کاروبار قرض کی ادائیگی کے لیے "خون کاٹتے ہیں": سودے کامیابی یا ناکامی کی پیشین گوئی کرنا مشکل ہیں۔

اثاثے بیچیں، قرض ادا کرنے کے لیے پروجیکٹ بیچیں۔

حال ہی میں، بہت سے بڑے اداروں نے رئیل اسٹیٹ کی فروخت یا قرضوں کی ادائیگی کے لیے منصوبے لگائے ہیں۔ ان میں سے، Hoang Anh Gia Lai Joint Stock Company - HAGL (اسٹاک کوڈ: HAG) Pleiku شہر، Gia Lai صوبہ میں HAGL ہوٹل فروخت کرنا چاہتی ہے۔ مسٹر ڈک کے گروپ نے کہا کہ یہ کمپنی کے غیر منافع بخش اثاثوں کو ختم کرنے کے منصوبے کا حصہ ہے۔

HAGL ہوٹل ممکنہ طور پر مسٹر ڈک کا آخری رئیل اسٹیٹ اثاثہ ہے، جو دسمبر 2005 سے کام کر رہا ہے۔ اس سے پہلے، اس نے رئیل اسٹیٹ، ہوٹل کے کاروبار میں حصہ لیا تھا اور Quy Nhon، Da Lat، Da Nang ، میانمار میں کچھ پروجیکٹس کیے تھے۔ لیکن جب HAGL کو ایک واقعہ پیش آیا تو وہ اس میدان سے دستبردار ہو گیا۔

اس بار HAGL ہوٹل کی فروخت BIDV بینک میں بانڈ قرض کی ادائیگی کے لیے ہے۔ 2023 کی پہلی ششماہی کے لیے مجموعی مالیاتی رپورٹ کے مطابق، BIDV پر HAGL کا بقایا بانڈ قرض VND 5,271 بلین ہے، جو سال کے آغاز سے تبدیل نہیں ہوا۔ 30 جون تک، HAGL نے مقررہ تاریخ کے لیے قابل ادائیگی سود ادا نہیں کیا ہے جس کی کل قیمت VND 2.6 بلین سے زیادہ ہے۔

Doanh nghiệp cắt máu trả nợ: Thương vụ khó dự liệu thành bại - 1 — Pleiku میں HAGL ہوٹل مسٹر Duc کی طرف سے فروخت کیا جا رہا ہے (تصویر: HAGL)

جبکہ HAGL اپنے رئیل اسٹیٹ اثاثوں کو فروخت کرنا چاہتا ہے، LDG انویسٹمنٹ جوائنٹ اسٹاک کمپنی (اسٹاک کوڈ: LDG) کے پاس دو پروجیکٹس بشمول Bai But - Son Tra Beach Resort (LDG Grand Central)، Da Nang اور Apartment Complex Lot C1 کو Binh An Ward, Di An City, Binh Duong Province میں منتقل کرنے کی پالیسی ہے۔ یہ کمپنی کے بینک قرض اور بانڈز کی ادائیگی کے لیے ہے۔

ان دونوں منصوبوں کی فروخت LDG کی طرف سے ایک حیران کن فیصلہ ہے، کیونکہ شیئر ہولڈرز کی حالیہ 2023 کی سالانہ جنرل میٹنگ میں، کمپنی پروجیکٹ کی سرمایہ کاری کے لیے سرمایہ اکٹھا کرنے کے لیے حصص بھی جاری کرنا چاہتی تھی۔

