Фото: Нгок Хієн
«Розкриття» можливостей для житла, але реальність ще далека
Новий механізм, передбачений Указом 261/2025/ND-CP, значно розширив коло осіб, які мають право на придбання соціального житла (NƠXH), підвищивши граничний рівень доходу до 20-40 мільйонів донгів на місяць. Вважається, що це коригування «відкриває двері» до житла для працівників. Але, дивлячись на фактичні ціни продажу та умови оплати в проектах NƠXH у Ханої , багато людей розуміють, що мрія про оселення ще досить далека.
Згідно зі звітом Департаменту будівництва Ханоя, з кінця 2024 року дотепер у Ханої було розпочато низку проектів соціального житла, але ціна продажу мала тенденцію до різкого зростання. До 2023 року ціна продажу соціального житла у столиці коливалася від 13 до 17 мільйонів донгів/м2.
Одна з найвищих цін наразі – у районі соціального житла Тхуонг Тхань (Райс-Сіті Лонг Чау) з ціною 29,4 мільйона донгів/м2 (включаючи ПДВ, без урахування плати за обслуговування), який відкритий для продажу з 1 жовтня. Покупці повинні витратити від 940 мільйонів донгів до 2 мільярдів донгів, залежно від району, щоб володіти тут будинком. Попередній рекорд належав проекту соціального житла в Хадінь, комуна Тан Трієу, район Тхань Трі (старий) з попередньою ціною продажу 25 мільйонів донгів/м2.
Перспектива проекту соціального житла в Райс-Сіті Лонг Чау вартістю 27 мільйонів донгів/м2. Фото: BIC Vietnam.
Пані Нгуєн Тху Транг, 29 років, бухгалтер у торговельній компанії в районі Кау Зіай, яка зараз орендує кімнату в районі Фу Дьєн, поділилася: «Я заощаджувала понад чотири роки, плюс трохи грошей від батьків, зараз у мене близько 120 мільйонів. Я планую зареєструватися для купівлі соціального житла в проекті Чунг Ван, квартири площею 50 м2 вартістю понад 1 мільярд. Але щоб позичити в банку, я повинна мати щонайменше 20% власного капіталу, що становить близько 200 мільйонів. Але мені цього недостатньо. Хоча процентна ставка 5,4% справді низька, важко дійти до кроку позики».
Пані Транг заробляє близько 18 мільйонів донгів на місяць. Після вирахування орендної плати, витрат на проживання та відправлення частини грошей додому майже не залишається значного надлишку. «Я не проти взяти довгостроковий кредит, якщо в мене є стабільне житло. Але за такої ціни мрія про соціальне житло все ще недосяжна», – сказала вона.
У випадку з паном Дуй Анем, 29-річним техніком з Ханоя, подружжя зіткнулося з проблемою: ціна продажу перевищила їхню платоспроможність, незважаючи на наявність вільних коштів. Він розповів, що після одруження, за підтримки обох батьків та накопичених коштів, близько 300 мільйонів донгів, вони планували зареєструватися для купівлі квартири в районі соціального житла в районі Лонг Б'єн.
«Квартира площею 55 м² коштує близько 1,6 мільярда донгів. Якщо ми позичимо 1,3 мільярда донгів на 20 років, нам доведеться платити близько 8 мільйонів донгів на місяць, включаючи основну суму боргу та відсотки. Ми з дружиною заробляємо понад 30 мільйонів донгів, що звучить достатньо, але після вирахування витрат на проживання та утримання наших двох дітей нічого не залишається. Навіть незважаючи на те, що у нас є початковий капітал, ми все одно не наважуємося підписувати контракт, боячись бути «затопленими»», – підрахував Дуй Ань.
Наведені вище історії з реального життя показують, що основною перешкодою сьогодні є не лише брак початкового капіталу, а й ціна продажу соціального житла, яка значно перевищує можливості навіть для тих, хто має стабільні доходи.
