ماہرین اس سال زمینی حصے کے بارے میں حیران کن تبصرے کرتے ہیں۔

(ڈین ٹری) - ماہرین کا خیال ہے کہ زمینی طبقہ کے لیے، اس سال "زمین کا بخار" کا رجحان وسیع پیمانے پر نہیں بلکہ صرف مقامی طور پر پیش آئے گا۔

ماہر: زمین کی منڈی سست روی کا شکار ہے۔

وزارت تعمیرات کی رپورٹ کے مطابق 2024 کی چوتھی سہ ماہی میں اپارٹمنٹس اور انفرادی مکانات کے لین دین کی تعداد 25,400 یونٹس سے زیادہ ہوگئی جو کہ پچھلی سہ ماہی کے مقابلے میں 33.8 فیصد کم ہے۔ زمین کے کامیاب لین دین کی تعداد 86,796 لاٹ/پلاٹ تک پہنچ گئی، جو کہ پچھلی سہ ماہی کے مقابلے میں 15.7 فیصد کم ہے۔

2024 میں، اپارٹمنٹس اور انفرادی مکانات کی کامیاب ٹرانزیکشنز کی تعداد 125,500 یونٹس سے زیادہ ہوگی، جو کہ اسی مدت کے مقابلے میں 11.2 فیصد کم ہے۔ 2024 میں زمین کے لین دین کی تعداد 412,400 لاٹ/پلاٹ سے زیادہ ہو جائے گی، جو کہ 2023 کے مقابلے میں 33.6 فیصد زیادہ ہے۔

پچھلے سال میں، اپارٹمنٹس کے علاوہ، ہنوئی کے مضافاتی علاقوں اور کچھ ہمسایہ علاقوں میں زمین کے حصے کا اندازہ لگایا گیا تھا کہ مثبت اشارے ہیں۔ تاہم، کئی جگہوں پر، زمینی طبقہ اب بھی مشکلات کا سامنا کر رہا ہے یا تھوڑا سا ٹھیک ہوا ہے۔

حالیہ دنوں میں زمین کے حصے کا اندازہ لگاتے ہوئے، مسٹر لی ڈنہ چنگ - رئیل اسٹیٹ ماہر - نے کہا کہ اپریل 2024 سے زمین نے بحالی کے آثار دکھائے ہیں، مئی میں لین دین کا حجم تیزی سے بڑھا لیکن ستمبر میں مندی کا شکار ہوا۔ اس کی وجہ ہنوئی مارکیٹ کا عمومی اثر ہے جب لیکویڈیٹی سست ہوتی ہے، قیمتیں کم ہوتی ہیں اور صوبے بھی متاثر ہوتے ہیں۔

اس وقت کے بعد جب 2024 کے آخر میں ہنوئی کی زمین کی قیمتیں بڑھیں، اب بہت سے سرمایہ کاروں نے اپنی فروخت کی قیمتیں کم کر دی ہیں۔ ہنوئی میں زمین کی مارکیٹ جمود کا شکار ہے۔ ہنوئی کی سرحد سے متصل صوبوں میں جیسے کہ باک نین، باک گیانگ ، ہنگ ین، ہائی ڈونگ، وغیرہ، خسارے میں بیچنے کا رجحان اب نہیں رہا، 2024 سے زمین کی قیمتیں دوبارہ بڑھ گئی ہیں۔

خاص طور پر، ہنگ ین میں زمین کی قیمتوں میں سب سے زیادہ اضافہ ریکارڈ کیا گیا، باک گیانگ نے بھی 2022 کی چوٹی کے مقابلے میں قیمت کی سطح کو بحال کیا۔ Thanh Hoa سے جنوب تک کے علاقے کے لیے، مارکیٹ اب بھی کمزور ہے، قیمت گزشتہ چوٹی سے کم ہے۔

ہنوئی کے مضافات میں زمین کا ایک پلاٹ (تصویر: ڈونگ ٹام)۔

آنے والے وقت میں اس طبقہ کی سرمایہ کاری کی صلاحیت کے بارے میں بات کرتے ہوئے، مسٹر چنگ نے کہا کہ ابھی بھی بہت سے مواقع موجود ہیں، لیکن ہنوئی میں صرف زمین خریدنا ہی سرمایہ کاروں کے لیے نہیں جیت جائے گا، بلکہ ٹریفک کے بنیادی ڈھانچے اور آبادی کی کثافت والے علاقے کا انتخاب احتیاط سے کرنے کی ضرورت ہے۔

فی الحال، بہت سے سرمایہ کار ایسے علاقوں کا انتخاب کرتے ہیں جن کی ترقی کی سمت واضح ہے یا وہ قصبے یا شہر بن چکے ہیں، لہذا بنیادی قیمت 3-5 بلین VND کے درمیان اتار چڑھاؤ آئے گی۔

