ہنوئی میں گھر کا مالک ہونا جتنا مشکل ہے، ہائی فونگ نے زمین کی نیلامی کو درست کیا، مارکیٹ ایک نیا دور شروع کرتی ہے، جس سے 'حاکم' طبقہ کی پیشن گوئی کی جاتی ہے

ہنوئی میں لوگوں کے لیے مکانات تک رسائی مشکل ہوتی جا رہی ہے، 2025 میں ایک نیا دور شروع ہو رہا ہے، Hai Phong نے زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامیوں کو درست کیا... ریئل اسٹیٹ کی تازہ ترین خبریں ہیں۔

ویتنام میں رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں اضافے کی شرح دنیا میں سب سے زیادہ ہے، جس کے نتیجے میں لوگوں کے لیے مکان خریدنے کی صلاحیت دن بدن مشکل ہوتی جا رہی ہے۔ (تصویر: لن این)

لوگوں کے لیے رہائش تک رسائی مشکل ہوتی جا رہی ہے۔

Batdongsan.com.vn کے ڈپٹی جنرل ڈائریکٹر مسٹر Nguyen Quoc Anh نے کہا کہ ویتنام میں رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں اضافے کی شرح دنیا میں سرفہرست ہے، جس کا نتیجہ یہ نکلا ہے کہ لوگوں کے لیے مکان خریدنے کی صلاحیت دن بدن مشکل ہوتی جا رہی ہے۔

اس کے مطابق، 2019 سے 2024 تک، ویتنام کی رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں 5 سالوں میں 59% اضافہ ہوا۔ یہ اضافہ ترقی یافتہ ممالک جیسے کہ امریکہ (54%)، آسٹریلیا (49%)، جاپان (41%)، سنگاپور (37%) سے کہیں زیادہ ہے...

مندرجہ بالا اضافے کی وجہ سے، مسٹر Quoc Anh نے کہا کہ، یہ فرض کرتے ہوئے کہ تمام آمدنی ایک گھر خریدنے کے لیے استعمال کی جاتی ہے، ہنوئی کے لوگوں کو 169 سال تک کام کرنا پڑے گا تاکہ سٹریٹ فرنٹ ہاؤس خرید سکیں جس کی اوسط فروخت قیمت 22.8 بلین VND/یونٹ ہے۔ تقریباً 6.3 بلین VND/یونٹ کی اوسط فروخت قیمت کے ساتھ ایک نجی گھر خریدنے میں 132 سال لگیں گے۔ ایک اپارٹمنٹ کے ساتھ فی الحال 3.1 بلین VND/یونٹ کی اوسط فروخت کی قیمت کے ساتھ، لوگوں کو بھی 23 سال درکار ہوں گے۔

ویتنام ایسوسی ایشن آف ریئلٹرز (VARS) کے تحقیقی اعداد و شمار سے یہ بھی پتہ چلتا ہے کہ ہنوئی میں اوسط قیمت والا مکان خریدنے کے لیے تجویز کردہ کم از کم آمدنی ہنوئی میں گھریلو اوسط آمدنی سے تقریباً 2.3 سے 10 گنا زیادہ ہے۔

خاص طور پر، جنرل شماریات کے دفتر کے اعداد و شمار کے مطابق، 2024 کی تیسری سہ ماہی میں ہنوئی میں کارکنوں کی اوسط ماہانہ آمدنی 10.7 ملین VND/ماہ تک پہنچ گئی۔ 4 افراد پر مشتمل گھرانہ فرض کرتے ہوئے، جن میں سے 2 کام کرنے کی عمر کے ہیں، گھر کی کل آمدنی تقریباً 21.4 ملین VND/ماہ ہوگی۔

2024 میں اپارٹمنٹ کی اوسط قیمت 70 ملین VND/m2 تک پہنچنے کے ساتھ، نئے کھولے گئے منصوبوں کی قیمت 60 ملین VND/m2 ہے، ہنوئی میں اپارٹمنٹ خریدنے کے قابل ہونے کے لیے، خریداروں کو رقبے کے لحاظ سے، 45 ملین سے 210 ملین VND/ماہ تک کی کم از کم آمدنی کی ضرورت ہے۔

