Щоб зробити процес оцінки землі більш повним

Визначення вартості землі є важливим кроком у процесі розвитку проектів нерухомості. Згідно з нещодавнім опитуванням Міністерства будівництва , понад 50% проектів нерухомості стикаються з труднощами, перешкодами або повільною реалізацією через труднощі у визначенні цін на землю за методом ринкових цін. У 2022 році здатність визначати ціни та ринок також сприяла різкому скороченню пропозиції нерухомості порівняно з 2021 роком.

Оцінка землі – це важливий крок.

Наразі Міністерство природних ресурсів та навколишнього середовища збирає думки відповідних міністерств, галузей та відомств щодо внесення змін до проєкту Указу 44 та Циркуляра 36. Серед запропонованих змін існує багато різних поглядів на чинні методи оцінки землі, зокрема щодо скасування методу «надлишку», що є суперечливим питанням. Щодо відмінності методу надлишку, пані До Тхі Тху Зіанг, директор з консалтингових послуг Savills Ho Chi Minh City, експерт з багаторічним досвідом в оцінці, зазначила, що наразі існує багато різних методів оцінки, і залежно від характеристик майна та наявності даних, будуть відповідні підходи та методи оцінки.

Наприклад, пані Джанг проаналізувала, що метод порівняння підходить для нерухомості невеликої площі, а кількість подібних транзакцій є поширеною. Однак цей метод має обмеження щодо даних: зібрана інформація про транзакції має різницю між фактичною вартістю транзакції та вартістю транзакції за договором; деталі транзакції не повністю розкриваються. У випадку нерухомості великої площі або девелоперських проектів кількість подібних порівнянних об'єктів нерухомості дуже обмежена, що призводить до необхідності внесення значних коригувань, що впливає на точність результатів оцінки. За методом коригування ціни на землю коефіцієнт коригування застосовується фіксовано протягом певного періоду, не відображаючи коливань ринку за короткий час. Крім того, коефіцієнт коригування також базується на результатах аналізу обмежених та неточних даних про транзакції із землею.

Тим часом, метод надлишку більше підходить для оцінки великих земельних ділянок, що перебувають на стадії забудови. Цей метод враховує розрахунковий дохід за вирахуванням розрахункових інвестиційних витрат, щоб отримати решту вартості землі. «Припустимо, що земельна ділянка має потенційне комерційне та сервісне використання; за допомогою методу порівняння або коригувального коефіцієнта вартість землі буде оцінена за певною вартістю. Однак, за допомогою методу надлишку, можна припустити, що земля забудована з різними типами комерційного та сервісного використання, такими як офіси, торгові центри або готелі, тим самим знаходячи найвищу вартість землі, забезпечуючи принцип найкращої та найефективнішої оцінки нерухомості», – навів експерт. В іншому прикладі, земля, що підлягає оцінці, є змішаною земельною ділянкою, що містить житлову землю та комерційну та сервісну землю. Таким чином, використання методу порівняння або коригувального коефіцієнта не зможе повністю та правильно відобразити змішану вартість через обмеження кількості порівнянних активів з подібними співвідношеннями компонентів у суміші або відсутність відповідного коефіцієнта.

Фактично, цей метод також має обмеження через багато припущень та суб'єктивних прогнозів. Щоб мінімізувати ці обмеження, під час процесу оцінки може знадобитися використовувати додаткові методи порівняння та зіставлення, щоб отримати точні результати оцінки.

Роль методу надлишку

З вищезазначеного аналізу пані До Тхі Тху Зіанг вважає, що метод надлишку слід зберегти, оскільки цей метод підходить для оцінки земельних ділянок з потенціалом для забудови або реконструкції.

Оцінюючи далі роль методу надлишку, пан Трой Гріффітс, заступник керуючого директора Savills Vietnam, зазначив, що в більшості випадків відмова від методу оцінки надлишку призведе до більш консервативних оцінок. «Земельні фонди, які плануються для розвитку проекту, будуть оцінюватися точніше за допомогою методу надлишку. Цей метод показує загальну прибутковість проекту, а також фінансові показники, які показують, чи є проект фінансово сталим», – сказав пан Трой Гріффітс.

«У В'єтнамі, оскільки уряд обговорює важливі оновлення процесу оцінки землі, зрозуміло, що розглядається питання про скасування залишкового методу, оскільки він залежить від багатьох суб'єктивних змінних. Під час впровадження будь-якого нового методу слід розглядати метод з вищою цілісністю та меншою кількістю суб'єктивних факторів. Однак залишковий метод слід застосовувати належним чином як прийнятий та застосовний метод оцінки», – додав заступник керуючого директора Savills.

У випадку, якщо метод залишків буде виключено, все ще існує ряд інших методів оцінки; але він зазначає, що найголовнішим питанням є просто пряме порівняння. Мета оцінки полягає в імітації поведінки ринку для визначення ринкової вартості. Більшість покупців часто покладаються виключно на вартість подібної нерухомості поблизу, щоб визначити вартість своєї нерухомості.

Експерти кажуть, що метод залишків або гіпотетичний метод застосовується досить ефективно в багатьох країнах. Банки, суди та арбітражі часто приймають та обговорюють використані змінні. Це просто метод дисконтованого грошового потоку (DCF) з більш суб'єктивними змінними, тому він менш популярний, ніж інші методи.

Посилання на джерело