بہت سے لوگ اس قیمت پر کوئی پروڈکٹ خریدنے کی استطاعت نہیں رکھتے، اس لیے وہ مضافاتی علاقوں میں صوبوں میں سرمایہ کاری کرنے کا انتخاب کرتے ہیں۔ صنعتی پارکوں سے وابستہ معاشی محوروں میں کچھ علاقے جیسے کہ باک نین، باک گیانگ یا ہنگ ین، ہائی ڈونگ، ہائی فونگ، کوانگ نین... بہت سے سرمایہ کاروں کو راغب کر رہے ہیں۔

تاہم، زمین خریدتے وقت، سرمایہ کاروں کو ایسے منصوبوں پر توجہ دینے کی ضرورت ہوتی ہے جو قانونی شرائط پر پورا اترتے ہوں، کم از کم فروخت کے معاہدے پر دستخط کریں یا ان کے پاس ریڈ بک ہو، اور ساتھ ہی ساتھ سرمایہ کار کی صلاحیت پر بھی غور کرنا چاہیے۔ ایسے مقامات کا انتخاب کریں جو ضروریات کو پورا کریں اور لوگوں کو مستقبل میں رہنے کی طرف راغب کریں۔

مسٹر Nguyen Anh Que - رئیل اسٹیٹ کے ماہر - نے کہا کہ اکتوبر 2024 میں ہنوئی میں تمام رئیل اسٹیٹ سیگمنٹس کی قیمتیں عروج پر پہنچ گئی ہیں۔ ہنوئی میں اپارٹمنٹس اور اراضی کے لیے، قیمت میں کمی آئی ہے اور لیکویڈیٹی میں کمی آئی ہے۔ اس کے علاوہ، مضافاتی علاقوں میں زمین کے کچھ سرمایہ کار "اپنے مال سے چھٹکارا پانے" کے طریقے تلاش کر رہے ہیں۔

"زمین کا بخار" اس سال بڑے پیمانے پر نہیں ہوگا؟

اس سال زمین کے حصے کا اندازہ لگاتے ہوئے، مسٹر لی ڈنہ چنگ نے کہا کہ "زمین کا بخار" کا رجحان وسیع پیمانے پر نہیں بلکہ صرف مقامی طور پر پائے گا۔ اوپر والے صوبوں کے لیے، تھانہ ہو سے جنوب تک، اس سال مارکیٹ مثبت نہیں رہی۔ جہاں تک سیاحتی علاقوں جیسے ڈا نانگ اور نہ ٹرانگ کے صوبوں کا تعلق ہے، اس سال اقتصادی بحالی کی وجہ سے سیاحت کی ترقی کے لیے زیادہ مثبت اشارے ہیں۔

سرمایہ کاروں نے سیاحت کی مضبوط ترقی والے علاقوں کو بھی تلاش کرنا شروع کیا، خاص طور پر نہا ٹرانگ اور دا نانگ، جہاں 2024 میں زیادہ واضح بحالی دیکھنے میں آئی ہے۔

مزید برآں، زمین کے قانون میں تبدیلی کے ساتھ، باقی ماندہ انوینٹری کے ساتھ پرانے پراجیکٹس کو خریداروں کی جانب سے بھرپور توجہ حاصل ہوگی۔ 3-4 بلین VND سے کم قیمت والی مصنوعات مزید صارفین کو راغب کریں گی۔ پرانے منصوبوں کے زیادہ پرکشش ہونے کی وجہ یہ ہے کہ یہ منصوبے نئی زمین کی قیمت کی فہرست کے نافذ ہونے سے پہلے لاگو کیے گئے تھے، اس لیے زمین کی قیمت کم ہے۔ دریں اثنا، زمین کی نئی قیمتوں کی فہرست کے مطابق لاگو کیے جانے والے منصوبوں کی قیمتیں "اُگلی" ہوں گی۔

"اگرچہ زمینی پلاٹ پھر سے ہلچل مچا دیں گے، لیکن تمام زمینداروں کو فائدہ نہیں ہوگا۔ صارفین کی نفسیات بدل گئی ہے کیونکہ وہ سرمایہ کار کی ساکھ، پراجیکٹ کی قانونی حیثیت اور مصنوعات کے معیار سے بہت احتیاط سے انتخاب کرتے ہیں۔ ماضی میں، سرمایہ کار انفراسٹرکچر مکمل کرنے کے فوراً بعد فروخت کر سکتے تھے، لیکن اب انہیں گاہکوں کو متوجہ کرنے کے لیے زمین کی تزئین اور سہولیات شامل کرنا ہوں گی۔"

ہوائی ڈک ڈسٹرکٹ، ہنوئی میں نیلامی کی گئی زمین (تصویر: ڈونگ تام)

نیلام شدہ زمین کی مصنوعات کے بارے میں، مسٹر چنگ نے پیش گوئی کی کہ ہنوئی کے مضافاتی اضلاع اس سال بھی سرمایہ کاروں کی توجہ حاصل کریں گے۔ کیونکہ قلیل مدت میں ہنوئی کی مارکیٹ میں ہاؤسنگ سپلائی میں لوگوں کی اصل ضروریات کے مقابلے بہتری کے آثار نظر نہیں آئے۔

