Ілюстративне зображення.
В'єтнамська асоціація нерухомості (VNREA) нещодавно подала документ, у якому містяться відгуки щодо кількох аспектів проекту Резолюції Національних зборів, що передбачає механізми та політику для подолання труднощів та перешкод у впровадженні Земельного закону.
Відповідно, VNREA внесла п’ять пропозицій, зокрема пропонуючи зміни до трьох положень, які вже передбачені в проекті, та додаючи два положення, які ще не включені до проекту Резолюції.
Щодо двох додаткових пропозицій, VNREA посилається на статтю 5 проекту постанови, яка передбачає застосування таблиць цін на землю для визначення плати за користування землею та плати за оренду землі для всіх проектів, коли земля виділяється, здається в оренду або змінюється її цільове призначення, у всіх випадках.
Однак, згідно з аналізом VNREA, насправді існують інвестиційні проекти у новостворених районах або проекти з великими масштабами землекористування, для яких немає прейскурантів на землю, або якщо прейскуранти на землю існують, їх застосування було б недоцільним. У таких випадках необхідно визначати конкретні ціни на землю відповідно до методів визначення ціни на землю, передбачених чинним Земельним законом, для розрахунку плати за користування землею та плати за оренду землі.
VNREA пропонує додати правила, що визначають випадки, коли застосовуються конкретні ціни на землю для розрахунку плати за користування землею та плати за оренду землі для проектів, коли держава виділяє землю, здає землю в оренду або змінює цільове призначення землі, включаючи: проекти з великим масштабом землекористування 100 гектарів і більше та інвестиційні проекти в нещодавно освоєних районах, які ще не мають прейскуранта на землю.
Крім того, VNREA пропонує додати положення про розрахунок додаткового збору за період до визначення цін на землю. На підставі підпункту d, пункту 2, статті 257 Закону про землю 2024 року, Постанова 103/2024/ND-CP передбачає, що додатковий збір для тих, хто отримав рішення про виділення/оренду землі до 1 серпня 2024 року, але чиї ціни на землю ще не визначені, буде розраховуватися у розмірі 5,4%/рік (очікується, що буде скориговано до 3,6%/рік) від плати за користування землею/плати за оренду землі, що сплачується за період до визначення цін на землю.
Аргумент полягає в тому, що інвестори отримують вигоду від несплачених платежів за користування/оренду землі. Ця точка зору є неправильною та недоречною, – наголосила VNREA. Наразі відповідальність за визначення цін на землю покладається на державні органи, а не на землекористувачів.
Вимога щодо відповідальності землекористувачів у цьому випадку є безпідставною. Якщо землекористувачі не сплатили плату за користування землею або орендну плату за землю, вони не можуть реалізувати свої права користування землею: право купівлі/продажу/передачі/іпотеки… оскільки, згідно з нормативними актами, ці права можуть бути реалізовані лише після виконання своїх фінансових зобов’язань щодо землі, проаналізувала VNREA.
Таким чином, VNREA пропонує додати пункт, що регулює порядок обробки додаткових зборів, виходячи з розмежування конкретних випадків. У випадках, коли рішення про виділення землі, оренду землі, дозвіл на зміну цільового призначення землі, дозвіл на перехід від річних платежів за оренду землі до одноразових платежів за весь термін оренди, продовження користування землею, коригування терміну користування землею або коригування детального планування були прийняті відповідно до земельного законодавства та інших відповідних законів до дати набрання чинності цим Законом, але ціна землі ще не визначена, визначення плати за оренду землі та плати за користування землею здійснюється відповідно до пунктів a, b та c пункту 2 статті 257 Закону про землю 2024 року.
Крім того, землекористувачі повинні сплачувати додаткові збори за період, за який не було нараховано плату за користування землею та орендну плату за землю, як це передбачено пунктами a, b та c пункту 2 статті 257 Закону про землю, якщо землекористувач ввів земельну ділянку, на яку надано права землекористування, в експлуатацію, господарську діяльність або використання.
