «Продовження інновацій та вдосконалення інституцій та політики, підвищення ефективності та результативності управління та використання земель, створення імпульсу для перетворення нашої країни на розвинену країну з високим рівнем доходу» наголошується на необхідності внесення змін до Закону про землю 2013 року та пов’язаних із ним законів для забезпечення узгодженості та єдності.

На мою думку, Закон про землю (зі змінами), який зараз розглядається та готується до затвердження Національними зборами, обсягом понад 200 сторінок, є величезною роботою, але, читаючи останній проект, все ще залишаються деякі проблеми, зокрема питання доступу підприємств до землі, передбачене статтею 128.

Відповідно, проект передбачає два варіанти: підприємства погоджуються лише на передачу житлової землі або житлової землі та іншої землі, яка дозволить реалізувати проекти комерційного житлового будівництва. Отже, як може бути земля для реалізації великих проектів комерційного житлового будівництва, масштабних міських районів? У центрі Хошиміна, якщо це житлова земля, то найбільша має лише кілька тисяч квадратних метрів.

У разі купівлі 10 гектарів сільськогосподарських угідь або 2 гектарів заводських земель, реалізувати проєкт все одно неможливо, оскільки немає земель під житлову забудову. На мою думку, це недоцільно і потребує відповідного коригування для сприяння розвитку комерційних проєктів.

Крім того, я також сподіваюся, що будуть прийняті відповідні нормативні акти для сприяння розвитку соціального житла, житла для працівників, а також реконструкції та ремонту старих багатоквартирних будинків. Я сподіваюся, що переглянутий Закон про землю буде розглянуто та прийнято у відповідний час.

Крім того, дуже важливо внести зміни до відповідних законів, таких як Закон про житло (зі змінами), Закон про діяльність у сфері нерухомості (зі змінами), щоб забезпечити узгодженість та відповідність із Законом про землю, а також із Законом про кредитні установи та Законом про аукціон майна.

Джерело: https://nld.com.vn/kinh-te/bao-nguoi-lao-dong-to-chuc-toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-20231108184451111.htm