گھر کی ملکیت پر تمام پابندیاں ڈھیل دیں۔

چینی سٹاک مارکیٹ میں ابھی بہت زبردست اضافہ ریکارڈ کیا گیا ہے جب بہت سے مقامی حکام نے بیک وقت بیجنگ حکومت کے اشارے کے بعد رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو بچانے کے لیے اقدامات کا اعلان کیا۔

29 ستمبر کو گوانگژو سٹی حکومت نے اچانک اعلان کیا کہ گھر کی خریداری پر تمام پابندیاں ہٹا دی جائیں گی اور یہ فیصلہ 30 ستمبر سے نافذ العمل ہو گا۔

پچھلے ضابطوں کے تحت، گوانگزو میں منتقل ہونے والے تارکین وطن گھرانوں کو زیادہ سے زیادہ دو گھر خریدنے کے اہل ہونے کے لیے کم از کم چھ ماہ کے لیے ٹیکس یا سوشل انشورنس ادا کرنا پڑتا تھا۔ سنگلز ایک اپارٹمنٹ تک محدود تھے۔ اب ان شرائط کو ہٹا دیا گیا ہے۔

شنگھائی حکومت نے لازمی ٹیکس ادائیگی کی مدت کو تین سال سے کم کر کے ایک سال کرنے کا بھی فیصلہ کیا (گھر خریدنے کے قابل ہونے کے لیے)۔ شہر نے پہلی بار گھر کی خریداری کے لیے ڈاؤن پیمنٹ کی شرح کو کم کر کے 15% کر دیا۔ نئے ضوابط کا اطلاق یکم اکتوبر سے ہوگا۔

شینزین حکام نے گھر خریدنے پر پابندیوں میں نرمی کرتے ہوئے ایسا ہی اقدام کیا ہے۔ اس سے پہلے، شہر نے مقامی خاندانوں کو زیادہ سے زیادہ دو گھروں تک محدود رکھا تھا۔ سنگلز ایک تک محدود تھے۔ نئے قوانین رہائشیوں کو مخصوص اضلاع میں اضافی اپارٹمنٹ خریدنے کی اجازت دیتے ہیں۔ کم از کم دو بچوں والے تارکین وطن خاندان ایک کے بجائے دو گھر خرید سکتے ہیں۔

Colliers China Real Estate.gif
چین کے بڑے شہر بیک وقت رئیل اسٹیٹ کو بچانے کے لیے 'مڑ جاتے ہیں'۔ تصویر: کولیئرز

چین کے کئی بڑے شہروں میں گھر خریدنے کے حالات کو ڈھیل دینے کے اقدام ایسے وقت میں سامنے آئے ہیں جب بیجنگ کئی سالوں کے بحران کے بعد ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کو بچانے کے لیے اقدامات کے سلسلے کا اشارہ دے رہا ہے جس نے اقتصادی ترقی کو شدید متاثر کیا ہے۔

اس سے پہلے، چینی حکومت کے پاس معیشت کو بچانے کے لیے اقدامات کا ایک سلسلہ تھا، جیسے رہن کے لیے قرضے کی شرح کو کم کرنا، اضافی اپارٹمنٹ کی سپلائی کو واپس خریدنے پر غور کرنا...

چین کے پولٹ بیورو نے 26 ستمبر کو مالیاتی اخراجات کو بڑھانے، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو مستحکم کرنے اور 2024 کے معاشی اہداف حاصل کرنے کے لیے پرعزم ہونے پر اتفاق کیا۔

بلومبرگ نے ایک ذریعے کے حوالے سے بتایا کہ چین کی وزارت خزانہ 2024 میں کئی سو بلین ڈالر مالیت کے خصوصی سرکاری بانڈز جاری کرنے کا ارادہ رکھتی ہے تاکہ کھپت کی حوصلہ افزائی ہو اور مقامی حکومتوں کو قرضوں کے مسائل حل کرنے میں مدد ملے۔

اس سے قبل، پیپلز بینک آف چائنا (PBOC) نے ریزرو ریکوائرمنٹ ریشو (RRR) میں 50 بیسس پوائنٹس کی کمی کی، اور درمیانی مدت کے قرضے کی شرح (MLF) اور لون پرائم ریٹ (LPR) میں 20-30 بیسز پوائنٹس کی کمی کی۔

رئیل اسٹیٹ اسٹاک میں تیزی سے اضافہ، کیا چینی رئیل اسٹیٹ جلد ٹھیک ہوجائے گا؟

ہینگ سینگ مین لینڈ ریئل اسٹیٹ انڈیکس 30 ستمبر کو ٹریڈنگ میں 7% بڑھ گیا، جس سے گروپ کی جیت کا سلسلہ بڑھ گیا۔ پچھلے ہفتے، رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں 30 فیصد سے زیادہ اضافہ ہوا۔

بہت سے دوسرے اسٹاک گروپس نے بھی قیمت میں اضافہ کیا، جس نے ستمبر کے آخری تجارتی سیشن میں مین لینڈ چین کے CSI 300 انڈیکس کو 8.5% تک دھکیلنے میں کردار ادا کیا۔ اس انڈیکس کا 16 سالوں میں سب سے مضبوط ہفتہ (23 سے 27 ستمبر تک) تھا۔

