Деякі власники магазинів комерційних послуг (TMDV) у міських районах непокояться, коли у Сертифікаті про право користування землею, право власності на житло та інші активи, пов'язані із землею, цільове призначення землі вказано як «міські землі загального користування» (CCTP) або «житлові землі загального користування» (CCKO).

Пані Ле Куїнь Ань, директорка компанії Vision & Associates Legal LLC, розповідає про законність нещодавно суперечливого типу комерційної нерухомості (магазину).

Згідно із Законом про землю 2013 року, землі, що використовуються для громадських потреб, включають землі для транспорту; зрошення; землі для громадської діяльності, зон громадського відпочинку та розваг; ринкові землі... та інші землі громадських робіт.

Згідно з Додатком I до Декрету 06/2021/ND-CP про класифікацію робіт за призначенням, група громадських робіт включає комерційні об'єкти, такі як торгові центри, супермаркети, ринки, магазини; ресторани, магазини продуктів харчування та напоїв та інші комерційні об'єкти.

Виходячи з вищезазначених правил, можна зрозуміти, що землі державного призначення також можуть використовуватися для будівництва об'єктів комерційного обслуговування.

Таким чином, будівництво кіосків (також відомих як магазини) для комерційних цілей інвесторами на земельних ділянках загального користування міста (ЗОДМ) та житлових зонах загального користування (ЖЗО), орендованих державою з одноразовою орендною платою за землю, в межах планування проектів міської території відповідає положенням законодавства.

Чому магазини комерційних послуг кажуть «громадська земля»?

– Деякі власники магазинів комерційних послуг у міських районах Ханоя , нещодавно у Vinhomes Ocean Park, стурбовані тим, що в їхніх сертифікатах на право користування землею, права власності на житло та інші активи, пов’язані із землею, цільове призначення їхньої землі вказано як: міські землі загального користування (CCTP) або житлові землі загального користування (CCKO). З точки зору юриста, чи можете ви пояснити, чому магазини комерційних послуг вказані як «державні землі»?

Як я вже зазначав вище, той факт, що інвестори будують кіоски для бізнесу/комерції та обслуговування на земельних ділянках CCTP та CCKO, орендованих державою, та сплачують орендну плату за землю одноразово, не суперечить положенням законодавства.

А якщо у рішеннях про виділення земельних ділянок, оренду землі та дозвіл на зміну цільового призначення земельних ділянок проекту земельні ділянки для будівництва кіосків та магазинів комерційних послуг призначені для громадського користування в місті або громадських житлових зонах, то запис державним органом про це цільове призначення у Свідоцтві про право користування землею, право власності на житло та інші активи, що додаються до земельної ділянки, наданої для вищезазначених проектів, відповідає положенням та інструкціям Міністерства природних ресурсів та навколишнього середовища, опублікованому в офіційному розсиланні 3382/BTNMT-DD від 15 травня 2023 року.

Магазин комерційних послуг Vinhomes Ocean Park.jpg

- Деякі власники також задаються питанням, оскільки форма використання землі для товарів магазину комерційних послуг є спільною. Як це може вплинути на права клієнтів, пані?

В принципі, клієнти матимуть і повинні користуватися перевагами, що відповідають типу придбаного ними продукту та конкретно описаному в Договорі купівлі-продажу.

Для типу продукту інтернет-магазину продукт, який купує клієнт, є частиною будівельного проекту, пов'язаного з правом спільного користування землею, тобто клієнт має право володіти конкретною частиною проекту (кіоском), який він обрав для придбання, і водночас має право використовувати всю земельну ділянку для будівництва відповідного блоку проекту.

Як власник, замовник матиме всі права відповідно до положень законодавства, такі як право користування, право володіння та право розпорядження придбаними ним будівельними роботами.

Зокрема, нещодавно Національні збори ухвалили Закон про діяльність з нерухомістю № 29/2023/QH15, створюючи чіткий правовий коридор для купівлі-продажу будівельних робіт, площі забудови в будівельних об'єктах з правом користування землею у формі спільного користування.

Я вважаю, що це прорив, вирішення багатьох проблем та затримок на ринку нерухомості останнім часом, забезпечення прав організацій/фізичних осіб, які беруть участь в інвестиційній, будівельній та підприємницькій діяльності, купуючи та продаючи цей вид продукції.

– Тож побоювання клієнтів щодо «витрати грошей на купівлю, але відсутності права користування землею» безпідставні?

Перш за все, необхідно уточнити, що, згідно з нормативними актами, купівля-продаж будинків, будівельних об'єктів або площ під забудову завжди має бути пов'язаний з правом користування землею. Якщо купівля-продаж окремого будівельного об'єкта може супроводжуватися передачею права користування землею на всю земельну ділянку, і покупець матиме право користуватися землею окремо. Якщо купується частина будівельного об'єкта, права користування землею в цьому випадку мають бути розподілені та визначені як права спільного користування між власниками будівельного об'єкта.

