ہو چی منہ سٹی میں مکانات کی موجودہ قیمتوں کو ٹھنڈا کرنے کے لیے زمین کی قیمتیں کم کریں۔

کہا جاتا ہے کہ اپارٹمنٹ کی موجودہ قیمتیں ان پٹ لاگت سے آتی ہیں، جن میں سب سے اہم زمین کی قیمتیں اور زمین کے استعمال کی فیسیں ہیں۔

رئیل اسٹیٹ کمپنیوں کی مارکیٹ ریسرچ رپورٹس کے مطابق مکانات کی قیمتوں میں اضافہ جاری ہے۔ 5 سال پہلے کے مقابلے میں، ہو چی منہ شہر میں اپارٹمنٹ کی قیمتیں دگنی ہو گئی ہیں، خاص طور پر اعلیٰ درجے کے طبقے میں۔ اپارٹمنٹ کے اس حصے کے غلبے نے مکانات کی قیمتوں کو بڑھا دیا ہے، جس سے درمیانی آمدنی والے افراد کے لیے رہائش تک رسائی مشکل ہوتی جا رہی ہے۔

مکانات کی قیمتیں مسلسل بڑھ رہی ہیں۔

این لک وارڈ (ایچ سی ایم سی) کے رہائشی مسٹر فونگ نے کہا کہ چند سال قبل انہوں نے ضلع بن تھانہ (پرانا) میں 4 بلین VND میں ایک لگژری اپارٹمنٹ خریدا تھا جو اب بڑھ کر 9 بلین VND ہو گیا ہے۔ یہ بات قابل غور ہے کہ اگرچہ قیمت تقریباً دوگنی ہو چکی ہے، لیکن ابھی تک اس کے رکنے کے آثار نظر نہیں آ رہے ہیں۔

دریں اثنا، بن ٹرنگ وارڈ (HCMC) میں ایک نئے پروجیکٹ نے ابھی VND90 ملین/m² سے زیادہ میں اپارٹمنٹس فروخت کرنے کی پیشکش کی ہے، جو کہ 5-6 سال پہلے کے تخمینہ سے دوگنا ہے۔ Phu My Hung کے شہری علاقے میں، جو HCMC میں سب سے زیادہ پرتعیش سمجھا جاتا ہے، اپارٹمنٹ کی قیمتیں فی الحال VND80-95 ملین/m² تک ہیں۔ جبکہ 7-8 سال پہلے، وہ صرف VND37-38 ملین/m² تھے۔

ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) کی تازہ ترین رپورٹ سے پتہ چلتا ہے کہ 2020 سے 2023 تک، اعلیٰ درجے کے مکانات کا حصہ کل مارکیٹ سپلائی کا تقریباً 70% ہے۔ اس کی وجہ سے مارکیٹ میں غیر متوازن ترقی ہوتی ہے، ہاؤسنگ کا "اہرام" ماڈل الٹ جاتا ہے۔

صرف 2025 کے پہلے 6 مہینوں میں، ہو چی منہ سٹی میں صرف 4 کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹس لاگو ہوئے، جن میں کل 3,353 لگژری اپارٹمنٹس ہیں، جن کی مالیت 10,239 بلین VND سے زیادہ ہے۔ درمیانی رینج یا سستی ہاؤسنگ کے حصے میں کوئی پروجیکٹ نہیں تھا۔ دریں اثنا، سماجی رہائش بھی بہت معمولی تھی، جس میں صرف 205,000 m² تعمیراتی منزل کی جگہ، جو کہ 4,100 اپارٹمنٹس کے برابر تھی، جو کہ 2025 تک منصوبے کے صرف 11.7 فیصد تک پہنچ جائے گی۔ HoREA کے چیئرمین مسٹر لی ہونگ چاؤ کے مطابق، مکانات کی قیمتیں پچھلے کئی سالوں میں مسلسل بڑھی ہیں اور فی الحال بلند سطح پر ہیں۔ ایک لگژری اپارٹمنٹ کی قیمت 90 ملین VND/m² تک ہے، جو تقریباً 9.7 بلین VND/یونٹ کے برابر ہے، جو درمیانی آمدنی والے لوگوں کی استطاعت سے کہیں زیادہ ہے۔

ہو چی منہ شہر میں اپارٹمنٹ کی قیمتیں پچھلے پانچ سالوں میں دگنی سے بھی زیادہ ہو گئی ہیں۔

Savills Vietnam کا اندازہ ہے کہ ہو چی منہ شہر میں ہاؤسنگ مارکیٹ کو پچھلے 5 سالوں سے سپلائی کی شدید کمی کا سامنا ہے۔ اگرچہ شہر نے 2021-2025 کی مدت میں 235,000 نئے مکانات تیار کرنے کا ہدف مقرر کیا تھا، لیکن اس نے اس منصوبے کا صرف 24% مکمل کیا ہے، یعنی اس کے پاس ابھی بھی تقریباً 179,000 یونٹس کی کمی ہے۔ 2025 کی دوسری سہ ماہی میں، ہو چی منہ سٹی کے پاس مارکیٹ میں صرف 1,600 نئے اپارٹمنٹس ہوں گے، جس سے پہلے 6 ماہ میں کل بنیادی سپلائی 6,800 یونٹس ہو جائے گی۔ تاہم، جذب کی شرح صرف 45 فیصد تک پہنچ گئی، یعنی 3,800 یونٹس کی تجارت ہوئی۔ اس کی بڑی وجہ منظوری کا سست عمل اور قانونی رکاوٹیں بتائی جاتی ہیں۔