LDG گرینڈ سینٹرل LDG کے اسٹریٹجک منصوبوں میں سے ایک ہے، جس کی نشاندہی 2020 میں کی گئی تھی۔ حصص یافتگان کی 2023 کی سالانہ جنرل میٹنگ میں، کمپنی کے بورڈ آف ڈائریکٹرز نے کہا کہ پراجیکٹ کا رقبہ (30 ہیکٹر) اسٹریٹجک منصوبوں میں سب سے چھوٹا ہے لیکن اس کا اہم مقام ہے۔ کمپنی نے اس منصوبے کو عملی جامہ پہنانے کے لیے سرمایہ تیار کرنے کے اختیارات پر بھی غور کیا، جس میں اس نے اندازہ لگایا کہ شراکت داروں کے ساتھ تعاون مشکل ہے۔

یا ہائی فاٹ انویسٹمنٹ جوائنٹ سٹاک کمپنی نے HP ہاسپیٹیلیٹی Nha Trang پراجیکٹ میں سرمائے کی شراکت کی منتقلی کا بھی اعلان کیا - Tan Lap Islet رہائشی علاقے کے منصوبے میں TM1 کمرشل زمین کا سرمایہ کار۔ اس کے علاوہ، کیش فلو میں دشواریوں کی نشاندہی کرتے ہوئے، کمپنی نے پراجیکٹس پر ہول سیلنگ پراڈکٹس پر توجہ مرکوز کی جیسے: لاؤ کائی پروجیکٹ، بلند و بالا عمارتیں باک گیانگ پروجیکٹ اور Km3، Km4 Hai Yen وارڈ، Mong Cai City (مرحلہ 1) Quang Ninh صوبے میں شہری رہائشی علاقے کا پروجیکٹ۔

مندرجہ بالا فروخت کے علاوہ، مارکیٹ نے حال ہی میں متعدد کامیاب انضمام اور حصول (M&A) لین دین کو بھی ریکارڈ کیا ہے۔ ان میں تھو ڈک سٹی (HCMC) میں Tam Luc Real Estate جوائنٹ اسٹاک کمپنی سے ایک پروجیکٹ حاصل کرنا Gamuda Land یا Tan Phu District (HCMC) میں Duc Nhi کمپنی لمیٹڈ سے ایک پروجیکٹ سنبھالنا Saigonres Group شامل ہے۔

ملکی اور غیر ملکی سرمایہ کاروں کے درمیان تعاون کی منڈی کے جوش و خروش کو کم اوان گروپ اور سوربانا جورونگ گروپ (سنگاپور) کے درمیان اسٹریٹجک تعاون یا ہنگ تھن گروپ میں ماروبینی گروپ (جاپان) کی سرمایہ کاری کے طور پر بھی ذکر کیا جا سکتا ہے۔

بہت سے عوامل کی وجہ سے معاہدے کو بند کرنا آسان نہیں ہے۔

محترمہ Giang Huynh، ہیڈ آف ریسرچ اینڈ S22M Savills HCMC نے کہا کہ گھریلو اداروں کو اب بھی کچھ ناکارہ اثاثے بیچنے کی ضرورت ہوگی۔ تاہم، یہ اثاثے غیر ملکی سرمایہ کاروں (FIIs) کے لیے پرکشش ہیں یا نہیں، یہ ایک اور کہانی ہے۔

ان کے بقول، کسی سودے کی کامیابی یا ناکامی کا انحصار زیادہ تر بیچنے والے اور خریدار کے درمیان قیمت کے مذاکرات کے ساتھ ساتھ قانونی مسائل پر ہوتا ہے۔ صاف قانونی دستاویزات کے حامل پروجیکٹ کو اکثر غیر ملکی سرمایہ کار ترجیح دیتے ہیں۔

اسی نقطہ نظر کو شیئر کرتے ہوئے، CBRE ویتنام کی سینئر ڈائریکٹر محترمہ Duong Thuy Dung نے کہا کہ ہاؤسنگ مارکیٹ برائے فروخت کے لیے، زیادہ تر لین دین کا تعلق صرف زمین سے ہوتا ہے۔ اس کا مطلب ہے کہ غیر ملکی سرمایہ کار ہو چی منہ سٹی اور ہنوئی میں ہاؤسنگ ڈویلپمنٹ کے لیے زمین کے فنڈز میں دلچسپی رکھتے ہیں، انہوں نے کلین لینڈ فنڈز کے لیے پہلی شرط طے کی، پھر پروجیکٹ کی ترقی کے لیے شرائط جیسے قانونی دستاویزات، مناسب پروڈکٹ ڈویلپمنٹ ڈھانچہ۔

