رئیل اسٹیٹ ایم اینڈ اے کو کیا رخ اختیار کرنا چاہیے؟

TPO - آج مارکیٹ میں رئیل اسٹیٹ ایم اینڈ اے پروجیکٹس میں جس چیز کی کمی ہے وہ ضروری نہیں کہ زمین کے ذخائر ہوں اور نہ ہی مکمل طور پر کیش فلو۔ سرمایہ کار صرف طویل مدتی کے لیے حقیقی معنوں میں تیار ہوتے ہیں جب وہ اپنے حقوق، اپنی ذمہ داریوں کو واضح طور پر سمجھتے ہیں اور کیا یہ حقوق کئی سالوں کے بعد بھی محفوظ رہیں گے۔

اوور لیپنگ ریگولیشنز

ویتنام میں سرمایہ کاری کی سرگرمیوں کے لیے قانونی پالیسیوں پر ریسرچ اینڈ کنسلٹنگ کے ایسوسی ایشن کے چیئرمین مسٹر ٹران سون وو نے "ویتنام میں رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس میں منتقلی، سرمائے کی شراکت، اور سرمایہ کاری کے حوالے سے مالیاتی سرگرمیوں کے قوانین" میں سیمینار سے خطاب کرتے ہوئے کہا کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو فلو کی مضبوط مدت کے بعد دوبارہ تعمیر کرنے کی ضرورت ہے۔

مسٹر ٹران سون وو نے سیمینار سے خطاب کیا۔

مسٹر وو کے مطابق، پراجیکٹ کی منتقلی، سرمائے کی شراکت، اور فنڈ ریزنگ کی سرگرمیوں سے متعلق قانونی فریم ورک کو مکمل کرنے سے نہ صرف کاروباری اداروں کو مشکلات پر قابو پانے میں مدد ملے گی بلکہ سرمایہ کاری کا زیادہ شفاف، محفوظ، اور پائیدار ماحول پیدا کرنے میں بھی مدد ملے گی۔

مسٹر وو نے کہا کہ "مارکیٹ کو ریاست، کاروبار اور سرمایہ کاروں کے جائز حقوق کو یقینی بنانے کے لیے ایک واضح اور مستقل قانونی فریم ورک کی ضرورت ہے، جبکہ نئے ترقیاتی مرحلے میں زمینی وسائل کے استعمال کی کارکردگی کو بھی بہتر بنایا جائے،" مسٹر وو نے کہا۔

دریں اثنا، قومی اسمبلی کی فنانس اینڈ بجٹ کمیٹی کے سابق ڈپٹی چیئرمین مسٹر بوئی ڈانگ ڈنگ نے اندازہ لگایا کہ نئے ضوابط نے پراجیکٹ کی منتقلی میں شفافیت کو بڑھانے، مارکیٹ کی تنظیم نو کے لیے قانونی بنیاد بنانے اور ملکی اور بین الاقوامی سرمایہ کاری کو راغب کرنے میں اہم کردار ادا کیا ہے۔

تاہم، مسٹر ڈنگ نے یہ بھی نشاندہی کی کہ زمین کے قانون، سرمایہ کاری کے قانون، ہاؤسنگ قانون، اور رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے قانون کے درمیان اوور لیپنگ ضوابط ایک بڑی رکاوٹ ہیں۔ بہت سے پراجیکٹس، یہاں تک کہ جن کے لیے منتقلی یا تنظیم نو کی ضرورت ہوتی ہے، مجاز حکام کی جانب سے قانون کے اطلاق میں اختلاف کی وجہ سے اب بھی طویل پروسیسنگ کے اوقات کا سامنا کرنا پڑتا ہے۔

لہذا، مسٹر ڈنگ نے ایک ایسے طریقہ کار کا مطالعہ کرنے کی تجویز پیش کی جو کریڈٹ اداروں کو ضامن کے طور پر کام کرنے یا ایسکرو اکاؤنٹس قائم کرنے کی اجازت دے گا۔ اس کے مطابق، بیچنے والے کی جانب سے ریاست کو لینڈ ٹیکس کی ذمہ داریوں کی ادائیگی کے لیے خریدار سے فنڈز براہ راست کاٹے جا سکتے ہیں۔ یہ حل پچھلے سرمایہ کاروں کی ٹیکس ادا کرنے میں نااہلی کی وجہ سے رکے ہوئے منصوبوں کو غیر مسدود کرنے میں مدد کرے گا، جبکہ اس بات کو یقینی بنائے گا کہ ریاست درست طریقے سے اور مکمل طور پر ٹیکس جمع کرے۔

اس کے ساتھ ساتھ، رئیل اسٹیٹ انویسٹمنٹ ٹرسٹ (REITs) اور پرائیویٹ ایکویٹی فنڈز کی ترقی کے لیے قانونی فریم ورک کو تیزی سے حتمی شکل دینا ضروری ہے۔ یہ ایک مضبوط مالی بنیاد فراہم کریں گے، جو کہ ایکویٹی ٹرانسفر کے ذریعے بکھرے ہوئے منصوبوں کو مستحکم کرنے کے لیے پیشہ ور خریداروں کے طور پر کام کریں گے، بینک کریڈٹ پر ضرورت سے زیادہ انحصار کو کم کریں گے۔

ڈونگ نائی میں ایک پروجیکٹ نے ابھی M&A کے ذریعے حاصل کی گئی زمین پر تعمیر شروع کی ہے۔

"منتقلی کے بعد انتظامی طریقہ کار کو آسان بنانے کی ضرورت ہے۔ سرمایہ کاری کے سرٹیفکیٹ اور زمین کی ملکیت کے سرٹیفکیٹ پر سرمایہ کار کو تبدیل کرنے کے عمل کو ون اسٹاپ میکانزم کے ذریعے لاگو کیا جانا چاہئے، انتظار کے وقت کو کم کیا جائے تاکہ سرمایہ جلد سے جلد پراجیکٹ کی تعمیر نو میں داخل ہو سکے،" مسٹر ڈنگ نے کہا۔