اصل اوسط آمدنی اور مکان کی قیمتوں کے درمیان نمایاں فرق آج ہنوئی میں گھر کی ملکیت کو نہ صرف ایک چیلنج بناتا ہے بلکہ اوسط یا اس سے بھی اچھی آمدنی والے گھرانوں کی اکثریت کے لیے ایک ناممکن چیز ہے۔ مرکزی اضلاع جیسے کہ Hoan Kiem، Ba Dinh، Dong Da، Hai Ba Trung یا Tay Ho میں، رہن کی ادائیگی کے لیے درکار کم از کم سالانہ تنخواہ اور اوسط گھریلو آمدنی کے درمیان فرق 10 اعداد تک ہے۔ دریں اثنا، مضافاتی علاقوں جیسے ہا ڈونگ، باک ٹو لائیم یا لانگ بیئن میں زیادہ قابل رسائی قیمتیں ہیں، لیکن یہ صرف ان افراد اور گھرانوں کے لیے موزوں ہیں جن کی آمدنی 40 - 60 ملین/ماہ ہے۔

ہر ضلع میں مکان کی اوسط قیمت کی بنیاد پر اور یہ فرض کرتے ہوئے کہ خریدار 20 سال کے لیے 8%/سال کی اوسط شرح سود کے ساتھ بینک سے مکان کی قیمت کا 70% قرض لے سکتا ہے۔ مالیاتی اصول کے مطابق، کل ماہانہ قسط آمدنی کے 40% سے زیادہ نہیں ہونی چاہیے، پھر ہا ڈونگ، لانگ بیئن، نام ٹو لیم، باک ٹو لیم، جیا لام میں اوسط قیمت والا مکان خریدنے کے لیے تجویز کردہ کم از کم آمدنی ہنوئی کے کارکنوں کی اوسط گھریلو آمدنی سے تقریباً 2 سے 3 گنا زیادہ ہے۔

Hoan Kiem، Ba Dinh، Hai Ba Trung، Dong Da یا Tay Ho اضلاع میں، مطلوبہ کم از کم آمدنی 1 بلین VND/سال سے زیادہ ہے، جو تقریباً 3.7 سے 8 گنا کے فرق کے برابر ہے۔ Cau Giay اور Thanh Xuan اضلاع میں، فرق 3 سے 3.5 گنا ہے۔

Batdongsan.com.vn کے مارکیٹنگ ڈائریکٹر مسٹر لی باو لانگ نے کہا کہ رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں زیادہ اضافے کی وجہ سے، 84% خریداروں کو اب بھی قرض لینا پڑتا ہے۔ جن گھرانوں کی کل آمدنی 40 ملین VND/ماہ سے کم ہے ان میں قرض لینے کی شرح سب سے زیادہ ہے، جو کہ 69% ہے۔ دریں اثنا، 41-70 ملین VND/ماہ کی کل آمدنی والے گھرانوں کے قرض لینے کی شرح 18% ہے، 71-100 ملین VND/ماہ میں قرض لینے کی شرح 9% ہے۔ 100 ملین VND/ماہ سے زیادہ کی کل آمدنی والے گھرانے کے لیے، قرض لینے کی شرح صرف 4% ہے۔

