"زمین کی پیاس" یا صرف "مجازی بخار" کا مظہر؟

19 اگست کی رات، 20 اگست 2024 کی صبح، Tien Yen کمیون، Hoai Duc ڈسٹرکٹ میں 19 زمینی پلاٹوں کی نیلامی زمین کی قیمت 133 ملین VND/m2 پر "حتمی" ہونے کے ساتھ ختم ہوئی، جو ابتدائی قیمت سے 30 گنا زیادہ ہے۔

ہنوئی کے مضافات میں واقع زمینوں کی نیلامی 18 گھنٹے تک جاری رہی، جس کے باعث سوشل نیٹ ورکنگ سائٹس پر سیکڑوں سرمایہ کاروں کی تصاویر کے ساتھ ہلچل مچا دی گئی جو نیلامی میں حصہ لینے کے لیے رجسٹریشن کروانے میں مصروف تھے۔

Đấu giá đất vùng ven cả trăm triệu/m2: Biểu hiện — زمین کی نیلامی 20 اگست 2024 کی صبح تقریباً 4:00 بجے تک ہوئی (تصویر: ہوو تھانگ)۔

اس نیلامی میں سب سے کم جیتنے والی قیمت کے ساتھ زمین کے دو پلاٹ 91.3 ملین VND/m2 تھے، لیکن یہ اب بھی ابتدائی قیمت سے 12.5 گنا زیادہ ہے۔

یہ تصویر زیادہ نئی نہیں ہے کیونکہ صرف آدھے مہینے سے بھی کم عرصہ قبل، تھانہ اوئی میں زمین کی نیلامی کے "فائر پین" نے بھی مضافاتی اراضی کے حصے کے لیے قیمت کی ایک نئی سطح قائم کی تھی۔

تھانہ اوئی ضلع، ہنوئی میں گزشتہ ہفتے کے آخر میں منعقدہ زمین کی نیلامی نے ہزاروں شرکاء کو اپنی طرف متوجہ کیا۔ سب سے زیادہ جیتنے والی قیمت 100 ملین VND/m2 سے زیادہ تھی، جو صرف 8.6 ملین VND/m2 سے 12.5 ملین VND/m2 کی ابتدائی قیمت سے 8 گنا زیادہ ہے۔

اس کے مطابق، حالیہ نیلامی سے Thanh Oai ضلع میں جمع کی گئی رقم کی کل رقم 404.6 بلین VND تھی، ابتدائی قیمت میں فرق 349 بلین VND تھا، جو اصل ابتدائی قیمت سے تقریباً 8 گنا زیادہ ہے۔

جہاں تک Hoai Duc کا تعلق ہے، اس ضلع کو نیلامی سے 186 بلین VND سے زیادہ جمع کرنے کی توقع ہے، جو کہ ابتدائی قیمت سے 11 گنا زیادہ ہے۔

نیلامی سے پہلے مضافاتی زمین کی منڈی، 20-30 ملین VND/m2 میں فروخت کے لیے زمین

Nguoi Dua Tin کے حقیقی مارکیٹ سروے اور Batdongsan.com.vn جیسے کچھ الیکٹرانک ٹریڈنگ فلورز کی سمری رپورٹ کے مطابق، درحقیقت، Thanh Cao کمیون (Thanh Oai District، Hanoi) میں زمین کی فروخت کی قیمت میں حالیہ برسوں میں اضافہ ہوا ہے۔

تاہم، اس علاقے میں زمین کی اوسط قیمت میں پچھلے 4 سالوں میں صرف 80% کا اضافہ ہوا ہے - 2020 میں 15 ملین VND/m2 کی عام سطح سے 2024 میں 27 ملین VND/m2 تک، بغیر کسی درجن کے اچانک اضافے کے رجحان کے اوپر کی نیلامی میں قیمت کی طرح۔

اس طرح، 2024 کی دوسری سہ ماہی میں 27 ملین VND/m2 کی عام فروخت ہونے والی قیمت کے مقابلے، 10 اگست 2024 کو ہونے والی نیلامی میں Thanh Cao کمیون میں زمین کی لاٹوں کے لیے 63 - 100 ملین VND/m2 کی جیتنے والی نیلامی قیمت 2.3 سے 3.7 گنا زیادہ ہے۔

تھانہ اوئی ضلع کے پڑوسی علاقوں میں، قیمتیں بھی 20-30 ملین VND/m2 کی حد میں اتار چڑھاؤ آتی ہیں۔

