ہنوئی کے اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں 'گرمی' جاری ہے، تھانہ اوئی ڈسٹرکٹ نے زمین کی نیلامی کے لیے رقم ادا کی، خریدار خطرات سے بچنے کے لیے چوکس رہیں

ہنوئی کے اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں اضافہ جاری ہے، زمین کا بخار بنیادی طور پر قیاس آرائی کرنے والوں کی منافع بخش چال ہے، بغیر اجازت زمین کے استعمال کے مقصد میں تبدیلی کے 7 کیسز... ریئل اسٹیٹ کی تازہ ترین خبریں ہیں۔

جب کہ مئی 2024 میں رئیل اسٹیٹ کے دیگر حصوں اور اقسام میں سود میں کمی واقع ہوئی، ہنوئی اپارٹمنٹس واحد طبقہ تھا جو 9% کی شرح سود کے ساتھ بڑھا۔ (تصویر: لن این)

ہنوئی میں اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں اضافہ جاری ہے۔

Batdongsan.com.vn کے بڑے اعداد و شمار سے پتہ چلتا ہے کہ 2024 کی پہلی ششماہی میں مسلسل تین مہینوں کی گرم نمو کے بعد، اپریل 2024 تک، ہنوئی کے اپارٹمنٹس سست ہونا شروع ہوئے۔ خاص طور پر، اپریل 2024 میں، ہنوئی اپارٹمنٹس کے لیے دلچسپی کی سطح اور فہرستوں کی تعداد میں بالترتیب 30% اور 2% کی کمی واقع ہوئی۔ تاہم، یہ کمی صرف اپریل میں جاری رہی، مئی کے بعد سے، ہنوئی کے اپارٹمنٹس نے آہستہ آہستہ اپنی "فارم" دوبارہ حاصل کی۔

جب کہ مئی 2024 میں رئیل اسٹیٹ کے دیگر حصوں اور اقسام میں سود میں کمی واقع ہوئی، ہنوئی اپارٹمنٹس واحد طبقہ تھا جو 9% کی شرح سود کے ساتھ بڑھا۔ مئی کے مقابلے، جون 2024 میں شرح سود وہی رہی۔

درحقیقت، صرف ایک ماہ کے جمود کے بعد، مئی 2024 کے آخر سے لے کر اب تک، اپارٹمنٹ کی قیمتیں ایک نئی سطح طے کرتی جارہی ہیں۔ اس کا مطلب یہ ہے کہ ہنوئی میں اپارٹمنٹ کی قیمتیں مسلسل بڑھ رہی ہیں۔

مثال کے طور پر، Batdongsan.com.vn کے سروے کے مطابق، Vinhomes Smart City پروجیکٹ میں، عمارت، محل وقوع اور بالکونی کی سمت کے لحاظ سے، اپریل کے آخر اور مئی 2024 کے اوائل میں 1 بیڈروم + 1 اپارٹمنٹس کی فروخت کی قیمت 2.4-2.6 بلین VND/اپارٹمنٹ تھی، لیکن اس وقت یہ اپارٹمنٹ کی قیمت 2.8 ارب روپے ہے۔ VND/اپارٹمنٹ۔ اسی طرح، سٹوڈیو اپارٹمنٹس کی قیمت 1.8-1.9 بلین VND ہے، جو جون 2024 کے مقابلے میں فی اپارٹمنٹ 150-200 ملین VND کا اوسط اضافہ ہے۔ اس پروجیکٹ میں 2-بیڈ روم، 2-باتھ روم یا 3-بیڈ روم، 2-باتھ روم والے اپارٹمنٹس بھی پہلے کے مہینوں کے مقابلے تقریباً 200-250 ملین VND بڑھ گئے ہیں۔

Gemek پروجیکٹ بھی 2-بیڈ روم، 2-باتھ روم والے اپارٹمنٹس کے لیے 2.7-2.8 بلین VND سے بڑھ کر 2.750-2.9 بلین VND/اپارٹمنٹ ہو گیا۔ خاص طور پر، اس پروجیکٹ میں 2 بیڈ روم، 2 باتھ روم والے اپارٹمنٹس ہیں، مالک 3 بلین VND/اپارٹمنٹ سے زیادہ کی قیمت پیش کرتا ہے۔

