Початкові ціни занадто низькі, що створює можливості для «наживи» на земельних аукціонах.

Згідно зі звітом Batdongsan.com.vn, ринок нерухомості за перші 6 місяців 2024 року зафіксував бум, коли нерухомість посіла перше місце за рівнем інвестиційної дохідності, випередивши як золото, так і акції.

Ринковий ефект зафіксував продовження тенденції переміщення до приміських зон, де земельні ділянки поступово стали привабливим сегментом для покупців.

Очікується, що Закон про землю, Закон про житло та Закон про комерційну діяльність у сфері нерухомості, які були достроково застосовані з 1 серпня, сприятимуть процвітанню ринку нерухомості завдяки позитивним змінам.

Однак насправді, у перші дні застосування нового Закону ринок нерухомості одразу ж розпалився, як пательня на вогні, коли відбулося раптове зростання цін на деяких земельних аукціонах у передмісті.

Земля в передмістях Ханоя , початкова ціна якої становить лише кілька мільйонів донгів/м², виставляється на аукціон за ціною до сотень мільйонів донгів/м², хоча багато хто вважає її не видатною з точки зору інфраструктури, транспортного сполучення та низького потенціалу прибутку.

Початкова ціна – це джерело?

Розповідаючи про це питання, адвокат Данг Ван Куонг з юридичної фірми Chinh Phap Асоціації адвокатів Ханоя зазначив, що через постійні зміни цін на золото, млявий фондовий ринок, вплив ділової активності на ланцюг поставок та коливання на світовому ринку, нерухомість все ще залишається кращим вибором інвесторів як безпечна гавань для грошових потоків.

За словами пана Куонга, закони щодо нерухомості, які частково набули чинності з 1 серпня 2024 року, передбачають, що фізичним особам та підприємствам не дозволяється купувати землю, ділити ділянки або продавати землю; лише держава має право ділити ділянки та організовувати аукціони.

Це створює дефіцит пропозиції, що впливає на психологію клієнтів та інвесторів, які зосередяться переважно на земельних аукціонах, подібних до нещодавнього.

Крім того, адвокат зазначив, що причина високих цін на землю пов'язана з принципом аукціону, за яким той, хто заплатить найвищу ціну, виграє торги.

Тим часом, аукціон вищезгаданих земельних ділянок привернув увагу тисяч людей, які зареєструвалися та безпосередньо взяли участь в аукціоні. «Це доводить, що зацікавлених багато, з такою кількістю людей цілком можливо, що ціна буде підвищена», – проаналізував пан Куонг.

Крім того, адвокат Данг Ван Куонг також порушив питання про можливе завищення цін на землю з метою маніпулювання ринком нерухомості деякими особами чи організаціями, оскільки «досі влада не вирішила питання».

Адвокат Данг Ван Куонг - адвокатське бюро Chinh Phap, Асоціація адвокатів Ханоя.

Адвокат Данг Ван Куонг заявив, що частково провина у вищезгаданій ситуації полягає у занадто низькій початковій ціні аукціону.

Раніше стартова ціна аукціону базувалася на ціні, наданій Консультативною радою. Однак, згідно з Постановою № 12, виданою в лютому 2024 року, стартова ціна визначатиметься місцевістю на основі прейскуранта землі, помноженого на коефіцієнт.

«Наразі триває перехідний період впровадження нових документів Земельного закону 2023 року, які набули чинності лише частково, більшість з яких не набудуть повної чинності до 1 січня 2025 року».

Таким чином, проблема полягає в тому, що положення про скасування системи цін на землю ще не набуло чинності, тому положення про стару таблицю цін на землю застосовуватиметься до кінця цього року. Тому формула розрахунку все ще базується на старій таблиці цін на землю, помноженій на коефіцієнт K, щоб отримати початкову ціну, що призводить до її низької ціни», – сказав адвокат Куонг.

Юристи вважають, що раптове зростання цін на земельних аукціонах частково пов'язане з тим, що початкова ціна аукціону була встановлена ​​занадто низько. (Фото: Хуу Тханг)

Однак пан Куонг також наголосив, що видання постанови Уряду не було помилкою, але на цей момент перетину документи ще не набули чинності синхронно, що призвело до історії про те, що новий прейскурант землі не було встановлено, тому й виникла вищезазначена ситуація.

З низької стартової ціни інвесторам потрібно буде внести лише дуже невелику суму грошей, що продовжує створювати ризик використання цим моментом для деяких організацій, що беруть участь в аукціоні, щоб завищити бажану ціну, отримати особисту вигоду та потім скасувати депозит.

