رئیل اسٹیٹ کے لین دین میں ٹیکس اور فیس کو کم کرنے کے لیے کم قیمت کا اعلان کریں:

آج بہت سے رئیل اسٹیٹ ٹرانزیکشنز میں ٹیکس اور ٹرانسفر فیس کو کم کرنے کے لیے طے شدہ قیمت سے کم قیمت ریکارڈ کرنے والے معاہدے شامل ہیں۔ تاہم، یہ عمل خریداروں اور فروخت کنندگان دونوں کو نقصان میں ڈالتا ہے اور انہیں قانونی خطرات سے دوچار کرتا ہے۔ قلیل مدتی فوائد کی وجہ سے، بہت سے لوگ اپنے آپ کو غیر ضروری مقدمات میں الجھ سکتے ہیں۔

رئیل اسٹیٹ کے لین دین کے معاہدے کرتے وقت شہریوں کو قانونی ضوابط کی تعمیل کرنے کی ضرورت ہے۔ تصویر: کوانگ تھائی

"زیر زمین" معاہدے

اگرچہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ 2026 کے ابتدائی دنوں میں کچھ سست تھی، لیکن پھر بھی لین دین ہوتا رہا۔ خرید و فروخت کے تعلقات میں، منتقلی کے معاہدوں کے بعد ایک دیرینہ پریکٹس ابھری ہے: بیچنے والے اور خریدار اپنی ٹیکس کی ذمہ داریوں کو کم کرنے کے لیے دونوں فریقوں کی طرف سے طے شدہ اصل قیمت سے کم قیمت کو فعال طور پر ریکارڈ کرتے ہیں۔

تھونگ ٹن کمیون میں ایک لین دین کا مشاہدہ کرتے ہوئے، ایک رپورٹر یہ دیکھ کر حیران رہ گیا کہ مسٹر Nguyen Van Tr کو Vinh Hung وارڈ میں ایک گھر کی ملکیت ایک گاہک کو 8 بلین VND کی کل قیمت میں منتقل کرتے ہوئے، لیکن فروخت کے معاہدے میں صرف 5 بلین VND بتایا گیا ہے۔ فرق نقد میں ادا کیا گیا۔ مسٹر ٹی آر کے مطابق، یہ ریاستی بجٹ میں قابل ادائیگی ٹیکس اور رجسٹریشن فیس کی رقم کو کم کرنے کے لیے کیا گیا تھا۔

حقیقت میں، مندرجہ بالا کیس منفرد نہیں ہے. فی الحال، بہت سے رئیل اسٹیٹ بروکرز اور ڈیلرز کے گاہکوں کے ساتھ "خفیہ" معاہدے ہیں۔ لین دین کی قیمت پر اتفاق کرنے کے بعد، دونوں فریق معاہدے میں بیان کردہ قیمت کو کم رقم میں ایڈجسٹ کرتے ہیں۔ ادائیگی بھی لچکدار ہے، صرف معاہدہ شدہ قیمت کو بینک ٹرانسفر کے ذریعے منتقل کیا جاتا ہے، اور فرق نقد میں ادا کیا جاتا ہے۔ بہت سے لوگ اس طریقہ سے کامیاب اور مستفید ہوئے ہیں۔ تاہم، بہت سے معاملات میں، بیچنے والے خریداروں کو دھوکہ دیتے ہیں کہ وہ صرف معاہدے میں بیان کردہ رقم ادا کریں، جس سے طویل تنازعات اور اصل قیمت ثابت کرنے میں مشکلات پیدا ہوتی ہیں۔

نہ صرف دیوانی تنازعات، بلکہ مجرمانہ مضمرات کے حامل بہت سے معاملات حکام نے دریافت کیے ہیں اور ان کو سنبھالا ہے۔ مارچ 2026 کے اوائل میں، تھائی نگوین صوبائی پولیس کی فوجداری تحقیقاتی ایجنسی نے قانونی کارروائی شروع کی اور دو افراد، لی کوانگ چی اور ڈوان وان کوانگ (تھائی نگوین صوبے سے) کی رہائش گاہوں اور کام کی جگہوں کی تلاشی لی تاکہ شق 2، آرٹیکل 200 Penal Code کے تحت ٹیکس چوری کی تحقیقات کی جاسکیں۔ حکام کے مطابق، 2024 سے اب تک، دونوں افراد نے زمین کا ایک پلاٹ خریدا، پھر اسے 10 پلاٹوں میں تقسیم کیا، گھر بنائے، اور ٹیکس اور فیس سے بچنے کے لیے انہیں اصل قیمت خرید سے کم قیمت پر صارفین کو منتقل کیا، جس کی رقم تقریباً 500 ملین VND ہے۔

اس سے قبل، دسمبر 2025 میں، تھانہ ہوا صوبے میں ایک جوڑے کو 13 بلین VND مالیت کے مکان کی قیمت 3.7 بلین VND کے طور پر ریکارڈ کرنے کے لیے مقدمے کی سماعت کے لیے لایا گیا تھا، جس میں 231 ملین VND کا ٹیکس چوری کیا گیا تھا۔ اسی طرح، دا نانگ شہر میں ایک خاتون پر ٹیکس چوری کے الزام میں 9 ارب VND میں زمین کا پلاٹ بیچنے پر مقدمہ چلایا گیا لیکن معاہدے میں صرف 440 ملین VND درج کیا گیا، جو اس کی اصل قیمت سے 20 گنا کم ہے۔