زمین کے استعمال کی فیس بہت زیادہ ہے۔

ڈی کے آر اے گروپ کے ڈی کے آر اے کنسلٹنگ اینڈ انویسٹمنٹ ڈائریکٹر کے انچارج ڈپٹی جنرل ڈائریکٹر مسٹر وو ہونگ تھانگ نے کہا کہ زمین کی قیمتیں، بشمول خریداری کی لاگت، ٹیکس، قانونی فیس، قرض کا سود وغیرہ، فی الحال پراجیکٹ کی کل سرمایہ کاری کی لاگت کا زیادہ تر حصہ ہے، جبکہ تعمیراتی اخراجات یا اپارٹمنٹ کے معیار کو کنٹرول کرنا آسان ہے۔ لہٰذا، وہ توقع کرتا ہے کہ جب قانونی مسائل کے حامل منصوبے حل ہو جائیں گے، زمین کے استعمال کی فیس میں کمی کے ساتھ، ہو چی منہ شہر میں جائیداد کی قیمتیں "ٹھنڈی ہو جائیں گی"۔

ہو چی منہ سٹی انسٹی ٹیوٹ آف اکنامکس اینڈ نیچرل ریسورسز اینڈ انوائرمنٹ کے ڈائریکٹر ڈاکٹر فام ویت تھوان نے کہا کہ زمین کی قیمتوں میں اضافہ اور زمین کے استعمال کی فیس کے تعین میں فاضل طریقہ اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں زیادہ اضافے کی بنیادی وجوہات ہیں۔ ان کے مطابق، زمین کی قیمتوں کو منڈی کے قریب لاگو کرنا جیسا کہ زمین کے قانون اور حکمنامہ 71/2024 میں بیان کیا گیا ہے، مارکیٹ کو "مجازی" قیمتوں کے ذریعے دھکیلنے کا سبب بنتا ہے، خاص طور پر زمین کی قیمت کے فریم ورک کو ہٹانے کے بعد۔ اس لیے، انہوں نے کہا کہ 2024 کے زمینی قانون میں ایڈجسٹمنٹ کی جانی چاہیے تاکہ استعمال کے مقصد کو تبدیل کرتے وقت زمین کی قیمت کے حساب کتاب کے تناسب کو کم کیا جا سکے، تاکہ ان پٹ لاگت کو کنٹرول کیا جا سکے اور رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں کو مستحکم کیا جا سکے۔ زمین کی قیمتوں کو کنٹرول شدہ طریقے سے طے کرنے سے مکانات کی قیمتوں کو کم کرنے اور سماجی تحفظ کو فروغ دینے میں مدد ملے گی۔

22 جولائی کو Thanh Nien اخبار کے زیر اہتمام منعقدہ ورکشاپ "زمین کی قیمتیں، زمین کے ٹیکس... اسے معقول کیسے بنایا جائے" میں، TAT لاء فرم کے چیئرمین وکیل ترونگ انہ ٹو نے تجویز پیش کی کہ ریاست کو زمین سے متعلق ٹیکس جمع کرنے میں، خاص طور پر زمین کی قیمت کی فہرستوں اور ٹیکس پالیسیوں کی تعمیر میں زیادہ معقول حل کرنے کی ضرورت ہے۔

ان کے مطابق، زمین کی قیمتوں کا تعین تمام فریقوں کے مفادات کو ہم آہنگ کرنے کے لیے کرنے کی ضرورت ہے، یعنی ریاست کو ٹیکس ریونیو سے محروم نہیں ہونا چاہیے، کاروبار اب بھی کاروباری کارکردگی اور منافع کے مارجن کو یقینی بناتے ہیں، مارکیٹ کی طلب اور رسد میں خلل نہیں پڑتا ہے اور لوگوں کو اب بھی رسائی حاصل ہے۔ یہ ایک مستقل ہدف ہے جس کو یقینی بنانے کی ضرورت ہے۔ اس کا مطلب یہ ہے کہ ضروری نہیں کہ زمین کی قیمتیں پوری طرح مارکیٹ کی قیمتوں پر مبنی ہوں۔

PROPIIN ریئل اسٹیٹ پروجیکٹ ڈویلپمنٹ ٹریننگ انسٹی ٹیوٹ کی ڈائریکٹر محترمہ Vo Nhat Lieu نے ایک اہم تغیر کی نشاندہی کی، جو کہ زمین کے استعمال کی فیس اکثر پروجیکٹ کی کل لاگت کا 50% تک ہوتی ہے، جس میں زمین تقریباً 20% ہوتی ہے۔ بہت سے بین الاقوامی سرمایہ کاروں نے ہچکچاہٹ کا اظہار کیا ہے کیونکہ تشخیص کے عمل میں معیاری فارمولے کا فقدان ہے اور لاگت میں غیر متوقع طور پر اتار چڑھاؤ آتا ہے۔

