Як регулюється метод оцінки землі?

Принципи, основи та методи оцінки землі

Голова Національних зборів Вуонг Дінь Хюе підписом засвідчив оприлюднення Закону про землю (Закон № 31/2024/QH15). Закон про землю (зі змінами) визначає режим власності на землю, повноваження та обов'язки держави, що представляють всю народну власність на землю та єдине землеустрій, режим землеустрою та використання, права та обов'язки громадян та землекористувачів щодо землі на території В'єтнаму.

Зокрема, стаття 158 визначає принципи, основи та методи оцінки землі. Зокрема, оцінка землі повинна забезпечувати такі принципи: метод оцінки землі відповідно до ринкових принципів; дотримання правильних методів, порядку та процедур оцінки землі; забезпечення чесності, об'єктивності, публічності та прозорості; забезпечення незалежності між консалтинговими організаціями з оцінки землі, Радою з оцінки цін на землю, Спеціальною радою з оцінки цін на землю та компетентними органами або особами, які приймають рішення про ціни на землю; забезпечення гармонізації інтересів між державою, землекористувачами та інвесторами.

Підставою для оцінки землі є: мета використання землі для оцінки; термін використання землі. Для сільськогосподарських угідь, виділених державою домогосподарствам та фізичним особам відповідно до ліміту виділення сільськогосподарських угідь, сільськогосподарських угідь у межах ліміту передачі землі, термін використання землі не ґрунтується на; вхідна інформація для оцінки землі відповідно до методів оцінки землі; інші фактори, що впливають на ціни на землю; відповідні правові норми на момент оцінки землі.

Оцінка землі має забезпечувати чесність, об'єктивність, публічність, прозорість... (Фото: Хуу Тханг).

Вхідна інформація для оцінки землі відповідно до методів оцінки землі, передбачених пунктом c пункту 2 цієї статті, включає: ціни на землю, зареєстровані в національній земельній базі даних, національній базі даних цін; ціни на землю, зареєстровані в договорах про передачу прав землекористування; ціну, що виграла аукціон з продажу прав землекористування після виконання фінансових зобов'язань; ціни на землю, зібрані шляхом розслідування та обстеження у випадках, коли відсутня інформація про ціну на землю, передбачена пунктами a та b цього пункту; інформацію про доходи, витрати та прибуток від землекористування.

Методи оцінки землі включають: метод порівняння, який реалізується шляхом коригування ціни земельних ділянок з однаковим цільовим призначенням, певною схожістю факторів, що впливають на ціну землі, що передається на ринок, виграш аукціону з продажу прав користування землею, якщо переможець аукціону виконав фінансові зобов'язання згідно з рішенням про перемогу на аукціоні, шляхом аналізу та порівняння факторів, що впливають на ціну землі, після виключення вартості активів, що додаються до землі (якщо такі є), для визначення ціни земельної ділянки, що підлягає оцінці;

Метод доходу застосовується шляхом ділення середньорічного чистого доходу на земельну ділянку на середню процентну ставку заощаджень за 12-місячними терміновими депозитами у в'єтнамській валюті в комерційних банках, у яких держава володіє понад 50% статутного капіталу або загальної кількості голосуючих акцій у провінційному районі протягом 3 років поспіль до кінця останнього кварталу з даними, що передують моменту оцінки землі;

Метод надлишку застосовується шляхом вирахування загального розрахункового доходу від розвитку за вирахуванням загальної розрахункової вартості розвитку земельної ділянки або земельної площі на основі найефективнішого використання землі (коефіцієнт землекористування, щільність забудови, максимальна кількість поверхів будівлі) відповідно до планування землекористування та детального плану будівництва, затверджених компетентним органом;

Метод коефіцієнта коригування ціни на землю реалізується шляхом множення ціни на землю в таблиці цін на землю на коефіцієнт коригування ціни на землю. Коефіцієнт коригування ціни на землю визначається шляхом порівняння ціни на землю в таблиці цін на землю з ринковою ціною на землю.

