Прояв «земельної спраги» чи просто «віртуальної лихоманки»?

У ніч з 19 серпня на ранній ранок 20 серпня 2024 року аукціон з продажу 19 земельних ділянок у комуні Тьєн Єн, район Хоай Дик, завершився «остаточною» ціною землі до 133 мільйонів донгів/м2, що у 30 разів перевищує стартову ціну.

Аукціон земельних ділянок, розташованих у передмісті Ханоя, тривав 18 годин, викликавши ажіотаж у соціальних мережах завдяки фотографіям сотень інвесторів, які шикуються в чергу та поспішають зареєструватися для участі в аукціоні.

Земельний аукціон тривав майже до 4-ї ранку 20 серпня 2024 року (Фото: Хуу Тханг).

Дві земельні ділянки з найнижчою виграшною ціною на цьому аукціоні становили 91,3 мільйона донгів/м2, але це все одно було в 12,5 разів вище за стартову ціну.

Це зображення не є надто новим, адже менше ніж півмісяця тому «вогнище» земельних торгів у Тхань Оай також встановило новий рівень цін для сегмента приміських земель.

Земельний аукціон, що відбувся минулими вихідними в районі Тхань Оай, Ханой, зібрав тисячі учасників. Найвищою виграшною ціною стало понад 100 мільйонів донгів/м2, що у 8 разів перевищує початкову ціну лише від 8,6 мільйона донгів/м2 до 12,5 мільйона донгів/м2.

Брокери передають землю одразу після аукціону (Фото: Хуу Тханг).

Відповідно, загальна сума коштів, зібраних округом Тхань Оай на нещодавньому аукціоні, склала 404,6 мільярда донгів, різниця у стартовій ціні склала 349 мільярдів донгів, що приблизно у 8 разів перевищує початкову ціну.

Що стосується Хоай Дика, то цей район очікує зібрати понад 186 мільярдів донгів на аукціоні, що більш ніж в 11 разів перевищує стартову ціну.

Ринок землі в передмісті перед аукціоном, земля продається від 20-30 мільйонів донгів/м2

Згідно з фактичним дослідженням ринку Нгуой Дуа Тін та зведеним звітом на деяких електронних торгових майданчиках, таких як Batdongsan.com.vn, ціна продажу землі в комуні Тхань Као (район Тхань Оай, Ханой) насправді має тенденцію до зростання в останні роки.

Однак середня ціна на землю в цій місцевості зросла лише приблизно на 80% за останні 4 роки – зі звичайного рівня 15 мільйонів донгів/м2 у 2020 році до 27 мільйонів донгів/м2 у 2024 році, без явища раптового зростання в кілька десятків разів, як ціна на вищезгаданому аукціоні.

Ціна землі, що виграла на аукціоні в Хоай Дику, у 2-3 рази вища за звичайний рівень цін (Фото: Хуу Тханг).

Таким чином, порівняно зі звичайною ціною продажу 27 мільйонів донгів/м2 у другому кварталі 2024 року, ціна, що виграла на аукціоні 10 серпня 2024 року, у розмірі 63–100 мільйонів донгів/м2 за земельні ділянки в комуні Тхань Као, що були продані, у 2,3–3,7 раза вища.

У сусідніх районах округу Тхань Оай ціни також коливаються в межах 20-30 мільйонів донгів/м2.

У районі Тянь Єн, Хоай Дик, Ханой найпопулярніша ціна продажу землі у другому кварталі 2024 року була зафіксована лише на рівні 43 мільйонів донгів/м2 із темпами зростання за останній рік понад 48%.

Однак ціна на землю, виграну на аукціоні в останній сесії, все ще була в 2-3 рази вищою за звичайний рівень цін.

Для сусідніх районів у окрузі Хоай Дик ціна у другому кварталі 2024 року становить лише від 22 до 62 мільйонів донгів/м2.

Стрімке зростання цін на землю є проявом «спраги» на ринку.

Розповідаючи про вищезазначену ситуацію, пан Нгуєн Куок Ань, заступник генерального директора Batdongsan.com.vn, зазначив, що з другого кварталу 2025 року ринок земельних ділянок почне входити в основну тенденцію відновлення. Поточні хвилі носять лише локальний характер у деяких районах.

Дані Batdongsan.com.vn також показують, що попит на земельні ділянки по всій країні у другому кварталі 2024 року зріс на 33% порівняно з першим кварталом 2024 року.

Однак, експерт оцінив, що це лише часткове покращення в деяких районах, особливо в північних провінціях. У Ханої спостерігалося 75% зростання інтересу до земельних ділянок.

«Зокрема, рівень інтересу та зростання цін у передмістях Ханоя зумовлені факторами планування та аукціонною діяльністю», – сказав пан Куок Ань.

Пан Нгуєн Куок Ань - заступник генерального директора Batdongsan.com.vn.

Зокрема, у першій половині 2024 року кількість пошукових запитів щодо землі в Донг Ані, Гіа Ламі, Хоай Дику, Тхат Тхат та Куок Оаї зросла на 48% - 104%, що призвело до зростання цін на землю в цих приміських районах на 4% - 24% порівняно з другою половиною 2023 року.

Пан Нгуєн Куок Ань зазначив, що існують 3 основні фактори, які суттєво впливають на ринок землі, включаючи регіональну економіку , або навіть більш макроекономічно, національну економіку; планування інфраструктури та населення, а також сполучення з іншими населеними пунктами.

Окрім традиційних ринків, на багатьох нових ринках, де оголошується інформація про планування інфраструктури, ціни зазвичай зростають на 10-30%, а в деяких місцях ціни на землю зростають у 2-3 рази за короткий час.

