Високі ціни на землю на аукціонах: ринковий попит чи завищення цін "брокерами"?

(Baothanhhoa.vn) - Багато планованих земельних ділянок у місті Тхань Хоа та сусідніх районах, які були виставлені на аукціон у перші місяці 2025 року, мали виграшні ціни, вищі за стартову. Чи відображає ця ситуація попит ринку на землю для житлової нерухомості, чи це пов'язано зі спекуляціями та завищенням цін земельними брокерами?

Новостворений житловий район у районі Хоанг Хоа. Фото: Ле Хой

З січня 2025 року до початку червня 2025 року акціонерна аукціонна компанія Nhat An Phu – філія Thanh Hoa успішно організувала 19 аукціонів, включаючи 15 аукціонів прав користування землею (LUR). Загальна початкова ціна активів, виставлених на аукціон, становила понад 429 мільярдів донгів, тоді як загальна ціна виграшу становила понад 668 мільярдів донгів, що на понад 239 мільярдів донгів більше, ніж початкова ціна. Цей результат відображає ефективність організації аукціонів, збільшує надходження до державного бюджету та демонструє позитивний сигнал щодо ринку аукціонів LUR у населених пунктах провінції.

Виконавчий директор філії Нгуєн Нгок Лінь Чі прокоментував: «Порівняно з 2024 роком, кількість запланованих земельних ділянок, виставлених на аукціон, зменшилася через об’єктивні фактори, такі як процес переходу політики відповідно до Земельного закону 2024 року, Закон про внесення змін та доповнень до низки статей Закону про аукціон майна та публікація Провінційним народним комітетом нового прейскуранта на землю. Однак ринок аукціонів з прав землекористування зазнав позитивних змін. Зокрема, кількість учасників аукціону збільшилася, ціни переможців аукціону різко зросли, особливо в районах зі сприятливим розташуванням, розвиненою інфраструктурою та високим попитом на землекористування, таких як міста Тхань Хоа, райони Хоанг Хоа, Хау Лок та Куанг Суонг».

Згідно з дослідженнями, однією з причин, що рухає ринок, є коригування прайс-листа на землю до фактичної вартості після періоду земельної лихоманки 2021-2023 років. Початкову ціну багатьох земельних ділянок у зонах планування зараз скориговано з 10% до 20%. Це сприятлива умова для участі в аукціоні людей, які мають попит на землю для житлової забудови. Крім того, переміщення інвестиційного капіталу з виробничого та бізнес-секторів до нерухомості, в контексті багатьох ринкових труднощів, також сприяє зростанню інтересу до аукціонів з права користування землею.

Окрім позитивних сигналів, все ще спостерігається явище, коли деякі організації та окремі особи беруть участь в аукціонах з метою «спекуляції», зосереджуючись на ділянках з високим потенціалом прибутку, завищуючи ціни, а потім перепродаючи їх, щоб скористатися різницею. Така ситуація має багато потенційних наслідків, створюючи труднощі для людей з реальним попитом на землю для житлової забудови, коли їм доводиться викуповувати землю, продану на аукціоні, у посередників за вищою ціною, ніж фактична.

Земля продається одразу після аукціону з прав землекористування в Національних зборах в районі Хоанг Хоа.

Згідно зі статистикою з початку 2025 року по теперішній час, в окрузі Хоангхоа налічується 30 об'єктів житлового планування, на яких на аукціон з продажу прав землекористування виставлено загалом 1109 земельних ділянок. Ділянки зосереджені в комунах: Хоангдонг, Хоангфу, Хоангтхінь, Хоангхай, Хоангтьєн, Хоангкім, Хоангтан. За результатами аукціону було успішно продано 1063 земельні ділянки площею 172 187 м2, а загальна ціна на аукціоні перевищила 2 004 мільярди донгів, що в 1,8 раза перевищує стартову ціну. Наприклад, у комуні Хоангтхінь у середині травня 2025 року на аукціон було виставлено 35 земельних ділянок, що належать до житлового району Бак Доан Ви, причому стартова ціна коливалася від 5 до 9 мільйонів донгів/м2. Однак багато лотів, що виставляються на аукціон, коштують від 14 до 19 мільйонів донгів/м², а деякі лоти в гарних місцях коштують до 20-22 мільйонів донгів/м².

В окрузі Хау Лок у середині травня 2025 року на аукціон було виставлено 137 земельних ділянок у новому житловому районі села Хоа Фу комуни Хоа Лок. Це чудова місцевість, нові транспортні шляхи та високий попит на землю з боку місцевого населення. Загальна початкова ціна земельних ділянок була визначена на рівні понад 126 мільярдів донгів; загальна ціна переможців земельних ділянок досягла 222 мільярдів донгів. Примітно, що на цей земельний аукціон було подано 1212 тендерних документів.

Згідно зі звітом Міністерства будівництва , у перші місяці 2025 року ринок нерухомості покращився, пропозиція та обсяг угод з нерухомістю зросли порівняно з аналогічним періодом 2024 року. У Тханьхоа ринок нерухомості останніми місяцями переживав жвавий період. Багато аукціонів з продажу прав користування землею в населених пунктах залучили велику кількість людей до участі, рівень успішності аукціонів високий, на багатьох об'єктах ціни, що виграють на аукціонах, значно вищі за стартову ціну. Однак на деяких аукціонах ціни, що виграють на аукціонах, у багато разів перевищують стартову ціну, через що люди не знають реальної вартості нерухомості в цьому районі. Примітно, що після успішних аукціонів більшість земельних ділянок одразу ж виставлялися на продаж на торговому майданчику та в соціальних мережах. Це свідчить про те, що багато людей беруть участь в аукціоні з метою «спекуляції» та перепродажу, щоб насолодитися різницею. Багато хто задається питанням, чи не є це феноменом віртуальної земельної лихоманки, коли ціни зростають занадто високо порівняно з фактичною вартістю.

Нещодавно Провінційний народний комітет видав офіційне розпорядження, в якому доручено зосередити увагу на виправленні та боротьбі з маніпуляціями цінами, спекуляціями на ринку нерухомості та перевірці інвестиційних та будівельних проектів у сфері нерухомості. З огляду на коливання на ринку нерухомості, людям необхідно бути пильними та ретельно досліджувати кожну територію, щоб з'ясувати, чи пов'язане зростання цін з потенціалом розвитку, чи з хвилею "віртуальної лихоманки" після облаштування адміністративних одиниць.

Стаття та фото: Viet Huong

Джерело: https://baothanhhoa.vn/dat-dau-gia-tang-cao-nbsp-nhu-cau-thi-truong-hay-co-thoi-gia-252679.htm