Перспективи ринку промислової нерухомості: Стабільне зростання

У 2023 році, незважаючи на труднощі внутрішньої та зовнішньої економіки , ринок промислової нерухомості В'єтнаму все ще досить сильно зростає. У найближчому майбутньому, хоча й вказують на численні проблеми, з якими стикається ринок промислової нерухомості В'єтнаму, більшість експертів високо оцінюють перспективи цього ринку в середньостроковій та довгостроковій перспективі.

Ринок промислової нерухомості В'єтнаму все ще досить стрімко зростає. Фото ілюстрації: VNA

Рівень заповнюваності хороший

У звіті «Основні показники промислової нерухомості В'єтнаму: стабільне зростання», опублікованому 3 листопада, Savills Vietnam зазначила: «Після нестабільного першого півріччя В'єтнам продемонстрував стабільне зростання завдяки ключовим ринковим чинникам. Серед них ключовими факторами є молода та динамічна робоча сила, конкурентоспроможні витрати на робочу силу, експортно-орієнтована економіка, стабільне бізнес-середовище, географічне розташування та активна участь В'єтнаму в угодах про вільну торгівлю (FTA)».

За даними Savills Vietnam, у 2023 році буде створено 397 промислових парків загальною площею 122 900 гектарів, з яких 292 промислові парки вже працюють загальною площею понад 87 100 гектарів. Крім того, будуються ще 106 промислових парків загальною площею 35 700 гектарів. Промислові парки по всій країні мають високий рівень заповнюваності – понад 80%, причому в ключових північних провінціях цей показник досягає 83%, а в ключових південних – 91%.

У Північній ключовій економічній зоні зареєстровано 68 проектів індустріальних парків з площею орендованої землі 12 000 гектарів. Вартість оренди землі зросла на 30% у річному обчисленні, досягнувши в середньому 138 доларів США/м2/період оренди. Орендарі в цій зоні переважно працюють у сферах електроніки та комп'ютерів, складання автомобілів, машин та обладнання, а також компонентів, пов'язаних із сонячною енергією. Деякі відомі підприємства, що працюють на Півночі, включають Samsung, LG Electronics, Canon, Hyundai, Honda та Vinfast .

У Південній ключовій економічній зоні зареєстровано 122 проекти індустріальних парків з площею орендованої землі 24 883 гектари. Вартість оренди землі зросла на 15% у річному обчисленні та досягла середнього значення 174 дол. США/м2/період оренди. Орендарі переважно працюють у сферах харчової промисловості та переробки напоїв, будівельних матеріалів, текстилю, а також гумових та пластикових виробів. Серед відомих орендарів – LEGO, Suntory PepsiCo , Intel, Unilever, Coca-Cola та Kumho Tires.

Поділяючи таку ж думку, у своєму останньому звіті компанія Knight Frank Vietnam зазначила, що рівень заповнюваності промислових парків наразі дуже позитивний: у передмісті Ханоя він становить 78%, а в Хошиміні – 92%. Вартість оренди землі в промислових парках у двох найбільших містах країни також зросла в період 2022-2023 років, зокрема, на 14% у передмісті Ханоя та на 58% у передмісті Хошиміна.

За даними Knight Frank Vietnam, ринок готових фабрик та складів (RBF та RBW) з 2018 року приваблює значний іноземний інвестиційний капітал, а кількість інвесторів на сьогодні зросла вп'ятеро. Проблеми, що виникають внаслідок цього буму, особливо в передмістях Хошиміна, де пропозиція готових складів досягла 2,1 мільйона квадратних метрів, сприяли створенню ринку, який сприяє орендарям, із середніми цінами оренди близько 4,5 доларів США/м2/місяць на півдні та 4,7 доларів США/м2/місяць на півночі.

«Ця тенденція була очікуваною і не становить загрози для ринку промислової нерухомості. Це допоможе підтримувати конкурентні орендні ставки найближчим часом, поки ринок дозріває та розширюється, щоб конкурувати з іншими країнами регіону, особливо з Таїландом, де пропозиція готових складських приміщень має сукупний річний темп зростання (CAGR) з 2021 по 2024 рік на рівні 6,6% порівняно з 15% у В'єтнамі», – сказав Алекс Крейн, керуючий директор Knight Frank Vietnam.

Тим часом, за даними компанії з нерухомості CBRE Vietnam, що надає послуги з нерухомості, у третьому кварталі 2023 року спостерігалося зростання поглинання готових заводів та складів завдяки попиту з боку американських, європейських та японських компаній. За перші дев'ять місяців 2023 року на південному ринку було зафіксовано 450 000 квадратних метрів нових заводів та складів. Завдяки великій новій пропозиції, ціни на оренду обох типів будівель є відносно стабільними в провінціях та містах першого рівня (Хошимін, Біньзионг, Донгнай, Лонган) на півдні; середня ціна оренди складу становить 4,5 дол. США/м2/місяць, а ціни оренди заводу – 4,9 дол. США/м2/місяць.

Поряд з цим, рівень заповнюваності готових складів (за винятком складів обслуговування) становив 56%, що продовжує тенденцію до зниження через додавання нових пропозицій. Тим часом рівень заповнюваності готових заводів залишався на хорошому рівні, досягнувши 91%. Орендарі з Китаю, В'єтнаму, Японії, США та Європейського Союзу є активними інвесторами, які шукають промислову землю, склади та заводи на в'єтнамському ринку, складаючи близько 70-80% пошукових запитів CBRE.

