Скасування плати за користування землею для проекту

У Хошиміні близько 100 проектів комерційної нерухомості «очікують» на повідомлення про фінансові зобов’язання.

На робочій зустрічі з головою Народного комітету міста Хошимін Нгуєном Ван Дуоком та представниками відповідних відомств минулими вихідними, пан Джун Сун Хо, генеральний директор Lotte Properties HCMC Co., Ltd. (Лотте, Корея) - інвестора проекту Thu Thiem Eco Smart City (район Ан Кхань), висловив бажання продовжити реалізацію проекту, якщо Хошимін усуне інвестиційні перешкоди, зокрема звільнення від додаткового збору за користування землею в розмірі 5,4% на рік.

100 проектів з фінансовими зобов'язаннями

Голова Народного комітету міста Хошимін Нгуєн Ван Дуок взяв на замітку рекомендації підприємств і заявив, що він доповість центральному уряду для розгляду відповідних рішень. Керівництво міста вітає Лотте, яка продовжуватиме супроводжувати проект, ділитися труднощами та реалізовувати його вчасно.

Насправді, проблема, порушена Lotte, не є поодиноким випадком. Раніше інвестор проекту Empire City – спільне підприємство Empire City – також надіслав документ до Народного комітету Хошиміна з проханням переглянути виниклі фінансові зобов'язання. За даними цього підрозділу, з 2017 року компанія виконала свої фінансові зобов'язання на суму майже 3,6 млрд донгів, а в рішенні міста про виділення землі також чітко зазначено, що компанія «не повинна платити більше» при переході від одноразової оренди землі до виділення землі з платою за користування землею. На цій підставі проект завершив та передав мешканцям три кластери робіт, що еквівалентно приблизно 1200 квартирам. Однак, необхідність сплати додаткових зборів за користування землею вважається «великим тягарем», що серйозно впливає на рух капіталу та бізнес-плани.

Куточок проєкту «Імперське місто» стикається з процедурними труднощами. Фото: ХОАНГ ЧІЕУ

Аналогічно, податкова служба міста Хошимін нещодавно видала документ, у якому вимагає від акціонерної компанії Hung Loc Phat Real Estate Investment Joint Stock Company сплатити додаткові 400 мільярдів донгів за проект Green Star Sky Garden. За даними Асоціації нерухомості міста Хошимін (HoREA), наразі в місті близько 100 проектів комерційної нерухомості «очікують» на повідомлення про фінансові зобов’язання, включаючи багато масштабних проектів таких підприємств, як Novaland , Hung Thinh Land та TTC Land.

Пан Ле Хоанг Чау, голова HoREA, заявив, що асоціація неодноразово пропонувала повністю скасувати регулювання стягнення додаткових 5,4% у випадках, коли підприємства не винні. За його словами, «затримка у визначенні фінансових зобов’язань переважно пов’язана з адміністративними процедурами, а не з виною інвесторів». За словами пана Чау, цей механізм не лише призводить до збитків для підприємств, але й призводить до втрати надходжень до бюджету, оскільки плата за користування землею «призупиняється» і не може бути сплачена вчасно, тоді як для низки проектів будівництво доводиться тимчасово призупиняти, що призводить до марнування земельних коштів.

Він вважає, що якщо уряд зможе вирішити цю проблему, «призупинені» проекти швидко виконають свої фінансові зобов'язання, тим самим розблокувавши потік капіталу в розмірі десятків тисяч мільярдів донгів на ринок нерухомості. «Плата за користування землею є ключем до відновлення постачання житла та сприяння економічному зростанню. Коли цю проблему буде повністю вирішено, вона також стане важливою гарантією інвестиційного середовища В'єтнаму», – наголосив він.

Найбільший вузол.

Пан Данг Хонг Ань, голова Асоціації молодих підприємців В'єтнаму (VYEA) та голова Засновницької ради акціонерного товариства з нерухомості Сайгон Тхуонг Тін (TTC Land), заявив, що проблеми з фінансовими зобов'язаннями щодо землі є «найбільшим вузьким місцем», що перешкоджає розвитку ринку нерухомості в Хошиміні. «Відповідно до положень Закону про землю 2024 року та Указу 103/2024/ND-CP, плата за користування землею визначається відповідно до часу, коли держава видає рішення про виділення землі. Але насправді багато великих проектів реалізуються поетапно, і кожного разу, коли земля виділяється, необхідно визначати нову оцінку, що створює незручності», – сказав він.

Він навів багато проектів, для яких місто тимчасово виділило землю на першому етапі для початку будівництва інвесторами, тоді як решта частини чекала на завершення компенсації та очищення ділянки. Коли було прийнято рішення про виділення землі на першому етапі, підприємство сплатило плату за користування землею за весь проект на основі детального планування. Однак, коли було виділено решту землі, влада визначила додаткові фінансові зобов'язання відповідно до нової ціни на землю, що змусило підприємство сплатити на сотні мільярдів донгів більше, хоча ця ділянка була включена до попереднього платежу.

Така ситуація, за словами пана Хонг Аня, не лише збільшує інвестиційні витрати та затягує процес впровадження, але й впливає на весь ланцюжок створення вартості на ринку житла. «Затримка проекту не лише завдає шкоди бізнесу, а й тягне за собою низку наслідків: покупці житла чекають, банки змушені реструктуризувати кредити, пропозиція блокується, а ринок втрачає ліквідність», – сказав він.

