Земельні аукціони знову набирають обертів.

Останнім часом ринок землі в приміських районах Ханоя став гарячішим, ніж будь-коли, земельні аукціони постійно розпродаються. Ціни, що виграли на кожному наступному аукціоні, постійно б'ють рекорди попереднього.

у 2-3 рази вище, ніж навколишня місцевість

Зокрема, 28 липня Центр земельного розвитку району Дан Фуонг успішно провів аукціон з продажу 85 земельних ділянок, включаючи одну ділянку, за яку було запропоновано виграшну ціну 100 мільйонів донгів/м2, що вдвічі перевищує стартову. 10 серпня на аукціоні 68 земельних ділянок в районі Тхань Оай було зареєстровано близько 7000 заявок, причому одна ділянка була виграна за ціною понад 100 мільйонів донгів/м2, що здивувало багатьох.

Зовсім недавно рекордний аукціон у комуні Тьєн Єн, округ Хоай Дик, тривав майже 19 годин, з 19 серпня до 4:30 ранку 20 серпня. За словами організаторів, в аукціоні 19 земельних ділянок у районі Лонг Кхук комуни Тьєн Єн взяли участь 517 осіб, було подано 1100 заявок. Аукціон був напруженим, нервовим та виснажливим як для організаторів, так і для учасників торгів. Багато хто пішов раніше, оскільки кілька ділянок були продані за надмірно високими цінами, що було зумовлено відчайдушною спробою придбати землю будь-якою ціною.

Поки інвестори торгували, за межами аукціонної зони були присутні численні групи брокерів з нерухомості, які транслювали відео в прямому ефірі на платформах соціальних мереж, щоб висвітлити атмосферу навколо аукціонної зони, щоб завищити ціни та спекулювати заради прибутку.

В результаті, лот LK03-12 (кутова ділянка з трьома вуличними фасадами) площею понад 113 м2 був проданий за ціною 133,3 млн. донгів/м2, що більш ніж у 18 разів перевищує початкову ціну (7,3 млн. донгів/м2). Решта лотів мали виграшні ставки від 97,3 до 127,3 млн. донгів/м2, з найнижчою виграшною ставкою 91,3 млн. донгів/м2.

Деякі присутні брокери зазначили, що ціна, за якою виграла угода, була значно вищою за поточну ринкову ціну в цьому районі. Це також рекордно висока ціна для приміського району Ханоя.

Продовжуючи спостереження, вранці 20 серпня, після завершення аукціону, багато брокерів з нерухомості все ще працювали на аукціонному майданчику села Лонг Кхук. Деякі брокери повідомили, що виставлені на аукціон земельні ділянки перепродаються з націнкою від 300 до 500 мільйонів донгів залежно від району та місця розташування. «Переможна ставка на ділянку LK03-12 (кутова ділянка з 3 вуличними фасадами), площею понад 113 м², становила 133,3 мільйона донгів/м², і переможець торгів зараз перепродає її за 300 мільйонів донгів. Дві ділянки з найнижчими переможними ставками у розмірі 91,3 мільйона донгів/м² перепродаються по 600 мільйонів донгів кожна», – сказав один брокер.

Пан Дінь Мінь Туан, директор південного регіону Batdongsan.com.vn, зазначив, що високі ціни на земельні аукціони зроблять витрати на розчищення земель для нових проектів дорожчими. Водночас, люди, які володіють землею в навколишньому районі, ймовірно, відповідно підвищать ціни продажу своєї землі. Раптове зростання цін на землю також може створити тенденцію до спекуляцій землею, коли багато людей поспішають купувати землю, сподіваючись отримати прибуток від постійного зростання цін. Однак це може призвести до ситуації, коли гроші будуть закріплені в землі, а не будуть обертатися в інших видах економічної діяльності.

За словами пана Туана, інструмент історії цін Batdongsan.com.vn показує, що виграшні пропозиції щодо 19 земельних ділянок у районах LK03 та LK03 комуни Тьєн Єн, округ Хоай Дик, були у 2-3 рази вищими за поточну ринкову ціну.

Ділянка з 19 земельними ділянками нещодавно була продана на аукціоні в районі Лонг Кхук, комуна Тьєн Єн, округ Хоай Дик, Ханой. Фото: ХУУ ХУНГ

Чи є щось незвичайне?

За словами пана Нгуєна Ван Діня, голови В'єтнамської асоціації ріелторів (VARS), з кінця минулого року багато сегментів нерухомості в Ханої постійно демонструють різке зростання цін, особливо ціни на квартири, які залишаються високими (досягаючи майже 60 мільйонів донгів/м2 та демонструючи ознаки стагнації), що призводить до значного зниження прибутковості інвестицій. Для малоповерхового житла в деяких житлових проектах та міських районах ціни також становлять кілька сотень мільйонів донгів/м2. Тому багато інвесторів прагнуть перейти на земельні ділянки в приміських районах, а земля, що продається на аукціонах, привертає більше уваги.

За словами пана Діня, з новими законами про нерухомість, які набули чинності 1 серпня та посилили правила щодо поділу та продажу земельних ділянок, попит на землю в передмістях став ще більш активним. Зокрема, новина про те, що деякі райони Ханоя готуються стати міськими до 2025 року, вплинула на психологію як мешканців, так і інвесторів, що призвело до участі тисяч людей у ​​земельних аукціонах, тоді як багато аукціонів наприкінці 2023 року були млявими, а деякі земельні ділянки навіть довелося відкласти через недостатню кількість учасників.