Nam Trung Yen اپارٹمنٹس، زیادہ تر پرانے اپارٹمنٹس، جن میں 2 بیڈروم ہیں، کی قیمت بھی 2.8-3 بلین VND/اپارٹمنٹ سے بڑھ کر 3.1-3.4 بلین VND/اپارٹمنٹ ہو گئی ہے۔ Handiresco پروجیکٹ میں 2 بیڈروم، 2 باتھ روم والے اپارٹمنٹس بھی مئی میں 4-4.2 بلین VND/اپارٹمنٹ سے بڑھ کر 4.3-4.5 بلین VND/اپارٹمنٹ ہو گئے۔

250-300 ملین VND/اپارٹمنٹ کا اوسط اضافہ لی وان لوونگ سٹریٹ جیسے ہنوئی سینٹرپوائنٹ، ٹائمز ٹاور، گولڈن پیلس یا ٹرنگ ہوا - نن چنہ سٹریٹ پر واقع اپارٹمنٹس کے ساتھ بھی ہو رہا ہے۔

تھانہ اوئی ڈسٹرکٹ، ہنوئی نے اچانک زمین کی نیلامی کیوں روک دی؟

تھانہ اوئی ڈسٹرکٹ (ہانوئی) نے ڈیم ایریا، موک زا گاؤں، کاو ڈونگ کمیون میں زمین کے 57 پلاٹوں کے لیے اراضی کے استعمال کے حقوق کی نیلامی روک دی، اور ابتدائی قیمت کا دوبارہ تعین کرنے کی ضرورت کا حوالہ دیتے ہوئے، صارفین سے دستاویزات اور ڈپازٹس کی خریداری کے لیے رقم واپس کردی۔

17 اگست کو Cao Duong کمیون میں زمین کے 57 پلاٹوں کے لیے تھانہ اوئی ڈسٹرکٹ اراضی کی پہلی نیلامی کے منتظم ٹرونگ سون جوائنٹ اسٹاک آکشن کمپنی نے اچانک نیلامی کا انعقاد روکنے اور دستاویزات اور جمع شدہ رقم کی خریداری کے لیے صارفین کو رقم واپس کرنے کا اعلان کیا۔

مذکورہ کمپنی نے کہا کہ یونٹ کو تھانہ اوئی ڈسٹرکٹ لینڈ فنڈ ڈویلپمنٹ سنٹر کی طرف سے ایک نوٹس موصول ہوا ہے جس میں لکھا گیا ہے کہ "ڈیم ایریا، موک زا گاؤں، کاو ڈونگ کمیون، تھانہ اوئی ضلع، ہنوئی میں 57 پلاٹوں کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق کی پہلی نیلامی کا انعقاد بند کرو"۔

وجہ یہ ہے کہ تھانہ اوئی ڈسٹرکٹ پیپلز کمیٹی نے ہنوئی پیپلز کمیٹی کے فیصلے کے مطابق Cao Duong کمیون میں زمین کے 114 پلاٹوں کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کے لیے دوبارہ قیمت کا تعین کیا۔

اس سے قبل، اعلان کے مطابق، Muc Xa ہیملیٹ ایریا، Cao Duong کمیون میں زمین کے 57 پلاٹ 74.63-134.69 مربع میٹر کے درمیان ہیں، جس کی قیمت 8.097 ملین VND/مربع میٹر شروع ہوتی ہے۔

مندرجہ بالا ابتدائی قیمت کے ساتھ (ٹیکس، فیس، اور چارجز کو چھوڑ کر)، زمین کے پلاٹوں کے لیے ڈیپازٹ تقریباً 121-218 ملین VND کے درمیان ہے۔

یہ معلوم ہے کہ اگست میں، تھانہ اوئی ضلع کسی اور زمین کی نیلامی کا اہتمام نہیں کرے گا۔

