ریل اسٹیٹ کے کاروبار بانڈ کے قرض کو بڑھانے کی کوشش کرتے ہیں۔

پختگی کے بڑھتے ہوئے دباؤ کا سامنا کرتے ہوئے، بہت سے رئیل اسٹیٹ کاروبار اپنے کام کو برقرار رکھنے اور نقد بہاؤ کو یقینی بنانے کے لیے اپنی مالی ذمہ داریوں کی تنظیم نو کرنے پر مجبور ہیں۔

پختگی کے بڑھتے ہوئے دباؤ کا سامنا کرتے ہوئے، بہت سے رئیل اسٹیٹ کاروبار اپنے کام کو برقرار رکھنے اور نقد بہاؤ کو یقینی بنانے کے لیے اپنی مالی ذمہ داریوں کی تنظیم نو کرنے پر مجبور ہیں۔

کارپوریٹ بانڈ مارکیٹ قرض میں توسیع کی لہر کا مشاہدہ کر رہی ہے، خاص طور پر رئیل اسٹیٹ سیکٹر میں۔ پختگی کے زبردست دباؤ کا سامنا کرتے ہوئے، بہت سے کاروبار آپریشن کو برقرار رکھنے کے لیے اپنی مالی ذمہ داریوں کی تنظیم نو کرنے پر مجبور ہیں۔

ایک عام کیس سینچری ریئل اسٹیٹ انویسٹمنٹ اینڈ ڈیولپمنٹ کارپوریشن (Cen Invest) ہے۔ بانڈ کوڈ CIVCB2124001، اکتوبر 2021 میں 10.5%/سال کی مقررہ شرح سود کے ساتھ جاری کیا گیا تھا، جس کی ابتدائی مدت 3 سال تھی اور اس کے 13 اکتوبر 2024 کو پختہ ہونے کی توقع تھی۔ تاہم، اکتوبر 2024 کے آخر میں بانڈ ہولڈرز کے ساتھ دوسرے معاہدے کے بعد، Cen Investment نے اکتوبر 2023 کی تاریخ کو بڑھا دیا۔

اس سے پہلے، اس بانڈ کو سین گروپ کے سنچری ریئل اسٹیٹ JSC (Cen Land, HoSE: CRE) کے 50 ملین شیئرز اور Galaxy Land اور CRE کے درمیان Hoang Van Thu اربن ایریا پروجیکٹ (Hoang Mai, Hanoi ) کے درمیان تعاون کے معاہدے سے جائیداد کے حقوق حاصل کیے گئے تھے۔ تاہم، 2022 کے اوائل میں CRE حصص کی قیمت VND 25,000/حصص سے زیادہ سے VND 7,000/حصص سے نیچے گرنے کے ساتھ، Cen Invest کو کولیٹرل شامل کرنا پڑا۔

VNDIRECT ریسرچ کے اعداد و شمار کے مطابق 2025 میں صنعت کے لحاظ سے بانڈ کی پختگی کا ڈھانچہ۔

11 فروری 2025 کو ہنوئی اسٹاک ایکسچینج (HNX) کو بھیجی گئی ایک دستاویز کے مطابق، اس انٹرپرائز نے Thanh Dat VN Investment JSC (چارٹر کیپیٹل کے 67.87% کے برابر) کے اضافی 20.7 ملین شیئرز رہن رکھے ہیں، کھی کیٹ کے رہائشی، Quang Ninh پراجیکٹ کے ساتھ Quang Ninhari میں جائیداد کے حقوق کے ساتھ علاقے کے منصوبے کے سرمایہ کار۔

نہ صرف ضمانت کے طور پر کام کرتے ہوئے، Thanh Dat VN Cen Invest کے بانڈز کی ادائیگی کی ضمانت دینے کا بھی عہد کرتا ہے، اور نئے قرضے لینے یا دیگر ذمہ داریوں کو محفوظ بنانے کے لیے اثاثوں کا استعمال نہیں کرتا ہے۔ اگر اسے قرض ادا کرنے کے لیے Thanh Dat VN کے تمام حصص فروخت کرنے پڑتے ہیں، تو Cen Invest کم از کم قیمت VND 373 بلین، بانڈ ہولڈر کی منظوری سے مشروط ہے۔ یہ لین دین 31 مئی 2025 کے بعد مکمل ہو جائے گا، اور اخراجات کو کم کرنے کے بعد حاصل ہونے والی رقم بانڈ کی ادائیگی کے اکاؤنٹ میں منتقل کر دی جائے گی۔

اسی طرح کی صورتحال CRE میں بھی پیش آئی، جسے بانڈ ہولڈرز نے اپنے CRE202001 بانڈ کو تقریباً 9 ماہ تک بڑھانے کی منظوری دی ہے۔ اس بانڈ کی مالیت VND450 بلین ہے، جو 2020 کے آخر میں 36 ماہ کی ابتدائی مدت کے ساتھ جاری کی گئی تھی، لیکن اسے کل 22 ماہ کے لیے بڑھا دیا گیا ہے۔ 2024 کے آخر تک، کمپنی نے اصل قرض کا کچھ حصہ دوبارہ خرید لیا تھا، جس سے بقایا قرض کو تقریباً VND354 بلین تک کم کر دیا گیا تھا۔