ہمیں کیا کرنا چاہیے؟

اسی طرح ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے چیئرمین مسٹر لی ہونگ چاؤ نے کہا کہ پورا سیاسی نظام اس وقت منصوبوں کی راہ میں حائل رکاوٹوں کو دور کرنے کے لیے بہت پرعزم ہے۔ تاہم، وہ ضابطہ جس کے تحت ملکیت کو مکمل یا جزوی طور پر منتقل کرنے کے خواہشمند پروجیکٹوں کو اپنی مالی ذمہ داریوں کو پورا کرنا ضروری ہے، کاروبار کے لیے مشکلات کا باعث بن رہا ہے۔

صاف ستھری زمین حاصل کرنے کے لیے کاروباری اداروں کو بھاری سرمایہ لگانا پڑتا ہے۔ جب تک ان پر عمل درآمد شروع ہوتا ہے، بہت سے سرمایہ کاروں کے پیسے ختم ہو جاتے ہیں کیونکہ قانون کا تقاضا ہے کہ پراجیکٹس کے پاس قرضوں کے لیے اہل ہونے کے لیے زمین کی ملکیت کے سرٹیفکیٹ کا ہونا ضروری ہے۔ اس لیے بہت سے سرمایہ کار اپنے پراجیکٹس کو قبل از وقت فروخت کرنے پر مجبور ہیں۔

تاہم، جب پروجیکٹ کی منتقلی میں مشکلات کا سامنا کرنا پڑتا ہے، تو کاروبار کمپنی کے حصص کی منتقلی کے ذریعے قواعد کی خلاف ورزی کرتے ہیں۔ اس صورت میں، کاروبار کا "بنیادی" بدل جاتا ہے، اور نیا مالک بنیادی طور پر اس منصوبے کا خریدار ہوتا ہے۔ یہ خامی فطری طور پر غلط نہیں ہے کیونکہ قانون کمپنی کے حصص کی منتقلی پر پابندی نہیں لگاتا، لیکن اس سے بعد میں کچھ خطرات لاحق ہوتے ہیں۔

ٹی اے ٹی لا فرم کے چیئرمین وکیل ٹروونگ انہ ٹو کے مطابق، رئیل اسٹیٹ کے انضمام اور حصول (ایم اینڈ اے) اب صرف اثاثوں کی منتقلی کے بارے میں نہیں ہیں، بلکہ بہت سے معاملات میں کسی پروجیکٹ کے پورے قانونی فریم ورک کو منتقل کرنے کے بارے میں بن چکے ہیں۔ یہی وجہ ہے کہ قانونی پہلو سرمائے کے بہاؤ کے لیے پہلا فلٹر بن رہے ہیں۔

وہ ضابطہ جو کاروباروں کو کسی منصوبے کے مکمل یا حصے کی ملکیت منتقل کرنے سے پہلے اپنی مالی ذمہ داریوں کو پورا کرنے کا تقاضا کرتا ہے، ان کے لیے مشکلات پیدا کر رہا ہے۔

"پہلے، کریڈٹ ادارے بنیادی طور پر ضمانت کی قیمت میں دلچسپی رکھتے تھے، لیکن اب وہ جاننا چاہتے ہیں کہ زمین کے استعمال کے حقوق کیسے حاصل کیے گئے، کس حد تک مالی ذمہ داریاں پوری ہوئیں، کیا اس منصوبے میں عوامی اثاثے شامل ہیں، اور کیا یہ جائیداد کے حقوق قانونی ماحول میں تبدیلی کی صورت میں استحکام برقرار رکھنے کے قابل ہیں،" وکیل ٹی نے کہا۔

لہذا، M&A کے لیے مستعدی کے عمل کے دوران، قانونی خطرات براہ راست لین دین کی قیمت میں ظاہر ہونے لگتے ہیں۔ ایک پیچیدہ قانونی تاریخ کے ساتھ ایک پروجیکٹ گہری رعایت کے ساتھ مشروط ہوگا۔ ایک پروجیکٹ جس نے ابھی تک اپنی مالی ذمہ داریوں کو پورا نہیں کیا ہے اسے فنڈ تک رسائی میں زیادہ وقت لگے گا۔ غیر واضح قانونی تاریخ والا پروجیکٹ زیادہ سخت اور طویل مستعدی کے عمل سے گزرے گا۔

مسٹر Tú کے مطابق، مارکیٹ میں اس وقت جس چیز کی کمی ہے وہ ضروری نہیں کہ زمین یا نقد بہاؤ ہو۔ سرمایہ کار صرف طویل مدتی کے لیے حقیقی معنوں میں تیار ہوتے ہیں جب وہ اپنے حقوق، اپنی ذمہ داریوں کو واضح طور پر سمجھتے ہیں اور کیا یہ حقوق کئی سالوں کے بعد بھی محفوظ رہیں گے۔

"یہی وجہ ہے کہ رئیل اسٹیٹ M&A مارکیٹ کی سب سے بڑی کہانی اب زیادہ زمین کے مالک ہونے کی دوڑ کے بارے میں نہیں ہے، بلکہ زیادہ شفاف، مستحکم اور قابل اعتماد جائیداد کے حقوق کی تعمیر کے بارے میں ہے۔ یہ آج کل ویتنامی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں ہونے والی سب سے گہری تبدیلی ہے،" وکیل Tú نے کہا۔

ماخذ: https://tienphong.vn/huong-di-nao-cho-ma-bat-dong-san-post1847834.tpo