رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں کو کنٹرول کرنا: رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو ٹھنڈا کرنے کا حل

انتظامی ایجنسی رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں کو کم کرنے کے لیے اقدامات کی ایک سیریز کو تعینات کرنے کا ارادہ رکھتی ہے، خاص طور پر اعلیٰ درجے کے طبقے میں، جہاں قیاس آرائیاں اور قیمتوں میں افراط زر عام ہے۔

ہو چی منہ سٹی ڈیپارٹمنٹ آف کنسٹرکشن نے ابھی ابھی ایک دستاویز جاری کی ہے جس میں رئیل اسٹیٹ کے کاروباروں سے پراجیکٹ کی معلومات، لین دین اور ملکیت کے حقوق کے عوامی افشاء پر قانونی ضوابط کی سختی سے تعمیل کرنے کی درخواست کی ہے۔ 2023 قانون برائے رئیل اسٹیٹ بزنس اینڈ ڈیکری 94, 96/2024/ND-CP کی روح کے مطابق، کاروباری اداروں کو کاروبار میں شامل ہونے سے پہلے پروجیکٹ کی معلومات کو عام کرنا چاہیے، تحریری اور الیکٹرانک فائلوں میں لین دین کی صورتحال کی اطلاع دیں، اور ڈیٹا کی درستگی کے لیے ذمہ دار ہوں۔

خیانت کی ممانعت، دلالوں کو اجازت

خاص طور پر، دستاویز سرمایہ کاروں کو دیگر تنظیموں یا افراد کو ڈپازٹس، سیلز، ٹرانسفر، لیز پر ہاؤسنگ کی خریداری یا منصوبوں میں زمین کے استعمال کے حقوق کے معاہدے پر دستخط کرنے سے سختی سے منع کرتی ہے۔ سرمایہ کاروں کو صرف اس کے بعد مستقبل کی رہائش فروخت کرنے یا لیز پر خریدنے کی اجازت ہے جب ریاستی انتظامی ایجنسی کو لین دین کی شرائط کو پورا کرنے کے بارے میں تحریری طور پر مطلع کیا جائے۔

محکمہ تعمیرات کی جانب سے اس دستاویز کو جاری کرنے سے پہلے، ہو چی منہ شہر میں بہت سے منصوبوں کو اجازت کے تحت فروخت کے لیے کھول دیا گیا تھا۔ بہت سے F2 اور F3 بروکریج فلورز نے صارفین سے ڈپازٹ وصول کیے، جب کہ پراجیکٹس کو تعمیراتی اجازت نامہ نہیں دیا گیا تھا اور وہ قانونی تقاضوں کو پورا نہیں کرتے تھے۔ شمالی صوبوں سے بہت سے گاہک ہو چی منہ شہر گئے تاکہ "گڈ ول ڈپازٹس ادا کریں" لیکن حقیقت میں انہوں نے سرمایہ کار کے ساتھ کوئی معاہدہ نہیں کیا تھا۔

ایک حالیہ پروجیکٹ کے افتتاح کے موقع پر، محترمہ لون (Tan Hung وارڈ، Ho Chi Minh City میں مقیم) نے کہا کہ اس نے فرش کے ذریعے VND50 ملین کی "گڈ ول ڈپازٹ" کی تھی، پھر اپارٹمنٹ کی قیمت کا مزید 10% ادا کیا، لیکن صرف ایک بروکریج کمپنی کے ذریعے اور سرمایہ کار کے ساتھ کام نہیں کیا۔ "میں نے سوچا کہ یہ ایک عام عمل ہے، لیکن جب میں نے بعد میں پوچھا تو مجھے پتہ چلا کہ میں فروخت کے لیے کھولنے کے لیے اہل نہیں ہوں،" اس نے شیئر کیا۔

ہو چی منہ شہر میں ایک رئیل اسٹیٹ کمپنی کے ڈائریکٹر نے اعتراف کیا کہ ایک طویل عرصے سے، بہت سے سرمایہ کار بروکریج فلورز کو صارفین سے ڈپازٹ وصول کرنے کی اجازت دے کر "قانون کی خلاف ورزی" کرنے کی کوشش کر رہے ہیں۔ مارکیٹنگ اور کمیونیکیشن کے ذریعے یہ "شارٹ کٹ" صارفین کو سرمایہ کار سے براہ راست رابطہ کیے بغیر صرف ٹریڈنگ فلور کے بارے میں جانتا ہے۔

