100 ملین VND/m² اپارٹمنٹ، 'گیم' کس کے لیے؟

ماہرین کے مطابق، 100 ملین VND/m² کی قیمت والے اپارٹمنٹ کا حصہ خریداروں کی اکثریت کے رہنے کے لیے نہیں ہے کیونکہ ان کی آمدنی اس سطح کو برداشت نہیں کر سکتی۔

وزارت تعمیرات کی تازہ ترین رپورٹ میں کہا گیا ہے کہ سال کے پہلے 9 مہینوں میں اپارٹمنٹ کی فروخت کی قیمت ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی میں، قیمتیں بلند رہیں اور پچھلے سال کی اسی مدت کے مقابلے میں اضافہ کا رجحان رہا۔

خاص طور پر، 2025 کی تیسری سہ ماہی میں ہنوئی میں اپارٹمنٹس کی اوسط بنیادی فروخت کی قیمت 70-80 ملین VND/m² ہے، جو 2025 کی پہلی سہ ماہی کے مقابلے میں 5.6% کا اضافہ ہے اور 2024 کی اسی مدت کے مقابلے میں 33% کا اضافہ ہے۔ 150-300 ملین VND/m²۔

ہو چی منہ سٹی میں، پچھلے 9 مہینوں میں اپارٹمنٹس کی اوسط بنیادی فروخت کی قیمت تقریباً 75 ملین VND/m² تھی، جو اس سال کی پہلی سہ ماہی سے کوئی تبدیلی نہیں ہوئی لیکن 2024 کی اسی مدت کے مقابلے میں 36% زیادہ ہے۔ کچھ اعلیٰ ترین منصوبوں کی قیمتیں 150 ملین VND/m² یا اس سے زیادہ ہیں۔

Savills کی تازہ ترین رپورٹ یہ بھی ظاہر کرتی ہے کہ ہنوئی میں دوسری سہ ماہی میں نئے شروع کیے گئے اپارٹمنٹس کا ہر مربع میٹر اوسط VND91 ملین/مربع میٹر تک پہنچ گیا۔ اس قیمت میں کمی کی توقع نہیں ہے، کم از کم اس سال، کیونکہ زیادہ تر منصوبے جو باقی سال میں شروع ہونے کے لیے تیار ہیں ان کی متوقع قیمت VND90 ملین/مربع میٹر سے زیادہ ہے۔

وزارت تعمیرات کی رپورٹ میں اس بات پر بھی زور دیا گیا ہے کہ ریئل اسٹیٹ کی قیمتوں میں ہر سال مسلسل اضافہ ہوتا ہے لیکن ان کی حقیقی قدر کی عکاسی نہیں ہوتی، اور زیادہ تر لوگوں کی اوسط آمدنی کے مقابلے اب بھی زیادہ ہے۔

خاص طور پر وزارت تعمیرات کے مطابق ذخیرہ اندوزی، قیمتوں میں اضافے اور قیاس آرائیوں کے واقعات اب بھی موجود ہیں۔ اس سے رئیل اسٹیٹ کی قیمت کی سطح میں اضافہ ہوتا ہے، جس سے طلب اور رسد کے درمیان عدم توازن پیدا ہوتا ہے اور زیادہ تر لوگوں کی استطاعت سے تجاوز کر جاتا ہے۔

سرمایہ کار اور دولت مند لگژری اپارٹمنٹ سیگمنٹ کے اہم گاہک ہیں۔ (تصویر تصویر: Minh Duc)

دریں اثنا، رئیل اسٹیٹ کے ماہرین کے مطابق، آج مارکیٹ کے اعلیٰ قیمت والے حصے میں خریداروں کی اکثریت اعلیٰ منافع کی امید رکھنے والے سرمایہ کاروں کی ہے۔ اس کے برعکس، زیادہ مانگ کے باوجود، گھروں کی مہنگی قیمتوں کی وجہ سے لوگوں کی اکثریت، خاص طور پر نوجوانوں کے لیے رہائش تک رسائی کی صلاحیت بہت کم ہے۔

