Ціни на квартири в Ханої продовжують «зростати», район Тхань Оай сплачує завдаток за земельний аукціон, покупці залишаються пильними, щоб уникнути ризиків

Ціни на квартири в Ханої продовжують зростати, земельна лихоманка — це переважно прибутковий трюк спекулянтів, 7 випадків зміни цільового призначення землі без дозволу... ось останні новини ринку нерухомості.

Хоча інтерес до більшості інших сегментів та типів нерухомості знизився у травні 2024 року, квартири в Ханої були єдиним сегментом, який зріс, з процентною ставкою 9%. (Фото: Лінь Ан)

Ціни на квартири в Ханої продовжують зростати

Великі дані Batdongsan.com.vn показують, що після трьох місяців поспіль стрімкого зростання у першій половині 2024 року, до квітня 2024 року ціни на квартири в Ханої почали сповільнюватися. Зокрема, у квітні 2024 року рівень інтересу та кількість оголошень про квартири в Ханої знизилися на 30% та 2% відповідно. Однак спад тривав лише у квітні, починаючи з травня, квартири в Ханої поступово повертали собі свою «форму».

Хоча інтерес до більшості інших сегментів та типів нерухомості знизився у травні 2024 року, квартири в Ханої були єдиним сегментом, який зріс, зі ставкою 9%. Порівняно з травнем, процентна ставка залишилася незмінною у червні 2024 року.

Фактично, після трохи більше місяця стагнації, з кінця травня 2024 року і дотепер, ціни на квартири продовжують встановлювати новий рівень. Це означає, що ціни на квартири в Ханої продовжують зростати.

Наприклад, згідно з опитуванням Batdongsan.com.vn, у рамках проекту Vinhomes Smart City, ціна продажу квартир з 1 спальнею та 1 спальнею, залежно від будівлі, розташування та орієнтації балкона, наприкінці квітня та на початку травня 2024 року становила 2,4-2,6 млрд донгів за квартиру, але наразі ціна запиту на квартиру такого типу становить 2,7-2,8 млрд донгів за квартиру. Аналогічно, ціна квартир-студій становить 1,8-1,9 млрд донгів, що в середньому на 150-200 млн донгів більше, ніж у червні 2024 року. Ціна на квартири з 2 спальнями та 2 ванними кімнатами або з 3 спальнями та 2 ванними кімнатами в цьому проекті також зросла на 200-250 млн донгів порівняно з приблизно двома місяцями раніше.

Вартість проєкту Gemek також зросла з 2,7-2,8 млрд донгів за квартири з 2 спальнями та 2 ванними кімнатами до 2,750-2,9 млрд донгів за квартиру. Зокрема, у цьому проєкті є квартири з 2 спальнями та 2 ванними кімнатами, власник пропонує ціну понад 3 млрд донгів за квартиру.

Ціна на квартири в районі Нам Чунг Єн, переважно старі, з 2 спальнями, також зросла з 2,8-3 млрд донгів/квартира до 3,1-3,4 млрд донгів/квартира. Ціна на квартири з 2 спальнями та 2 ванними кімнатами в проекті Handiresco також зросла з 4-4,2 млрд донгів/квартира у травні до 4,3-4,5 млрд донгів/квартира.

Середнє зростання на 250-300 мільйонів донгів/квартиру також відбувається з проектами на вулиці Ле Ван Луонг, такими як Hanoi CenterPoint, Times Tower, Golden Palace або квартирами, розташованими на вулиці Чунг Хоа - Нян Чінх.

Чому район Тхань Оай у Ханої раптово припинив земельні аукціони?

Округ Тхань Оай (Ханой) зупинив аукціон з продажу прав землекористування на 57 земельних ділянок у районі Дам, село Мук Са, комуна Као Дуонг, та повернув гроші за придбання документів та застави від покупців, посилаючись на необхідність повторного визначення початкової ціни.

Акціонерна аукціонна компанія Truong Son, організатор першого земельного аукціону в районі Тхань Оай на 57 земельних ділянок у комуні Као Дуонг 17 серпня, раптово оголосила про припинення організації аукціону та повернення клієнтам коштів за придбані документи та депозити.

Вищезгадана компанія повідомила, що підрозділ отримав повідомлення від Центру розвитку земельного фонду району Тхань Оай зі змістом «Припинити організацію першого аукціону з продажу прав землекористування на 57 земельних ділянок у районі Дам, село Мук Са, комуна Као Дуонг, район Тхань Оай, Ханой».