ٹین ین، ہوائی ڈک، ہنوئی کے علاقے کے لیے، 2024 کی دوسری سہ ماہی میں زمین کے حصے کی سب سے زیادہ فروخت ہونے والی قیمت صرف 43 ملین VND/m2 ریکارڈ کی گئی تھی جس کی شرح نمو حالیہ سال میں تقریباً 48 فیصد سے زیادہ تھی۔

تاہم، حالیہ نیلامی میں جیتنے والی زمین کی قیمت اب بھی عام قیمت کی سطح سے 2 سے 3 گنا زیادہ تھی۔

Hoai Duc ضلع کے پڑوسی علاقوں کے لیے، 2024 کی دوسری سہ ماہی میں قیمت صرف 22 سے 62 ملین VND/m2 ہے۔

زمین کی آسمان چھوتی قیمتیں مارکیٹ میں "پیاس" کا مظہر ہیں۔

مندرجہ بالا صورتحال کے بارے میں بتاتے ہوئے، مسٹر نگوین کووک انہ - Batdongsan.com.vn کے ڈپٹی جنرل ڈائریکٹر نے کہا کہ 2025 کی دوسری سہ ماہی سے، زمینی پلاٹ بحالی کے مرکزی رجحان میں داخل ہونا شروع ہو جائیں گے۔ موجودہ لہریں کچھ علاقوں میں صرف مقامی ہیں۔

Batdongsan.com.vn کے ڈیٹا سے یہ بھی پتہ چلتا ہے کہ 2024 کی دوسری سہ ماہی میں ملک بھر میں زمین کی مانگ میں 2024 کی پہلی سہ ماہی کے مقابلے میں 33 فیصد اضافہ ہوا ہے۔

تاہم، ماہر نے اندازہ لگایا کہ یہ صرف کچھ علاقوں، خاص طور پر شمالی صوبوں میں مقامی بہتری ہے۔ ہنوئی نے زمین میں دلچسپی میں 75 فیصد اضافہ دیکھا۔

"خاص طور پر، ہنوئی کے مضافاتی علاقوں میں دلچسپی کی سطح اور قیمتوں میں اضافہ منصوبہ بندی کے عوامل اور نیلامی کی سرگرمیوں کی وجہ سے ہے،" مسٹر Quoc Anh نے کہا۔

خاص طور پر، 2024 کی پہلی ششماہی میں، ڈونگ انہ، گیا لام، ہوائی ڈک، تھاچ تھاٹ، اور کووک اوائی میں زمین کی تلاش میں 48% سے 104% تک اضافہ ریکارڈ کیا گیا، جس کے نتیجے میں ان مضافاتی اضلاع میں زمین کی قیمتیں 2023 کے دوسرے نصف حصے کے مقابلے میں 4% سے 24% تک بڑھ گئیں۔

مسٹر Nguyen Quoc Anh نے کہا کہ 3 اہم عوامل ہیں جو زمینی منڈی کو بہت زیادہ متاثر کرتے ہیں، بشمول علاقائی معیشت ، یا اس سے بھی زیادہ میکرو اکنامک، قومی معیشت؛ بنیادی ڈھانچے کی منصوبہ بندی اور آبادی، اور دوسرے علاقوں کے ساتھ رابطے۔

"روایتی بازاروں کے علاوہ، بہت سی نئی مارکیٹوں میں جہاں بنیادی ڈھانچے کی منصوبہ بندی کی معلومات کا اعلان کیا جاتا ہے، قیمتوں میں عام طور پر 10-30% اضافہ ہوتا ہے، اور کچھ جگہوں پر زمین کی قیمتیں مختصر وقت میں 2-3 گنا بڑھ جاتی ہیں۔

فی الحال، منصوبہ بندی کی معلومات بڑے پیمانے پر بڑے پیمانے پر جاری کی جا رہی ہیں، پورا ملک ایک بڑے منصوبے کی طرح ہے جس پر ہم آہنگی کی منصوبہ بندی کے ساتھ عمل کیا جا رہا ہے۔ یہ مثبت معلومات زمین کے حصے کی لیکویڈیٹی اور قیمت کو پنکھ دے رہی ہے،" ماہر نے تجزیہ کیا۔

تاہم، مسٹر Quoc Anh نے اس بات پر بھی زور دیا کہ خطرات کا تجزیہ کرتے وقت، انفراسٹرکچر کی معلومات کے بعد، ایسی جگہیں ہیں جہاں زمین کی قیمتیں مانگ اور امکانات کی بنیاد پر بڑھ جاتی ہیں، لیکن ایسی جگہیں بھی ہیں جہاں افواہوں کی وجہ سے قیمتیں بڑھ جاتی ہیں اور مارکیٹ پر منفی اثرات مرتب کر سکتے ہیں۔