اس سے پہلے، 10 اگست کو، تھانہ اوئی ضلع نے نگو با کے علاقے، تھان تھان گاؤں، تھانہ کاو کمیون میں 68 زمینوں کی نیلامی کا اہتمام کیا۔ اس نیلامی نے رئیل اسٹیٹ کے سرمایہ کاروں اور عوام میں ہلچل مچا دی جب جیتنے والی قیمت ابتدائی قیمت سے 7-8 گنا زیادہ تھی۔ 8.6-12.5 ملین VND/m2 کی ابتدائی قیمت سے، سب سے زیادہ جیتنے والی قیمت 100 ملین VND/m2 سے تجاوز کر گئی۔

بہت سے لوگوں کا خیال ہے کہ اس نیلامی نے بہت سارے سرمایہ کاروں کو اپنی طرف متوجہ کرنے کی وجہ کم ابتدائی قیمت تھی۔ اتنی ابتدائی قیمت کے ساتھ، سرمایہ کاروں کو صرف 20% جمع کرنا پڑتا ہے، جو تقریباً 200 ملین VND کے برابر ہے۔

خریدار کا خطرہ

حال ہی میں، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں قیمتوں میں تیزی سے اضافہ دیکھا گیا ہے، خاص طور پر اپارٹمنٹ کے حصے میں، اس کے بعد پراجیکٹ ریئل اسٹیٹ اور مقامی علاقوں میں زمینی پلاٹس۔ تاہم، حال ہی میں تھانہ اوئی ضلع میں نیلامی کے نتیجے میں 6-8 گنا اضافے کے ساتھ، اسے جیتنے کی قیمت اور شرکاء کی تعداد دونوں کے لحاظ سے بہت گرم، یہاں تک کہ غیر معمولی سمجھا جاتا ہے۔

اصل ریکارڈ اور Batdongsan.com.vn ویب سائٹ پر ظاہر ہوتا ہے کہ تھانہ کاو کمیون، تھانہ اوئی ضلع کے کچھ گاؤں میں رہائشی زمین کی قیمت، 2024 کی دوسری سہ ماہی میں فروخت کے لیے زمین کی قیمت صرف 27 - 30 ملین VND/m2 ہے۔ یہ قیمت تقریباً 80% بڑھ گئی ہے، جو 2020 میں تقریباً 15 ملین VND/m2 سے 2024 میں تقریباً 30 ملین VND/m2 ہو گئی ہے۔ اس طرح، 10 اگست کو جیتنے والی بولی موجودہ عام فروخت کی قیمت سے 2.3 - 3.7 گنا زیادہ ہے۔

یا ہنوئی کے کچھ مضافاتی اضلاع میں زمین کی قیمتوں کے ایک حالیہ سروے کے ذریعے، اگرچہ زمین کی قیمتوں میں اضافہ ہوا ہے، خاص طور پر ایسے علاقوں میں جو اضلاع بننے کی تیاری کر رہے ہیں یا انفراسٹرکچر کی ترقی کے فوائد کے ساتھ، وہاں کوئی غیر حقیقی اضافہ نہیں ہوا ہے جیسا کہ تھانہ اوئی میں زمین کی نیلامی کے رجحان کی طرح ہے۔

مثال کے طور پر، می لن ضلع میں جون کے آخر میں زمین کی نیلامی، جیتنے والی بولی کے نتائج میں 20 - 40 ملین VND/m2 کی جیت کی قیمت کے ساتھ ڈرامائی طور پر کوئی تبدیلی نہیں آئی، جبکہ می لن ضلع میں اب بھی بنیادی ڈھانچے کے نظام کے ساتھ پلوں سے لے کر رنگ روڈ 4، رنگ روڈ 3، 5 تک ترقی کی گنجائش موجود ہے، اسی طرح، کچھ علاقوں میں زمین کی قیمتوں میں کچھ خوبصورت جگہ ہے۔ حال ہی میں صرف چند ملین VND/m2 کا اضافہ ہوا ہے حالانکہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو متاثر کرنے والی بہت سی مفید معلومات موجود ہیں...

