کیا یہ ایک حقیقی "زمین کا بخار" ہے یا صرف ایک "قیاس آرائی کا بلبلہ"؟

19 اگست کی رات اور 20 اگست 2024 کی علی الصبح، Tien Yen کمیون، Hoai Duc ڈسٹرکٹ میں 19 اراضی پلاٹوں کی نیلامی، زمین کی حتمی قیمت 133 ملین VND/m2 تک پہنچ گئی، جو ابتدائی قیمت سے 30 گنا زیادہ ہے۔

ہنوئی کے مضافات میں واقع اراضی کے پلاٹوں کی نیلامی 18 گھنٹے تک جاری رہی، جس نے سوشل میڈیا پر ایک سنسنی پھیلائی جس کی تصاویر کے ساتھ سینکڑوں سرمایہ کار قطار میں کھڑے تھے اور نیلامی میں حصہ لینے کے لیے رجسٹریشن کر رہے تھے۔

Đấu giá đất vùng ven cả trăm triệu/m2: Biểu hiện — زمین کی نیلامی 20 اگست 2024 کو صبح 4:00 بجے تک جاری رہی (تصویر: ہوو تھانگ)۔

اس نیلامی میں سب سے کم قیمت حاصل کرنے والی زمین کے دو پلاٹ 91.3 ملین VND/m2 تھے، لیکن اس کے باوجود، یہ اب بھی ابتدائی قیمت سے 12.5 گنا زیادہ ہے۔

یہ صورت حال بالکل نئی نہیں ہے، کیونکہ آدھے مہینے سے بھی کم عرصہ قبل، تھانہ اوئی میں زمین کی نیلامی کے "ہاٹ بیڈ" نے بھی مضافاتی اراضی کے لیے قیمت کا ایک نیا معیار مقرر کیا تھا۔

تھانہ اوئی ضلع، ہنوئی میں گزشتہ ہفتے کے آخر میں منعقدہ زمین کی نیلامی نے ہزاروں شرکاء کو اپنی طرف متوجہ کیا۔ سب سے زیادہ جیتنے والی بولی 100 ملین VND/m2 سے زیادہ تھی، جو صرف 8.6 ملین VND/m2 سے 12.5 ملین VND/m2 کی ابتدائی قیمت سے آٹھ گنا زیادہ تھی۔

اس کے مطابق، حالیہ نیلامی سے ضلع Thanh Oai کی کل رقم 404.6 بلین VND تھی، جو ابتدائی قیمت سے 349 بلین VND کا فرق ہے، جو ابتدائی قیمت سے تقریباً آٹھ گنا زیادہ ہے۔

Hoai Duc ضلع میں، نیلامی سے آمدنی 186 بلین VND سے زیادہ ہونے کی توقع ہے، جو کہ ابتدائی قیمت سے 11 گنا زیادہ ہے۔

زمین کی نیلامی سے پہلے مضافاتی علاقوں میں زمین کی مارکیٹ میں قیمتیں 20-30 ملین VND/m2 تک تھیں۔

Nguoi Dua Tin کی طرف سے کئے گئے ایک مارکیٹ سروے اور Batdongsan.com.vn جیسے متعدد آن لائن رئیل اسٹیٹ پلیٹ فارمز کی ایک خلاصہ رپورٹ کے مطابق، Thanh Cao کمیون (Thanh Oai District, Hanoi) میں زمین کے پلاٹوں کے لیے پوچھنے والی قیمت دراصل حالیہ برسوں میں اوپر کی طرف بڑھ رہی ہے۔

تاہم، اس علاقے میں زمین کی اوسط مانگنے کی قیمت میں پچھلے چار سالوں میں صرف تقریباً 80% کا اضافہ ہوا ہے – 2020 میں 15 ملین VND/m2 کی مشترکہ قیمت سے 2024 میں 27 ملین VND/m2 ہو گئی ہے – اور مذکورہ بالا قیمت کی طرح کئی دس گنا کا اچانک اضافہ نہیں ہوا ہے۔

اس طرح، 2024 کی دوسری سہ ماہی میں 27 ملین VND/m2 کی عام مانگی ہوئی قیمت کے مقابلے، 10 اگست 2024 کو نیلامی میں Thanh Cao کمیون میں زمینی پلاٹوں کے لیے 63-100 ملین VND/m2 کی جیتنے والی بولی کی قیمتیں 2.3 سے 7 گنا زیادہ تھیں۔