غیر متوقع خطرات

یہ "ٹرکس" بجٹ کے لیے اہم آمدنی کے نقصانات کا سبب بنتے ہیں اور فی الحال سخت جانچ پڑتال کے تابع ہیں۔ تاہم، پائے جانے والے کیسز کی تعداد کم ہے۔ 1 اگست 2024 سے، 2024 کے رئیل اسٹیٹ بزنس قانون کا تقاضا ہے کہ زمین اور مکان کی خریداری کے معاہدے درست طور پر اصل قیمت کی عکاسی کریں اور ادائیگیاں بینکوں کے ذریعے کی جائیں، لیکن یہ ضابطہ صرف ڈویلپرز اور کاروباروں کے لیے لازمی ہے۔ لہذا، "دو قیمت" کے لین دین اب بھی ہو سکتے ہیں، خاص طور پر افراد کے درمیان چھوٹے پیمانے پر ہونے والے لین دین میں۔

Anvi لاء فرم کے ڈائریکٹر وکیل Truong Thanh Duc کے مطابق، بہت سے کلائنٹس کے لیے جائیداد کی منتقلی کی دستاویزات وصول کرنے اور ہینڈل کرنے کا عمل یہ ظاہر کرتا ہے کہ فریقین کی جانب سے معاہدے میں جان بوجھ کر قیمت درج کرنا جو کہ لین دین کی اصل قیمت سے بہت کم ہو، کافی عام ہے۔ یہ قانون کی خلاف ورزی ہے۔ اگر پتہ چلا تو فریقین کو ٹیکس چوری کے لیے انتظامی جرمانے یا فوجداری قانونی چارہ جوئی کا سامنا کرنا پڑ سکتا ہے۔ خاص طور پر، سب سے بڑا خطرہ عام طور پر بیچنے والے پر پڑتا ہے۔ جب تنازعات پیدا ہوتے ہیں، عدالت کیس کو حل کرنے کے لیے صرف نوٹرائزڈ کنٹریکٹ پر انحصار کرتی ہے، یعنی وہ صرف معاہدے میں درج رقم کو تسلیم کرتی ہے۔ لین دین کی اصل قیمت قانونی ثبوت کے بغیر محفوظ نہیں ہے۔

وکیل ٹرونگ تھانہ ڈک نے اندازہ لگایا کہ یہ ایک تضاد ہے، کیونکہ رضاکارانہ طور پر کم قیمت ریکارڈ کرنے سے بیچنے والوں کو قانون کے سامنے نقصان ہوتا ہے کیونکہ ان کے حقیقی حقوق کی ضمانت نہیں دی جاتی ہے۔

اس صورتحال کے جواب میں حکام اس کی روک تھام کے لیے کئی حل تجویز کر رہے ہیں۔ قابل ذکر بات یہ ہے کہ وزارت خزانہ نے حال ہی میں پرسنل انکم ٹیکس قانون کی رہنمائی کرنے والے ایک مسودہ حکم نامے پر رائے طلب کی ہے۔ اس حکم نامے میں جائیداد کی منتقلی کی قیمتوں پر سخت کنٹرول پر زور دیا گیا ہے۔ اس کے مطابق، اگر معاہدے میں بتائی گئی قیمت زمین کی قیمت کی فہرست سے کم ہے، تو ٹیکس حکام قیمت کی فہرست اور ایڈجسٹمنٹ کے گتانک کی بنیاد پر قابل ٹیکس قیمت کا دوبارہ جائزہ لیں گے۔ اس کے ساتھ ہی، مجاز لین دین جیسی "تقویٰ" کی شکلوں کو کنٹرول کیا جائے گا۔ اور کسی ایک جائیداد کے لیے ٹیکس سے استثنیٰ کی شرائط کو زیادہ سختی سے منظم کیا جائے گا۔

حقیقت میں، بہت سے معاملات کا پتہ چلا ہے اور ان سے سختی سے نمٹا گیا ہے، جو ایک واضح احتیاطی سبق کے طور پر کام کر رہے ہیں۔ اس لیے لوگوں میں قانون کی پاسداری کا شعور بیدار کرنے کی ضرورت ہے۔ مستقبل میں، اس صورتحال کو کم کرنے کے لیے، حکام کو زمین کی قیمت کے ڈیٹا بیس کو بہتر بنانے، بینک کی ادائیگیوں کو فروغ دینے، اور انتظامی ایجنسیوں کے درمیان ڈیٹا کنیکٹوٹی کو مضبوط بنانے جیسے جامع حل پر عمل درآمد کرنے کی ضرورت ہے۔ یہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو مزید شفاف بنائے گا اور لوگوں کے جائز حقوق اور مفادات کا بہتر طور پر تحفظ کرے گا۔

ماخذ: https://hanoimoi.vn/khai-gia-thap-de-giam-thue-phi-trong-giao-dich-bat-dong-san-loi-ich-it-rui-ro-nhieu-744093.html