«Оскільки В'єтнам останнім часом продовжує зміцнювати співпрацю з такими всебічними стратегічними партнерами, як США, Південна Корея та Китай, очікується, що орендарі з цих країн продовжуватимуть лідирувати в попиті на ринку промислової нерухомості В'єтнаму в майбутньому», – сказав представник CBRE Vietnam.

Довгострокові перспективи

За даними Savills Vietnam, зростання індексу PMI у виробництві та індексу промислового виробництва свідчить про перспективність ринку промислової нерухомості В'єтнаму. Крім того, консалтингові фірми, такі як Savills, також зафіксували зростання кількості запитів та обстежень об'єктів від багатонаціональних виробничих, логістичних та підприємств електронної комерції, що відображає зростаючий попит на промислову продукцію.

Індустріальний парк у районі Бактан Уйен (Бінь Дуонг). Фото: Хонг Дат - VNA

Однак, пан Джон Кемпбелл, заступник директора, керівник відділу промислових послуг Savills Vietnam, також вказав на деякі проблеми, з якими зіткнеться ринок промислової нерухомості В'єтнаму найближчим часом.

Зокрема, за словами пана Кемпбелла, якість забезпечення безперебійної роботи всієї транспортної інфраструктури у В'єтнамі все ще нижча, ніж в інших країнах регіону. Хоча транспортна інфраструктура швидко розвивається, її розвиток ще не відповідає темпам економічного та соціального зростання. Швидке зростання міського населення та вантажних перевезень є основним рушієм попиту на інфраструктуру, тоді як потужності портів та морських портів ще не досягли свого повного потенціалу.

З іншого боку, пан Кемпбелл зазначив, що оскільки В'єтнам зосереджується на залученні галузей з високою доданою вартістю та підвищенні продуктивності праці, щоб досягти рівня регіональних аналогів, попит на кваліфіковану робочу силу зростатиме. Хоча вартість робочої сили у В'єтнамі становить лише третину від китайської, продуктивність праці також нижча на тому ж рівні.

Крім того, суворі нові правила пожежної безпеки, які набудуть чинності до кінця 2022 року, створили перешкоди для промислових забудовників, виробників та логістичних компаній. Великі іноземні інвестори мають труднощі з отриманням відповідних сертифікатів, і деякі проекти були відкладені через цю проблему.

Щоб вирішити існуючі проблеми, пан Кемпбелл зазначив, що уряду В'єтнаму необхідно продовжувати інвестувати в інфраструктуру та підвищення кваліфікації в'єтнамської робочої сили для підвищення продуктивності та ефективності. Крім того, ключовими напрямками для промисловості В'єтнаму є сприяння підтримці галузей промисловості, зміцнення ланцюга поставок, спрощення процедур інвестування та землекористування, а також застосування цифровізації.

Зі свого боку, вказуючи на деякі розбіжні тенденції в галузі промислової нерухомості, пан Алекс Крейн, керуючий директор Knight Frank Vietnam, зазначив, що коефіцієнт капіталізації операційних активів перебуває під дефляційним тиском через високі витрати на фінансування, коротші терміни користування землею та конкуренцію з боку інших ринків зі значно нижчими цінами на оренду в азійському регіоні. Коефіцієнти капіталізації у В'єтнамі наразі зростають з 9 до 12% завдяки додатковій пропозиції високоякісних готових заводів та складів (RBF та RBW) по всій країні.

Заглядаючи вперед на 2024 рік у секторі промислової нерухомості, пан Алекс Крейн зазначив, що глобальні мінімальні тарифи та високі логістичні витрати будуть перешкодами для залучення виробників до інвестицій у В'єтнам. Хоча В'єтнам підписав багато двосторонніх та багатосторонніх угод про вільну торгівлю, зростання витрат на робочу силу та будівництво також частково впливає на цінову перевагу країни.

За даними Knight Frank Vietnam, це чітко видно з цін на землю. Наприклад, ціни на оренду промислової землі в передмістях Бангкока (Таїланд) наразі становлять 82-164 дол. США/м2/термін оренди, що значно нижче, ніж у передмістях Ханоя (80-250 дол. США/м2/термін оренди) та передмістях Хошиміна (95-280 дол. США/м2/термін оренди). Пан Алекс Крейн наголосив, що промислова та переробна нерухомість все ще залишаються ключовими ринками у В'єтнамі, але зіткнуться з багатьма труднощами у залученні інвестицій та заповненні готових площ у 2024 році.

Однак представник Knight Frank Vietnam висловив оптимізм щодо довгострокових перспектив розвитку, оскільки Міжнародний валютний фонд (МВФ) та банк HSBC прогнозують, що В'єтнам досягне темпів зростання ВВП приблизно від 4,7% до 5% у 2023 році. За словами пана Алекса Крейна, зобов'язання В'єтнаму щодо витрат та інвестування в інфраструктуру є одними з найсильніших у регіоні, а ринок центрів обробки даних також готовий до трансформації, залежно від послаблення правових бар'єрів та зосередження уваги на інфраструктурі.

Цінхай