Причина полягає в тому, що Народний комітет району Тхань Оай перевизначив початкову ціну для продажу на аукціоні прав користування землею на 114 земельних ділянок у комуні Као Дуонг відповідно до рішення Народного комітету Ханоя.

Раніше, згідно з оголошенням, 57 земельних ділянок у районі хутора Мук Са, комуни Као Дуонг, мають площу від 74,63 до 134,69 квадратних метрів, початкова ціна 8,097 мільйона донгів за квадратний метр.

З огляду на вищевказану початкову ціну (без урахування податків, зборів та платежів), застава за земельні ділянки коливається від майже 121 до 218 мільйонів донгів.

Відомо, що у серпні район Тхань Оай не організовуватиме жодних інших земельних аукціонів.

Раніше, 10 серпня, район Тхань Оай організував аукціон з продажу 68 земельних ділянок у районі Нго Ба, село Тхань Тхань, комуна Тхань Као. Цей аукціон викликав ажіотаж серед інвесторів у нерухомість та громадськості, оскільки ціна, що виграла, була у 7-8 разів вищою за стартову. Зі стартової ціни 8,6-12,5 мільйонів донгів/м2 найвища ціна, що виграла, перевищила 100 мільйонів донгів/м2.

Багато хто вважає, що причиною, чому цей аукціон привабив так багато інвесторів, була низька стартова ціна. За такої стартової ціни інвесторам потрібно було внести лише 20%, що еквівалентно приблизно 200 мільйонам донгів.

Ризик покупця

Останнім часом на ринку нерухомості спостерігається різке зростання цін, особливо в сегменті квартир, далі йдуть проекти нерухомості та земельні ділянки в населених пунктах. Однак, враховуючи 6-8-кратне зростання результатів аукціонів у районі Тхань Оай нещодавно, ринок вважається надто гарячим, навіть ненормальним як з точки зору ціни виграшу, так і кількості учасників.

Згідно з фактичними даними та даними на веб-сайті Batdongsan.com.vn, ціна на житлову землю в деяких селах комуни Тхань Као, району Тхань Оай, у другому кварталі 2024 року становила лише близько 27-30 мільйонів донгів/м2. Ця ціна зросла приблизно на 80%, з приблизно 15 мільйонів донгів/м2 у 2020 році до майже 30 мільйонів донгів/м2 у 2024 році. Таким чином, виграшна ставка 10 серпня у 2,3-3,7 раза вища за поточну звичайну ціну продажу.

Або, згідно з нещодавнім опитуванням цін на землю в деяких приміських районах Ханоя, хоча ціни на землю зросли, особливо в населених пунктах, які готуються стати районами або місцями з перевагами в розвитку інфраструктури, не спостерігалося нереалістичного зростання, як це відбувається з земельними аукціонами в Тхань Оай.

Наприклад, на земельному аукціоні наприкінці червня в районі Ме Лінь результати переможних торгів не зазнали суттєвих змін, ціна переможця коливалася від 20 до 40 мільйонів донгів/м2, хоча район Ме Лінь все ще має потенціал для розвитку завдяки системі інфраструктури від мостів до кільцевої дороги 4, кільцевої дороги 3, 5... Аналогічно, в районі Тхач Тхат ціни на землю в деяких мальовничих місцях комуни Бінь Єн нещодавно зросли лише на кілька мільйонів донгів/м2, хоча є багато корисної інформації, яка впливає на ринок нерухомості...

З огляду на вищезазначене, багато експертів вважають, що нещодавня земельна лихоманка — це переважно прибутковий трюк спекулянтів та брокерів. Багато груп людей, які раніше скуповували землю, використовуватимуть аукціони в цьому районі, щоб підняти ціни та створити вищу ціну. Якщо виставлені на аукціон лоти не можуть бути продані, вони втрачатимуть свої завдатки, а згідно з правилами, учасники аукціону повинні сплатити завдаток, що дорівнює 20% від загальної вартості земельної ділянки або земельної ділянки, розрахованої за стартовою ціною.

Згідно з онлайн-даними Batdongsan.com.vn, за перші 6 місяців 2024 року ринок нерухомості в Ханої зафіксував сильні коливання рівня інтересу. Як правило, сегмент землі та житлової нерухомості перебуває на шляху до відновлення після досягнення дна у 2023 році, кількість пошуків зросла на 118% порівняно з аналогічним періодом минулого року; кількість приватних будинків, таунхаусів та вілл зросла на 33%, 27% та 9% відповідно. У приміських районах найбільше зростання рівня інтересу спостерігалося в Донг Ані - 104%, Куок Оай - 101%, Зіа Лам - 95%, Хоай Дик - 79%, Тхат Тхат - 48%...

