Нерухомість В'єтнаму має потенціал, але адміністративні процедури схожі на сітку неба та землі.

Збіг між чинними законами

На дискусії в рамках Форуму «Сталий розвиток ринку нерухомості та вручення сертифікатів придатних для проживання проектів 2023 року» доктор Нгуєн Ван Дінь – голова В’єтнамської асоціації ріелторів (VARS) поділився тим, що наразі ринок нерухомості стикається з дефіцитом соціального житла та недорогого комерційного житла.

Окрім проблеми дефіциту доступного житла, існують також деякі проблеми, такі як відсутність механізму та визначення багатьох населених пунктів, що призводить до ситуації, коли багато проектів не завершено, а підприємства з нерухомості все ще стикаються з багатьма труднощами.

Відповідно, попри дуже хороший ринковий попит, все ще спостерігається зниження обсягів операцій з нерухомістю, зафіксоване як зменшення більш ніж на 90%, оскільки інвестори стикаються з проблемою «закопування» капіталу та необхідністю вирішувати фінансові труднощі.

Д-р Нгуєн Ван Дінь - голова Асоціації брокерів з нерухомості В'єтнаму.

У цьому контексті Голова VARS зазначив, що зусилля Уряду та відповідних міністерств щодо видання багатьох політик для усунення труднощів на ринку нерухомості позитивно вплинули на ринок.

За словами пана Діня, у першому кварталі 2023 року було здійснено майже 3000 успішних угод з нерухомістю, а у другому кварталі 2023 року ця кількість зросла на 30%. Наразі довіра інвесторів поступово відновлюється, на ринку почали з'являтися на продаж багато нових проектів, що призвело до збільшення кількості угод з нерухомістю.

Однак, експерт оцінив, що покращення пропозиції нового житла та стабільність психології покупців все ще відбуваються повільно, що вимагає багато часу для завершення нових проектів. Водночас, хоча психологія інвесторів поступово стабілізується, вона все ще досить обережна, особливо тих, хто стикається з фінансовим тиском через попередні інвестиції.

Щодо причин нинішніх труднощів на ринку нерухомості, пан Нгуєн Куок Хіеп – голова В'єтнамської асоціації будівельних підрядників (VACC) зазначив, що найбільшою проблемою, з якою стикається ринок нерухомості, є юридичний аспект.

Пан Хіеп пояснив, що наразі лише на нерухомість діє 12 законів, які безпосередньо впливають на неї, а якщо розширити їх опосередковано, то буде до 20 законів, таких як Закон про планування, Закон про пожежну безпеку та гасіння тощо. Тому, щоб вирішити труднощі на ринку, має бути синхронне та фундаментальне рішення для розплутування законів.

«Зокрема, згідно з державними нормативними актами, міністерства відповідають за розробку законів, що знаходяться під їхнім керівництвом, але єдиного механізму між міністерствами немає. Тому, хоча процес впровадження дуже хороший, процес законотворення все ще має певні перекриття», – сказав пан Хіеп.

Пан Нгуєн Куок Хіеп - голова В'єтнамської асоціації будівельних підрядників.

Крім того, за словами пана Хіепа, отримання коментарів під час процесу розробки Закону все ще обмежене. Наводячи практичний приклад, Голова VACC зазначив, що нещодавно прийнятий Закон про торги показав деякі недоліки, і найближчим часом Асоціація надасть рекомендації керуючому органу.

«Бізнес хоче, щоб закони мали триваліший термін дії, а не були короткостроковими, як зараз. Особливо, якщо закон неправильний, але на його внесення змін потрібно 10 років, бізнес не матиме правового коридору для здійснення підприємницької діяльності», – сказав пан Хіеп.

Відповідно, пан Хіеп вказав на 4 питання в законі, які потребують особливої ​​уваги з боку уряду: очищення ділянки; планування, оцінка землі та перетворення землекористування. Пан Хіеп зазначив, що закон має зосередитися лише на вищезазначених питаннях, щоб вирішити ринкову ситуацію.

Розповівши власну історію, пан Хіеп розповів, що він розробляв проєкт протягом 12 років, але досі не міг завершити роботи з очищення ділянки. Тривала затримка змушувала його постійно їздити на роботу до керівників провінції, причому він так часто ходив на роботу, що місцеві жителі вигукували пана Хіепа: «Мені соромно, коли я вас бачу», але механізм очищення ділянки досі ніхто не розглядав.

Ринок нерухомості В'єтнаму зараз переживає дисбаланс між попитом і пропозицією (Фото: Хуу Тханг).

Крім того, питання адміністративних процедур також є однією з проблем, яку Голова VACC вважає основною проблемою, що спричиняє труднощі для бізнесу сьогодні. План Міністерства будівництва щодо спрощення адміністративних процедур та деяких пов'язаних з ними політик є дуже практичним.

Пан Хіеп підтвердив: «Нерухомість В'єтнаму має великий потенціал, але адміністративні процедури схожі на сітку. Прем'єр-міністр дав вказівки щодо скорочення та спрощення адміністративних процедур, але поточний процес обробки адміністративних процедур все ще тривалий, потрібна революція... Якщо це вдасться зробити, це також буде одним із практичних рішень для підтримки бізнесу та просування поточного ринку нерухомості».

Дисбаланс попиту та пропозиції

Розповідаючи більше про питання джерел капіталу для підприємств у сфері нерухомості, доктор Ле Суань Нгіа, член Національної консультативної ради з питань фінансової та монетарної політики, зазначив, що криза ринку нерухомості була заздалегідь передбачена експертами, але її не можна було уникнути.

За словами експерта, нерухомість – це довгостроковий товар першої необхідності, тому, коли попит і пропозиція не збалансовані, виникає криза. Однак попередня криза була пов'язана з надлишком пропозиції, тоді як ця – з дефіцитом пропозиції. Крім того, бізнес стикається з серйозною нестачею капіталу, не може відкривати більше проектів, а ринок «завмер».

«Ми спостерігаємо, чи відновиться довіра до ринку, коли корпорації та підприємства з нерухомості випустять облігації. Зовсім недавно найбільша корпорація з нерухомості в країні випустила облігації без будь-яких непогашених банківських боргів. Ми з нетерпінням чекаємо, але результати показують, що ринок лише «повзе» та «обережно» відновлюється приблизно на 30% порівняно з очікуваннями», – сказав доктор Ле Суань Нгіа.

За словами експерта, вся економіка зараз перебуває в стагнації, ліквідність стикається з серйозними труднощами в багатьох галузях, не лише в нерухомості. З огляду на ці коментарі, пан Нгіа вважає, що ринок нерухомості може перебувати у скрутному становищі до другого та третього кварталів наступного року.

«Ми ще не потрапили в «око бурі», ми ще не збільшили пропозицію дешевого житла, тому ми ще не вирішили проблему. Як бізнес може «вільно» входити на ринок дешевого житла? Уряду необхідно регулювати цінову систему для дешевого житла, як у Китаї, щоб не відлякувати інвесторів у дешеве житло. Ми ще не створили рівень цін на нерухомість, тому ми ще не вирішили ринкову кризу», – сказав експерт .

Джерело: https://www.nguoiduatin.vn/bds-viet-nam-tiem-nang-nhung-thu-tuc-hanh-chinh-nhu-thien-la-dia-vong-a627690.html