Саме тому Закон про операції з нерухомістю 2023 року чітко визначає умови продажу частини площі забудови в рамках будівельного проєкту: будівельний проєкт має бути побудований на земельній ділянці, виділеній державою, з оплатою за користування землею, або на землі, зданій в оренду з одноразовою орендною платою за весь термін оренди, оскільки згідно із Законом про землю, лише ці типи земель можуть передавати права землекористування. Наприклад, земельні ділянки CCTP та CCKO, що використовуються для будівництва магазинів комерційних послуг, є землею, зданою в оренду державою, з одноразовою орендною платою за весь термін оренди.

Для зручності візуалізації вищезазначений випадок можна порівняти з випадком купівлі квартири або комерційного приміщення в фундаменті багатоквартирного будинку. Власник також має право володіння придбаною квартирою або комерційним приміщенням та має право використовувати земельну ділянку для будівництва багатоквартирного будинку.

Не буває такого, щоб банк відмовлявся приймати іпотеку.

- З іншої точки зору, деякі думки стверджують, що коли права користування землею розподіляються, клієнтам важко отримати іпотеку в банках або навіть отримати відмову від банків. Яка ж реальність?

Це твердження є необґрунтованим. Згідно зі статтею 8.1 Декрету 21/2021/ND-CP, активи, що використовуються для забезпечення виконання зобов'язань, включають існуючі активи або активи, що утворюються в майбутньому, за винятком випадків, коли Цивільний кодекс або інші відповідні закони забороняють продаж, передачу або іншу передачу прав власності на момент укладення договору забезпечення або забезпечувального заходу.

Згідно зі статтею 9.1 Закону про ріелторську діяльність 2014 року, будинки та будівельні роботи, що вводяться в експлуатацію, повинні відповідати наступним умовам:

- Мати зареєстроване право власності на будинок та будівельні споруди, пов'язані з земельною ділянкою, у свідоцтві про право користування землею. Для будинків та будівельних споруд, що є частиною інвестиційних проектів у нерухомість, відповідно до положень закону про землю, потрібен лише свідоцтво про право користування землею;

- Відсутність суперечок щодо прав користування землею, власності на житло або будівельних робіт, пов'язаних із землею;

- Не підлягає вилученню для забезпечення виконання рішення суду.

Немає жодного нормативного акту, який би вимагав права окремого користування землею для її іпотеки банку. Фактично, стаття 10.1 Декрету 21/2021/ND-CP навіть передбачає, що використання активів, прикріплених до землі, для забезпечення виконання зобов'язань не може бути одночасним із правом користування землею.

Згідно з вищезазначеними правилами, кіоски та магазини, яким було видано сертифікати на право користування землею, право власності на житло та активи, пов'язані з землею, не є предметом спору та не підлягають арешту для забезпечення виконання судових рішень, відповідатимуть умовам іпотечного майна, подібно до квартир та комерційних площ у фундаменті багатоквартирних будинків.

– Однак оцінка продуктів комерційної нерухомості може бути не такою високою, як у продуктів нерухомості, про які ви щойно згадали?

В принципі, для цього типу продукту вартість прав землекористування була віднесена до інвестиційної вартості продукту, і, звичайно, при визначенні ціни продажу продукту інвестор також відніс вартість прав землекористування до ціни продажу, тобто, по суті, при визначенні вартості продукту необхідно визначити вартість прав землекористування, віднесених до продукту. Питання високої чи низької ціни на продукт при іпотеці під банківські кредити також залежить від правил кожного конкретного банку в кожен конкретний момент часу.

– Чим ви ділитеся з власниками та зацікавленими людьми щодо різноманітних думок з цього питання?

Як людина, яка працює в юридичній сфері, можу лише підтвердити, що чинна правова база для цього типу продукції є відносно повною, чіткою, суворою та краще забезпечує права покупців.

Ті, хто вже володіє цим типом продукту або бажає інвестувати в нього, можуть дослідити відповідні нормативні акти, щоб отримати правильну оцінку продукту, а також основу для прийняття відповідних рішень.

Дякую!

Правила у Додатку 1 - Класифікація робіт за функціональним призначенням
(Видано Постановою Уряду № 06/2021/ND-CP від ​​26 січня 2021 року)

2. Громадські роботи:

в) Спортивні споруди:

Стадіон; спортзал; тренувальний майданчик, майданчик для змагань з таких видів спорту, як: гольф, футбол, теніс, волейбол, баскетбол та інші види спорту; басейн.

г) Культурні твори:

Конференц-центри, театри, будинки культури, клуби, кінотеатри, цирки, танцювальні зали; реліквії; музеї, бібліотеки, виставки, розважальні заклади...

e) Комерційні будівлі: торгові центри, супермаркети, ринки, магазини; ресторани, продуктові магазини та інші комерційні будівлі.

g) Сервісні роботи:

- Готелі, гостьові будинки, мотелі; курорти; вілли, апартаменти та інші заклади розміщення...

Май Чі