Визначення цін на землю: Навіть аудит є складним

18 жовтня в Ханої відбувся Форум «Сприяння економічному відновленню та розвитку: ключові моменти та роль державного аудиту». Однією з важливих тем Форуму було «Землеуправління та ціноутворення на землю – недоліки практики та діяльності державного аудиту» під головуванням заступника Генерального державного аудитора Ха Тхі Мі Зунга та заступника міністра природних ресурсів та навколишнього середовища Ле Мінь Нгана.

На Форумі не лише представники інвесторів у нерухомість «скаржилися» на труднощі, а й деякі великі провінції та міста також поділилися труднощами, з якими зіткнулися ці органи влади.

Таким чином, очікується, що семінар «виявить» труднощі та проблеми у визначенні цін на землю, а на основі цього запропонує рішення разом із Державним аудитом.

«Землеуправління та оцінка земель – недоліки, виявлені на практиці та в рамках державного аудиту» під головуванням заступника Генерального державного аудитора Ха Тхі Мі Зунга та заступника міністра природних ресурсів та навколишнього середовища Ле Мінь Нгана. Фото: Хоанг Ту

Провінції та міста також мають труднощі з визначенням цін на землю.

На семінарі Ханойський народний комітет заявив, що останнім часом це відомство ретельно впровадило децентралізацію та надання повноважень, щоб посилити ініціативу районних народних комітетів у придбанні землі; розчищенні ділянок; визначенні конкретних цін на землю як основи для компенсації та переселення; оперативному вирішенні проблем, пов'язаних із придбанням землі, компенсацією, підтримкою, переселенням та реалізацією державних інвестиційних проектів у місті (проекти Кільцева дорога 3 та Кільцева дорога 4; залізничні проекти тощо).

На практиці, Народний комітет міста Ханой вважає, що застосування цін на житлову землю для визначення цін на оренду землі для установ громадського обслуговування, які перейшли на фінансову автономію відповідно до положень пункту d, пункту 3 Урядового декрету 44/ND-CP від ​​15 травня 2014 року, є недоцільним.

Тим часом, Народний комітет провінції Кханьхоа також має проблеми з «виправленням помилок» у визначенні цін на землю для багатьох попередніх проектів.

Народний комітет провінції Кханьхоа зазначив, що оцінка землі – це визначення вартості землі в грошовій формі для певної мети використання у певний час. Оцінка землі відіграє важливу роль як в економіці, так і в діяльності держави з управління земельними ресурсами.

Окрім завдання визначення конкретних цін на землю для збору плати за користування землею, орендної плати за землю, компенсації та підтримки переселення в цьому районі, провінція Кханьхоа також має виконати завдання визначення цін на землю для усунення порушень у проектах відповідно до висновків Центрального інспекційного комітету та Урядової інспекції. Це нове, особливе та дуже складне завдання для визначення конкретних цін на землю в провінції.

Це агентство розділило роботу з визначення конкретних цін на землю для подолання порушень у проектах та проектів зі стягнення плати за користування землею. Постійний комітет Провінційного партійного комітету та Провінційний народний комітет тісно керували цим процесом, але він все ще йде повільно та не відповідає вимогам поставлених завдань через проблеми: проекти, пов'язані з коригуванням планування, змінами у структурі та формі землекористування, повинні переосмислити ціни на землю; проблеми з правовими документами щодо інвестицій, землі, планування будівництва, деталей, типів земель; відсутні дані про ринкові ціни на землю,...

Департамент планування та розвитку земельних ресурсів Міністерства природних ресурсів та навколишнього середовища оцінив, що система цін на землю та таблиця цін на землю були розроблені відповідно до нормативних актів з урахуванням звичайних цін на землю на ринку.

Однак, з огляду на підсумкові результати Постанови № 19-NQ/TW, яка підсумовує виконання Закону про землю 2013 року, видно, що до цього часу низка правових положень щодо цін на землю більше не є ефективними на практиці, що виявляє низку обмежень, таких як низка методів визначення цін на землю, які не відповідають фактичним умовам інформації про ринок прав землекористування та не підходять для державного управління цінами на землю в контексті неповної бази даних про ціни на землю;

Інвестори «скаржаться» на труднощі

Виступаючи на семінарі, пан Ле Хоанг Чау, голова Асоціації нерухомості міста Хошимін (HoREA), дав оцінку поточного стану «визначення ціни на землю» з метою «визначення конкретних цін на землю» відповідно до положень Закону про землю 2013 року.

Учасники семінару «Землеуправління та ціноутворення на землю – недоліки практики та діяльності державного аудиту» в рамках форуму «Сприяння економічному відновленню та розвитку: вузькі місця та роль державного аудиту». Фото: Хоанг Ту.

За словами пана Ле Хоанг Чау, Закон про землю 2013 року та Указ 44/2014/ND-CP передбачають «5 методів оцінки землі» та «застосування методів оцінки землі», але вони не є повними, не конкретними, не близькими до практичної ситуації, деякі положення насправді не є «стандартними», як-от передбачення «методу віднімання», хоча це лише метод розрахунку «методу порівняння»; або не передбачають «метод масової оцінки землі», хоча насправді держава застосовує «метод масової оцінки землі» для побудови цін на землю «рамки цін на землю» або «таблиці цін на землю»; або застосовує «метод коригування коефіцієнта ціни на землю» лише до проектів, де земельні ділянки та земельні ділянки мають вартість менше 30; 20; 10 мільярдів донгів згідно з «таблицею цін на землю», але не застосовуються до проектів, де земельні ділянки та земельні ділянки мають вищу вартість.