Тим часом ходить історія про те, що Закон про аукціон майна набуде чинності лише на початку 2025 року, що суворо врегулює випадки скасування застави, заборонивши участь в аукціонах від 6 місяців до 5 років.

Наразі правила поводження з учасниками аукціонів, які відмовляються від своїх депозитів, все ще є надто адміністративними, їм бракує стримуючих факторів та ретельного підходу, тому багато осіб чи організацій скористалися цією лазівкою, щоб порушити роботу ринку.

Не слід збирати всі доходи бюджету через земельні аукціони

Висловлюючи свою думку щодо земельних аукціонів протягом ночі, адвокат Ву Нгок Банг – заступник директора юридичної фірми Galaxy Law Firm Ханойської асоціації адвокатів, зазначив, що хоча аукціон не був публічним, він не мав обмеження на кількість раундів торгів протягом ночі для остаточного визначення остаточної ціни, можливо, був прецедентом і не першим.

Перевага цієї форми аукціону полягає в тому, що вона принесе бюджету велику та майже «раптову» суму доходів, оскільки ціна зростає шокуюче протягом кожного раунду, а кінцева ціна дозволяє державі отримувати сотні мільярдів донгів через кожен аукціон.

Адвокат Ву Нгок Банг – заступник директора юридичної фірми Galaxy Law Firm, Ханойська адвокатська асоціація.

З позитивного боку, це допоможе доповнити бюджет за рахунок аукціонів, які гарантуватимуть дотримання всіх законодавчих норм.

Однак, навпаки, адвокат Ву Нгок Банг заявив, що «наслідки продажу землі за занадто високою ціною є більш жахливими, ніж економічні вигоди, які вона приносить».

Водночас, адвокат також підтвердив, що організації земельних аукціонів на нещодавніх гарячих аукціонах повністю дотримувалися положень закону, але чи мали учасники аукціону дух поваги до закону, чи ні, це вже інша історія, нам потрібно дочекатися висновку слідчого органу.

«Якщо учасники аукціону матимуть ситуацію «синя команда, червона команда» заради особистої вигоди, участь в аукціоні з метою маніпулювання ринком матиме довгострокові наслідки, що призведе до зростання цін на землю в цьому районі до «бульбашки» на ринку нерухомості. Вирішити цю проблему буде у багато разів складніше, ніж отримати вигоди від зібраного бюджету в короткостроковій перспективі», – проаналізував пан Банг.

Поділяючи таку ж думку, адвокат Данг Ван Куонг зазначив, що державі не потрібно збирати всю землю на земельних аукціонах.

«Оскільки якщо ціна буде високою, держава отримає негайну вигоду у вигляді дещо більшої суми грошей, але потім земля буде покинута, а спекулянти завищать ціну, тож земля не буде введена в експлуатацію чи експлуатуватися, навіть якщо це цінний ресурс, наслідки будуть набагато серйознішими», – сказав адвокат.

Земельні аукціони слід тимчасово призупинити, а ціни на землю наблизити до ринкових.

Відповідно, щоб запобігти повторенню подібних випадків земельної лихоманки на аукціонах, адвокат Данг Ван Куонг заявив, що тимчасове призупинення земельних аукціонів для проведення перевірок є цілком обґрунтованим.

Особливо в контексті того, що Закони взаємопов'язані, але ще не синхронізовані, «повністю змінені», все ще існує багато лазівок, якими можуть скористатися окремі особи чи організації з поганими намірами для особистої вигоди.

Крім того, пан Куонг також запропонував план швидкого перегляду методу розрахунку стартових цін на аукціонах, що пришвидшить процес складання прайс-листів на землю, близьких до ринкових цін.

Юристи пропонують тимчасово призупинити земельні аукціони, а ціни на землю наблизити до ринкових (Фото: Хуу Тханг).

Адвокат також запропонував інвесторам чітко визначити час для вкладення коштів, час для їх вилучення та визначити, як ринок у цій галузі зростатиме та зменшуватиметься.

Уникайте ситуації, коли ви поспішаєте інвестувати згідно з ринковою психологією і зрештою не можете вчасно «втекти», це буде схоже на борг, ймовірність втрат дуже висока.

Крім того, експерт зазначив, що інвесторам також слід бути обережними з районами, де ціни на нерухомість стрімко зростають, але немає нової інфраструктури, політики чи коливань населення.

Тим, хто хоче придбати нерухомість, пан Куонг радить обрати правильний час і місце, щоб обрати правильний продукт нерухомості для довгострокового врегулювання.

Джерело: https://www.nguoiduatin.vn/gia-khoi-diem-qua-thap-tao-co-hoi-truc-loi-trong-cac-phien-dau-gia-dat-204240828161143386.htm