Прорив у зростанні орендного житла

Трохи більше ніж через півмісяця після директиви Генерального секретаря та президента То Лама уряд завершив завдання з визначення населених пунктів для початку проектів орендного житла з метою реалізації стратегічного напрямку розвитку житлового фонду для населення.

Проекти розпочнуться швидкими темпами у червні.

Головуючи на робочій сесії 1 червня з керівниками міста Хайфон та провінцій Куангнінь, Бакнінь, Ніньбінь та Хунг Єн щодо розвитку орендного житла за вказівкою Генерального секретаря та президента То Лама, прем'єр-міністр Ле Мінь Хунг наголосив: «Ключовий економічний регіон Північної Ірландії є центральним районом промислового розвитку, де наразі спостерігаються дуже високі темпи урбанізації та велика концентрація робочої сили. Хайфон, Куангнінь, Бакнінь та Хунг Єн мають одні з найвищих темпів економічного зростання в країні, а сотні тисяч працівників працюють у промислових зонах. Тиск на орендне житло для працівників є дуже нагальним, і розвиток орендного житла в цьому регіоні також служить прецедентом для пілотування та тиражування цього підходу в інших населених пунктах країни».

Уряд швидко впроваджує проекти орендного житла.

Фото: Дінь Сон

Рішучим та терміновим чином, голова уряду висунув безпрецедентний ультиматум: до червня кожна з чотирьох вищезгаданих провінцій та міст повинна прагнути розпочати принаймні один проект орендного житла; та одночасно завершити процедури реалізації масштабних проектів орендного житла у третьому та четвертому кварталах цього року. Важливо, що ця директива, яка вже не є просто рекомендацією з такими фразами, як «прагнути» чи «докладати зусиль», підкреслює, що це нагальна вимога, відкидаючи паперові звіти та вимагаючи конкретних результатів. У випадках, коли населені пункти стикаються з труднощами чи перешкодами, центральні міністерства та відомства повинні проактивно надавати негайну підтримку та знаходити рішення.

Створення механізмів залучення приватного капіталу до участі в розвитку орендного житла – це хороший спосіб реалізації політики держави та людей, що працюють разом.

ФОТО: ДІНЬ СОН

Директива прем'єр-міністра – це швидкий і конкретний крок у втіленні стратегічного бачення партії в реальність, трохи більше ніж через півмісяця після того, як Генеральний секретар і президент То Лам видав історичну директиву: орендне житло має бути стратегічним стовпом. Це безпрецедентно швидкі темпи, оскільки зазвичай для проекту соціального житла потрібно в середньому 18-24 місяці, щоб пройти шлях від затвердження планування, затвердження інвестиційної політики, виділення землі до отримання дозволу на будівництво та початку будівництва.

Пан Ле Хоанг Чау, голова Асоціації нерухомості міста Хошимін (HoREA), має понад 40 років досвіду досліджень у сегменті орендованого житла, висловив свою величезну радість і зворушення з приводу швидких і рішучих директив уряду, прийнятих після історичної стратегічної зміни мислення Генерального секретаря та Президента щодо сегмента орендованого житла. Він наголосив, що це не лише чудова новина для ринку нерухомості, але й безпосередньо впливає на життя більшості людей із середнім та низьким рівнем доходу в міських районах. Водночас це відкриває нове стратегічне бачення, спрямоване на забезпечення прав громадян, передбачених Конституцією.

Наразі молодь, особливо покоління Z, лідирує в тенденції, коли володіння постійним житлом більше не є пріоритетом. З розвитком Четвертої промислової революції, штучного інтелекту (ШІ) та економіки спільного використання вони можуть працювати віддалено з будь-якого місця, від Ханоя та Хошиміна до Фукуока чи Шапи. Вони люблять досліджувати світ та часто змінювати роботу, щоб отримати досвід. Для молоді гнучке орендоване житло, яке відповідає їхньому способу життя та роботі, є головним пріоритетом. Дивлячись на світ, у розвинених країнах, таких як Японія та Захід, відсоток людей, які орендують житло в міських районах, становить близько 60%. У Сінгапурі цей показник сягає приблизно 80%.

«14-й Національний з’їзд партії поставив за мету, щоб Хошимін, як і вся країна, до 2045 року став розвиненою промисловою державою, здійснивши значні зміни в економічній та соціальній структурі. Тому попит на орендне житло зростатиме, і це неминуча тенденція», – підтвердив пан Ле Хоанг Чау.

Поштовх для ринку нерухомості.

Керуючи місцевою владою, прем'єр-міністр Ле Мінь Хунг також зазначив, що розвиток доступного орендного житла є нагальним питанням, яке потребує вирішення. Держава повинна взяти на себе ініціативу та розглядати державні ресурси як важіль підтримки та залучення приватних ресурсів; ефективно використовувати Національний житловий фонд та місцеві житлові фонди для спрямування та створення імпульсу для ринку; а також мобілізувати різноманітні ресурси, не покладаючись лише на бюджет, зосереджуючись на розблокуванні приватного капіталу та довгострокового капіталу.

