Земельні брокери «створюють хвилі» та «розпалюють ситуацію», спричиняючи хаос на ринку нерухомості

Ринок нерухомості позитивно відновлюється

Згідно зі звітом В'єтнамської асоціації ріелторів (VAR), третій квартал 2024 року зокрема та перші 9 місяців 2024 року загалом продемонстрували позитивне відновлення ринку нерухомості після складного періоду. Частково завдяки стабільності економіки та політиці підтримки уряду.

Зокрема, Закон про житло 2023 року, Закон про підприємницьку діяльність у сфері нерухомості 2023 року та Закон про землю 2024 року офіційно набули чинності з 1 серпня 2024 року, на 5 місяців раніше за попередні нормативні акти, що сприяло вдосконаленню правового коридору для ринку нерухомості та відкриттю нового циклу для ринку в безпечнішому, здоровішому та сталішому напрямку. Сегменти нерухомості, від житла та комерційної до промислової нерухомості, демонстрували ознаки позитивного зростання, оскільки було реалізовано багато нових проектів.

Останнім часом ринок нерухомості демонструє ознаки «розігріву». (Фото: ST)

Пані Фам Тхі Мієн, заступниця директора Інституту досліджень та оцінки ринку нерухомості В'єтнаму (VARs IRE), сказала, що ринок житлової нерухомості почав демонструвати ознаки «розігріву».

Відповідно, історія земельних аукціонів зараз «гарячіша», ніж будь-коли, аукціони проводяться «вночі», і сотні, навіть тисячі людей погоджуються «їсти та чекати», щоб поборотися за місце. Ціна, що виграла, також є рекордно високою, еквівалентною землі для проекту з добре інвестованою інфраструктурою.

Також на ринку спостерігається підвищена активність у сегменті квартир, ціни на які постійно зростають як на первинному, так і на вторинному ринках. Високий попит змушує тисячі власників квартир регулярно отримувати дзвінки з проханням продати свої будинки. Незважаючи на високі ціни продажу, нещодавно запущені проекти квартир демонструють дуже хороші показники поглинання.

Поряд із типом квартир, деякі нещодавно запущені малоповерхові проекти великих інвесторів також зафіксували «рекордну» кількість бронювань, незважаючи на дедалі вищі ціни. Багато квартир мають гарне розташування, не лише високі ціни, але й щоб їх придбати, клієнтам/інвесторам також доводиться погоджуватися на різницю.

Земельні брокери "наробляють хвилі"

Окрім результатів фактичного попиту та пропозиції, ринок також демонструє ознаки «розігріву». Ця ситуація відображається у спекуляціях землею, зростанні цін на житло та появі непрозорих операцій з нерухомістю.

«Багато дрібних інвесторів виходять на ринок зі спекулятивними цілями, що призводить до необґрунтованого зростання цін на нерухомість. Ознаки «розігріву» також спостерігаються в сегменті квартир, де ціна продажу квартир, що передаються, стає дедалі вищою завдяки «допомозі» деяких спекулятивних груп. Усі ці ознаки пов’язані з браком пропозиції, хоча вона й покращилася», – сказала пані Мієн.

Окрім результатів фактичного попиту та пропозиції, ринок також демонструє ознаки «розігріву». (Фото: VOV)

Зокрема, пані Мієн зазначила, що у третьому кварталі 2024 року ринок житлової нерухомості продовжував фіксувати пропозицію з 22 412 товарів, запропонованих на ринку, з яких близько 14 750 нових товарів були виставлені на продаж, що на 25% менше порівняно з попереднім кварталом, але на 60% більше порівняно з аналогічним періодом 2023 року. Незважаючи на зменшення кількості, згідно зі статистикою, пропозиція у третьому кварталі все ще демонструвала «зростання», коли з'явилася низка нових проектів, особливо з появою масштабних проектів, які почали розгортатися, що зробило ринок більш «живим».

За перші 9 місяців 2024 року на ринку було зареєстровано 38 797 нових продуктів на продаж. Пропозиція все ще демонструвала значну диференціацію. Відповідно, 70% нової пропозиції припадає на сегмент квартир. Переважну більшість з них становили продукти з ціною продажу понад 50 мільйонів донгів/м2. Ринок був майже повністю позбавлений доступних комерційних квартир. Щодо регіонів, то Північ лідирує за новою пропозицією з 46%, далі йдуть Центральний регіон з 29% та Південь з 25%.