Застосування «методів оцінки землі» не дає достовірних результатів. Наприклад, один і той самий проект, виконаний одним і тим самим консалтинговим підрозділом з оцінки землі, використовує 2 різні «методи оцінки землі» для «визначення ціни землі», що часто дає 2 різні результати з різницею приблизно на 20%; або проект, виконаний двома консалтинговими підрозділами з оцінки землі та застосовуючи один і той самий «метод оцінки землі» для «визначення ціни землі», також дає 2 дуже різні результати.

Пан Чау навів приклад проекту міської зони в провінції Бінь Тхуан, де перше державне агентство оцінило землю в 900 мільярдів донгів, друге державне агентство провело перевірку та оцінило землю до 1800 мільярдів донгів, а третє державне агентство повторно перевірило та оцінило землю в понад 3000 мільярдів донгів.

Оскільки визначення цін на землю ускладнює роботу багатьох інвесторів, пан Ле Хоанг Чау оцінив дуже важливу роль Державного аудиту у виконанні завдання аудиту роботи з «визначення цін на землю, оцінки цін на землю, визначення цін на землю» для «визначення конкретних цін на землю для розрахунку плати за користування землею, орендної плати за землю для проектів з використанням землі, для «оцінки та підтвердження точності та чесності публічної фінансової інформації, державних активів або фінансових звітів, пов’язаних з управлінням та використанням державних фінансів, державних активів, дотриманням законодавства та ефективністю управління та використання державних фінансів та державних активів».

Навіть аудит є проблематичним.

Державний аудит регіону I сказав, що наразі, згідно з нормативними актами, у нас є 5 методів оцінки землі. Практика аудиту показує, що: переважно населені пункти використовують метод порівняння для розрахунку питомих цін на землю під час компенсації за землю; метод надлишків для оцінки землі в зонах планування; метод доходів при оцінці сільськогосподарських угідь та метод коригування коефіцієнта ціни на землю для невеликих земельних ділянок з низькою вартістю.

У багатьох населених пунктах існує затримка у визначенні конкретних цін на землю. Час затвердження цін на землю для стягнення плати за користування землею часто набагато пізніше часу виділення землі. Є проекти, які тривали 2-3 роки без затвердження ціни на землю.

У багатьох випадках ціни на землю не коригуються або не коригувалися своєчасно, коли відбувається коригування планування, яке впливає на ціни на землю, або коли завершується 5-річний цикл стабілізації цін на оренду землі. Затримка з оцінкою землі призводить до того, що плата за користування землею не мобілізується своєчасно до державного бюджету.

Під час аудитів було виявлено, що в багатьох проектах ціни на землю були оцінені неналежним чином – значно нижче, ніж аукціонна ціна або ринкова довідкова ціна на момент оцінки. У багатьох випадках вибір різнорідних порівнянних активів у поєднанні з неналежною кількісною оцінкою та коригуванням різних факторів знижував вартість оцінюваної землі.

Існують проекти, які вибирають порівнянні активи у момент, далекий від моменту оцінки, але не враховують фактор коригування порівняльної ціни до рівня на момент оцінки. Багато проектів беруть цінову інформацію на порівнянні активи згідно з договором купівлі-продажу в нотаріальній конторі, що не гарантує достовірності та точності цінової інформації за договором порівняно з фактичною ціною угоди.

Крім того, багато факторів, що враховуються в оцінці, не мають чіткої основи або не визначаються відповідно до реальності, такі як: коефіцієнт інвестицій, коефіцієнт заповнюваності, стандартна маржа прибутку інвестора, коефіцієнт собівартості продажів, коефіцієнт дисконтування грошових потоків...

Державний аудит Регіону I оцінив практику та показав труднощі та недоліки у визначенні інвестиційних витрат на розвиток методом надлишку під час оцінки землі. Аудит показав, що між населеними пунктами не було узгодженості: деякі населені пункти встановлювалися відповідно до норми інвестування, деякі – відповідно до детального кошторису; деякі населені пункти проводили попередні розрахунки та вимагали детального врегулювання.

Роль державного аудиту

Д-р Ву Дінь Ань оцінив, що оцінка землі загалом та методи оцінки землі зокрема є одним із ключових предметів аудиту Державного аудиту останнім часом.

Аудит цього змісту повинен ретельно відповідати вимогам Центральної постанови про скасування системи цін на землю (система цін на землю, передбачена Декретом 96/2019/ND-CP, є основою для місцевих органів влади щодо видання прейскурантів на землю на період 2020-2024 років), мати механізми та методи визначення цін на землю відповідно до ринкових принципів, а також визначати функції, завдання та відповідальність органу, відповідального за визначення цін на землю.

Відповідно, центральний уряд розробляє критерії та процедури для інспектування та нагляду за місцевими органами влади під час складання таблиць цін на землю. Провінційні народні ради вирішують питання, перевіряють та контролюють впровадження цін на землю.

«Державний аудит проводить аудит оцінки землі, незалежності ради з оцінки землі, спроможності консалтингових організацій з оцінки землі, спроможності та етики оцінювачів, а також дотримання нормативних актів щодо забезпечення публічності та прозорості, таких як: публічні ціни на землю, обов’язкові операції через торгові майданчики, оплата через банки, безготівковий платіж;…» – доктор Ву Дінь Ань висловив свою думку щодо ролі Державного аудиту у визначенні цін на землю.

Джерело: https://www.congluan.vn/xac-dinh-gia-datden-kiem-toan-cung-gap-kho-post268997.html