زیادہ تر غیر ملکی سرمایہ کار جنہوں نے حالیہ دنوں میں M&A لین دین کیا ہے وہ کئی سالوں سے ویتنام میں موجود ہیں۔ اگر وہ نئے سرمایہ کار ہیں، تو وہ عام طور پر پراجیکٹس کو مشترکہ طور پر تیار کرنے کے لیے ویتنامی اداروں کو ایکویٹی کیپیٹل دینے کی شکل میں سرمایہ کاری کو ترجیح دیں گے۔ تاہم، ویتنام میں M&A کا موجودہ مشکل مسئلہ کلین لینڈ فنڈز، یا سرمایہ کاروں کے لیے سازگار حالات پیدا کرنے کے لیے قانونی راہداری کی ضرورت ہے۔

گھریلو سرمایہ کاروں کے بارے میں، محترمہ ڈنگ نے کہا کہ رئیل اسٹیٹ کے اثاثے بیچنے کا رجحان ہے کیونکہ گزشتہ 2 سالوں میں مارکیٹ میں سرمائے کی کمی ہے اور انہیں بینکوں یا بانڈز جاری کرنے سے باہر سرمائے کے نئے ذرائع تلاش کرنے کی ضرورت ہے۔ گھریلو کاروباری ادارے بیرون ملک سے سرمایہ منگوا سکتے ہیں یا اپنی مصنوعات کو بالکل فروخت کر سکتے ہیں۔

CBRE ویتنام کے نمائندے کے مطابق، براہ راست فروخت آسان نہیں ہے کیونکہ غیر ملکی سرمایہ کاروں کو ہمیشہ کلین پروجیکٹ قانونی دستاویزات کی ضرورت ہوتی ہے۔ وہ مصنوعات جو بینکوں کے پاس رہن رکھی گئی ہیں غیر ملکی سرمایہ کاروں کو مدعو کرنا مشکل ہے۔ اس لیے، اگرچہ گھریلو سرمایہ کاروں نے فعال طور پر اثاثوں کو فروخت کے لیے پیش کیا ہے، لیکن کامیاب لین دین آسان نہیں ہے۔

مسٹر لو کوانگ ٹائین - انسٹی ٹیوٹ فار اکنامک - فائنانشل - ریئل اسٹیٹ ریسرچ ڈاٹ Xanh سروسز کے ڈپٹی ڈائریکٹر نے کہا کہ غیر ملکی سرمایہ کاروں کے حالیہ M&A سودے معیار پر زیادہ توجہ مرکوز کرتے ہیں، جن میں سے زیادہ تر سرمایہ کی شراکت اور حصص کی خریداری کی شکل میں ہیں۔

مستقبل میں، سیاسی اور قانونی صورتحال کے مضبوط ہونے جیسے عوامل کے علاوہ، جب افراط زر اور شرح سود کو زیادہ مناسب سطح پر ایڈجسٹ کیا جائے گا تو M&A مارکیٹ کی بحالی شروع ہونے کی توقع ہے۔

"عمومی طور پر، ویتنام میں M&A مارکیٹ درمیانی اور طویل مدت میں اب بھی بہت پرکشش ہے کیونکہ معیشت اب بھی بہت زیادہ ترقی کی صلاحیت کو ظاہر کرتی ہے۔ یہ سرمایہ کاروں کے لیے اچھی قیمتوں اور زیادہ سازگار شرائط پر سودے تلاش کرنے کا ایک مناسب وقت ہے،" مسٹر ٹائن نے کہا۔

ماخذ