CRE کے بانڈز تقریباً 59 ملین CRE شیئرز کے ساتھ ساتھ 50 ملین Cen Invest کے حصص، Galaxy Land سے جائیداد کے حقوق اور کچھ دیگر اثاثوں کے ذریعے بھی محفوظ ہیں۔ تاہم، حصص کی قیمت میں کمی کی وجہ سے، کمپنی کو ادائیگی کی منصوبہ بندی کو ایڈجسٹ کرنا پڑا.

24 جنوری 2025 کو HNX کو بھیجی گئی دستاویز کے مطابق، CRE نے Khe Cat پروجیکٹ میں تعاون کے معاہدے سے تمام نقد بہاؤ کو بانڈ ہولڈرز کے قرض کی ادائیگی کے اکاؤنٹ میں منتقل کرنے کا عہد کیا۔ ساتھ ہی، بانڈ کی شرح سود کو بھی فروری 2025 سے 12%/سال سے کم کر کے 10.5%/سال کر دیا گیا۔

Cen Invest اور CRE کے علاوہ، بہت سی دوسری رئیل اسٹیٹ کمپنیاں اپنے بانڈ قرض کو بڑھانے کے لیے جدوجہد کر رہی ہیں۔ مثال کے طور پر، نام این انویسٹمنٹ اینڈ ٹریڈنگ جوائنٹ اسٹاک کمپنی کو VND4,700 بلین کے بانڈ میچورٹی کا سامنا ہے۔ Nam An اپنی مشکل مالی صورتحال اور قرض/ایکویٹی کا تناسب حفاظت کی حد سے زیادہ ہونے کی وجہ سے بہت دباؤ میں ہے۔

یا سدرن سٹار اربن ڈویلپمنٹ اینڈ بزنس انویسٹمنٹ جوائنٹ اسٹاک کمپنی میں، 4,695 بلین VND کے بانڈز واجب الادا ہیں، یہ انٹرپرائز اپنی ادائیگی کی اہلیت کے حوالے سے تشویشناک حالت میں ہے۔

اسی طرح، Nam Long Investment Joint Stock Company (NLG) نے قرض کے دباؤ کو کم کرنے کے لیے VND1,000 بلین مالیت کے دو بانڈز ایڈوانس میں طے کیے ہیں، حالانکہ اصل میچورٹی تاریخ مارچ 2029 ہے۔ Hai Phat Real Estate Investment and Trading Joint Stock Company نے بھی VND390 بلین بانڈز کی ابتدائی خریداری مکمل کر لی ہے، جس سے بانڈز کا توازن برقرار رہے گا۔

VNDIRECT سیکیورٹیز ریسرچ کی ایک رپورٹ کے مطابق، 2025 کارپوریٹ بانڈ مارکیٹ کے لیے ایک چیلنجنگ سال رہے گا جب میچورڈ بانڈز کی کل مالیت کا تخمینہ VND203,000 بلین لگایا گیا ہے، جو کہ 2024 کے مقابلے میں 8.5 فیصد زیادہ ہے۔ بانڈز، پوری مارکیٹ کی کل میچورٹی ویلیو کا 64% اور 2024 کے مقابلے میں دو گنا زیادہ ہیں۔

ایک تشویشناک عنصر یہ ہے کہ VND56,000 بلین کے پہلے توسیع شدہ رئیل اسٹیٹ بانڈز 2025 میں پختہ ہو جائیں گے، جو کہ سست رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے تناظر میں کاروبار کے لیے لیکویڈیٹی دباؤ میں اضافہ کرے گا۔ پراجیکٹس کے لیے قانونی منظوری ابھی بھی توقع سے کم ہے، جس کی وجہ سے رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کو مشکلات کا سامنا ہے۔

نہ صرف رئیل اسٹیٹ انڈسٹری، مالیاتی اور بینکنگ انٹرپرائزز کے پاس بھی 2025 میں پختہ ہونے والے بانڈز کا ایک اہم حجم ہے، جس کی مالیت 33,000 بلین VND سے زیادہ ہے، جو کل میچورٹی ویلیو کا 16% سے زیادہ ہے۔

عام طور پر، قرض کے بڑھتے ہوئے دباؤ کے ساتھ، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کو نہ صرف مالی ذمہ داریوں کی تنظیم نو کے طریقے تلاش کرنے چاہئیں بلکہ اس مشکل دور پر قابو پانے کے لیے مستحکم نقد بہاؤ کو بھی یقینی بنانا چاہیے۔

ماخذ: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-bat-dong-san-no-luc-gia-han-no-trai-phieu-d246749.html