مندرجہ بالا حقیقت سے، بہت سے ماہرین کا خیال ہے کہ حالیہ زمینی بخار بنیادی طور پر سٹہ بازوں اور دلالوں کی منافع بخش چال ہے۔ لوگوں کے بہت سے گروہ جنہوں نے پہلے زمین اکٹھی کی تھی قیمتوں کو بڑھانے اور ایک اونچی جگہ بنانے کے لیے علاقے میں نیلامی کا استعمال کریں گے۔ اگر نیلام شدہ لاٹوں کو فروخت نہیں کیا جا سکتا ہے، تو وہ اپنی جمع پونجی ضبط کر لیں گے، اور ضوابط کے مطابق، نیلامی کے شرکاء کو ابتدائی قیمت پر شمار کیے گئے زمینی پلاٹ یا اراضی کے رقبے کی کل قیمت کے 20% کے برابر ڈپازٹ ادا کرنا ہوگا۔

Batdongsan.com.vn کے آن لائن ڈیٹا کے مطابق، 2024 کے پہلے 6 مہینوں میں، ہنوئی میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ نے سود کی سطح میں زبردست اتار چڑھاؤ ریکارڈ کیا۔ عام طور پر، زمین اور رہائشی اراضی کا حصہ 2023 میں نیچے آنے کے بعد بحالی کی راہ پر گامزن ہے اور تلاشوں کی تعداد میں پچھلے سال کی اسی مدت کے مقابلے میں 118 فیصد اضافہ ہوا ہے۔ نجی مکانات، ٹاؤن ہاؤسز اور ولاز میں بالترتیب 33%، 27% اور 9% کا اضافہ ہوا۔ مضافاتی اضلاع میں، ڈونگ انہ میں سود کی سطح میں سب سے زیادہ 104% اضافہ ہوا، Quoc Oai میں 101%، Gia Lam 95%، Hoai Duc 79%، Thach That 48%...

اس کی وضاحت کرتے ہوئے ماہرین نے کہا کہ یہ اس خدشے کی وجہ سے ہو سکتا ہے کہ لینڈ لا 2024، رئیل اسٹیٹ بزنس لاء 2023 اور ہاؤسنگ لاء 2023 کے باضابطہ طور پر نافذ ہونے کے بعد رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں بڑھ جائیں گی۔ دوسری طرف، یہ معلومات کہ ہنوئی 2030 تک 5 نئے اضلاع (Dong Anh, Hoai Duc, Gia Lam, Thanh Tri and Dan Phuong) بنانے کی کوشش کر رہا ہے، ان علاقوں میں زمین بھی بہت سے سرمایہ کاروں کی توجہ مبذول کراتی ہے۔

Batdongsan.com.vn کے ڈپٹی جنرل ڈائریکٹر جناب Nguyen Quoc Anh نے پیشین گوئی کی ہے کہ 2025 کی دوسری سہ ماہی سے، زمینی پلاٹ بحالی کے مرکزی رجحان میں داخل ہونا شروع ہو جائیں گے۔ جبکہ موجودہ "لہریں" کچھ علاقوں میں صرف مقامی ہیں۔ لہذا، سرمایہ کاروں کو مارکیٹ کی احتیاط سے تحقیق کرنی چاہیے اور معلومات کے معروضی ذرائع کے ذریعے قیمت کے اتار چڑھاؤ کے بارے میں جاننا چاہیے۔

نیز رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں حقیقی قدر کے مقابلے میں بہت زیادہ اضافے کی صورت حال سے، کچھ ماہرین کا خیال ہے کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں ہیرا پھیری کرکے ورچوئل قیمتیں بنانے کا عمل بہت خطرناک ہے، جو براہ راست خریداروں کو متاثر کرتا ہے، اسٹاک مارکیٹ میں ہیرا پھیری سے مختلف نہیں۔ اس سے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں شفافیت اور عدم استحکام کا فقدان ہے، جبکہ ریاست پر کوئی سخت پابندیاں نہیں ہیں۔

لوگ توقع کرتے ہیں کہ جب نئی انتظامی پالیسیاں اور قانون کے ضوابط جلد نافذ ہوں گے تو رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں مناسب سطح تک کم ہو جائیں گی۔ یہ ان لوگوں کے لیے حل ہے جن کو حکومت کے ہدف کے طور پر، جلد ہی ایک مکان رکھنے کا موقع ملنے کی ضرورت ہے۔

زمین کے استعمال کا مقصد تبدیل کرنے کی صورت میں اجازت کی ضرورت نہیں ہے۔

2024 کا اراضی قانون 1 اگست 2024 سے اجازت کے بغیر زمین کے استعمال کے مقصد کی تبدیلی کے مزید بہت سے معاملات طے کرتا ہے۔