رئیل اسٹیٹ بروکریج ایسوسی ایشن کے چیئرمین جناب Nguyen Van Dinh نے تجزیہ کیا: گھر کے خریداروں کے بارے میں، حقیقت سے پتہ چلتا ہے کہ صرف ایک چھوٹا گروپ پہلی بار خریدار ہے اور حقیقی رہائش کی ضروریات کے ساتھ خریدتا ہے۔ اکثریت سرمایہ کاروں کی ہے، کچھ قلیل مدتی "سرفنگ" کے مقاصد کے لیے خریدتے ہیں، کچھ دوسرے سرمایہ کاری کے ذرائع میں مضبوط اتار چڑھاؤ کے تناظر میں اثاثے رکھنے کے لیے خریدتے ہیں۔

مارکیٹ ریسرچ کمپنی ڈی کے آر اے ویتنام کے ایک سروے کے مطابق، درحقیقت، سرمایہ کاری کے خریدار حقیقی رہائش کی ضروریات والے خریداروں کے مقابلے میں زیادہ حصہ رکھتے ہیں، جو کہ فروخت کا 70-80% ہے۔ ان میں سے زیادہ تر صارفین پہلے ہی کم از کم 2 جائیدادوں کے مالک ہیں، قرض لینے کی بجائے بے کار رقم کا استعمال کرتے ہیں۔ وہ منافع، واضح قانونی حیثیت، کرایہ کی صلاحیت اور لیکویڈیٹی پر توجہ مرکوز کرتے ہیں۔

پراپرٹی گرو ویتنام کمپنی کے سروے سے پتہ چلتا ہے کہ اپارٹمنٹ مارکیٹ کے حالیہ لین دین کا 60% تک سرمایہ کاری کسٹمر گروپ میں مرکوز ہے۔ موروثی خطرے کو برداشت کرنے والے سرمایہ کار اس یقین کے ساتھ خریدنے کے لیے مالی فائدہ اٹھانے کے لیے تیار ہیں کہ مستقبل قریب میں اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں اضافہ ہوتا رہے گا۔

منافع کے لیے خریداری کرنے والے سرمایہ کاروں کے گروپ کے علاوہ، ویتنام ریئل اسٹیٹ مارکیٹ ریسرچ اینڈ ایویلیوایشن انسٹی ٹیوٹ (VARS IRE) کی ڈپٹی ڈائریکٹر محترمہ Pham Thi Mien نے لوگوں کے ایک اور گروپ کی نشاندہی کی جو 100 ملین VND/m² کی قیمت پر اپارٹمنٹس خریدنے کے خواہشمند ہیں، جو اچھی مالی صلاحیت کے حامل لوگ ہیں۔

محترمہ مائین نے حوالہ دیا کہ اعلیٰ فروخت کی قیمت کے باوجود، سرمایہ کاروں نے اب بھی اپنی مصنوعات فروخت کیں۔ خاص طور پر، نئی سپلائی پر جذب کی شرح اب بھی 62 فیصد تک پہنچ گئی ہے۔ خاص طور پر، زیادہ تر "بند" اپارٹمنٹس اعلیٰ اور لگژری طبقے میں تھے۔

" نئے کھولے گئے پروجیکٹس ہیں۔ اعلی قیمت لیکن پھر بھی اچھی طرح جذب ہے کیونکہ اچھی مالی صلاحیت کے حامل لوگوں کے گروپ کی رہائش کی طلب - بشمول ویتنامی لوگ اور غیر ملکی - زیادہ ہے۔ اس کے علاوہ، سرمایہ کاری کی طلب میں بھی اضافہ ہوا ہے کیونکہ گاہک اس توقع کے ساتھ 'ترجیحی' نقد بہاؤ کا فائدہ اٹھاتے ہیں کہ قیمتیں بڑھتی رہیں گی، " محترمہ میئن نے کہا۔