تاہم، ویتنام رئیل اسٹیٹ بروکرز ایسوسی ایشن کے چیئرمین جناب Nguyen Van Dinh کے مطابق، قرض لینے والوں کے گروپ کو معاشی بدحالی جیسی بہت سی غیر متوقع چیزوں کا سامنا کرنا پڑے گا جس سے گھر خریداروں کی آمدنی کم ہو سکتی ہے، ان کی ادائیگی کی صلاحیت کم ہو سکتی ہے یا قرض کی واپسی کا دباؤ بڑھ سکتا ہے۔ بینک کی شرح سود مقرر نہیں ہے، اور کچھ ادوار میں، شرح سود میں ایڈجسٹمنٹ ہوم لون کو زیادہ مہنگا بنا دیتی ہے، جس کی وجہ سے وہ قسطوں کی ادائیگی کو پورا کرنے سے قاصر ہو سکتے ہیں۔ اس کے علاوہ، کچھ دوسرے اپنے مالی معاملات میں زیادہ لچکدار ہونے کے لیے انتظار یا مکان کرایہ پر لینے کا انتخاب کریں گے۔ اس کے علاوہ، بہت سے گاہک جلد ہی رہنے کی جگہ کے مالک ہونے کے لیے گھر تلاش کرنے کے لیے اپنے معیار کو کم کرتے ہیں۔

صوبائی بازاروں میں شہری اراضی کا راج ہوگا۔

ایس جی او ہومز کے جنرل ڈائریکٹر مسٹر لی ڈنہ چنگ نے کہا کہ مارکیٹ کے بحران کے طویل عرصے کے بعد پھنسے ہوئے سرمایہ کاروں نے کیش فلو اور سرمایہ کاری کی مارکیٹ میں توازن پیدا کیا ہے۔ گزشتہ دو سالوں کے دوران، کیش فلو دارالحکومت، خاص طور پر اپارٹمنٹ کے حصے میں داخل ہو رہا ہے کیونکہ مارکیٹ اور یہ طبقہ حقیقی استعمال کو پورا کرتا ہے - ہنوئی مارکیٹ کی ایک بہت بڑی اور ہمیشہ موجود سرمایہ کی طلب۔ سرمایہ کاروں کی ایک بڑی تعداد کے ساتھ ایک مارکیٹ نے ہنوئی کی رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں کو تیزی سے اور مضبوطی سے بڑھا دیا ہے، اس طرح آس پاس کے صوبوں کی مارکیٹوں میں ایک خاص گرمی پھیل گئی ہے، جس سے ان صوبوں کو بحالی کے آثار دکھانا شروع کرنے میں مدد ملی ہے۔

فی الحال، ہنوئی کی رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں بہت زیادہ ہیں، جو کہ آہستہ آہستہ ہنوئی کے آس پاس کے صوبوں کو بھی اسی طرح کی ترقی کا راستہ دے رہی ہے، جن میں بھی اسی طرح کی ترقی ہے۔ اس رجحان کے بعد، 2025 میں، شمال کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ، عام طور پر ہنوئی، میں 2024 کی طرح قیمتوں میں کوئی تیزی سے اضافہ نہیں ہوگا۔ خاص طور پر، مکانات کی بلند قیمتوں کے تناظر میں، لوگ اب مکان خریدنے کے لیے جلدی نہیں کریں گے بلکہ کرائے پر لینے کی طرف جائیں گے اور ملک کے اندر گھر خریدنے کے لیے رقم کا استعمال کریں گے۔

صوبائی بازاروں میں، شہری اراضی کا طبقہ غالب رہے گا، خاص طور پر مکمل قانونی دستاویزات کے ساتھ زمین کی زیادہ تلاش کی جائے گی۔ خریدار زمین کا انتخاب کریں گے، صنعتی پارکوں کے قریب کم بلندی والی مصنوعات، اقتصادی محوروں کے قریب جیسے کہ Bac Ninh، Bac Giang یا Hung Yen، Hai Duong، Hai Phong، Quang Ninh۔ ان صوبوں کی مشترکہ بات یہ ہے کہ ان کی معاشی ترقی کافی مضبوط ہے، جو دارالحکومت سے ٹریفک کے اہم راستوں پر واقع ہے اور صنعتی پارکوں کی بنیاد ہے، ایک متحرک سیاحت کی بنیاد ہے۔

