Це справжня «земельна лихоманка» чи просто «спекулятивна бульбашка»?

В ніч з 19 серпня на ранній ранок 20 серпня 2024 року завершився аукціон з продажу 19 земельних ділянок у комуні Тьєн Єн, район Хоай Дик, остаточна ціна землі досягла 133 мільйонів донгів/м2, що у 30 разів перевищує початкову ціну.

Аукціон земельних ділянок, розташованих на околиці Ханоя, тривав до 18 годин, викликавши сенсацію в соціальних мережах завдяки фотографіям сотень інвесторів, які шикувалися в чергу та поспішно реєструвалися для участі в аукціоні.

Земельний аукціон тривав майже до 4:00 ранку 20 серпня 2024 року (Фото: Хуу Тханг).

Дві земельні ділянки, які були продані за найнижчими цінами на цьому аукціоні, становили 91,3 мільйона донгів/м2, але навіть попри це, це все одно було в 12,5 разів вище за стартову ціну.

Ця ситуація не є зовсім новою, адже менше ніж півмісяця тому «осередок» земельних аукціонів у Тхань Оай також встановив новий ціновий орієнтир для землі в передмісті.

Земельний аукціон, що відбувся минулими вихідними в районі Тхань Оай, Ханой, зібрав тисячі учасників. Найвища виграшна ставка становила понад 100 мільйонів донгів/м2, що у вісім разів перевищує початкову ціну лише від 8,6 до 12,5 мільйонів донгів/м2.

Ріелтори перепродають землю одразу після аукціону (Фото: Хуу Тханг).

Відповідно, загальна сума коштів, зібраних округом Тхань Оай на нещодавньому аукціоні, склала 404,6 мільярда донгів, що на 349 мільярдів донгів відрізняється від стартової ціни, приблизно у вісім разів перевищуючи початкову ціну.

Очікується, що в окрузі Хоай Дик дохід від аукціону перевищить 186 мільярдів донгів, що більш ніж в 11 разів перевищує стартову ціну.

Ринок землі в приміських районах до проведення земельних аукціонів демонстрував ціни від 20 до 30 мільйонів донгів/м2.

Згідно з дослідженням ринку, проведеним Нгуой Дуа Тін, та зведеним звітом кількох онлайн-платформ нерухомості, таких як Batdongsan.com.vn, ціна на земельні ділянки в комуні Тхань Као (район Тхань Оай, Ханой) в останні роки фактично зростає.

Однак середня ціна продажу землі в цьому районі зросла лише приблизно на 80% за останні чотири роки – зі звичайної ціни 15 мільйонів донгів/м2 у 2020 році до 27 мільйонів донгів/м2 у 2024 році – і не було раптового сплеску в кілька десятків разів, як на вищезгаданому аукціоні.

Ціни на землю на аукціонах у Хоай Дику були у 2-3 рази вищими за поточну ринкову ціну (Фото: Хуу Тханг).

Таким чином, порівняно зі звичайною ціною пропозиції в 27 мільйонів донгів/м2 у другому кварталі 2024 року, ціни переможних заявок у розмірі 63-100 мільйонів донгів/м2 на земельні ділянки в комуні Тхань Као на аукціоні 10 серпня 2024 року були у 2,3-3,7 раза вищими.

У сусідніх районах округу Тхань Оай ціни також коливаються в межах 20-30 мільйонів донгів/м2.

У районі Тьєн Єн округу Хоай Дик, Ханой, найпоширеніша ціна продажу земельних ділянок у другому кварталі 2024 року становила лише 43 мільйони донгів/м2, з темпами зростання понад 48% за минулий рік.

Однак ціни на землю на нещодавньому аукціоні все ще були в два-три рази вищими за поточні ринкові ціни.

У сусідніх районах округу Хоай-Дик ціни також коливалися від 22 до 62 мільйонів донгів/м2 у другому кварталі 2024 року.