Пояснюючи це, експерти зазначили, що це може бути пов'язано з побоюванням щодо зростання цін на нерухомість після офіційного набрання чинності Закону про землю 2024 року, Закону про нерухомість 2023 року та Закону про житло 2023 року. З іншого боку, інформація про те, що Ханой прагне мати 5 нових районів до 2030 року (Донг Ань, Хоай Дик, Зіа Лам, Тхань Трі та Дан Фыонг), також привертає увагу багатьох інвесторів до землі в цих населених пунктах.

Пан Нгуєн Куок Ань, заступник генерального директора Batdongsan.com.vn, прогнозує, що з другого кварталу 2025 року земельні ділянки почнуть входити в основний тренд відновлення; тоді як нинішні «хвилі» є лише локальними в деяких районах. Тому інвесторам слід ретельно досліджувати ринок та дізнаватися про коливання цін з об'єктивних джерел інформації.

Також, враховуючи ситуацію, коли ціни на нерухомість зростають занадто високо порівняно з реальною вартістю, деякі експерти вважають, що маніпулювання ринком нерухомості з метою створення віртуальних цін є дуже небезпечним, безпосередньо впливаючи на покупців, нічим не відрізняється від маніпулювання фондовим ринком. Це призводить до непрозорості та нестабільності ринку нерухомості, а держава не має суворих санкцій.

Люди очікують, що ціни на нерухомість знизяться до відповідного рівня, коли незабаром набудуть чинності нова політика управління та законодавчі норми. Це рішення для людей, яким дійсно потрібна можливість найближчим часом придбати житло, що є метою уряду .

У разі зміни цільового призначення земельної ділянки дозвіл не потрібен.

Закон про землю 2024 року передбачає набагато більше випадків зміни цільового призначення земель без дозволу з 1 серпня 2024 року.

7 випадків зміни цільового призначення землі не потребують дозволу

Згідно з положеннями пункту 3 статті 121 Закону про землю 2024 року, якщо це не підпадає під наступні 7 випадків згідно з пунктом 1 статті 121 Закону про землю 2024 року, запитувати дозвіл на зміну цільового призначення від компетентного органу не потрібно.

Зокрема, це такі випадки: перетворення земель для вирощування рису, лісових угідь спеціального використання, захисних лісових угідь, виробничих лісових угідь на інші типи земель у групі сільськогосподарських угідь; перетворення сільськогосподарських угідь на несільськогосподарські угіддя; перетворення інших типів земель на угіддя для концентрованого тваринництва під час реалізації великомасштабних проектів концентрованого тваринництва.

Перетворення несільськогосподарських земель, виділених державою без плати за користування землею, на інші види несільськогосподарських земель, виділених державою з платою за користування землею або орендою землі; Перетворення несільськогосподарських земель, які не є землями житлової забудови, на землі житлової забудови.

Перетворення земель для будівництва громадських робіт, земель, що використовуються для громадських потреб з підприємницькою метою, на землі несільськогосподарського виробництва та підприємства; Перетворення земель несільськогосподарського виробництва та підприємства, які не є комерційними або обслуговуючими землями, на комерційні або обслуговуючі землі.

Перетворення землекористування повинно відповідати плануванню.

Зміна цільового призначення землі все ще повинна відповідати плануванню та бути схваленою компетентними органами, це чітко передбачено статтею 116 Закону про землю 2024 року.

Відповідно, Народний комітет округу, де розташована земельна ділянка, є компетентним органом для затвердження зміни цільового призначення землі.

Площа перетворення землекористування у 2024 році

Наразі, у Земельному законі 2024 року немає документа, який би визначав ліміт та максимальну площу для перетворення земель у інші цілі.

Ліміт використання землі залежить від потреб особи, яка бажає змінити цільове призначення землі. Однак Департамент природних ресурсів та навколишнього середовища вивчить документи, необхідність зміни цільового призначення землі, перевірить поле та планування, щоб з'ясувати, чи можна повністю змінити ліміт.

Щорічний план землекористування на районному рівні встановлюється компетентними органами.

Джерело: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-tiep-tuc-nong-ly-do-huyen-thanh-oai-tra-tien-coc-dau-gia-dat-nguoi-mua-tinh-tao-tranh-rui-ro-282864.html