Розвиток орендного житла сприяє вирішенню житлової проблеми людей.

Фото: Дінь Сон

Відповідаючи на заклик партії та уряду, багато підприємств також оголосили про свою готовність до участі. Минулого тижня керівництво компанії Hoang Quan Real Estate повідомило, що в рамках проекту соціального житла «Золоте місто» (Тайнінь) компанія здає половину своїх квартир в оренду та застосовуватиме це співвідношення до всіх майбутніх проектів. Зокрема, на початковому етапі проекту «Золоте місто» Hoang Quan побудувала 4 багатоквартирні будинки приблизно з 1000 квартирами. Компанія розділила їх на 2 будівлі на продаж та 2 будівлі на оренду. Найближчим часом у всіх проектах Hoang Quan виділятиме щонайменше 50% на оренду. Компанія також отримала пропозиції від двох банків, які бажають співпрацювати в будівництві орендного житла у відповідь на заклик уряду…

Пан Ле Хоанг Чау зазначив, що це розумний та логічний напрямок розвитку, оскільки в орієнтації на розвиток державні інвестиції не можуть вирішити всі проблеми, а лише виступають важелем. Однак, якщо ми покладатимемося виключно на приватний сектор як головну силу, шлях попереду все одно буде переповнений незліченними перешкодами, від механізмів до практичних операцій.

Зокрема, найбільшою перешкодою для бізнесу, який інвестує в соціальне житло та орендне житло, є проблема придбання землі та тягар витрат на розчищення земельних ділянок. Досвід інших країн показує, що держава повинна відігравати провідну роль, сміливо використовуючи державні землі, заплановані для житла або комерційних послуг у промислових зонах, для організації публічних торгів, відбираючи авторитетних інвесторів для будівництва орендного житла для працівників та іммігрантів. У цьому випадку підприємства будуть звільнені від плати за користування землею та плати за оренду землі. У випадках, коли підприємства самостійно домовляються про придбання прав користування сільськогосподарськими землями у мешканців для реалізації проектів, механізм відрахування компенсаційних витрат на розчищення земельних ділянок необхідно змінити, щоб він відображав фактичну вартість, сплачену підприємствами, замість застосування поточного надмірно низького прейскуранта сільськогосподарських земель, який призводить до збитків інвесторів.

Окрім питання наявності землі, наступною проблемою, яка потребує втручання уряду, є розблокування довгострокового кредитування. З огляду на тривалий період окупності, який може тривати кілька десятиліть, без пільгової кредитної політики, що пропонує низькі процентні ставки та еквівалентні умови позики, приватний бізнес не зможе витримати тиск боргу, що змусить його підвищувати ціни на оренду та ненавмисно підриває гуманний аспект цього типу житла.

«Керівні принципи держави на цей час потребують конкретизації шляхом негайного вирішення існуючих правових суперечностей. Наприклад, Закон про житло дозволяє інвесторам у проекти соціального житла для оренди отримати доступ до пільгового кредитування, але Урядова постанова № 100 передбачає, що Банк соціальної політики не має права надавати позики цій групі. Цю невідповідність, цей «документ, що блищить законом», необхідно терміново змінити для гармонізації правової системи», – навів як приклад пан Чау.

Водночас, щоб по-справжньому стимулювати участь приватного сектору, за словами пана Ле Хоанг Чау, державі необхідно синхронізувати політику щодо оподаткування та міської інфраструктури. Хоча Закон про житло 2014 року передбачав, що ставка податку на проекти соціального житла для оренди має бути нижчою, ніж для продажу, це положення залишалося на папері протягом багатьох років, оскільки Податковий закон ще не передбачав відповідних змін. Крім того, держава повинна відігравати піонерську роль, проактивно інвестуючи бюджетні кошти для підключення транспортної та технічної інфраструктури до меж проектів соціального житла. Таке синхронізоване підключення не лише допомагає малозабезпеченим – найбільш вразливій групі суспільства – мати можливість отримати доступ до зручних міських моделей та оселитися в них, але й служить найбільш практичним важелем для перетворення стратегічного мислення політичного бачення на відчутні рішення у сфері житла.

Місцева влада бере ініціативу в свої руки, місцева влада виконує роботу.