Дані дослідження VARS також показують, що, хоча пропозиція переважно зосереджена в сегментах високого класу та класу люкс, загалом на ринку у третьому кварталі було зафіксовано близько 10 400 успішних транзакцій, що еквівалентно коефіцієнту поглинання 51%. Це відображає інтерес ринку до нових продуктів нерухомості, хоча більша частина нової пропозиції реалізується за високими стандартами, а інвестиційні витрати, особливо витрати, пов'язані з землею, зростають.

Обсяг транзакцій та коефіцієнт поглинання зменшилися на 25% та один процентний пункт відповідно порівняно з попереднім кварталом, але зросли на 80% та 28 процентних пунктів відповідно порівняно з аналогічним періодом 2023 року. З них обсяг транзакцій з квартирами все ще був «переважним», становлячи 71% від загального обсягу транзакцій з житлом у третьому кварталі, при цьому нові проекти квартир зафіксували середній коефіцієнт поглинання 75%. Проекти квартир у Ханої навіть зафіксували коефіцієнт поглинання до 90% невдовзі після відкриття продажу.

Тенденція розвитку малогабаритних квартир з метою зниження загальної вартості квартири, більше відповідної потребам та фінансовим можливостям самотніх людей та молодих сімей, стає все більш очевидною. Це також тип нерухомості з найвищою ліквідністю.

За перші 9 місяців 2024 року на ринку було зафіксовано 30 589 успішних транзакцій, що в 2,5 рази більше, ніж за аналогічний період 2023 року. Багато нових проектів, запущених наприкінці вересня, які почали приймати бронювання, також зафіксували велику кількість відсотків та «величезні» депозити.

Що стосується цін продажу, то ціни на житло продовжують залишатися «закріпленими» на високому рівні як на первинному, так і на вторинному ринках, особливо в сегменті квартир. Оскільки дисбаланс між попитом і пропозицією стає дедалі серйознішим, хоча пропозиція покращилася, задовольнити попит все ще дуже важко. Крім того, більшість нової пропозиції продовжує бути реалізовано на високому рівні, а інвестиційні витрати, особливо витрати, пов'язані з землею, зростають.

Зокрема, у третьому кварталі рівень цін на квартири у Ханої продовжував зростати і не демонстрував ознак зупинки, тоді як пропозиція поступово покращувалася. Нові проекти, від малоповерхових до висотних, переважно у сегментах високого класу та класу люкс, все ще користувалися значною увагою ринку. Це створило рушійну силу для збереження високого рівня цін на квартири у вторинному житловому фонді, хоча ліквідність поступово стабілізувалася після періоду «гарячого» зростання.

У Данангу рівень цін на квартири на первинному ринку також зафіксував «рекордне» зростання, при цьому понад 50% нової пропозиції коштували понад 80 млн. донгів/м2. Однак ринок все ще був добре заповнений завдяки інвестиційному попиту з боку покупців за межами провінції, особливо інвесторів з Ханоя. Крім того, рівень цін на вторинному ринку також значно покращився, а ціни на житлову землю в деяких районах зросли на 10-25% за той самий період.

Для Хошиміна рівень первинних цін залишався стабільним на високому рівні завдяки пропозиції, яка в основному надходить від поточних проектів. Тим часом рівень первинних цін у провінціях та містах навколо Хошиміна дещо зріс, коливаючись від 3 до 5%, причому нові пропозиції мали вищі ціни продажу.

Дослідження індексу цін на квартири, що відображає коливання середніх цін продажу проектів у вибірці зі 150 проектів, відібраних та спостережуваних VARS, також показує, що станом на 3 квартал 2024 року середня ціна продажу кластера проектів у Ханої становить близько 60 мільйонів донгів/м2, що на 64,0% більше порівняно з 2 кварталом 2019 року. Середня ціна продажу кластера проектів у Хошиміні зросла з 49,2 мільйона донгів/м2 до 64,2 мільйона донгів/м2, що відображає збільшення на 30,6% порівняно з базовим періодом. У Данангу індекс ринкових цін Дананга показав зростання на 46,2% у 3 кварталі, що вище, ніж зростання в Хошиміні.

«Попит на нерухомість, включаючи житло та інвестиційні потреби, продовжує зміщуватися до приміських районів, провінцій/міст, що оточують дві спеціальні міські зони, та вторинного ринку з багатьма варіантами за більш розумними цінами. У Ханої та Хошиміні активно «полюють» на квартири та будинки вартістю до 3 мільярдів донгів», – наголосила пані Мієн.

Джерело: https://www.congluan.vn/co-dat-danh-song-tao-nhiet-khien-thi-truong-bat-dong-san-nhieu-loan-post316667.html