«Великі хлопці» отримують вигоду, малий бізнес «покинутий»

(CLO) Ринок нерухомості «закрив» 2024 рік з позитивними результатами відновлення. Однак відновлення ринку протягом року було нерівномірним, але відбувалося з чіткою диференціацією між сегментами, регіонами, типами продуктів та постачальниками.

Ринок нерухомості фрагментується.

Згідно зі звітом В'єтнамської асоціації ріелторів (VAR), ринок нерухомості В'єтнаму явно відновлюється. Однак відновлення ринку нерухомості все ще має багато недоліків, оскільки існує сильна диференціація між сегментами, регіонами, типами продуктів і навіть постачальниками.

Аналітики VAR проаналізували, що у 2024 році на ринку буде більше малоповерхового житла для продажу, проте квартири все ще будуть домінуючим типом, складаючи до 70% від загальної пропозиції нового житла у 2024 році. Пропозиція нових квартир переважно належить до елітного сегмента класу люкс, за ціною від 50 мільйонів/м2 і вище, що становить 65% від загальної пропозиції.

Ринок нерухомості В'єтнаму не розвивається стабільно та розділяється. (Фото: MC)

За регіонами, 60% нового житла у 2024 році припадатиме на проекти в Північному регіоні. Тим часом на Південний та Центральний регіони припадатиме лише 29% та 11% відповідно. Пропозиція переважно надходитиме з мегаурбанізованих проектів у приміських районах, провінціях та містах, що прилягають до двох спеціальних міських зон.

Кількість нових пропозицій у Південному регіоні значно зросла в останньому кварталі 2024 року завдяки низці масштабних проєктів, що вийшли на продаж, але все ще не змогла «встигнути» за темпами зростання пропозиції з Північних провінцій та міст.

Що стосується постачальників, 62% нового житла забезпечують великі інвестори та іноземні інвестиційні організації. Зокрема, виділяються екосистеми великих корпорацій.

Щоб детальніше розглянути це питання, представники VAR зазначили, що нові закони, прийняті Національними зборами, надають багато можливостей та переваг великим підприємствам. Наприклад, згідно з новими положеннями Закону про землю 2024 року, повернення земель для комерційних житлових проектів застосовується лише до великомасштабних проектів із синхронною інфраструктурою, що перешкоджає реалізації багатьох малих та середніх проектів, особливо тих, що спрямовані на сегмент доступного житла у великих містах.

Згідно з VAR, малі та середні підприємства у сфері нерухомості не мають фінансової можливості для реалізації масштабних проектів та стикаються з труднощами у розвитку інших проектів комерційного житла через труднощі у переговорах з людьми під час розчищення ділянки. Ця група підприємств не має можливостей та досвіду для участі в аукціонах та торгах на земельні фонди, що освоюються державою.

«Вузли», які потрібно розв’язати

VARS вважає, що для стабільного та сталого розвитку ринку В'єтнаму необхідно запровадити політику підтримки для сприяння появі нових пропозицій на ринку, особливо доступного комерційного житла та соціального житла.

По-перше, необхідно продовжувати перегляд проектів у сфері нерухомості, які стикаються з труднощами, та класифікувати їх за причиною та установою, відповідальною за їх вирішення. Водночас рішуче повертати та вирішувати накопичені проекти.

По-друге, розробити нормативні акти щодо детальних та конкретних процедур і процесів оцінки для кожної конкретної ситуації, щоб населені пункти та оціночні компанії могли легко їх впроваджувати, скоротити час визначення цін на землю та слугувати основою для розрахунку плати за користування землею для поточних проектів у сфері нерухомості, допомагаючи незавершеним проектам «відродитися» та залучити нову пропозицію на ринок.

По-третє, терміново затвердити інвестиційну політику для малих та середніх проектів у сфері нерухомості. Розглянути та вивчити плани щодо підтримки розчищення ділянок для проектів у доступному сегменті з метою збільшення пропозиції доступного житла.

По-четверте, дослідіть план, який дозволить підприємствам, що отримують передачу проектів нерухомості, нести відповідальність за виконання попередніх фінансових зобов'язань передавача, сприяти реалізації проектів та залучати пропозицію на ринок.

Оскільки, згідно з чинними правилами, інвестори можуть передавати проекти лише після виконання своїх фінансових зобов'язань щодо землі проекту перед державою. Хоча більшість підприємств не мають достатніх фінансових можливостей для виконання своїх фінансових зобов'язань, вони змушені передавати проекти.

Багато інвесторів, особливо іноземні, які мають можливості та бажання «відродити» незавершені проекти нерухомості та потребують розвитку масштабних проектів доступного комерційного житла, стикаються з труднощами через юридичні проблеми та доступ до землі.

Щодо сегмента соціального житла, поряд із продовженням сприяння впровадженню нових правових норм щодо соціального житла, необхідно змінити підхід до соціального житла в більш проактивному та позитивному напрямку.

Відповідно, державні органи управління повинні бути рішучими в роботі з планування. Місцеві органи повинні терміново переглянути та доповнити міське планування та планування промислових парків, забезпечивши достатню кількість земельних ділянок для будівництва соціального житла. Терміново затвердити інвестиційну політику для проектів соціального житла.

Територіям, які мають затверджену інвестиційну політику, необхідно терміново обрати інвесторів для будівництва. Збільшити державні інвестиції, використовувати капітал з державного бюджету для інвестування в інфраструктуру навколо територій, запланованих для розвитку проектів соціального житла, та створити чисті земельні фонди для соціального житла.

Для бізнесу, окрім активної співпраці з державними органами управління для усунення перешкод для проектів, необхідно «дотримуватися» нового закону, щоб мати правильний напрямок розвитку. Малі та середні інвестори можуть досліджувати та розробляти «доступні» проекти на периферійних ринках, нових ринках, де земельні фонди ще великі, а ціни не надто високі.

Джерело: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-viet-nam-ong-lon-huong-loi-doanh-nghiep-nho-bi-bo-roi-post330118.html