عام طور پر، 2025 ایک نئے رئیل اسٹیٹ سائیکل کے آغاز کا سال ہے۔ ہجوم میں سرمایہ کاری کرنے کے بجائے، مارکیٹ کی لہر کی پیروی کرنے یا کسی خاص "گرم" طبقے کی پیروی کرنے کے بجائے، سرمایہ کاروں کو ایسی مارکیٹ کا انتخاب کرنا چاہیے جو اقتصادی ترقی اور انفراسٹرکچر سے گہرا تعلق رکھتا ہو۔ 2025 ہنوئی کے مضافات میں صوبائی مارکیٹوں کے عروج کا مشاہدہ کرے گا۔ سرمایہ کار مکمل قانونی دستاویزات کے ساتھ معروف سرمایہ کاروں کی مصنوعات کا مقصد بنائیں گے۔ اس کے بعد، انہیں ضرورت سے زیادہ لیوریج استعمال کیے بغیر، ان کی مالی صلاحیت کے لیے موزوں مصنوعات کا انتخاب کرنا چاہیے۔

ہائی فونگ: زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کے کام کو درست کرنا

ہائی فونگ سٹی پیپلز کمیٹی کے چیئرمین نے ابھی ہدایات جاری کی ہیں اور متعلقہ محکموں، شاخوں اور اکائیوں سے علاقے میں زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کو درست کرنے کی درخواست کی ہے۔

خاص طور پر، ہائی فونگ سٹی پیپلز کمیٹی کے چیئرمین نے قدرتی وسائل اور ماحولیات کے محکمے اور ضلعی عوامی کمیٹیوں کو منصوبہ بندی، زمین کے استعمال کے منصوبوں، تعمیراتی منصوبہ بندی، شہری منصوبہ بندی کے عوامی افشاء کو منظم کرنے کے لیے تفویض کیا جہاں زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی ہوتی ہے اور پڑوسی علاقوں میں؛ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں طلب اور رسد کے درمیان عدم توازن پر قابو پاتے ہوئے، ضرورت مند لوگوں کی اکثریت کی رسائی اور ادائیگی کی صلاحیتوں کے لیے موزوں رہائشی رئیل اسٹیٹ اور رہائشی زمین کی فراہمی کو یقینی بنانے کے لیے اقدامات کریں۔

زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کے لیے زمین کی قیمت کی فہرست کے مطابق ابتدائی قیمت کا تعین کرنے سے پہلے، اس علاقے اور مقام پر جہاں ضابطے کے مطابق نیلامی کی گئی ہے، زمین کی قیمت کی فہرست میں متعلقہ زمین کی قیمت کا جائزہ لینا، ایڈجسٹ کرنا اور اس کی تکمیل کرنا ضروری ہے۔ زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کے منصوبے کی ترقی کی سمت سخت، سائنسی، اور حکام کے زیر کنٹرول ہونی چاہیے، منافع کے لیے نیلامی سے فائدہ اٹھانے کی صورت حال سے گریز کرنا، جس سے مارکیٹ میں بہت سی خرابیاں پیدا ہوتی ہیں...

ضلعی عوامی کمیٹیوں، محکموں، ایجنسیوں اور متعلقہ تنظیموں کے لیے، مقامی زمین کی طلب کا جائزہ لیں، زمین کے استعمال کے حقوق کے لیے نیلام کیے جانے والے زمینی علاقوں کے بنیادی ڈھانچے کی تعمیر میں منصوبہ بندی کریں اور سرمایہ کاری کریں۔ ایک ہی وقت میں، مقررہ مضامین کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق کو نیلام کیے بغیر دوبارہ آبادکاری کے لیے زمین کی تقسیم، زمین کی تقسیم پر عمل درآمد کے لیے مناسب اراضی فنڈز کا بندوبست کرنے پر غور کریں۔ پبلسٹی اور شفافیت کو یقینی بنانے کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کی تنظیم میں انفارمیشن ٹیکنالوجی اور ڈیجیٹل تبدیلی کے اطلاق کو فروغ دینا؛ تشہیر، شفافیت، معروضیت، اور ریاست کے مفادات، متعلقہ فریقوں کے حقوق اور مفادات کے تحفظ کو یقینی بنانے کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامیوں کے انعقاد اور نفاذ کے لیے قانون اور سٹی پیپلز کمیٹی کے سامنے ذمہ دار ہوں۔