مزید برآں، اندرون شہر اضلاع میں موجودہ بلند قیمتوں کے ساتھ، سرمایہ کار مضافاتی علاقوں میں مصنوعات تلاش کرنے کا رجحان رکھتے ہیں۔ سرمایہ کاروں کا ذائقہ اب بھی ذیلی تقسیم شدہ زمین برائے فروخت کا "شکار" کرنا ہے، خاص طور پر مقامی حکام کے زیر اہتمام نیلامی زمین، اس کی قانونی حفاظت کی وجہ سے۔

تاہم آنے والے وقت میں ہنوئی یا اس کے آس پاس کے صوبوں میں نیلامی کی گئی زمین کو حالیہ عرصے کی طرح اچانک نہیں بڑھایا جائے گا بلکہ قیمتوں میں اضافہ زیادہ مناسب ہوگا۔ سرمایہ کار زیادہ ہوشیار رہیں گے، قابل قبول قیمت مقرر کرنے سے پہلے احتیاط سے سیکھیں، ہجوم کی نفسیات کی پیروی نہ کریں یا قیاس آرائیوں کے اثر سے متاثر نہ ہوں۔

مسٹر Nguyen Quoc Anh - رئیل اسٹیٹ کے ماہر - نے کہا کہ ریورسل اور کنسولیڈیشن کی مدت کے بعد، مارکیٹ بحالی کے دور کی طرف بڑھے گی، جس کا آغاز اس سال کی دوسری سہ ماہی سے چوتھی سہ ماہی تک متوقع ہے۔ اس وقت، سرمایہ کار فروخت کی قیمت اور قانونی عوامل پر زیادہ زور نہیں دیں گے جیسے کہ جب مارکیٹ اداس تھی۔

اس کے بجائے، قیمت میں اضافے کا امکان سرمایہ کاری کا فیصلہ کرنے کی کلید ہے۔ منافع بخش طبقات جیسے کہ زمین اور پروجیکٹ ولا اس لیے سرمایہ کاروں کی طرف سے خصوصی توجہ دی جاتی ہے۔

ماہر نے کہا، "پچھلے دوروں میں، جب مارکیٹ ترقی کے مرحلے پر چلی گئی، ہر 100 ڈونگ کی سرمایہ کاری کے لیے، اپارٹمنٹس نے صرف 136 ڈونگ کمائے۔ تاہم، زمین 300 ڈونگ تک کمائے گی،" ماہر نے کہا۔

ان کے مطابق، 2024 کا زمینی قانون نافذ العمل ہے، زمین کی منڈی میں سپلائی سے لے کر لین دین کی سرگرمیوں تک بہت سی بڑی تبدیلیاں ہیں۔ زمین کا طبقہ زیادہ مثبت سمت میں تیار ہوا ہے، جس نے "زمین کے بخار" کی صورت حال کو کم کیا، مجازی قیمتیں، مارکیٹ کی لہریں پیدا کیں۔ اس کے بجائے، ایک نیا دور ہے جس میں زمین کا حصہ زیادہ مستحکم، شفاف اور پائیدار ترقی کر رہا ہے۔

آخر میں، Q1/2026 سے Q4/2026 تک، یہ وہ وقت ہوگا جب مارکیٹ ایک مستحکم مدار میں داخل ہوگی۔ قیمتیں اور لیکویڈیٹی مختلف اقسام میں بڑھے گی۔ طویل عرصے تک جمود کے بعد اسے مارکیٹ کا بہترین امکان قرار دیا جا سکتا ہے۔

مندرجہ بالا آراء سے اتفاق کرتے ہوئے، مسٹر Nguyen Anh Que نے کہا کہ زمین 2025 سے 2027 تک ایک روشن جگہ ہو گی، لیکن اب وہ پچھلے دور کی طرح "بادشاہ" کے عہدے پر نہیں رہے گی۔

"اس کی دو وجوہات ہیں کہ زمین اب 2022 کی طرح گرم نہیں ہے۔ پہلی، قسم 3 یا اس سے زیادہ کے شہری علاقوں میں، فروخت سے پہلے تعمیرات کو مکمل کرنا ضروری ہے، جس سے سرمایہ کاری کی لاگت میں اضافہ ہوتا ہے۔ دوسرا، زمینی پلاٹوں کی تقسیم کا طریقہ کار زیادہ مشکل ہو جاتا ہے۔ تاہم، زمینی پلاٹ اب بھی دیگر طبقات کے مقابلے زیادہ پرکشش ہوں گے،" انہوں نے زور دیا۔

ماخذ: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chuyen-gia-nhan-dinh-bat-ngo-ve-phan-khuc-dat-nen-trong-nam-nay-20250211040430015.htm