ماہر نے یہ بھی کہا کہ پرائمری مارکیٹ میں زیادہ تر لین دین ایسے لوگوں کی مانگ سے ہوتا ہے جو بہت سی جائیدادوں کے مالک ہوتے ہیں۔

ہنوئی میں ایک رئیل اسٹیٹ کمپنی کے نمائندے نے انکشاف کیا کہ اہم مقامات پر پروجیکٹس کے ساتھ، جن کی قیمت کروڑوں VND/m² ہے، خریداروں کی اکثریت ایسے امیر لوگ ہیں جن کی رہائش کی حقیقی ضروریات ہیں۔ یہ 8X اور 9X عمر کے گاہک ہو سکتے ہیں جو مکمل سہولیات اور ایک مہذب کمیونٹی کے ساتھ رہنے کی جگہ تلاش کر رہے ہیں۔

" 100 - 150 ملین VND/m² کی قیمت کی حد والے پروجیکٹس فروخت کرنے میں سب سے آسان ہیں، جبکہ 200 ملین VND/m² سے زیادہ کے اپارٹمنٹس زیادہ منتخب ہوں گے ،" انہوں نے کہا۔

عروج پر سرمایہ کاری خطرناک ہے۔

ویتنام بینکنگ ایسوسی ایشن کے وائس چیئرمین اور جنرل سیکرٹری مسٹر Nguyen Quoc Hung نے ایک بار خبردار کیا تھا کہ وہ سرمایہ کار جو بہت سے اعلیٰ قیمت والے اپارٹمنٹس کو "ہولڈ" کر رہے ہیں، قیمتوں میں اضافے کا انتظار کر رہے ہیں اور پھر فروخت کرتے ہیں، 2025 سے شروع ہو کر بہت سے خطرات کا سامنا کرنا پڑے گا۔ مسٹر ہنگ کے مطابق، بینک خود قرض دیتے رہتے ہیں، سرمایہ کاروں کو مکان خریدنے کی قیمتوں میں اضافے کی توقع ہوتی ہے، اور بعد میں خریداروں کی قیمتوں میں فرق ہوتا ہے۔ لیکن جب قیمتیں نیچے جاتی ہیں یا مزید فروخت نہیں کی جا سکتیں تو حتمی خریداروں کو اس کا خمیازہ بھگتنا پڑے گا۔

زیادہ قیمتوں پر اپارٹمنٹس میں سرمایہ کاری بہت سے خطرات لا سکتی ہے۔ (مثال: کانگ ہیو)۔

مسٹر ہنگ کا خیال ہے کہ آنے والے وقت میں، جب حکومت "10 لاکھ سوشل ہاؤسنگ اپارٹمنٹس" کے منصوبے کو نافذ کرے گی، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ اپنی حقیقی شکل میں واپس آجائے گی۔

اس کے ساتھ، 145,000 بلین VND سے زیادہ کا سرمایہ جو سوشل ہاؤسنگ کے سرمایہ کاروں کا انتظار کر رہا ہے وہ بھی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے ایک اچھی سمت تجویز کرے گا۔

فیکلٹی آف فنانس اینڈ بینکنگ (Nguyen Trai University) کے سی ای او مسٹر Nguyen Quang Huy نے یہ بھی کہا کہ کروڑوں ڈونگ کے اپارٹمنٹس میں سرمایہ کاری سے زیادہ خطرات لاحق ہوں گے۔

خاص طور پر، یہ ایک ایسا طبقہ ہے جس میں محدود لیکویڈیٹی ہے، جب کسٹمر بیس چھوٹا ہو گا، تو اسے تیزی سے دوبارہ فروخت کرنا مشکل ہو گا۔ ان سو ملین/m² اپارٹمنٹس کے کرایے کی پیداوار بھی کافی معمولی ہے، جس کی پیداوار صرف 3-5%/سال ہے، جو دوسرے چینلز سے بہت کم ہے۔