محکمہ انصاف سے درخواست کریں کہ جائیداد کی نیلامی کرنے والی تنظیموں کو ہدایت کریں کہ وہ موجودہ قانونی ضوابط کی بنیاد پر، نیلامی میں شرکت کی تاریخ کے بارے میں معلومات کا سختی سے انتظام کرنے کے لیے مناسب اقدامات کریں تاکہ نیلامی میں غیر معمولی علامات والے کیسز کا فوری طور پر پتہ لگایا جا سکے جیسے: ایک ہی شخص یا لوگوں کا گروپ جو ایک ہی نیلامی میں زمین کے ایک سے زیادہ پلاٹوں کے لیے بولی کے لیے رجسٹر ہو رہا ہے۔ لیکن ڈپازٹس کو چھوڑنا، مناسب ہینڈلنگ اقدامات کے لیے جائیداد کے مالکان اور مجاز حکام کو رپورٹ کریں۔

ہائی فوننگ سٹی پولیس صورتحال کو فعال طور پر سمجھتی ہے، ان تنظیموں اور افراد کے لیے قانون کے مطابق ان کا پتہ لگاتی ہے، تفتیش کرتی ہے اور سختی سے اس حد تک خلاف ورزی کرتی ہے کہ زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی میں مجرمانہ ذمہ داری کے لیے ان کے خلاف قانونی کارروائی کی جانی چاہیے۔

ہنگ ین نے کامیابی سے 273 زمینوں کی نیلامی کی۔

لاک ویت جوائنٹ اسٹاک آکشن کمپنی نے کہا کہ 9 فروری کو کمپنی نے ہنگ ین صوبے کے این تھی ٹاؤن میں ڈسٹرکٹ اسپورٹس، کلچرل اور رہائشی کمپلیکس کے شمالی رہائشی علاقے میں 273 اراضی کے استعمال کے حق کو کامیابی سے نیلام کیا۔

Lac ویت جوائنٹ اسٹاک آکشن کمپنی کے بورڈ آف ڈائریکٹرز کی چیئر وومین محترمہ ڈو تھی ہونگ ہان نے کہا کہ یونٹ کو 4,000 سے زیادہ بولی کے دستاویزات موصول ہوئے ہیں۔ نیلامی کے دن تقریباً 2,000 شرکاء کو راغب کیا۔

273 نیلام شدہ زمینوں کا کل رقبہ 30,571.9m2 ہے، جس کی کل ابتدائی قیمت 645.747 بلین VND ہے۔

زمین کے پلاٹوں کا رقبہ 90-295.2m2/پلاٹ ہے۔ ابتدائی قیمت 19.2-31.2 ملین VND/m2 ہے۔ ہر پلاٹ کے برابر جس کی ابتدائی قیمت 1.7 بلین سے 7.8 بلین VND تک ہے۔ نیلامی کا طریقہ نیلامی میں ایک راؤنڈ میں براہ راست خفیہ بیلٹ کے ذریعے ہوتا ہے۔ چڑھتے ہوئے بولی کا طریقہ۔

نیلامی کے نتائج سے ظاہر ہوا کہ کل جیتنے والی بولی 1,503.3 بلین VND سے زیادہ تھی، جو کہ 857.631 بلین VND کا فرق ہے، جو کہ 232.81% کا اضافہ ہے۔

جس میں نیلامی کی سب سے زیادہ قیمت 120 ملین VND/m2 ہے اور سب سے کم قیمت 36 ملین VND/m2 ہے۔

نیلامی کے منتظم کے مطابق، سب سے زیادہ جیتنے والی قیمت والی لاٹ کارنر لاٹ ہے، جس میں بہترین مقام اور 200 مربع میٹر سے زیادہ کا رقبہ ہے۔

ماخذ: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-kho-nhu-so-huu-nha-ha-noi-hai-phong-chan-chinh-dau-gia-dat-thi-truong-bat-dau-chu-ky-moi-du-bao-phan-khuc-len-ngoi-3088