لہذا، اس نے 300 m² سے کم گھرانوں کے لیے زمین کے استعمال کی تبدیلی کی فیس کو مستثنیٰ یا نمایاں طور پر کم کرنے کی تجویز پیش کی، اور زمین کے بہت سے پلاٹ والے افراد پر زیادہ ٹیکس عائد کرنے کی تجویز دی۔ زمین کی قیمتوں کی فہرست کو بھی کافی دیر تک مستحکم رکھنے کی ضرورت ہے، تاکہ اس صورت حال سے بچا جا سکے جہاں مقامی لوگ بہت تیزی سے قیمتیں بڑھاتے ہیں اور خطوں کے درمیان فاصلہ پیدا کرتے ہیں، جس سے قیاس آرائیوں کی لہر شروع ہو جاتی ہے۔

نائب وزیر خزانہ لی ٹین کین نے بھی اعتراف کیا کہ اس وقت دو سب سے بڑی رکاوٹیں زرعی اراضی کو رہائشی زمین میں تبدیل کرتے وقت "اضافی ادائیگی" اور زمین کے استعمال کی فیس کا حساب کتاب ہے۔ انہوں نے کہا کہ وزارت خزانہ نے حکم نامہ 103/2024 میں ترمیم کرنے والے حکم نامے کا مسودہ مکمل کر لیا ہے اور اسے حکومت کو پیش کرنے سے پہلے نظرثانی کے لیے وزارت انصاف کو بھیج دیا ہے۔ مقصد یہ ہے کہ رکاوٹوں کو جلد از جلد ہٹایا جائے، کیونکہ مقامی لوگ مسلسل "مالی طور پر ناممکن" کیسز کی رپورٹ صرف اس وجہ سے کرتے ہیں کہ فیس اور ٹیکس بہت زیادہ بڑھ گئے ہیں۔

زمین کے استعمال کے گتانک میں اضافہ کریں۔

HoREA کے چیئرمین کا خیال ہے کہ مکانات کی قیمتوں کو کم کرنے کے لیے ہو چی منہ سٹی کو سماجی رہائش کی فراہمی کو بڑھانے اور ساتھ ہی ساتھ انتظامی طریقہ کار میں سختی سے اصلاحات کرنے کی ضرورت ہے۔ خاص طور پر، ایک پائلٹ ریزولیوشن جاری کرنا اور ہاؤسنگ قانون 2023 میں ترمیم کرنا ضروری ہے تاکہ سوشل ہاؤسنگ پروجیکٹس کی منظوری کا حق محکمہ تعمیرات کو تفویض کیا جا سکے، بجائے اس کے کہ اس وقت سرمایہ کاری کے قانون سے گزرنا پڑے۔

اس کے علاوہ، انہوں نے ڈیکری 100/2024/ND-CP میں ترمیم کرنے کی تجویز پیش کی تاکہ سوشل ہاؤسنگ پراجیکٹس کے لیے زمین کے استعمال کے گتانک کو زیادہ سے زیادہ 1.5 گنا تک بڑھایا جا سکے۔ اس سے ایک ہی زمینی رقبے پر اپارٹمنٹس کی تعداد میں 50% اضافہ کرنے میں مدد ملے گی، اس طرح اپارٹمنٹ کی قیمتیں کم ہوں گی۔

اس کے علاوہ، منصوبہ بندی کی منظوری اور لائسنسنگ کے لیے وقت کو کم کرنے کے لیے علاقوں کو ہم آہنگی کے ساتھ مربوط ہونے کی ضرورت ہے۔ کم لاگت والے کمرشل ہاؤسنگ کی ترقی کی بھی ترجیحی کریڈٹ پالیسیوں کے ذریعے حوصلہ افزائی کرنے کی ضرورت ہے، خاص طور پر نوجوانوں کے لیے۔ ریاست کو 2030 تک 1 ملین سوشل اپارٹمنٹس بنانے کے پروگرام کے ساتھ مل کر سستی طبقے کی طرف کاروبار کی حوصلہ افزائی کرتے ہوئے مارکیٹ کی تنظیم نو کرنے کی بھی ضرورت ہے۔

ایک اور اہم حل یہ ہے کہ رئیل اسٹیٹ بزنس کے قانون میں ترمیم کی جائے تاکہ ایسے منصوبوں کی منتقلی کی اجازت دی جائے جنہوں نے زمین پر اپنی مالی ذمہ داریاں پوری نہیں کی ہیں، بشرطیکہ نیا سرمایہ کار ان ذمہ داریوں کو پورا کرے۔ اس سے "شیلف" منصوبوں کو بحال کرنے اور سپلائی بڑھانے میں مدد ملے گی۔

ماخذ: https://nld.com.vn/giam-gia-dat-de-ha-nhiet-gia-nha-196250722220941319.htm