تھانہ اوئی ضلع کے پڑوسی علاقوں میں، قیمتیں بھی 20-30 ملین VND/m2 کی حد میں اتار چڑھاؤ آتی ہیں۔

Hoai Duc ضلع، ہنوئی کے Tien Yen علاقے میں، Q2/2024 میں زمین کے پلاٹوں کے لیے سب سے زیادہ مانگی جانے والی قیمت صرف 43 ملین VND/m2 تھی، جس کی شرح نمو گزشتہ سال میں 48% سے زیادہ تھی۔

تاہم، حالیہ نیلامی میں زمین کی قیمتیں اب بھی موجودہ مارکیٹ کی قیمت سے دو سے تین گنا زیادہ تھیں۔

Hoai Duc ضلع کے پڑوسی علاقوں کے لیے، Q2/2024 میں قیمتیں بھی صرف 22 سے 62 ملین VND/m2 تک تھیں۔

زمین کی بڑھتی ہوئی قیمتیں مارکیٹ میں "پیاس" کی علامت ہیں۔

صورت حال پر تبصرہ کرتے ہوئے، مسٹر Nguyen Quoc Anh - Batdongsan.com.vn کے ڈپٹی جنرل ڈائریکٹر - نے کہا کہ 2025 کی دوسری سہ ماہی سے، زمین کی قیمتیں بحالی کے مرکزی رجحان میں داخل ہونا شروع ہو جائیں گی۔ موجودہ قیمتوں میں اضافہ صرف مخصوص علاقوں میں مقامی ہے۔

Batdongsan.com.vn کا ڈیٹا یہ بھی بتاتا ہے کہ Q1/2024 کے مقابلے Q2/2024 میں زمینی پلاٹوں کی ملک گیر مانگ میں 33% اضافہ ہوا۔

تاہم، ماہر نے اس کا اندازہ بعض علاقوں، خاص طور پر شمالی صوبوں میں صرف ایک مقامی بہتری کے طور پر کیا۔ ہنوئی میں زمینی پلاٹوں میں دلچسپی میں 75 فیصد اضافہ دیکھا گیا۔

"خاص طور پر، ہنوئی کے آس پاس کے علاقوں میں بڑھتی ہوئی دلچسپی اور بڑھتی ہوئی قیمتیں منصوبہ بندی کے عوامل اور نیلامی کی سرگرمیوں کی وجہ سے ہیں،" مسٹر Quoc Anh نے کہا۔

خاص طور پر، 2024 کی پہلی ششماہی میں، ڈونگ انہ، گیا لام، ہوائی ڈک، تھاچ تھاٹ، اور کووک اوائی اضلاع میں زمینی پلاٹوں نے تلاش کے حجم میں 48% - 104% اضافہ ریکارڈ کیا، جس کی وجہ سے ان مضافاتی اضلاع میں زمین کے پلاٹوں کی قیمتیں پوچھنے میں 4% - 24% اضافہ ہوا۔

مسٹر Nguyen Quoc Anh کے مطابق، تین اہم عوامل ہیں جو زمینی منڈی کو نمایاں طور پر متاثر کرتے ہیں: علاقائی معیشت ، اور یہاں تک کہ قومی معیشت بھی میکرو سطح پر؛ بنیادی ڈھانچے کی منصوبہ بندی؛ اور آبادی میں اضافے کے ساتھ دوسرے علاقوں سے رابطہ بھی۔

"روایتی بازاروں کے علاوہ، بہت سی نئی مارکیٹوں میں جہاں بنیادی ڈھانچے کی منصوبہ بندی کی معلومات کا اعلان کیا گیا ہے، قیمتوں میں عام طور پر 10-30% اضافہ ہوتا ہے، اور کچھ جگہوں پر زمین کی قیمتیں مختصر عرصے میں دوگنی یا تین گنا بڑھ جاتی ہیں۔"

ماہر نے تجزیہ کیا کہ "فی الحال، منصوبہ بندی کی معلومات بڑے پیمانے پر ملک بھر میں بڑے پیمانے پر جاری کی جا رہی ہیں، جیسا کہ ایک بڑے پیمانے پر منصوبہ ہم آہنگی کے ساتھ لاگو کیا جا رہا ہے۔

تاہم، خطرات کا تجزیہ کرتے ہوئے، مسٹر Quoc Anh نے اس بات پر بھی زور دیا کہ، جب کہ زمین کی قیمتیں بنیادی ڈھانچے کی معلومات کی بنیاد پر بڑھتی ہیں، کچھ علاقوں میں قیمتوں میں مانگ اور امکانات کی وجہ سے اضافہ ہوتا ہے، جبکہ دیگر افواہوں کی وجہ سے بڑھتی ہوئی قیمتوں کا تجربہ کرتے ہیں، جو ممکنہ طور پر مارکیٹ پر منفی اثر ڈالتے ہیں۔

