Земельні аукціони знову "розпалюються"

Останнім часом ринок землі в приміських районах Ханоя став "гарячішим", ніж будь-коли, оскільки земельні аукціони постійно "розпродаються". Успішні ціни на аукціонах у наступних сесіях продовжують б'ють рекорди попередніх сесій.

у 2-3 рази вище, ніж у навколишніх районах

Зокрема, 28 липня Центр розвитку земельного фонду округу Дан Фуонг успішно організував аукціон 85 земельних ділянок, включаючи ділянку-переможець за ціною 100 мільйонів донгів/м2, що вдвічі перевищує стартову ціну. 10 серпня на аукціоні 68 земельних ділянок в окрузі Тхань Оай було зареєстровано 7000 заявок, включаючи ділянку-переможець за ціною понад 100 мільйонів донгів/м2, що здивувало багатьох.

І зовсім нещодавно, рекордний аукціон у комуні Тьєн Єн, округ Хоай Дик, тривав майже 19 годин, з 19 серпня до 4:30 ранку 20 серпня. За словами організаторів, в аукціоні 19 земельних ділянок у районі Лонг Кхук, комуна Тьєн Єн, взяли участь 517 покупців, які зареєстрували 1100 комплектів документів. Цей аукціон був напруженим, захопливим та виснажливим як для організаторів, так і для аукціоністів. Багато людей пішли раніше, оскільки багато земельних ділянок пропонувалися за занадто високою ціною, у стилі «спроба форсувати питання», «купити будь-якою ціною».

Поки інвестори торгували, поза межами аукціону було присутнє багато груп та асоціацій брокерів з нерухомості, які вмикали режим прямої трансляції відео на платформах соціальних мереж, щоб повідомляти про атмосферу навколо місця проведення аукціону з метою завищення цін та спекуляцій з метою отримання прибутку.

В результаті, лот LK03-12 (кутова ділянка з 3 фасадами) площею понад 113 м2 був проданий за ціною 133,3 млн. донгів/м2, що більш ніж у 18 разів перевищує початкову ціну (7,3 млн. донгів/м2). Решта лотів мали виграшні ціни від 97,3 до 127,3 млн. донгів/м2, найнижча ціна виграшного лота становила 91,3 млн. донгів/м2.

Деякі присутні брокери заявили, що ціна на аукціоні була значно вищою за поточну ринкову ціну в цьому районі. Це також рекордно висока ціна в одному з передмістів Ханоя.

Продовжуючи записи, станом на ранок 20 серпня, після завершення аукціону, на аукціонному майданчику села Лонг Кхук все ще працювало багато брокерів з нерухомості. Деякі брокери заявили, що земельні ділянки після аукціону продавалися з різницею в 300-500 мільйонів донгів залежно від району та місця розташування. «Лот LK03-12 (кутова ділянка з 3 фасадами) площею понад 113 м2 виграно за 133,3 мільйона донгів/м2 і було продано переможцем торгів за ціною передачі 300 мільйонів донгів. Зокрема, 2 лоти з найнижчою виграшною ціною 91,3 мільйона донгів/м2 були продані за ціною передачі 600 мільйонів донгів/лот», – сказав брокер.

Пан Дінь Мінь Туан, регіональний директор Batdongsan.com.vn у південному регіоні, зазначив, що результати земельних аукціонів з такими високими цінами зроблять вартість розчищення ділянок для нових проектів дорожчою. Водночас, люди, які володіють землею в навколишньому районі, мають схильність завищувати ціну продажу своєї землі. Раптове зростання цін на землю також може створити тенденцію до спекуляцій землею, коли багато людей поспішають купувати землю в надії отримати прибуток від постійного зростання цін на землю. Однак це може призвести до ситуації, коли гроші застоюються на землі, замість того, щоб обертатися в інших видах економічної діяльності.

За словами пана Туана, інструмент історії цін Batdongsan.com.vn показує, що аукціонна ціна 19 земельних ділянок у районах LK03 та LK03 комуни Тьєн Єн, Хоай Дик, у 2-3 рази вища за звичайну ціну на ринку.

Площа з 19 земельних ділянок щойно виставлена ​​на аукціон у районі Лонг Кхук, комуна Тьєн Єн, район Хоай Дик, місто Ханой. Фото: HUU HUNG

Чи є щось незвичайне?

Пан Нгуєн Ван Дінь, голова В'єтнамської асоціації ріелторів (VARS), оцінив, що з кінця минулого року й дотепер ціни на багато сегментів нерухомості в Ханої постійно зростали, особливо на квартири, ціни на які застрягли на високому рівні (досягаючи майже 60 мільйонів донгів/м2 і маючи тенденцію до стагнації), що призводить до різкого зниження прибутковості інвестицій. Для сегмента малоповерхового житла в деяких житлових проектах та міських районах вона також знаходиться на порозі кількох сотень мільйонів донгів/м2. Тому багатьом інвесторам потрібно переорієнтуватися на приміські землі, де більший інтерес представляють землі, що продаються на аукціонах.

За словами пана Діня, коли з 1 серпня набули чинності нові закони щодо нерухомості, що посилили порядок поділу та продажу землі, попит на приміські землі став дедалі більш захопливим. Зокрема, інформація про те, що деякі райони Ханоя готуються стати районами у 2025 році, вплинула на психологію як людей, так і інвесторів, тому тисячі людей відвідують земельні аукціони, тоді як багато аукціонів наприкінці 2023 року проходять тихо, а багатьом земельним ділянкам навіть доводиться переносити час аукціону через недостатню кількість учасників.

