Чи справді соціальне житло доступне за ціною?

VTV.vn - Оскільки ціни продажу багатьох проектів соціального житла в Ханої сягають майже 30 мільйонів донгів/м², мрія про власне житло залишається недосяжною для людей із середнім та низьким рівнем доходу.

Фото: Нгок Хієн

«Розкриття» можливостей для володіння житлом залишається далекою реальністю.

Новий механізм, передбачений Указом 261/2025/ND-CP, значно розширив критерії права на придбання соціального житла, підвищивши граничний дохід до 20-40 мільйонів донгів на місяць. Це коригування розглядається як «відкриття дверей» до власного житла для працівників. Однак, дивлячись на фактичні ціни продажу та умови оплати в проектах соціального житла в Ханої , багато хто розуміє, що мрія про власне житло все ще досить далека.

Згідно зі звітом Департаменту будівництва Ханоя, з кінця 2024 року по теперішній час у Ханої було розпочато низку проектів соціального житла, проте ціни продажу мали тенденцію до різкого зростання. До 2023 року ціна продажу соціального житла у столиці коливалася в межах 13-17 мільйонів донгів/м2.

Одна з найвищих цін наразі – у проєкті соціального житла Thuong Thanh (Rice City Long Chau) за ціною 29,4 мільйона донгів/м2 (включаючи ПДВ, без урахування плати за обслуговування), який надійшов у продаж 1 жовтня. Покупці повинні витратити від 940 мільйонів донгів до 2 мільярдів донгів, залежно від розміру, щоб володіти там житлом. Попередній рекорд належав проєкту соціального житла в Хадінь, комуна Тан Трієу, район Тхань Трі (раніше), з попередньою ціною продажу 25 мільйонів донгів/м2.

Візуалізація проекту соціального житла Rice City Long Chau вартістю 27 мільйонів донгів/м2. Фото: BIC Vietnam.

Пані Нгуєн Тху Транг, 29 років, бухгалтер у торговельній компанії в районі Кау Зіай, яка зараз орендує квартиру в районі Фу Дьєн, поділилася: «Я заощаджувала понад чотири роки, плюс трохи грошей від батьків, і зараз у мене є лише близько 120 мільйонів донгів. Я планую зареєструватися для купівлі соціального житла в проекті Чунг Ван, квартири площею 50 м2 вартістю понад один мільярд донгів. Але щоб отримати банківський кредит, мені потрібно щонайменше 20% власного капіталу, що становить близько 200 мільйонів донгів. А мені цього недостатньо. Навіть попри те, що процентна ставка у 5,4% справді низька, отримати кредит вже складно».

Пані Транг заробляє близько 18 мільйонів донгів на місяць. Після вирахування орендної плати, витрат на проживання та відправлення частини грошей додому у неї майже не залишається значного надлишку. «Я не проти взяти довгостроковий кредит, якщо в мене є стабільне житло. Але з такими цінами мрія про соціальне житло залишається недосяжною», – сказала вона.

У випадку з 29-річним техніком з Ханоя, він та його дружина зіткнулися з проблемою перевищення ціни їхніх можливостей, незважаючи на наявність вільних коштів. Він розповів, що з моменту одруження, завдяки підтримці обох батьків та їхнім заощадженням, вони накопичили близько 300 мільйонів донгів і планували зареєструватися для купівлі квартири в комплексі соціального житла в районі Лонг Б'єн.

«Квартира площею 55 м² коштує близько 1,6 мільярда донгів. Якщо ми позичимо 1,3 мільярда донгів протягом 20 років, нам доведеться сплачувати близько 8 мільйонів донгів на місяць, включаючи основну суму та відсотки. Ми з дружиною заробляємо понад 30 мільйонів донгів, що здається достатнім, але після вирахування витрат на проживання та утримання наших двох дітей нічого не залишається. Навіть з початковим капіталом ми все одно не наважуємося підписати контракт, бо боїмося залишитися без коштів», – підрахував Дуй Ань.

Ці історії з реального життя показують, що найбільшою перешкодою сьогодні є не лише брак початкового капіталу, а й той факт, що ціна продажу соціального житла значно перевищує можливості навіть для тих, хто має стабільні доходи.