ایک اور نقطہ نظر سے، ڈاکٹر Nguyen Van Dinh - ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیل اسٹیٹ بروکرز (VARS) کے چیئرمین - کا خیال ہے کہ زمین کی نیلامی میں وسیع پیمانے پر دلچسپی اور قیمتوں میں اچانک اضافہ واضح طور پر لوگوں کی زمین کے لیے "پیاس" کی عکاسی کرتا ہے۔

حالیہ برسوں میں، صاف قانونی دستاویزات کے ساتھ پراجیکٹس، زمینی پلاٹوں، اور رئیل اسٹیٹ پروڈکٹس کی تعداد انتہائی کم رہی ہے، جو مارکیٹ میں بہت کم مقدار میں داخل ہو رہے ہیں، اور قابل اعتراض طور پر تقریباً نہ ہونے کے برابر ہیں۔

لہٰذا، ریاست کے زیر انتظام ایک قانونی طور پر تعمیل کرنے والے منصوبے کا آغاز، سرمایہ کاروں کی طرف سے نمایاں دلچسپی حاصل کرے گا، جو زمین کے حصول کے لیے بھاری رقم ادا کرنے کو تیار ہیں۔

"ذخیرہ اندوزی" زمین سے پوشیدہ خطرات۔

اگرچہ یہ تسلیم کرتے ہوئے کہ زمین کی قیمتوں میں اضافہ جزوی طور پر مارکیٹ کی طلب کی وجہ سے ہے، مسٹر ڈنہ نے سرمایہ کاروں کو محتاط رہنے کی یاد دہانی کرائی کیونکہ، ایک گرم مقام بننے کے باوجود، زمین کے لین دین ابھی تک مضبوط لیکویڈیٹی والا طبقہ نہیں ہے۔ جب کہ کچھ علاقے تیزی کا سامنا کر رہے ہیں، وہیں ایسے علاقے بھی ہیں جہاں مارکیٹ میں ہیرا پھیری کی نیت سے قیمتوں میں ہیرا پھیری ہو رہی ہے۔

"یہ مکمل طور پر ممکن ہے کہ سرمایہ کاروں کی نیلامی میں ملی بھگت ہو، اس طرح منافع کمانے کے لیے ارد گرد کے علاقے میں زمین کی قیمتوں کو نئی قیمت کی سطح کے قریب لے جایا جائے۔ اس بات کا تذکرہ نہ کرنا کہ ہنوئی ایک اہم شہری علاقہ ہے جہاں آبادی کی کثافت اور محدود اراضی ہے، جہاں رئیل اسٹیٹ کی سپلائی ہمیشہ مانگ سے کم رہتی ہے، اس لیے یہ ممکنہ طور پر سرمایہ کاروں کو فائدہ پہنچانے کے لیے پوری صورت حال سے فائدہ اٹھا سکتا ہے۔

"کیا زمین کی قیمتیں واقعی اتنی اونچی سطح پر پہنچ چکی ہیں اس کا انحصار اس بات پر ہے کہ آیا نیلامی جیتنے والے سرمایہ کار واقعی مستقبل میں ادائیگیاں کریں گے۔ تھو تھیم نیلامی میں ترک شدہ بولیوں کی کہانی ابھی باقی ہے، جو ہمیں زمین کی قیمتوں میں اس اضافے کا زیادہ حقیقت پسندانہ منظر پیش کر رہی ہے،" مسٹر ڈِن نے کہا۔

اس بات کو نوٹ کرتے ہوئے کہ زمین کی زیادہ نیلامی کی قیمتیں نئے منصوبوں کے لیے زمین کی منظوری کی لاگت کو مزید مہنگی کر دے گی، مسٹر Nguyen Quoc Anh نے اس بات پر بھی تشویش ظاہر کی کہ بازار کی اوسط قیمت سے 2 سے 3 گنا زیادہ بولیاں جیتنے سے، آس پاس کے علاقے میں زمین کے مالک لوگ اس کے مطابق اپنی زمین کی فروخت کی قیمت بڑھانے کی طرف مائل ہو سکتے ہیں۔