30 ستمبر کے سیشن میں، رئیل اسٹیٹ کمپنیز کے بہت سے اسٹاک میں تیزی سے اضافہ ہوا جیسے لانگفور گروپ ہولڈنگز (ہانگ کانگ اسٹاک ایکسچینج میں درج) میں 12.4 فیصد اضافہ ہوا؛ ہینگ پھیپھڑوں کی خصوصیات میں 12.7 فیصد اضافہ ہوا ہے۔ چین وینکے میں 11.7 فیصد اضافہ ہوا

CNBC پر، ریسرچ فرم روڈیم گروپ کے منیجنگ ڈائریکٹر ایلن فینگ نے کہا کہ گھر کی خریداری پر پابندیوں میں نرمی سے بیجنگ، شنگھائی اور گوانگزو جیسے پہلے درجے کے شہروں میں جائیداد کی فروخت کو بڑھانے میں مدد مل سکتی ہے۔

بیجنگ حکومت کی جانب سے اس شعبے میں کمزور کاروباروں کو صاف کرنے کے لیے سخت اقدامات کیے جانے کے بعد گزشتہ چار سالوں میں چین کی رئیل اسٹیٹ اور تعمیراتی مارکیٹ شدید بحران کا شکار ہے۔ کچھ کارپوریشنز جیسے ایورگرینڈ اور کنٹری گارڈن دیوالیہ ہو گئے۔

تاہم، رئیل اسٹیٹ اور تعمیرات کا حصہ چین کی جی ڈی پی میں 25 فیصد سے زیادہ ہے۔ اس لیے دنیا کی دوسری بڑی معیشت پر اس کا اثر بہت بھاری ہے۔ رئیل اسٹیٹ سے وابستہ بہت سی صنعتیں بھی مشکلات کا شکار ہیں۔

رئیل اسٹیٹ ریسکیو کے یہ اشارے نایاب سمجھے جاتے ہیں۔ ریئل اسٹیٹ ریسکیو پالیسی کے علاوہ، بیجنگ نے مالیاتی مارکیٹ کو متحرک کرنے کے لیے بہت سے حل بھی شروع کیے ہیں۔

تاہم، بہت سے لوگ جس چیز کے بارے میں فکر مند ہیں وہ یہ ہے کہ: کئی سالوں کے بحران کے بعد، کیا چینی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ تیزی سے بحال ہو سکتی ہے؟ کیا کمزور اور تھکا ہوا جسم جلد ٹھیک ہو سکتا ہے؟

CNBC پر ایک شیئر میں، ماہر ایلن فینگ نے تبصرہ کیا کہ مکانات کی خریداری پر پابندیوں کو ڈھیل دینے کے لیے اسی طرح کے اقدامات چین کے کچھ دوسرے چھوٹے شہروں میں بھی لاگو کیے گئے ہیں، لیکن زیادہ کارگر ثابت نہیں ہوئے۔

نیٹکسس کے ماہر اقتصادیات گیری این جی کے مطابق اس کی وجہ "انوینٹری کی اعلی سطح" ہے۔

درحقیقت، گزشتہ چند سالوں میں چینی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے زوال کے بہت سے منفی نتائج سامنے آئے ہیں۔ اس کی وجہ یہ ہے کہ بیجنگ حکومت بڑی رئیل اسٹیٹ کارپوریشنوں کی صورت حال پر بہت تیزی سے ترقی کر رہی ہے، قرضوں کا تناسب ڈرامائی طور پر بڑھ رہا ہے اور مکانات کی زائد سپلائی کے ظہور سے پریشان ہے۔

تاہم، بہت سے ماہرین نے تبصرہ کیا کہ چین میں مکانات کی زائد سپلائی کا نتیجہ مکمل طور پر درست نہیں ہے۔ بڑے شہروں میں، یہاں تک کہ جب رئیل اسٹیٹ کا بحران آیا، تب بھی کئی قسم کی رئیل اسٹیٹ مصنوعات کی قیمتوں میں اضافہ ہوا۔ پہلے درجے کے شہروں میں لوگوں کے لیے اپارٹمنٹس کی کمی اب بھی موجود ہے۔ لوگوں کو تنگ اپارٹمنٹس میں رہنا پڑا، پورے خاندان کے لیے 1 بیڈروم۔

زیادہ آبادی کے رجحان کا ذکر غالباً بڑے شہروں سے دور علاقوں میں ہے، جن میں سکول، ہسپتال، نوکریاں وغیرہ کی کمی ہے۔ چینی رئیل اسٹیٹ ڈویلپرز نے بہت زیادہ قرض لیا ہو گا اور بہت تیزی سے ایسی جگہوں پر سرمایہ کاری کی ہو گی جو لوگوں کو وہاں رہنے کی طرف راغب کرنے کے اہل نہیں ہیں۔

لیڈران آٹوموبائل کے کاروبار کو لگژری کاروں کے کاروبار میں مشکلات کا سامنا کرنے کے تناظر میں حصص کی فروخت جاری رکھے ہوئے ہیں لیکن سستی چینی کاروں کی فروخت کی بدولت مثبت اشارے ریکارڈ کر رہے ہیں۔