За словами експертів з нерухомості, нинішній парадокс полягає в тому, що дедалі більше людей мають право на отримання доходу, але фактичний рівень доступу до позик низький через ціну продажу, що перевищує поріг, та високі вимоги до відповідного капіталу. Це робить «мрію про соціальне житло» – хоча й ближчу на папері – все ще далекою в реальності.
Зробити соціальне житло справді «доступним»
Насправді, політика фінансової підтримки є лише «тимчасовим знеболювальним». Якщо ціни на соціальне житло продовжуватимуть зростати, від землі та матеріалів до витрат на управління проектами, навіть якщо процентні ставки за кредитами знизяться, людям все одно буде важко дозволити собі купити житло.
Однак, експерти стверджують, що для розуміння того, чому соціальне житло стає дедалі дорожчим, нам потрібно глибше дослідити фактори, що формують ціну. За словами архітектора Нго Мінь Тама – акціонерного товариства «Ковік Консалтинг & Будівництво», проблема полягає не лише у вартості матеріалів, землі чи робочої сили, а й у можливостях інвесторів щодо реалізації та вільному механізмі управління цінами.
«Неможливо вимагати абсолютно дешевого соціального житла, коли ціни на сировинні ресурси зростають, але ще більше занепокоєння викликає ситуація, коли прогрес затягується, виникають витрати, а потім усі вони включаються до ціни продажу. У цей час саме люди зрештою несуть витрати на затримку», – проаналізував пан Там.
Цю точку зору також наголосив заступник міністра будівництва Нгуєн Ван Сінь на конференції, присвяченій огляду прогресу в будівництві соціального житла в середині жовтня: «Нам потрібні справжні квартири з реальною вартістю, щоб продавати їх людям, які мають реальні потреби в житлі. Ціни на соціальне житло в Ханої перебувають на рекордно високому рівні, причиною цього може бути слабка інвестиційна спроможність або використання політики відкритості для завищення цін. Місту необхідно негайно провести перевірку, перевірку та контроль, щоб люди все ще мали можливість купувати житло».
Заступник міністра запропонував Ханою поставити адміністративні процедури проектів соціального житла під особливий контроль, щоб пришвидшити процес і зменшити тривалі витрати – одну з причин необґрунтованого зростання цін.
Якщо ціни на вхідні ресурси для соціального житла продовжуватимуть зростати, від землі та матеріалів до витрат на управління проектами, навіть якщо процентні ставки по кредитах знизяться, людям все одно буде важко дозволити собі купити житло. Фото: VGP.
На першому засіданні Центрального керівного комітету з питань житлової політики та ринку нерухомості наприкінці вересня 2025 року прем'єр-міністр Фам Мінь Чінь звернувся до міністерств, галузей та місцевих органів влади з проханням регулювати ціни на нерухомість та соціальне житло відповідно до реальних ринкових механізмів, що відповідають доходам населення.
Ціни на комерційне житло повинні відповідати характеру ринку, економіки, а також умовам і можливостям людей; мета полягає в тому, щоб забезпечити житлом кожного, сприяючи покращенню матеріального та духовного життя людей.
Відповідно, потрібне комплексне, всеохоплююче рішення; потрібна тісна співпраця та координація між державою та підприємствами, між центральним та місцевим рівнями, підтримка фіскальної та монетарної політики разом із земельною та іншою політикою. Держава повинна регулювати ціни на землю та нерухомість за допомогою фінансових інструментів, зокрема податкової, зборової, платної та іншої фінансової політики; мати механізми та політику для зниження процентних ставок та відповідних умов кредитування; вивчати нормативні акти щодо рівня доходів людей, які мають право на придбання соціального житла, відповідно до ситуації та кожного населеного пункту.
Політика стала більш відкритою, але розрив між доходами та цінами на житло все ще є «вузьким місцем», яке потребує коригування. Вирішення проблеми соціального житла полягає не лише в пільгових номерах чи регулюванні доходів, а й у контролі ціни продажу, щоб зробити її справді «доступною». Тоді осідання перестане бути далекою мрією для працівників.
Джерело: https://vtv.vn/nha-o-xa-hoi-co-thuc-su-re-100250806130222727.htm
Коментар (0)