Виступаючи перед пресою, професор Данг Хунг Во, колишній заступник міністра природних ресурсів та навколишнього середовища, заявив, що зростання ціни на землю на аукціонах у приміських районах Ханоя, за 30-40 км від центру міста, до понад 100 мільйонів донгів/м², є незвичним фактором. Ціна на землю в передмістях підвищується до рівня, який люди не можуть витримати.

Адвокат Нгуєн Ван Хай (Асоціація адвокатів Ханоя) зазначив, що земельні аукціони, як очікується, принесуть негайну користь місцевим бюджетам, але якщо ними не керувати суворо, вони можуть спричинити багато негативних наслідків. Очевидний урок останніх років полягає в тому, що підвищення цін на землю не лише порушує ринок, але й створює умови для спекулянтів, які можуть підвищувати ціни на землю, щоб отримати прибуток, що потенційно може призвести до нестійкої бульбашки на ринку нерухомості.

Д-р Тран Суан Луонг, заступник директора В'єтнамського інституту досліджень та оцінки ринку нерухомості, також заявив, що ціни на землю, виставлену на аукціон, у приміських районах Ханоя, таких як Тхань Оай, Хоай Дик..., значно вищі за ринкову ціну, частково через маніпуляції та «цінову інфляцію» спекулятивними групами. Згідно з нещодавніми аукціонами, група інвесторів з Хай Дуонга, Бак Ніня, Бак Жанга... взяла участь в аукціоні та заплатила високі ціни. Це фактор, який призведе до зростання цін на будинки та нерухомість у найближчому часі, ускладнюючи доступ до неї тим, хто має реальні потреби. Тому д-р Тран Суан Луонг запропонував, щоб для запобігання спекуляціям та ціновій інфляції необхідно збільшити завдаток до 50% від початкової вартості, а землю, виставлену на аукціон, потрібно купувати та продавати через 1-2 роки, засвідчувати нотаріально, або якщо вона передається протягом вищезазначеного періоду, стягуватимуться високі податки...

Людям потрібно бути пильними

Згідно з фактичними даними репортера газети Nguoi Lao Dong та згідно з інструментом історичної статистики цін на веб-сайті batdongsan.com.vn, звичайна ціна землі на продаж у комуні Тьєн Єн, район Хоай Дик, у другому кварталі 2024 року становила близько 43 мільйонів донгів/м2, що приблизно на 48% більше, ніж рік тому. Ціна землі на продаж у комунах, що межують з комуною Тьєн Єн, рекламується від 22 до 62 мільйонів донгів/м2, залежно від розташування та зручності транспортного сполучення.

Інтерес до землі та ціни на неї в приміських районах Ханоя зросли завдяки факторам планування та аукціонній діяльності. У першій половині 2024 року обсяг пошуку землі в районах Донг Ань, Зіа Лам, Тхат Тхат, Куок Оай (Ханой) зріс з 48% до 104%, що призвело до зростання попиту на землю в приміських районах Ханоя з 4% до 24% порівняно з другою половиною 2023 року.

Експерти з нерухомості прогнозують, що відтепер і до кінця року земельні аукціони продовжуватимуть активно проводитися, коли новий прейскурант землі не буде застосовано, визначення стартових цін, що застосовуються відповідно до чинної Державної цінової бази, буде значно нижчим, ніж на інші види землі. Тому, щоб уникнути ризиків перед «розпалом» земельних аукціонів зокрема та сегментів нерухомості загалом через вплив та наслідки багатьох вищезазначених факторів, людям потрібно бути пильними, перш ніж інвестувати або мати реальні потреби в житлі.

Брак інструментів для стабілізації цін на землю

За словами професора Данг Хунг Во, багато брокерів телефонують усюди, щоб запитати про купівлю нерухомості, відвідують різні місця, щоб стимулювати зростання ринкової ціни. Масштаби земельних аукціонів у передмістях Ханоя останніми днями дуже малі, тому спекулянти хочуть використовувати земельні аукціони для підвищення цін, доводячи, що ціни на землю дійсно зростають, що призводить до завищених цін. У той час як багато будинків на центральних вулицях Ханоя закриті та порожні, оскільки електронна комерція стає все більш популярною, ціна на землю в передмістях різко зростає, а це означає, що бізнес-спільнота впливає на це. «Нам бракує інструментів для управління ринком землі. У 2004 році уряд заборонив поділ та продаж землі, оскільки поділ та продаж землі не підходили для процесу сучасного міського розвитку. Багато людей купували землю та залишали її там. У землю не інвестували та не забудовували, але там зберігали гроші, що призводило до багаторазового зростання ціни на землю. Закон про нерухомість, який щойно набрав чинності, також забороняє поділ та продаж землі у спеціальних міських районах, міських районах 1 типу, міських районах 2 типу та міських районах 3 типу. Ми посилили поділ та продаж землі, але нам досі бракує єдиного інструменту, а саме податку на нерухомість, для стабілізації ринкових цін», – сказав професор Данг Хунг Во.

Джерело: https://nld.com.vn/dau-gia-dat-nong-tro-lai-196240820230512012.htm