Землекористувачі не зобов'язані сплачувати додаткові збори за період, за який не було нараховано плату за користування землею або орендну плату за землю, як це передбачено пунктами a, b та c пункту 2 статті 257 Закону про землю, якщо землекористувач ще не ввів земельну ділянку, на яку надано права користування землею, в експлуатацію, господарську діяльність або використання. Якщо землекористувач вже сплатив додаткові збори за період, за який не було нараховано плату за користування землею або орендну плату за землю, сплачена сума буде повернута або зарахована в рахунок інших фінансових зобов'язань перед державою…
Щодо трьох запропонованих поправок, VNREA посилалася на таке: пункт 7 статті 3 про придбання землі, компенсацію, підтримку та переселення передбачає, що «Відрахування сум компенсації, підтримки та переселення, авансованих інвестором, з плати за користування землею та плати за оренду землі, що підлягає сплаті, розраховується для всього проекту відповідно до пункту 2 статті 94 Закону про землю».
Однак, за даними VNREA, Закон про землю передбачає, що у випадках, коли інвестори авансують кошти на компенсацію, підтримку та переселення, ці кошти можуть бути відраховані з плати за користування землею та плати за оренду землі за проектом. Якщо після відрахування плати за користування землею та плати за оренду землі за проектами все ще залишається залишкова сума, її можна включити до загального інвестиційного капіталу проекту.
Таким чином, це положення насправді не гарантує прав і не залучає інвесторів до участі в авансуванні коштів на компенсацію, підтримку та переселення, особливо у випадку проектів, які звільнені від сплати або мають право на зниження плати за користування землею та плати за оренду землі – проаналізувала VNREA.
Таким чином, VNREA пропонує дозволити інвесторам продовжувати відраховувати авансові платежі на компенсацію, підтримку та переселення з інших фінансових зобов'язань, які інвестор повинен сплатити.
Крім того, пункт d частини 1 статті 5 визначає, що основа для розрахунку плати за користування землею включає: витрати на будівництво інфраструктури на земельній ділянці, яку інвестор передає державі; витрати на будівництво інфраструктури, зазначені в цьому пункті, визначаються відповідно до положень закону про будівництво.
Згідно з VNREA, проект передбачає розрахунок вартості будівництва інфраструктури лише для земельної ділянки, яку інвестор передає державі, що є недоречним. Це пояснюється тим, що таблиці цін на землю мають загальний характер, а ціни на землю в цих таблицях зазвичай базуються на існуючих земельних ділянках. Проекти розвитку інфраструктури, для яких земля не передана державі (наприклад, проекти розвитку інфраструктури промислових парків), не матимуть права на відрахування вартості інфраструктури.
Як варіант, інвестиційні проекти матимуть різні витрати на інфраструктурні інвестиції залежно від геологічних умов та масштабу, особливо ті, що знаходяться на нових територіях або рекультивованих землях, що мають дуже високі витрати на вирівнювання земель та будівництво інфраструктури. Тому розрахунок витрат на інфраструктуру лише для земельної ділянки, яку інвестор передає державі, не забезпечить справедливості.
Виходячи з цього, VNREA пропонує, щоб під час визначення цін на землю розраховувалися витрати на інфраструктуру всього проекту, а не лише тієї земельної ділянки, яку інвестор передає державі. Одночасно слід додати правила щодо обробки витрат на рекультивацію земель для проектів рекультивації земель під час визначення цін на землю (наразі витрати на рекультивацію земель включаються до витрат на розробку проекту під час визначення цін на землю за методом надлишку).
Ще один пункт, щодо якого VNREA прокоментувала, – це пункт b пункту 13 статті 3, який визначає перехідні положення щодо придбання землі, компенсації, підтримки та переселення, зазначаючи: «У випадках, коли до дати набрання чинності цією Постановою не буде прийнято рішення про затвердження плану компенсації, підтримки та переселення, придбання землі, компенсація, підтримка та переселення здійснюються відповідно до Закону про землю та положень цієї статті».
Згідно з VNREA, використання фрази «випадки до дати набрання чинності цією Постановою, за якими не було прийнято рішення» неточно визначає часові рамки, в які відбулася подія. Можуть бути випадки, коли до дати набрання чинності Постановою не було прийнято рішення про затвердження плану компенсації, але на момент набрання чинності Постановою таке рішення вже було прийнято. Тому VNREA пропонує внести зміни до неї на «Випадки, за якими до дати набрання чинності цією Постановою не було прийнято рішення...».
Джерело: https://vtv.vn/de-xuat-them-co-che-xac-dinh-gia-dat-xu-ly-tien-thu-bo-sung-trong-du-thao-nghi-quyet-ve-luat-dat-dai-100251027194905912.htm
Коментар (0)