دریں اثنا، ان اپارٹمنٹس میں سرمایہ کاری کرنے سے قیمت کی ایڈجسٹمنٹ یا فلیٹ میں اضافے کا خطرہ زیادہ ہوتا ہے۔ اگر قیمت قابل استطاعت اور حقیقی استحصالی قیمت سے کہیں زیادہ ہے، تو مارکیٹ میں مندی ہو سکتی ہے۔

آخر میں، مسٹر ہیو کے مطابق، تمام سرمائے کو ایک لگژری اپارٹمنٹ میں ڈالنے کا مطلب ہے کہ دوسرے شعبوں میں سرمایہ کاری کو متنوع بنانے کا موقع ضائع ہو جائے۔

ای زیڈ رئیل اسٹیٹ انویسٹمنٹ اینڈ ڈیولپمنٹ جوائنٹ اسٹاک کمپنی کے جنرل ڈائریکٹر مسٹر فام ڈک ٹون نے بھی کہا کہ سرمایہ کاروں کو اس وقت صرف سستے اپارٹمنٹس خریدنے کے لیے پیسہ خرچ کرنا چاہیے۔

مسٹر ٹوان کے مطابق، تقریباً 2-3 سال پہلے، اپارٹمنٹس پرکشش سرمایہ کاری کے پورٹ فولیو میں شاذ و نادر ہی اس ذہنیت کی وجہ سے تھے کہ وہ قابل استعمال ہیں، وقت کے ساتھ ساتھ قیمت کھو رہے ہیں۔ لیکن جب ہنوئی میں نئی ​​سپلائی دھیرے دھیرے محدود ہو گئی، تو اس پروڈکٹ میں بہت سے سرمایہ کاروں نے ایک محفوظ ذائقہ کے ساتھ دوبارہ دلچسپی لی۔ قیمت میں اضافے کی شرح کے ساتھ مل کر ماہانہ رینٹل کیش فلو کی وجہ سے، اپارٹمنٹس میں سرمایہ کاری موجودہ بچتوں سے بہتر منافع لاتی ہے۔

تاہم، موجودہ اپارٹمنٹ کی قیمتیں اتنی زیادہ ہیں کہ خریدار آسانی سے "سب سے اوپر خریدیں گے"، جس سے بڑے خطرات پیدا ہو سکتے ہیں۔ مثال کے طور پر، ایک اپارٹمنٹ کی قیمت 4 - 5 بلین VND ہے لیکن کرایہ کی شرح صرف 10 ملین VND/ماہ ہے، جبکہ ایک اپارٹمنٹ کی قیمت 2 - 3 بلین VND ہے، کرایہ کی قیمت بھی مساوی ہے۔ لہذا، مسٹر ٹون کے مطابق، سرمایہ کاروں کو صرف مناسب قیمتوں والی مصنوعات میں سرمایہ کاری کرنی چاہیے۔

مسٹر Nguyen Quoc Anh - PropertyGuru ویتنام کے ڈپٹی جنرل ڈائریکٹر - بھی مانتے ہیں کہ آپ کو صرف سستی، معقول مصنوعات خریدنا یا ان میں سرمایہ کاری کرنی چاہیے۔ انہوں نے یہ بھی نوٹ کیا کہ خریداری کا وقت اتنا اہم نہیں ہے جتنا کہ ایک ٹھوس مالی صورتحال کی تیاری کے لیے۔ خریداروں کے پاس گھر کی قیمت کا کم از کم 30-40% ان کے اپنے پیسوں میں ہونا چاہیے۔ گھر خریدنے کے لیے قرض لیتے وقت مالی دباؤ سے بچنے کے لیے اگلے 3-5 سالوں میں مستحکم نقد بہاؤ کو یقینی بنانا ضروری ہے۔

ماخذ: https://baolangson.vn/chung-cu-100-trieu-dong-m-cuoc-choi-danh-cho-ai-5060380.html