Наразі планова інформація оприлюднюється досить масово у великих масштабах, вся країна схожа на великий проект, що реалізується із синхронним плануванням. Ця позитивна інформація дає крила ліквідності та ціні земельного сегмента», – проаналізував експерт.

Однак, аналізуючи ризики, пан Куок Ань також наголосив, що, виходячи з інформації про інфраструктуру, є місця, де ціни на землю зростають залежно від попиту та потенціалу, але є також місця, де ціни зростають через чутки, що може негативно вплинути на ринок.

Пан Нгуєн Ван Дінь зазначив, що високі ціни на землю свідчать про спрагу ринку нерухомості.

З іншої точки зору, доктор Нгуєн Ван Дінь – голова В'єтнамської асоціації брокерів з нерухомості (VARS) зазначив, що земельні аукціони привертають увагу багатьох учасників, а раптове зростання цін чітко показує «спрагу» людей до землі.

В останні роки кількість проектів, земельних ділянок та продуктів нерухомості з «чистими» юридичними документами є вкрай малою, вони надходять на ринок у дуже невеликих кількостях і, можна сказати, практично відсутні.

Тому запуск проекту, який юридично управляється державою, приверне велику увагу інвесторів, які готові платити величезні суми грошей, щоб «утримати» землю.

Приховані ризики від "обіймів" землі

Хоча він вважає, що високі ціни на землю частково зумовлені «спрагою» ринку, пан Дінь також нагадує інвесторам бути обережними, оскільки, хоча земля стала гарячою точкою, угоди з нею все ще не є сегментом із високою ліквідністю. Деякі райони є справді гарячими, але є також райони, де відбувається інфляція цін з метою маніпулювання ринком.

Цілком можливо, що інвестори змовляються брати участь в аукціонах, тим самим наближаючи ціни на землю в сусідніх районах до нового рівня цін, щоб отримати прибуток. Не кажучи вже про те, що Ханой є ключовим міським районом з характеристиками обмеженої території та щільного населення, пропозиції нерухомості завжди недостатньо для задоволення попиту, тому цілком можливо, що інвестори користуються цією психологією, щоб отримати прибуток.

Незалежно від того, чи справді ціна на землю така висока, нам потрібно турбуватися про те, чи інвестори-переможці справді здійснять платежі в майбутньому. Історія аукціону без завдатку в Тху Тхіємі все ще актуальна, щоб дати нам більш реалістичне уявлення про цю земельну лихоманку», – сказав пан Дінь.

Експерти висловлюють стурбованість щодо потенційних ризиків, пов'язаних з "обіймами" землі (Фото: Хуу Тханг).

Коментуючи, що результати земельних аукціонів з такими високими цінами зроблять вартість розчищення ділянки для нових проектів дорожчою, пан Нгуєн Куок Ань також стурбований тим, що оскільки ціна переможця аукціону в 2-3 рази вища за середню ціну, землевласники в навколишньому районі матимуть схильність завищувати ціну продажу своєї землі.

Раптове зростання цін на землю також може створити тенденцію до спекуляцій землею, оскільки багато людей поспішають купувати землю в надії отримати прибуток від постійного зростання цін на землю.

Однак це може призвести до застою грошей у землі, замість того, щоб вони оберталися в інших видах економічної діяльності.

За словами експерта, після складного ринкового періоду загальна психологія покупців нерухомості та інвесторів буде більш обережною, ніж раніше.

Тому він рекомендує покупцям та інвесторам ретельно дослідити ринок та дізнатися про коливання цін з об'єктивних джерел інформації, перш ніж вирішувати витрачати гроші на будь-який продукт.

Земельні торги в Тхань Оай повністю прозорі та відповідають належній процедурі.

У відповідь на суперечливу інформацію про те, що реалізація проекту, визначення початкової ціни та організація аукціону з продажу прав землекористування на 68 земельних ділянок у районі Нго Ба, селі Тхань Тхань, комуні Тхань Као, районі Тхань Оай 10 серпня були непрозорими, Народний комітет району Тхань Оай щойно надіслав звіт до Народного комітету Ханоя з вищезазначеного питання.

У звіті зазначалося, що аукціон було організовано відповідно до положень Закону про землю 2024 року; Закону про аукціони 2016 року; та рішень Народного комітету Ханоя щодо видання положень про аукціони прав землекористування для виділення землі з платою за землекористування або оренди землі в Ханої.

Перевірка показала, що загалом 1550 клієнтів подали реєстраційні документи для участі в аукціоні, що відповідає 4201 документу. З них 1439 клієнтів мали право взяти участь в аукціоні, що відповідає 3923 документам.

Шляхом перевірки та аналізу документів і чинних інструкцій, Народний комітет району Тхань Оай встановив, що етапи процесу впровадження були виконані відповідно до інструкцій, що забезпечує об'єктивність, прозорість та дотримання правових норм, без накопичення землі, завищень цін та наживи під час нещодавнього аукціону в комуні Тхань Као.

Окружний народний комітет Тхань Оай підтвердив, що організація та реалізація проекту, придбання землі, очищення ділянки, будівництва інфраструктури, визначення початкової ціни та вибір організації аукціону; розміщення документів та організація аукціону з продажу прав користування землею відбувалися відповідно до положень законодавства; аукціон був організований чесно, публічно, прозоро, справедливо та об'єктивно.

Клієнти роблять ставки відповідно до попиту та ринкових умов. Аукціон відбувається відповідно до процедур, під наглядом правоохоронних органів та народу.

Джерело: https://www.nguoiduatin.vn/dau-gia-dat-vung-ven-ca-tram-trieu-m2-bieu-hien-con-khat-dat-hay-chi-la-sot-ao-204240820122958289.htm