زمین کے استعمال کے مقصد کی تبدیلی کے 7 کیسوں میں اجازت کی ضرورت نہیں ہے۔

2024 کے اراضی قانون کی شق 3، آرٹیکل 121 کی دفعات کے مطابق، اگر یہ 2024 کے زمینی قانون کی شق 1، آرٹیکل 121 کے تحت درج ذیل 7 مقدمات کے تحت نہیں آتی ہے، تو مجاز اتھارٹی سے استعمال کے مقصد کو تبدیل کرنے کی اجازت کی درخواست کرنے کی ضرورت نہیں ہوگی۔

خاص طور پر، وہ صورتیں یہ ہیں: چاول اگانے والی زمین، خصوصی استعمال شدہ جنگل کی زمین، حفاظتی جنگل کی زمین، پیداواری جنگل کی زمین کو زرعی اراضی گروپ میں دیگر اقسام کی زمینوں میں تبدیل کرنا؛ زرعی زمین کو غیر زرعی زمین میں تبدیل کرنا؛ بڑے پیمانے پر مرتکز مویشیوں کے منصوبوں کو لاگو کرتے وقت دیگر اقسام کی زمین کو مرتکز مویشیوں کی زمین میں تبدیل کرنا۔

زمین کے استعمال کی فیس کے بغیر ریاست کی طرف سے مختص کی گئی غیر زرعی اراضی کو ریاست کی طرف سے مختص کردہ غیر زرعی اراضی کی دوسری اقسام میں تبدیل کرنا۔ غیر زرعی زمین جو رہائشی زمین نہیں ہے اسے رہائشی زمین میں تبدیل کرنا۔

عوامی کاموں کی تعمیر کے لیے زمین، کاروباری مقاصد کے ساتھ عوامی مقاصد کے لیے استعمال ہونے والی زمین کو غیر زرعی پیداوار اور کاروباری زمین میں تبدیل کرنا؛ غیر زرعی پیداوار اور کاروباری زمین کو جو کمرشل یا سروس اراضی نہیں ہے کو کمرشل یا سروس لینڈ میں تبدیل کرنا۔

زمین کے استعمال کی تبدیلی کو منصوبہ بندی کے مطابق کرنا چاہیے۔

زمین کے استعمال کے مقصد میں تبدیلی کے لیے ابھی بھی منصوبہ بندی کی تعمیل کرنی چاہیے اور اسے مجاز حکام سے منظور کیا جانا چاہیے، یہ 2024 کے اراضی قانون کے آرٹیکل 116 میں واضح طور پر بیان کیا گیا ہے۔

اس کے مطابق، اس ضلع کی پیپلز کمیٹی جہاں اراضی واقع ہے، اراضی کے استعمال کے مقصد میں تبدیلی کی منظوری دینے کی مجاز اتھارٹی ہے۔

2024 میں زمین کے استعمال کی تبدیلی کا رقبہ

فی الحال، 2024 کے قانون میں زمین کے استعمال کے مقصد کی تبدیلی کے لیے حد اور زیادہ سے زیادہ رقبہ متعین کرنے والی کوئی دستاویز نہیں ہے۔

زمین کے استعمال کی حد اس شخص کی ضروریات پر منحصر ہے جو زمین کے استعمال کا مقصد تبدیل کرنا چاہتا ہے۔ تاہم، قدرتی وسائل اور ماحولیات کا محکمہ دستاویزات کی جانچ کرے گا، زمین کے استعمال کے مقصد کو تبدیل کرنے کی ضرورت، فیلڈ کی تصدیق کرے گا اور یہ دیکھنے کے لیے منصوبہ بندی کرے گا کہ آیا حد کو مکمل طور پر تبدیل کیا جا سکتا ہے۔

سالانہ ضلعی سطح کے زمین کے استعمال کے منصوبے مجاز حکام کے ذریعہ تجویز کیے جاتے ہیں۔

ماخذ: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-tiep-tuc-nong-ly-do-huyen-thanh-oai-tra-tien-coc-dau-gia-dat-nguoi-mua-tinh-tao-tranh2828.html