ایک اور نقطہ نظر سے، ڈاکٹر Nguyen Van Dinh - ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیل اسٹیٹ بروکرز (VARS) کے چیئرمین نے کہا کہ زمین کی نیلامی بہت سے شرکاء کی توجہ حاصل کرتی ہے اور قیمتوں میں ڈرامائی طور پر اضافہ کیا جاتا ہے، جو واضح طور پر لوگوں کی زمین کے لیے "پیاس" کو ظاہر کرتا ہے۔

حالیہ برسوں میں، "صاف" قانونی دستاویزات کے ساتھ پراجیکٹس، زمینی پلاٹوں اور رئیل اسٹیٹ پروڈکٹس کی تعداد انتہائی کم ہے، جو بہت کم مقدار میں مارکیٹ میں آرہے ہیں اور کہا جا سکتا ہے کہ تقریباً نہ ہونے کے برابر ہیں۔

لہٰذا، مکمل قانونی حیثیت کے ساتھ اور ریاست کے زیر انتظام ایک پروجیکٹ کا آغاز سرمایہ کاروں کی طرف سے بہت زیادہ توجہ مبذول کرے گا، جو زمین کو "ہال" کرنے کے لیے بھاری رقم ادا کرنے کو تیار ہیں۔

"گلے لگانے" زمین سے پوشیدہ خطرات

اگرچہ ان کا ماننا ہے کہ زمین کی اونچی قیمتیں جزوی طور پر مارکیٹ کی "پیاس" کی وجہ سے ہیں، مسٹر ڈنہ نے سرمایہ کاروں کو محتاط رہنے کی بھی یاد دہانی کرائی کیونکہ اگرچہ یہ ایک گرم جگہ بن گیا ہے، زمین کے لین دین اب بھی واقعی مضبوط لیکویڈیٹی والا طبقہ نہیں ہے۔ کچھ علاقے واقعی گرم ہیں، لیکن ایسے علاقے بھی ہیں جہاں قیمتوں میں افراط زر مارکیٹ میں ہیرا پھیری کی نیت سے ظاہر ہوتا ہے۔

"یہ مکمل طور پر ممکن ہے کہ سرمایہ کار نیلامی میں حصہ لینے کے لیے اکٹھے ہوں، اس طرح منافع کمانے کے لیے پڑوسی علاقوں میں زمین کی قیمتوں کو نئی قیمت کی سطح کے قریب دھکیل دیا جائے۔ اس بات کا تذکرہ نہیں کرنا چاہیے کہ ہنوئی ایک اہم شہری علاقہ ہے جس میں محدود اراضی اور گھنی آبادی کی خصوصیات ہیں، رئیل اسٹیٹ کی فراہمی ہمیشہ مانگ کو پورا کرنے کے لیے کافی نہیں ہوتی ہے، اس لیے یہ مکمل طور پر ممکن ہے کہ سرمایہ کاروں کو فائدہ اٹھانے کے لیے سرمایہ کاری کا فائدہ ہو۔

چاہے زمین کی قیمت واقعی اتنی زیادہ ہے یا نہیں، ہمیں اس بات کا خیال رکھنے کی ضرورت ہے کہ آیا جیتنے والے سرمایہ کار مستقبل میں واقعی ادائیگی کریں گے۔ تھو تھیم میں ڈپازٹ کے بغیر نیلامی کی کہانی ہمیں زمینی بخار کی اس صورتحال کا زیادہ حقیقت پسندانہ نظارہ فراہم کرنے کے لیے اب بھی موجود ہے،" مسٹر ڈِنہ نے کہا۔

یہ تبصرہ کرتے ہوئے کہ اتنی زیادہ قیمتوں کے ساتھ زمین کی نیلامی کے نتائج نئے منصوبوں کے لیے سائٹ کلیئرنس کی لاگت کو مزید مہنگی کر دیں گے، مسٹر Nguyen Quoc Anh کو اس بات پر بھی تشویش ہے کہ نیلامی کی جیتنے والی قیمت اوسط سے 2 سے 3 گنا زیادہ ہونے کی وجہ سے ارد گرد کے علاقے میں زمین کے مالکان اپنی زمین کی فروخت کی قیمت کو بڑھانے کی ذہنیت کا شکار ہوں گے۔