Виступаючи перед пресою, професор Данг Хунг Во, колишній заступник міністра природних ресурсів та навколишнього середовища, заявив, що завищення цін на землю в приміських районах Ханоя, розташованих за 30-40 км від центру міста, до понад 100 мільйонів донгів/м² є незвичним явищем. Ціни на землю в цих районах штучно завищуються до рівня, недоступного для більшості людей.

Адвокат Нгуєн Ван Хай (Асоціація адвокатів Ханоя) стверджує, що земельні аукціони, як очікується, принесуть негайну користь місцевим бюджетам, але якщо ними не керувати суворо, вони можуть призвести до багатьох негативних наслідків. Очевидний урок попередніх років полягає в тому, що штучне завищення цін на землю не лише порушує роботу ринку, але й створює можливості для спекулянтів піднімати ціни ще вище заради прибутку, що потенційно може призвести до нестійкого буму на ринку нерухомості.

Д-р Тран Суан Луонг, заступник директора В'єтнамського інституту досліджень та оцінки ринку нерухомості, також зазначив, що земля, що виставляється на аукціон у приміських районах Ханоя, таких як Тхань Оай та Хоай Дик..., продається за значно вищими цінами, ніж ринкова вартість, частково через маніпуляції та завищення цін спекулятивними групами. Він спостерігав за нещодавніми аукціонами, відзначивши участь та високі ставки інвесторів з провінцій Хай Дуонг, Бак Нінь та Бак Жанг. Це фактор, який призведе до зростання цін на землю та нерухомість у найближчий період, ускладнюючи доступ до ринку для тих, хто має реальні потреби. Тому д-р Тран Суан Луонг запропонував, щоб для запобігання спекуляціям та завищенню цін суму завдатку збільшити до 50% від початкової вартості, а землю, що виставляється на аукціон, купувати, продавати або нотаріально засвідчувати лише через 1-2 роки, або, якщо вона перепродається протягом цього періоду, застосовуватися вищий податок.

Людям потрібно бути пильними.

Згідно зі спостереженнями репортерів газети Nguoi Lao Dong та історичною статистикою цін від batdongsan.com.vn, звичайна ціна продажу земельних ділянок у комуні Тьєн Єн, район Хоай Дик, у другому кварталі 2024 року становила приблизно 43 мільйони донгів/м2, що приблизно на 48% більше, ніж рік тому. Ціни продажу земельних ділянок у сусідніх комунах коливалися від 22 до 62 мільйонів донгів/м2, залежно від місця розташування та транспортного сполучення.

Інтерес до земельних ділянок на околицях Ханоя та ціни на них зросли через фактори планування та аукціонну діяльність. У першій половині 2024 року пошук земельних ділянок у районах Донг Ань, Зіа Лам, Тхат Тхат та Куок Оай (місто Ханой) зріс на 48%-104%, і цей підвищений попит призвів до зростання цін на землю в цих приміських районах на 4%-24% порівняно з другою половиною 2023 року.

Експерти з нерухомості прогнозують, що земельні аукціони продовжуватимуть бути активними відтепер і до кінця року, оскільки новий прейскурант землі ще не застосувався. Визначення стартової ціни на основі чинної державної цінової бази призведе до значно нижчої ціни порівняно з іншими видами землі. Тому, щоб уникнути ризиків у «спеку» земельних аукціонів зокрема та ринку нерухомості загалом, через вплив та наслідки багатьох факторів, людям потрібно бути обережними, перш ніж інвестувати або розглядати реальну потребу в житлі.

Брак інструментів для стабілізації цін на землю.

За словами професора Данг Хунг Во, багато ріелторів телефонують повсюди, запитуючи про купівлю землі та будинків, а також відвідують об'єкти нерухомості в багатьох місцях, щоб штучно завищити ринкові ціни. Масштаби земельних аукціонів на околицях Ханоя останніми днями були дуже невеликими, тому спекулянти хочуть використовувати ці аукціони для підвищення цін, демонструючи, що ціни на землю справді зростають, і спонукаючи людей до вищих цін. Тим часом багато об'єктів нерухомості на головних вулицях центру Ханоя закриваються через зростання популярності електронної комерції, тоді як ціни на землю в передмістях різко зростають, що свідчить про вплив бізнес-спільноти. «Нам бракує інструментів для управління ринком землі. У 2004 році уряд заборонив поділ та продаж землі, оскільки це було несумісно із сучасним міським розвитком. Багато людей купували землю, а потім залишали її незабудованою. У землю не інвестували та не забудовували, а просто накопичували гроші, що призводило до різкого зростання цін на землю. Нещодавно прийнятий Закон про підприємницьку діяльність у сфері нерухомості також забороняє поділ та продаж землі у спеціальних містах, містах 1-го, 2-го та 3-го типів. Ми посилили правила поділу та продажу землі, але нам досі бракує єдиного інструменту – податку на нерухомість – для стабілізації ринкових цін», – заявив професор Данг Хунг Во.

Джерело: https://nld.com.vn/dau-gia-dat-nong-tro-lai-196240820230512012.htm