Зростання цін на землю є ознакою ринкового попиту.

Коментуючи ситуацію, пан Нгуєн Куок Ань, заступник генерального директора Batdongsan.com.vn, зазначив, що з другого кварталу 2025 року ціни на землю почнуть входити в основний тренд відновлення. Поточні сплески цін локалізовані лише в певних районах.

Дані Batdongsan.com.vn також вказують на те, що загальнонаціональний попит на земельні ділянки зріс на 33% у другому кварталі 2024 року порівняно з першим кварталом 2024 року.

Однак експерт оцінив це лише як локальне покращення в певних районах, зокрема в північних провінціях. У Ханої спостерігалося 75% зростання інтересу до земельних ділянок.

«Зокрема, підвищений інтерес і зростання цін у районах навколо Ханоя зумовлені факторами планування та аукціонною діяльністю», – заявив пан Куок Ань.

Пан Нгуєн Куок Ань - заступник генерального директора Batdongsan.com.vn.

Зокрема, у першій половині 2024 року обсяг пошуку земельних ділянок у районах Донг Ань, Гіа Лам, Хоай Дик, Тхат Тхат та Куок Оай зріс на 48% - 104%, що призвело до зростання цін пропозиції на земельні ділянки в цих приміських районах на 4% - 24% порівняно з другою половиною 2023 року.

За словами пана Нгуєн Куок Аня, існують три основні фактори, які суттєво впливають на ринок землі: регіональна економіка і навіть національна економіка на макрорівні; планування інфраструктури; та зростання населення разом із сполученням з іншими населеними пунктами.

«Окрім традиційних ринків, на багатьох нових ринках, де оголошено інформацію про планування інфраструктури, ціни зазвичай зростають на 10-30%, а в деяких місцях ціни на землю подвоїлися або потроїлися за короткий проміжок часу».

«Наразі інформація з планування оприлюднюється досить широко та у великих масштабах по всій країні, як-от один масштабний проект, що реалізується із синхронізованим плануванням. Ця позитивна інформація підвищує ліквідність та ціни в сегменті земельних ділянок», – проаналізував експерт.

Однак, аналізуючи ризики, пан Куок Ань також наголосив, що хоча ціни на землю зростають на основі інформації про інфраструктуру, в деяких районах зростання цін зумовлене попитом та потенціалом, тоді як в інших спостерігається завищене зростання цін, що підживлюється чутками, що потенційно негативно впливає на ринок.

Пан Нгуєн Ван Дінь вважає, що високі ціни на землю відображають спрагу ринку нерухомості.

З іншої точки зору, доктор Нгуєн Ван Дінь – голова В'єтнамської асоціації брокерів з нерухомості (VARS) – вважає, що земельні аукціони, які викликали широкий інтерес, та раптове зростання цін чітко відображають «спрагу» людей до землі.

В останні роки кількість проектів, земельних ділянок та продуктів нерухомості з чистою юридичною документацією була надзвичайно малою, вони надходили на ринок у дуже невеликих кількостях і, можливо, майже відсутні.

Таким чином, запуск юридично відповідного проекту під управлінням держави викличе значний інтерес з боку інвесторів, які готові платити величезні суми грошей за придбання землі.

Приховані ризики від «накопичення» землі.

Хоча пан Дінь визнає, що зростання цін на землю частково зумовлене ринковим попитом, він також нагадав інвесторам про обережність, оскільки, незважаючи на те, що земельні операції стали гарячою точкою, вони ще не є сегментом із високою ліквідністю. Хоча деякі регіони переживають бум, є також регіони, де відбувається маніпулювання цінами з метою маніпулювання ринком.

«Цілком можливо, що інвестори змовилися на аукціоні, тим самим підвищивши ціни на землю в навколишньому районі майже до нового рівня цін, щоб отримати прибуток. Не кажучи вже про те, що Ханой — ключовий міський район з високою щільністю населення та обмеженою земельною площею, де пропозиція нерухомості завжди не вистачає попиту, тому цілком можливо, що інвестори можуть використати цю ситуацію для отримання прибутку».

