Процентні ставки зростають, грошовий потік стає «складним»: ринок нерухомості знову вступає в цикл перевірки

(CLO) Після тривалого періоду вигод від дешевого грошового потоку ринок нерухомості стикається з новими викликами, оскільки процентні ставки демонструють ознаки зростання.

Процентні ставки поступово зростають

Після тривалого періоду перебування на низькому рівні, процентні ставки за заощадженнями в багатьох банках почали непомітно зростати у короткостроковій перспективі, що призвело до тенденції до зростання процентних ставок за кредитами.

Хоча Державний банк зберіг свою політику підтримки ліквідності та не сигналізував про посилення монетарної політики – оскільки він не відновлював канал вилучення грошей через казначейські векселі з червня – рівень процентних ставок наразі перебуває під великим тиском.

Повернення інфляційного тиску та обережна тенденція до управління з боку основних центральних банків світу звузили можливості для підтримки низьких процентних ставок.

Процентні ставки поступово зростають. (Фото: CSD)

У цьому контексті ринок нерухомості, сектор, який сильно залежить від кредитування, стикається з серйозним випробуванням для відновлення та розвитку.

Згідно зі звітом В'єтнамської асоціації ріелторів (VAR), реальність показує, що різке зростання процентних ставок першим і найбільш очевидним наслідком є ​​зниження ліквідності на ринку. Покупцям житла, особливо тим, хто користується кредитами, доведеться переглянути свої фінансові плани.

Тим часом інвестори в нерухомість обережніші щодо планів розширення портфеля, оскільки очікувана прибутковість навряд чи компенсує збільшення капітальних витрат.

Водночас, підприємства з розвитку проектів стикаються з подвійним ризиком: фінансові витрати зростають, тоді як попит зменшується, що призводить до уповільнення грошового потоку та скорочення нових пропозицій. Коли пропозиція зменшується, операції стагнують, і тому цінам важко підтримувати той самий імпульс зростання, що й у попередньому періоді.

З огляду на особливості використання великого фінансового левериджу, нерухомість є інвестиційним каналом, на який найбільше безпосередньо та глибоко впливають коливання процентних ставок. У минулому в'єтнамський ринок зазнав різкого спаду в період 2011-2013 років, коли процентні ставки за кредитами перевищили поріг 18-20%/рік.

Багатьом підприємствам та інвесторам довелося продати активи, щоб зменшити збитки, що призвело до тривалого «заморожування» ринку, а ціни на нерухомість у багатьох районах впали на 30-40%, навіть у центральній частині.

Частково причина полягає в інвестиційному менталітеті, який полягає в опорі на короткострокові позики, тоді як проекти та активи в сфері нерухомості мають тривалі інвестиційні цикли. Коли капітальні витрати раптово зростають, грошовий потік порушується, а ризик неліквідності майже неминучий.

Тиск також чинять пільгові іпотечні кредити. В останні роки, щоб стимулювати ринок, багато інвесторів та комерційних банків запустили пакети іпотечних кредитів із пільговими процентними ставками від 5,5% на рік, навіть безвідсотковими, з пільговим періодом погашення основної суми боргу до 5 років. Ця політика допомагає великій кількості людей та інвесторів отримати доступ до дешевого капіталу для володіння нерухомістю.

Однак пільговий період є лише тимчасовим. З настанням періоду плаваючої процентної ставки, якщо загальний рівень процентної ставки зросте, тиск на погашення боргу різко зросте.

VAR вважають, що багато клієнтів опинилися в ситуації, коли «вони не сплатили жодного основного боргу, але відсотки подвоїлися». Коли ліквідність ринку низька, перепродаж продуктів для зменшення збитків стає складним, а ризик безнадійної заборгованості може повернутися до кредитної системи.

Бізнес з нерухомості під великим тиском

Оцінка VAR: Підприємства з нерухомості наразі є групою, яка найбільше постраждала від зростання процентних ставок. З одного боку, їм доводиться нести вищі фінансові витрати на кредити для реалізації проектів; з іншого боку, купівельна спроможність на ринку знижується, коли людям важко отримати доступ до кредитів для купівлі житла.

Тим часом канал мобілізації капіталу через корпоративні облігації ще не повністю відновився. Новий випуск все ще відбувається обережно, тоді як обсяг облігацій, що підлягають погашенню, залишається високим, що змушує багато підприємств керувати грошовими потоками, продаючи земельні фонди, затримуючи хід будівництва або ведучи переговори з підрядниками та банками щодо продовження термінів оплати.

Бізнес у сфері нерухомості перебуває під великим тиском через зростання процентних ставок. (Фото: ST)

Зокрема, враховуючи, що більшість поставок припадає на майбутні проекти, порушення грошових потоків від клієнтів ще більше посилює фінансовий тиск.

Коли вартість кредитів зростає, інші канали мобілізації капіталу ще не розвинені, а фінансові можливості багатьох інвесторів обмежені, багато проектів ризикують бути призупиненими або затриманими, що впливає на довіру покупців та вторинних інвесторів.

Тривале підвищення процентних ставок не лише впливає на поточні проекти, але й послаблює здатність розширювати земельні фонди та розпочинати нові проекти.

Фактично, банки схильні підвищувати процентні ставки в періоди спаду ринку через високі ризики. У цей час багато підприємств вирішують «сидіти на місці» замість розширення інвестицій, щоб обмежити збитки, особливо в контексті зростання вартості землі та будівництва.

В результаті, пропозиція житла ризикує значно скоротитися у середньостроковій перспективі. Крім того, зростання процентних ставок також опосередковано впливає на державні інвестиції та витрати на інфраструктуру.

Зі зростанням цін на сировину, витрат на оплату праці та витрат на розчищення ділянок прогрес багатьох ключових транспортних проектів затримується. Це безпосередньо впливає на очікування зростання цін у районах, які колись, за прогнозами, «виграють від інфраструктури», що ставить багатьох вторинних інвесторів у скрутне становище.

Незважаючи на численні виклики, довгострокові перспективи ринку нерухомості В'єтнаму залишаються позитивними завдяки великому попиту на реальне житло та сильній урбанізації.

«Оскільки економіка продовжує зростати, такі сегменти, як житло, промислова нерухомість, оренда офісних приміщень та роздрібна торгівля, все ще підтримують стабільний попит», – оцінили VAR.

В'єтнамська асоціація ріелторів (VARS) вважає, що в поточний період покупцям житла слід скористатися можливістю, коли процентні ставки все ще низькі, а пропозиція відновлюється.

Однак використання позикового капіталу слід контролювати на безпечному рівні, що не перевищує 50% вартості нерухомості, щоб уникнути ризиків, коли процентні ставки можуть змінитися. Покупцям також слід надавати пріоритет вибору проектів з надійними інвесторами, сильною фінансовою спроможністю, юридичними гарантіями та прогресом будівництва, особливо з житловими продуктами, що формуються в майбутньому.

Джерело: https://congluan.vn/lai-suat-tang-dan-dong-tien-tro-nen-kho-bat-dong-san-lai-buoc-vao-chu-ky-sang-loc-10316526.html