За словами пана Данг Хонг Аня, питання фінансових зобов'язань щодо плати за користування землею для проектів, на яких тимчасово виділені землі, розглядається бізнес-спільнотою вже давно. Народний комітет міста Хошимін також надіслав багато документів до Міністерства фінансів та Міністерства сільського господарства та навколишнього середовища з пропозиціями рішень, але досі конкретних вказівок не було. В результаті багато підприємств сплатили плату за користування землею за весь проект десятиліття тому, а тепер їм все ще доводиться продовжувати платити за додатково виділену площу, при цьому поточні ціни на землю в рази вищі. Це величезний фінансовий тягар, який завдає шкоди підприємствам, серйозно впливає на бізнес-плани, призводить до стагнації багатьох проектів та опосередковано зменшує пропозицію житла в місті Хошимін.

Пан Данг Хонг Ань запропонував розробити спеціальний механізм для вирішення цього питання справедливим та розумним чином. «Ми рекомендуємо Міністерству фінансів та Міністерству сільського господарства та навколишнього середовища невдовзі подати уряду механізм, який дозволить здійснювати відрахування та зарахування фінансових зобов’язань, які підприємства раніше виконували відповідно до площі, для проектів, які повністю сплатили плату за користування землею відповідно до детального планування 1/500, але ще не завершили виділення землі. Це забезпечить справедливість та прозорість, одночасно захищаючи законні права держави та підприємств. Тільки тоді ми зможемо суворо управляти бюджетними доходами, водночас заохочуючи підприємства до впевненого інвестування, сприяючи розвитку соціально-економічного розвитку та задоволенню житлових потреб мешканців Хошиміна», – наголосив він.

Пропозиція повністю скасувати регулювання 5,4%

На нещодавній прес-конференції з питань соціально-економічного розвитку представник Департаменту сільського господарства та навколишнього середовища міста Хошимін заявив, що Міський народний комітет офіційно запропонував Міністерству природних ресурсів та навколишнього середовища і Міністерству фінансів розглянути питання про скасування положення про стягнення додаткових 5,4% плати за користування землею та орендної плати за землю в період, коли фінансові зобов'язання ще не визначені. Згідно з поясненням міста, це положення було встановлено з метою «розподілу фінансової відповідальності між державою та народом», але насправді затримка переважно відбувається через управлінський орган. Тому неможливо змусити підприємства та людей нести ці додаткові витрати.

Місто також наголосило, що в контексті соціально-економічного відновлення після пандемії COVID-19 скасування вищезазначеного положення допоможе зменшити тиск на витрати, стимулювати інвестиції та сприяти зростанню. Наразі закон передбачає додаткову ставку збору у розмірі 5,4%, але в проекті змін до Постанови 103 про плату за користування землею та орендну плату за землю Міністерство фінансів пропонує два варіанти: зниження її до 3,6% або повне скасування. Однак повне скасування може бути здійснене лише за умови прямого регулювання в Законі про землю, тому Міністерство фінансів також запропонувало Міністерству сільського господарства та навколишнього середовища вивчити та доповнити його в майбутньому процесі внесення змін до закону.

На думку багатьох експертів та підприємств, насправді затримка у визначенні фінансових зобов'язань часто пов'язана зі складними адміністративними процедурами, тоді як підприємства вже виконали свої зобов'язання щодо сплати зборів за користування землею. Додатковий збір призводить до збільшення інвестиційних витрат, що підвищує ціни на продукти нерухомості, безпосередньо впливає на покупців житла та зменшує доступність житла.

Деякі експерти також вважають, що якщо додаткові збори застосовуються, то їх слід застосовувати лише до проектів, які ввели землю в експлуатацію та отримують прибуток, щоб уникнути ситуації, коли підприємства «тримають землю та чекають на слушний момент». Однак у випадках, коли немає вини з боку інвестора, продовження стягнення додаткових зборів є несправедливим. Найфундаментальнішим рішенням, на думку експертів, є повне скасування регулювання у розмірі 5,4% та одночасно запровадження чіткого механізму розрахунку зборів за користування землею для забезпечення прозорості та узгодженості, тим самим розблокувавши низку застопорених проектів та відновивши довіру до ринку нерухомості.

Потрібні додаткові роз'яснення

Голова HoREA Ле Хоанг Чау також наголосив, що проект постанови, що передбачає низку політичних механізмів для усунення труднощів та перешкод в організації впровадження Закону про землю, повинен мати чіткіші правила щодо обробки додаткових зборів за користування землею. «Уряд повинен спеціально врегулювати відрахування сум, які підприємства сплатили за період, коли плата за користування землею або орендна плата за землю не були розраховані, у випадках, коли це не вина землекористувачів. Це необхідна правова основа для реалізації таких проектів, як Lotte's Eco Smart City або Empire City, уникаючи ситуацій, коли підприємствам завдають шкоди», – проаналізував пан Чау.

Джерело: https://nld.com.vn/go-vuong-tien-su-dung-dat-cho-du-an-196251006212145204.htm