Наголошуючи на тому, що це абсолютно правильна політика, професор Данг Хунг Во, колишній заступник міністра природних ресурсів та навколишнього середовища, заявив, що це питання було вирішено в Законі про житло 2005 року – першому законі про житло В'єтнаму. Однак розвиток сегмента орендного житла не був успішним, оскільки інвестиції в цей сектор вимагають тривалого періоду обороту капіталу – 40-50 років. Крім того, норми прибутку не дуже високі, оскільки ціни на оренду повинні бути низькими та доступними для багатьох людей. Натомість, якщо будується комерційне житло, інвестори можуть повернути всі свої інвестиції протягом 5-7 років після продажу проекту, а також отримати досить високий прибуток. Тому неминуче, що приватний бізнес не буде зацікавлений у цьому. Покладатися виключно на державний бюджет для інвестицій у цей сегмент також складно, оскільки бюджет обмежений і має інвестуватися в такі важливі економічні сектори, як інфраструктура…

Тому професор Данг Хунг Во запропонував вжити багатьох ініціатив для реалізації цієї політики. По-перше, підприємства та навіть державні управлінські органи повинні змінити технології будівництва та технології будівельних матеріалів, а також повною мірою використовувати простір у багатоквартирних будинках... щоб допомогти знизити вартість будівництва орендного житла. Далі, державі потрібні політика та механізми, які прокладуть шлях для участі приватного капіталу. Зокрема, слід розглянути застосування моделі партнерства компаній BOT або PPP. У цій моделі держава відповідає за землю, а підприємства інвестують у будівництво житла. Протягом періоду оренди підприємства отримають назад капітал, вкладений у будівництво, плюс прибуток, подібно до інших моделей експлуатації. Державна підтримка щодо землі також є простішою та менш витратною, ніж коли приватні компанії самі займаються всім. Це також розглядається як важіль впливу з боку держави для заохочення та залучення приватного капіталу до участі в розвитку ринку орендного житла з максимальною швидкістю, досягаючи поставлених цілей. В результаті підприємства будуть більш впевнені в участі в більшій кількості проектів, створюючи доступне орендне житло для більшості населення.

Зокрема, професор Данг Хунг Во наголосив, що для сприяння розвитку орендного житла зокрема, або житла загалом, для людей, самі населені пункти повинні бути проактивними та рішучими, тоді як центральний уряд лише створює загальну правову базу. Населені пункти повинні проактивно пропонувати рішення, що відповідають їхнім власним реаліям. Під час впровадження, якщо якісь нормативні акти виявляться невідповідними, вони повинні запропонувати центральному уряду зміни.

«Політика розвитку орендного житла є правильною та нагальним напрямком, який потребує прискорення, щоб допомогти вирішити житлову проблему людей. Однак покладатися виключно на державну фінансову підтримку буде складно через обмежені ресурси державного бюджету. Тільки шляхом створення механізмів заохочення бізнесу до участі результати будуть досягнуті швидко. Це також означає створення високого консенсусу в суспільстві. Це також відображає дух того, що коли держава та народ працюють разом, будь-яка політика буде успішною», – наголосив професор Данг Хунг Во.

Пропозиція орендного житла недостатня для задоволення попиту.

Виступаючи на робочій нараді 1 червня, прем'єр-міністр Ле Мінь Хунг заявив, що попит на орендоване житло дуже високий, тоді як пропозиція орендованого житла вкрай недостатня, особливо для довгострокової оренди за розумними цінами, що є першим вузьким місцем. Більшість робітників та трудівників у п'яти провінціях Хайфон, Куангнінь, Бакнінь, Ніньбінь та Хунг Єн наразі орендують неофіційно збудовані будинки домогосподарствами, що створює значні ризики для безпеки, зокрема пожежної безпеки, екологічної гігієни, умов життя та потреб соціальної інфраструктури.

Раніше Міністерство будівництва оголосило, на основі звітів з 18 населених пунктів, що загальний попит на орендне житло в період 2026-2030 років становить 71 187 одиниць. Примітно, що кількість існуючих одиниць соціального житла, доступних для оренди по всій країні, становить приблизно 42 275 одиниць. З них Дананг лідирує з понад 12 400 одиницями, далі йдуть Бакнінь з майже 9 850 одиницями та Хошимін з приблизно 5 700 одиницями. Це також населені пункти, які розробили та впровадили моделі оренди житла для робітників та найманих працівників, що створює багато можливостей для робітників володіти житлом та осісти.

Розвиток орендного житла сприяє забезпеченню соціального захисту.

Ми зараз вносимо зміни до Закону про землю, Закону про житло та Закону про підприємницьку діяльність у сфері нерухомості. Я очікую, що ці закони будуть прийняті та набудуть чинності найближчим часом, можливо, з 1 січня 2027 року, щоб створити міцну правову базу. Нам потрібно видати нові правила та стандарти щодо орендованого житла. Озираючись на історію Хошиміна, у нас колись були такі корпорації, як Hui Bon Hoa («Дядько Хоа») або Mydeen, які стабільно надавали орендоване житло протягом сотень років, протягом багатьох поколінь. Я вважаю, що за правильного керівництва Генерального секретаря та президента То Лама, а також за швидких та рішучих дій уряду, ми зможемо створити великі, професійні приватні корпорації в секторі орендованого житла, що сприятиме забезпеченню сталого соціального забезпечення в нову епоху.

Пан Ле Хоанг Чау, голова Асоціації нерухомості міста Хошимін

Джерело: https://thanhnien.vn/dot-pha-toc-do-nha-o-cho-thue-18526060222145342.htm