«Чи справді ціни на землю досягли таких високих рівнів, залежить від того, чи інвестори, які виграли аукціони, справді здійснять платежі в майбутньому. Історія з відхиленими заявками на аукціоні Thu Thiem все ще залишається невирішеною, що дає нам більш реалістичне уявлення про це зростання цін на землю», – заявив пан Дінь.

Експерти висловлюють стурбованість щодо потенційних ризиків накопичення землі (Фото: Хуу Тханг).

Зазначивши, що високі ціни на землю на аукціонах ще більше збільшать витрати на розчищення земель для нових проектів, пан Нгуєн Куок Ань також висловив стурбованість тим, що враховуючи, що виграшні торги в 2-3 рази перевищують середню ринкову ціну, власники землі в навколишньому районі можуть бути схильні відповідно підвищувати ціну продажу своєї землі.

Раптове зростання цін на землю також може створити тенденцію до спекуляцій землею, оскільки багато людей поспішають купувати землю, сподіваючись отримати прибуток від постійного зростання цін.

Однак це може призвести до ситуації, коли гроші будуть закріплені в землі, замість того, щоб обертатися в інших видах економічної діяльності.

За словами експерта, після періоду ринкових труднощів загальні настрої серед покупців нерухомості та інвесторів будуть обережнішими, ніж раніше.

Тому він рекомендує покупцям та інвесторам ретельно дослідити ринок та зрозуміти коливання цін за допомогою об'єктивних джерел інформації, перш ніж приймати рішення про інвестування в будь-який продукт.

Земельний аукціон у Тхань Оай був повністю прозорим та відповідав належним процедурам.

Після суперечливих повідомлень, у яких стверджується, що реалізація проекту, визначення початкової ціни та організація аукціону з продажу прав землекористування на 68 земельних ділянок у районі Нго Ба, село Тхань Тхань, комуна Тхань Као, район Тхань Оай, що відбувся 10 серпня, були непрозорими, Народний комітет району Тхань Оай подав звіт до Народного комітету міста Ханой з цього питання.

У звіті зазначається, що аукціон було проведено відповідно до Закону про землю 2024 року; Закону про аукціони 2016 року; та рішень Народного комітету Ханоя щодо видання положень про аукціон прав землекористування для виділення землі з платою за землекористування або орендою землі в Ханої.

Перевірка показала, що загалом 1550 клієнтів подали заявки на участь в аукціоні, що відповідає 4201 заявці. З них 1439 клієнтів, що відповідає 3923 заявкам, були визнані такими, що мають право на участь.

Після розгляду документів та чинних інструкцій, Народний комітет округу Тхань Оай встановив, що всі етапи процесу впровадження були виконані відповідно до інструкцій, що забезпечує об'єктивність, прозорість та дотримання закону. Не було виявлено жодних доказів накопичення землі, маніпуляцій з цінами чи наживи під час нещодавнього аукціону в комуні Тхань Као.

Народний комітет округу Тхань Оай підтверджує, що організація та реалізація проекту, придбання землі, розчищення ділянки, будівництво інфраструктури, визначення стартової ціни та вибір організатора аукціону; розміщення документів та організація аукціону з продажу права користування землею відповідають закону; аукціон проводиться чесно, відкрито, прозоро, справедливо та об'єктивно.

Клієнти роблять ставки відповідно до своїх потреб та ринкових умов; аукціон проводиться відповідно до належних процедур під наглядом правоохоронних органів та громадськості.

Джерело: https://www.nguoiduatin.vn/dau-gia-dat-vung-ven-ca-tram-trieu-m2-bieu-hien-con-khat-dat-hay-chi-la-sot-ao-204240820122958289.htm