Внесення змін до Земельного законодавства: чи закінчилася епоха спекуляцій та накопичення землі заради компенсації?

На думку експертів, внесення змін до Земельного кодексу допоможе запобігти спекуляціям з купівлею дешевої землі в очікуванні високих компенсаційних цін.

У проекті Закону про внесення змін та доповнень до низки статей Закону про землю, який Міністерство сільського господарства та охорони навколишнього середовища щойно подало до уряду, одним із пунктів, що привернув увагу громадськості, є пропозиція щодо коригування прав землекористувачів, коли органи влади оголосили про рекультивацію земель, але ще не прийняли рішення.

Затягніть земельні операції, поки очікується рекультивація земель.

Насправді, поки землевласники очікують на придбання землі, вони все ще можуть передавати, дарувати або вносити свої права користування землею (сертифікати на право власності на землю) як капітал. Однак це може призвести до купівлі-продажу землі в очікуванні компенсації з метою використання поліса для особистої вигоди.

Щоб вирішити цю проблему, Міністерство пропонує, щоб ті, хто отримує права користування землею як передачу, дар або капітальний внесок, мали право лише на компенсацію, підтримку та переселення, що відповідають тим, чия земля була раніше експропрійована.

За даними Міністерства сільського господарства та навколишнього середовища, посилення умов земельних операцій у період очікування придбання землі обмежить спекуляції та забезпечить справедливість у політиці компенсації та очищення земель.

Існує ситуація, коли багато людей накопичують сільськогосподарські угіддя, чекаючи на їх включення до схеми планування, щоб отримати компенсацію. (Ілюстративне зображення)

Нещодавно, після набрання чинності Закону про землю 2024 року, на ринку виникла ситуація, коли багато людей «запасаються землею в очікуванні компенсації», особливо навколо територій, запланованих під інфраструктуру, промислові зони, автомагістралі, кільцеві дороги, аеропорти тощо. Це пояснюється тим, що новий закон змінює спосіб визначення цін на землю, щоб вони були ближчими до ринкових, а також додає багато положень щодо підтримки переселення, компенсації майна та інвестиційних витрат на землю.

Пан Фам Дук Тоан, генеральний директор компанії EZ Property Company, зазначив, що ще до набрання чинності Закону про землю 2024 року на ринку нерухомості вже спостерігалися випадки, коли окремі особи, групи та організації скуповували землю в очікуванні змін, передбачених новим законом.

Пан Тоан зазначив, що Закон про землю 2024 року вдосконалив механізми та політику управління та використання сільськогосподарських угідь, розширивши ліміт для отримання передачі прав користування сільськогосподарськими угіддями до не більше ніж 15-кратного ліміту землекористування в населеному пункті.

І щойно більшість перешкод було усунуто, попит на сільськогосподарські угіддя знову почав зростати. Для багатьох підприємств стало звичним явищем скуповувати такі землі в місцевості для будівництва ферм, високотехнологічних сільськогосподарських моделей або промислових моделей. Як варіант, багато інвесторів скуповували сільськогосподарські угіддя в очікуванні розчищення земель та компенсації за високими цінами.

Поділяючи таку ж думку, пан Нгуєн Куанг Хюй, генеральний директор факультету фінансів та банківської справи (Університет Нгуєн Трай), також оцінив, що насправді протягом багатьох років, коли з'являється інформація про планування або великі інфраструктурні проекти, ринок часто спостерігає хвилю короткострокового накопичення землі з метою отримання прибутку від різниці в компенсації. Це не лише швидко зростає ціни на землю порівняно з її реальною вартістю, але й збільшує витрати на розчищення земель, що безпосередньо впливає на ефективність державних інвестицій та прогрес проектів.

Що ще важливіше, якщо дозволити продовжувати спекуляції, засновані на плановій інформації, на ринку поступово розвиватиметься менталітет «інвестування на основі політичних очікувань», а не на основі фактичних потреб землекористування та реальної експлуатаційної вартості землі. Це шкодить стабільному розвитку економіки .

« Внесення змін до Земельного законодавства, включаючи коригування прав землекористувачів, допоможе подолати цю ситуацію », – прогнозує пан Гай.

Компенсація має базуватися на цінах на землю на момент оголошення планування.