За словами експертів з нерухомості, нинішній парадокс полягає в тому, що хоча дедалі більше людей мають право на отримання кредитів, фактичний рівень доступу до капіталу є низьким через непомірні ціни та високі вимоги до початкового внеску. Це робить «мрію про соціальне житло» — хоча й ближчою на папері — все ще далекою в реальності.

Зробити соціальне житло справді «доступним»

Насправді, політика фінансової підтримки є лише «тимчасовим знеболювальним». Якщо вартість соціального житла продовжуватиме зростати, від землі та матеріалів до витрат на управління проектами, то навіть якщо процентні ставки за кредитами знизяться, людям все одно буде важко дозволити собі купити житло.

Однак експерти стверджують, що для розуміння того, чому соціальне житло стає дедалі дорожчим, необхідно глибше дослідити фактори, що формують ціну. За словами архітектора Нго Мінь Тама з акціонерної компанії Covic Consulting & Construction, проблема полягає не лише у вартості матеріалів, землі чи робочої сили, а й у можливостях інвестора в реалізації та неефективному механізмі управління цінами.

«Неможливо вимагати абсолютно дешевого соціального житла, коли всі витрати на виробництво зростають, але ще більше занепокоєння викликає ситуація, коли будівництво затримується, виникають додаткові витрати, і все це потім перекладається на ціну продажу. У такому разі люди зрештою несуть витрати на затримки», – проаналізував пан Там.

Цю точку зору також наголосив заступник міністра будівництва Нгуєн Ван Сінь на конференції з огляду прогресу в галузі соціального житла в середині жовтня: «Нам потрібні справжні квартири з реальною вартістю, щоб продавати їх людям, які дійсно потребують житла. Ціни на соціальне житло в Ханої зараз перебувають на рекордно високому рівні, можливо, через слабку інвестиційну спроможність або використання поблажливої ​​політики для завищення цін. Місту необхідно провести негайні перевірки, перевірки та контроль, щоб переконатися, що люди все ще мають можливість придбати житло».

Заступник міністра запропонував Ханою надати пріоритет адміністративним процедурам проектів соціального житла, щоб пришвидшити прогрес і зменшити тривалі витрати – одну з причин необґрунтовано завищених цін.

Якщо вартість соціального житла продовжуватиме зростати, від землі та матеріалів до витрат на управління проектами, то навіть якщо процентні ставки за кредитами знизяться, людям все одно буде важко дозволити собі купити житло. Фото: VGP.

На першому засіданні Центрального керівного комітету з питань житлової політики та ринку нерухомості наприкінці вересня 2025 року прем'єр-міністр Фам Мінь Чінь звернувся до міністерств, секторів та місцевих органів влади з проханням регулювати ціни на нерухомість та соціальне житло відповідно до реальних ринкових механізмів, відповідно до доходів населення.

Ціни на комерційне житло повинні відповідати ринковим принципам, економіці, а також умовам і можливостям людей; мета полягає в тому, щоб забезпечити житлом усіх громадян, сприяючи покращенню їхнього матеріального та духовного життя.

Відповідно, потрібне комплексне та всеохоплююче рішення; тісна співпраця та координація між державою та бізнесом, між центральними та місцевими органами влади, а також інтеграція фіскальної та монетарної політики із земельною та іншими напрямками політики. Держава повинна регулювати ціни на землю та нерухомість за допомогою фінансових інструментів, зокрема податкової, зборової та іншої фінансової політики; встановити механізми та політику для відповідного зниження процентних ставок та умов кредитування; а також вивчити нормативні акти щодо рівня доходів для тих, хто має право на придбання соціального житла, адаптовані до конкретних обставин та місцевих умов.

Хоча політика стала більш відкритою, розрив між доходами та цінами на житло залишається «вузьким місцем», яке необхідно вирішити. Вирішення проблеми соціального житла полягає не лише в пільгових тарифах чи регулюванні доходів, а й у контролі цін, щоб забезпечити їх справді доступність. Тільки тоді володіння житлом перестане бути далекою мрією для працюючих людей.

Джерело: https://vtv.vn/nha-o-xa-hoi-co-thuc-su-re-100250806130222727.htm