Потік кредитів та облігацій у нерухомість: можливість чи потенційний ризик?

(CLO) Потоки кредитного та облігаційного капіталу повертаються до сектора нерухомості. Однак це відновлення все ще має потенційні ризики, особливо коли сегмент бізнесу все ще значною мірою залежить від позик та випуску облігацій для обертання фінансів.

Згідно з останніми даними Державного банку В'єтнаму , станом на 31 серпня обсяг непогашених кредитів на нерухомість досяг близько 4,1 мільйона мільярдів донгів, що на 19% більше, ніж за аналогічний період минулого року. З них обсяг непогашених кредитів на діяльність у сфері нерухомості досяг 1,823 мільйона мільярдів донгів.

Зокрема, для інвестиційних проектів міського будівництва та житлового розвитку кредитний баланс становить 614 737 мільярдів донгів; проекти оренди офісних приміщень мають баланс у розмірі 61 946 мільярдів донгів; проекти будівництва промислових парків та експортно-переробних зон мають баланс у розмірі 114 274 мільярди донгів.

Кредити та облігації надходять у нерухомість. (Ілюстративне фото/DP)

Крім того, непогашений кредитний баланс за екотуристичними та курортними проектами становить 62,487 млрд донгів; за ресторанними та готельними проектами – 64,560 млрд донгів; непогашена заборгованість за будівництво, ремонт та купівлю будинків для продажу або оренди становить 130,642 млрд донгів.

Крім того, непогашені кредити для клієнтів, які купують права користування землею, становлять 190,113 млрд донгів; непогашені кредити на інші інвестиції в нерухомість та бізнес-діяльність сягають 584,553 млрд донгів.

Щодо цього питання Міністерство будівництва заявило: Дані показують, що ринок нерухомості наразі отримує вищу кредитну підтримку, ніж на кінець 2024 року. Однак для забезпечення сталого розвитку все ще необхідно посилювати контроль над потенційними ризиками для підтримки стабільності ринку.

Тим часом, за останні 9 місяців загальна вартість випущених корпоративних облігацій досягла майже 398 000 млрд донгів, що на 44% більше, ніж за аналогічний період 2024 року, що свідчить про позитивне відновлення каналу мобілізації капіталу через облігації. З них галузь нерухомості посіла друге місце, на яку припадає близько 18% від загальної вартості випуску (понад 70 000 млрд донгів), що на 35% більше, ніж за попередній рік.

Окрім нових випусків, компанії з нерухомості також активізували викуп облігацій, викупивши 43 000 мільярдів донгів за перші 8 місяців року, що на 47% більше, ніж за аналогічний період, що демонструє зусилля щодо реструктуризації та виконання фінансових зобов'язань після періоду продовження відповідно до Указу 08/2023/ND-CP.

Міністерство будівництва визнало, що ринок облігацій нерухомості демонструє ознаки покращення, але ризики залишаються, особливо коли деякі операції з випуску та викупу здійснюються через організації, пов'язані з підприємством-емітентом, що вимагає посиленого нагляду та прозорості для забезпечення безпеки та стабільності ринку.

Дані також показують, що ринок корпоративних облігацій значно коливається щомісяця, особливо в секторі нерухомості. У липні 2025 року загальний обсяг випуску корпоративних облігацій досяг 30 203 млрд донгів, з яких лише на нерухомість припадало 2 245 млрд донгів (що становить близько 7,43% від загальної вартості випуску), що є низьким рівнем.

У серпні 2025 року загальний обсяг емісії зріс до 45 688 млрд донгів, з яких нерухомість досягла 17 640 млрд донгів (що становить 38,6%), що є найвищим показником у кварталі. У вересні 2025 року загальний обсяг емісії зменшився до 23 703 млрд донгів, з яких лише нерухомість – 3 910 млрд донгів (що становить 16,5%), що є різким зменшенням порівняно з попереднім місяцем.

Вищезазначені події свідчать про повернення потоків кредитного та облігаційного капіталу до сектора нерухомості, що сприяє підвищенню ліквідності та підтримці незавершених проектів. Однак це відновлення все ще має потенційні ризики, особливо коли сегмент бізнесу все ще значною мірою залежить від позик та випуску облігацій для обертання фінансування.

Зіткнувшись із цією ситуацією, Міністерство будівництва рекомендує Державному банку проактивно та ефективно керувати монетарною політикою, спрямовуючи кредити на пріоритетні сфери, зокрема на проекти соціального житла, житло для працівників, реконструкцію та ремонт старих багатоквартирних будинків, а також комерційне житло з цінами, що відповідають доступності населення.

Водночас Міністерство будівництва також рекомендувало Міністерству фінансів посилити управління, інспекцію та суворий контроль за випуском індивідуальних корпоративних облігацій; проактивно заохочувати та контролювати виплату облігацій після настання терміну погашення для забезпечення законних прав інвесторів.

Крім того, Міністерство будівництва рекомендує Міністерству фінансів синхронно та ефективно впроваджувати рішення для розвитку ринку капіталу та ринку корпоративних облігацій у сталому, стабільному, безпечному та здоровому напрямку, сприяючи задоволенню середньострокових та довгострокових потреб економіки в капіталі.

Джерело: https://congluan.vn/trust-and-bonds-about-real-estate-risks-10316249.html