Якщо дозволити спекуляціям, заснованим на плановій інформації, продовжуватися, ринок поступово розвиватиме менталітет «інвестування на основі політичних очікувань», а не на основі фактичних потреб землекористування та реальної експлуатаційної вартості землі. Це шкодить стабільному розвитку економіки.

Пан Нгуєн Куанг Хюй - генеральний директор факультету фінансів та банківської справи (Університет Нгуєн Трай)

Коментуючи запропоновані зміни до Закону про землю, експерти вважають, що в контексті того, що ринок нерухомості вступає у фазу реструктуризації в напрямку більшої прозорості та сталого розвитку, заплановані зміни до Закону про землю, особливо зміст щодо контролю за земельними операціями протягом періоду очікування придбання землі з метою обмеження «купівлі-продажу в очікуванні компенсації», демонструють похвальні зусилля управлінського органу щодо вдосконалення інституційної бази та зменшення ринкових спотворень.

Однак, за словами пана Нгуєна Куанг Х'юя, щоб стримати спекуляції, «очікуючи компенсацію», підхід має бути зосереджений на контролі вигод, що виникають після оголошення про придбання землі, а не на повній забороні угод.

По-перше, необхідно чітко встановити «правові рамки» з дати офіційного повідомлення про придбання землі або оголошення про планування. Після цього часу операції все ще можуть здійснюватися, але право на отримання компенсації, підтримки або політики переселення має визначатися відповідно до первісного землекористувача. Такий підхід одночасно підтримує прозорість ринку та зменшує короткострокові спекулятивні стимули.

Крім того, прозорість інформації має вирішальне значення. Коли інформація про планування не є публічно та постійно доступною, часто виникають розбіжності в доступі до інформації, що дає певній групі спекулянтів перевагу над ринком. Тому необхідно сприяти оцифруванню земельних даних, публічно розкривати інформацію про планування в режимі реального часу та забезпечувати громадянам рівний доступ до інформації.

Окрім адміністративних інструментів, слід провести подальші дослідження фінансових інструментів, таких як встановлення високих податків на короткострокові операції або додана вартість, що виникає внаслідок змін у плануванні. Це м’яке рішення, але воно має довгострокову ефективність, а також відповідає сучасним тенденціям управління багатьох країн.

Однак, за словами пана Хуя, заходи контролю мають бути розроблені гармонійно, оскільки право на передачу землі залишається законним правом власності людей. Метою має бути обмеження експлуатації політики для особистої вигоди, а не порушення законних цивільних угод.

Крім того, пропозиція про те, що ті, хто отримує права користування землею як передачу, дар або внесок капіталу, мають право лише на компенсацію, підтримку та переселення, що відповідають тим, чия земля була раніше експропрійована, є досить розумним та здійсненним підходом.

Експерти прогнозують, що внесення змін до Закону про землю обмежить спекуляції землею та накопичення її в очікуванні компенсації.

Позитивним аспектом є те, що ця пропозиція безпосередньо впливає на спекулятивні стимули. Коли компенсаційні виплати більше не збільшуватимуться внаслідок перепродажу землі протягом домеліоративного періоду, привабливість «купівлі в очікуванні компенсації» значно знизиться.

Однак, для того, щоб ця політика була повною мірою ефективною, вона вимагає взаємопов’язаної системи даних про землю, чітких правил щодо термінів «завершення оформлення прав», а також підвищеної прозорості та моніторингу незвичайних операцій у районах, де земля готується до придбання.

« За умови комплексного впровадження це не лише стане рішенням для вирішення короткострокового ринкового явища, але й сприятиме створенню більш прозорого середовища на ринку нерухомості, зменшенню спекуляцій та спрямуванню земельних ресурсів на більш суттєвий та сталий економічний розвиток у довгостроковій перспективі », – наголосив пан Хюй.

Керівник компанії з нерухомості в Ханої також запропонував, щоб для обмеження спекуляцій землею в очікуванні компенсації, Земельний закон передбачав компенсацію лише на основі поточного землекористування на момент оголошення про планування, а не включав аномальне зростання цін після оприлюднення інформації про проект. Водночас, права на компенсацію тих, хто купує землю після оголошення про планування, також повинні бути обмежені.

Чау Ань

Джерело: https://vtcnews.vn/sua-luat-dat-dai-het-thoi-dau-co-gom-dat-de-don-den-bu-ar1017932.html