زمین کی قیمتوں میں اچانک اضافہ زمین کی قیاس آرائیوں کا رجحان بھی پیدا کر سکتا ہے، کیونکہ بہت سے لوگ قیمتوں میں مسلسل اضافے سے فائدہ اٹھانے کی امید میں زمین خریدنے کے لیے بھاگتے ہیں۔

تاہم، یہ ایسی صورت حال کا باعث بن سکتا ہے جہاں پیسہ دیگر اقتصادی سرگرمیوں میں گردش کرنے کے بجائے زمین میں بندھا ہو۔

ماہر کے مطابق، مارکیٹ کی مشکلات کے دور کے بعد، رئیل اسٹیٹ کے خریداروں اور سرمایہ کاروں کے درمیان عمومی جذبات پہلے سے زیادہ محتاط رہیں گے۔

لہذا، وہ تجویز کرتا ہے کہ خریدار اور سرمایہ کار کسی بھی پروڈکٹ میں سرمایہ کاری کرنے کا فیصلہ کرنے سے پہلے مارکیٹ کی اچھی طرح تحقیق کریں اور معلومات کے معروضی ذرائع سے قیمت کے اتار چڑھاو کو سمجھیں۔

تھانہ اوئی میں زمین کی نیلامی مکمل طور پر شفاف تھی اور درست طریقہ کار پر عمل کیا گیا۔

متضاد رپورٹوں کے بعد جس میں الزام لگایا گیا تھا کہ منصوبے پر عمل درآمد، ابتدائی قیمت کے تعین اور زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کی تنظیم نگو با علاقے، تھان تھان گاؤں، تھانہ کاو کمیون، تھانہ اوئی ضلع میں 68 پلاٹوں کے لیے، جو کہ 10 اگست کو ہوئی تھی، میں شفافیت کا فقدان تھا، عوامی کمیٹی نے تھانہ کی عوامی کمیٹی کو تھانہ کی ضلعی کمیٹی کی رپورٹ پیش کی۔ معاملہ

رپورٹ میں کہا گیا ہے کہ نیلامی 2024 کے اراضی قانون کے مطابق کی گئی۔ نیلامی کا قانون 2016؛ اور ہنوئی میں زمین کے استعمال کی فیس یا زمین کے لیز کے ساتھ زمین کی تقسیم کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی سے متعلق ضوابط جاری کرنے کے بارے میں ہنوئی پیپلز کمیٹی کے فیصلے۔

جائزے سے پتہ چلتا ہے کہ نیلامی میں حصہ لینے کے لیے کل 1,550 صارفین نے درخواستیں جمع کرائیں، جو کہ 4,201 درخواستوں کے مساوی ہیں۔ ان میں سے، 1,439 صارفین، جو کہ 3,923 درخواستوں کے مساوی تھے، حصہ لینے کے اہل سمجھے گئے۔

ریکارڈز اور موجودہ رہنما خطوط کا جائزہ لینے کے بعد، تھانہ اوئی ڈسٹرکٹ کی عوامی کمیٹی نے پایا کہ عمل درآمد کے تمام مراحل ہدایات کے مطابق، معروضیت، شفافیت اور قانون کی تعمیل کو یقینی بناتے ہوئے انجام پائے۔ Thanh Cao کمیون میں حالیہ نیلامی کے ذریعے زمین کی ذخیرہ اندوزی، قیمتوں میں ہیرا پھیری یا منافع خوری کا کوئی ثبوت نہیں ملا۔

تھانہ اوئی ڈسٹرکٹ کی پیپلز کمیٹی اس بات کی تصدیق کرتی ہے کہ منصوبے کی تنظیم اور اس پر عمل درآمد، زمین کا حصول، سائٹ کی منظوری، بنیادی ڈھانچے کی تعمیر، ابتدائی قیمت کا تعین اور نیلامی کے منتظم کا انتخاب؛ دستاویزات کی پوسٹنگ اور زمین کے استعمال کے حق کی نیلامی کی تنظیم قانون کے مطابق ہے۔ نیلامی ایمانداری سے، کھلے عام، شفاف، منصفانہ، اور معروضی طور پر کی جاتی ہے۔

صارفین اپنی ضروریات اور مارکیٹ کے حالات کے مطابق بولی لگاتے ہیں۔ نیلامی مناسب طریقہ کار کے مطابق قانون نافذ کرنے والے اداروں اور عوام کی نگرانی میں کی جاتی ہے۔

ماخذ: https://www.nguoiduatin.vn/dau-gia-dat-vung-ven-ca-tram-trieu-m2-bieu-hien-con-khat-dat-hay-chi-la-sot-ao-204240820122958289.htm