Випадки та умови застосування методу оцінки землі визначені наступним чином: метод порівняння застосовується до оцінки у випадках, коли є щонайменше 03 земельні ділянки з однаковим цільовим призначенням землекористування, певні подібності у факторах, що впливають на ціну землі, що передаються на ринок, перемога на аукціоні з продажу прав користування землею, якщо переможець аукціону виконав фінансові зобов'язання згідно з рішенням про перемогу на аукціоні;

Дохідний метод застосовується до оцінки у випадках, коли земельна ділянка, сільськогосподарські угіддя, несільськогосподарські угіддя не є землями житлової забудови, а земельна ділянка, площа земельної ділянки, що підлягає оцінці, не відповідає умовам застосування методу порівняння, але доходи та витрати від використання землі можуть бути визначені відповідно до цільового призначення оцінюваної землі;

Метод надлишку застосовується для оцінки у випадку, коли земельна ділянка або земельна площа для реалізації інвестиційного проекту не відповідає умовам застосування методу порівняння або методу доходу, але загальний дохід від розвитку та загальні витрати на розвиток проекту можна оцінити;

Метод коригування коефіцієнта ціни на землю застосовується для конкретного визначення компенсації, коли держава повертає землю у випадках повернення багатьох суміжних земельних ділянок з однаковим цільовим призначенням, ціни на землю яких врегульовані в прейскуранті цін на землю, але не відповідають умовам застосування методу порівняння.

Для визначення конкретних цін на землю та розробки прейскурантів на землю використовуються методи оцінки землі, передбачені пунктом 5 цієї статті. У разі застосування методів оцінки землі, зазначених у пунктах a, b та d пункту 5 цієї статті, для визначення конкретних цін на землю, і результати є нижчими за ціни на землю, зазначені у прейскуранті, використовуються ціни на землю, зазначені у прейскуранті.

Вибір методу оцінки землі пропонується організацією, що здійснює оцінку землі, та вирішується відповідною Радою з оцінки землі.

Регулювання цін на землю

Стаття 159 Закону про землю визначає таблицю цін на землю. Відповідно, таблиця цін на землю застосовується у таких випадках: обчислення плати за користування землею, коли держава визнає право користування земельними ділянками житлового призначення домогосподарств та фізичних осіб; зміна цільового призначення земельних ділянок домогосподарств та фізичних осіб; обчислення орендної плати за землю, коли держава орендує землю та стягує щорічну орендну плату за землю;

Розрахунок податку на користування землею; розрахунок податку на прибуток від передачі права користування землею для домогосподарств та фізичних осіб; розрахунок зборів у сфері землеустрою та використання; розрахунок штрафів за адміністративні правопорушення у земельній сфері; розрахунок компенсації державі за заподіяну шкоду у сфері землеустрою та використання.

Прайс-лист на землю складається залежно від району та місця розташування (Фото: Хуу Тханг).

Розрахунок плати за користування землею та орендної плати за землю у випадках визнання державою права користування землею у формі відведення земельних ділянок зі стягненням плати за користування землею, оренди землі з одноразовим стягненням орендної плати за землю на весь термін оренди для домогосподарств та фізичних осіб;

Розрахунок початкової ціни для продажу прав землекористування на аукціоні, коли держава виділяє або здає в оренду землю у випадках, коли земельні ділянки або земельні масиви були інвестовані в технічну інфраструктуру відповідно до детального плану будівництва; розрахунок плати за користування землею у випадках, коли земля виділяється без продажу прав землекористування на аукціоні домогосподарствам та фізичним особам; розрахунок плати за користування землею у випадках, коли державні будинки продаються поточним орендарям.

Прайс-лист на землю складається відповідно до площі та місцезнаходження. Для районів з цифровими кадастровими картами та базою даних цін на землю прайс-лист складається для кожної земельної ділянки на основі вартості площі та стандартної земельної ділянки.

Народний комітет провінційного рівня розробляє та подає на розгляд Народній раді того ж рівня перший прейскурант цін на землю, який буде оголошено та застосовуватиметься з 1 січня 2026 року. Щороку Народний комітет провінційного рівня відповідає за подання на розгляд Народної ради провінційного рівня для прийняття рішення щодо коригування, внесення змін та доповнень до прейскуранта цін на землю, який буде оголошено та застосовуватиметься з 1 січня наступного року.

У разі необхідності коригування, внесення змін або доповнення до прейскуранту земельних ділянок протягом року, Провінційний народний комітет зобов'язаний подати його на розгляд Провінційної народної ради.

Провінційний орган землеустрою відповідає за сприяння провінційному народному комітету в організації розробки, коригування, внесення змін та доповнення до прейскуранта земельних ділянок. Під час процесу впровадження провінційний орган землеустрою має право наймати консультаційну організацію з питань цін на землю для розробки, коригування, внесення змін та доповнення до прейскуранта земельних ділянок .

Джерело: https://www.nguoiduatin.vn/luat-dat-dai-sua-doi-phuong-phap-dinh-gia-dat-duoc-quy-dinh-ra-sao-a649152.html