زمین کی اچانک بلند قیمتیں بھی زمین کی قیاس آرائیوں کا رجحان پیدا کر سکتی ہیں، کیونکہ بہت سے لوگ زمین کی قیمتوں میں مسلسل اضافے سے منافع کی امید میں زمین خریدنے کے لیے دوڑتے ہیں۔

تاہم، اس کی وجہ سے پیسہ دوسری اقتصادی سرگرمیوں میں گردش کرنے کے بجائے زمین میں جمود کا شکار ہو سکتا ہے۔

ماہر کے مطابق مارکیٹ کے مشکل دور کے بعد رئیل اسٹیٹ کے خریداروں اور سرمایہ کاروں کی عمومی نفسیات پہلے کی نسبت زیادہ محتاط ہو جائے گی۔

اس لیے، وہ تجویز کرتا ہے کہ خریداروں اور سرمایہ کاروں کو کسی بھی پروڈکٹ پر پیسہ خرچ کرنے کا فیصلہ کرنے سے پہلے مارکیٹ کی بغور تحقیق کرنی چاہیے اور معلومات کے معروضی ذرائع سے قیمت کے اتار چڑھاو کے بارے میں جاننا چاہیے۔

تھانہ اوئی میں زمین کی نیلامی مکمل طور پر شفاف ہے اور درست طریقہ کار پر عمل کرتی ہے۔

متضاد اطلاعات کے جواب میں کہ 10 اگست کو Ngo Ba کے علاقے، Thanh Than Village، Thanh Cao Commune، Thanh Oai ضلع میں 68 پلاٹوں کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کے منصوبے پر عمل درآمد، قیمت کا آغاز اور نیلامی کی تنظیم شفاف نہیں تھی، تھانہ اوئی ضلع کی عوامی کمیٹی نے صرف ایک رپورٹ ہنوئی پیپلز کمیٹی کو بھیجی ہے۔

رپورٹ میں کہا گیا ہے کہ نیلامی کا اہتمام اراضی قانون 2024 کی دفعات کے مطابق کیا گیا تھا۔ 2016 نیلامی کا قانون؛ اور ہنوئی پیپلز کمیٹی کے فیصلے جو کہ ہنوئی میں زمین کے استعمال کی فیس کے ساتھ زمین مختص کرنے کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی سے متعلق ضوابط کے نفاذ سے متعلق ہیں۔

جائزے سے ظاہر ہوا کہ نیلامی میں حصہ لینے کے لیے کل 1,550 صارفین نے رجسٹریشن کی دستاویزات جمع کرائیں، جو کہ 4,201 دستاویزات کے مساوی ہیں۔ ان میں سے 1,439 صارفین نیلامی میں حصہ لینے کے اہل تھے جو کہ 3,923 دستاویزات کے مطابق تھے۔

دستاویزات اور موجودہ رہنمائی کے دستاویزات کی جانچ پڑتال اور جائزہ لینے کے ذریعے، تھانہ اوئی ڈسٹرکٹ پیپلز کمیٹی نے پایا کہ عمل درآمد کا عمل مکمل ہوا اور ہدایات کی تعمیل، معروضیت، شفافیت، اور قانونی ضوابط کی تعمیل کو یقینی بنایا گیا، بغیر کسی زمین کی ذخیرہ اندوزی، قیمتوں میں اضافے، اور منافع خوری کے ذریعے تھانہ کاو کمیون میں حالیہ نیلامی کے ذریعے۔

تھانہ اوئی ڈسٹرکٹ پیپلز کمیٹی نے توثیق کی کہ منصوبے پر عمل درآمد، زمین کے حصول، سائٹ کی منظوری، بنیادی ڈھانچے کی تعمیر، ابتدائی قیمت کا تعین اور نیلامی کی تنظیم کا انتخاب؛ دستاویزات کی پوسٹنگ اور اراضی کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کی تنظیم قانون کی دفعات کے مطابق تھی۔ نیلامی کا اہتمام ایمانداری، عوامی، شفاف، منصفانہ اور معروضی طور پر کیا گیا تھا۔

صارفین مانگ اور مارکیٹ کے حالات کے مطابق بولی لگاتے ہیں۔ نیلامی طریقہ کار کے مطابق قانون نافذ کرنے والے اداروں اور عوام کی نگرانی میں ہوتی ہے۔

ماخذ: https://www.nguoiduatin.vn/dau-gia-dat-vung-ven-ca-tram-trieu-m2-bieu-hien-con-khat-dat-hay-chi-la-sot-ao-204240820122958289.htm