معاشی ماہر - ڈاکٹر ٹران نگوین ڈین کے مطابق، سرمایہ کاروں کی بروکریج فلورز کے ذریعے سرمایہ اکٹھا کرنے کے لیے "قانون کی خلاف ورزی" کی صورتحال ایک طویل عرصے سے موجود ہے۔ "بہت سے منصوبے فروخت کے معاہدے پر دستخط کرنے سے پہلے اپارٹمنٹ کی قیمت کے 90% - 95% تک متحرک ہو جاتے ہیں۔ انتظامی ایجنسیاں واضح طور پر دیکھتی ہیں لیکن سنبھال نہیں پاتی ہیں، جس سے مارکیٹ بگڑ جاتی ہے، ورچوئل ڈیمانڈ پیدا ہوتی ہے اور خریداروں کے لیے FOMO (چھوٹ جانے کا خوف) نفسیات" - مسٹر ڈین نے تجزیہ کیا۔

ان کے مطابق، یہ نقطہ نظر نہ صرف رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں اضافہ کرتا ہے بلکہ خریدار کی طرف خطرہ بھی ڈالتا ہے۔ کیونکہ اگر کوئی واقعہ ہوتا ہے، تو انہیں صرف ان کی جمع یا بینک کا سود واپس کیا جائے گا، جب کہ سرمایہ کار پھر بھی سرمایہ مختص کرتا ہے۔ انہوں نے زور دے کر کہا، "ماضی میں مارکیٹ میں ہونے والے کچھ بڑے واقعات سے حاصل ہونے والے مہنگے سبق میں اب بھی انتباہی قدر ہے۔"

ساتھ ہی، رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں کو کنٹرول کرنے کے طریقہ کار سے متعلق حکومت کی قرارداد کے مسودے نے بھی عوام کی توجہ مبذول کرائی ہے۔ اس مسودے میں، انتظامی ایجنسی تجویز کرتی ہے کہ ریئل اسٹیٹ کے لین دین کو ریاست کے زیر انتظام تجارتی منزل کے ذریعے کیا جانا چاہیے، جبکہ دوسرے اور تیسرے اپارٹمنٹس خریدنے والے قرض لینے والوں کے لیے کریڈٹ کو سخت کرنا چاہیے۔ اس کے علاوہ، مسودہ سستی کمرشل ہاؤسنگ کی ترقی کی بھی حوصلہ افزائی کرتا ہے، حقیقی رہائش کی ضروریات کو پورا کرنے کے لیے درمیانی فاصلے کے اپارٹمنٹس کی فراہمی کو بڑھاتا ہے۔

DKRA کنسلٹنگ کے انچارج ڈپٹی جنرل ڈائریکٹر مسٹر وو ہونگ تھانگ نے کہا کہ DKRA گروپ کے سروے کے مطابق، ماضی میں نئے پراجیکٹس خریدنے والے صارفین میں سے 70% تک سرمایہ کاری کے لیے تھے، جن میں سے 50%-60% پہلے ہی دوسرے اپارٹمنٹ کے مالک تھے اور 20% سے زیادہ تیسرے اپارٹمنٹ کے مالک تھے۔ تاہم، قیاس آرائی پر مبنی طلب کو کم کرنے، قیمتوں کو ٹھنڈا کرنے اور مارکیٹ کو اس کی حقیقی قدر پر واپس لانے کے لیے کریڈٹ کو سخت کرنا یا نہیں، اس پر بھی غور کرنے کی ضرورت ہے۔

انہوں نے یہ بھی تبصرہ کیا کہ اگر یہ پالیسی لاگو ہوتی ہے تو ریئل اسٹیٹ سیکٹر کے لیے بینک کریڈٹ آہستہ آہستہ بڑھے گا، مارکیٹ کی لیکویڈیٹی میں تقریباً 30 فیصد کمی ہو سکتی ہے۔ "قیاس آرائی کرنے والوں کو احتیاط سے غور کرنا پڑے گا، جبکہ حقیقی ضروریات والے لوگوں کو زیادہ مناسب مصنوعات تک رسائی کا موقع ملے گا" - مسٹر تھانگ نے تبصرہ کیا۔

صارفین ہو چی منہ سٹی میں ایک رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کے بارے میں جان رہے ہیں۔ تصویر: TAN THANH

ہم وقت ساز، طویل مدتی حل نافذ کریں۔

مسٹر وو ہانگ تھانگ قیاس آرائیوں کو محدود کرنے کے لیے رئیل اسٹیٹ ٹیکس کی پالیسی کی حمایت کرتے ہیں، لیکن وہ امید کرتے ہیں کہ حکومت اور وزارتوں اور شاخوں کے پاس روڈ میپ، محتاط حساب کتاب، اور اچانک اطلاق سے گریز کے ساتھ مرحلہ وار عمل درآمد کا منصوبہ ہونا چاہیے۔ مسٹر تھانگ نے تبصرہ کیا، "اگر ٹیکس کو بہت تیزی سے سخت کیا جاتا ہے، تو مارکیٹ شدید ردعمل کا اظہار کر سکتی ہے، جس سے لیکویڈیٹی اور معیشت کی مجموعی نمو متاثر ہو سکتی ہے، کیونکہ رئیل اسٹیٹ ایک صنعت ہے جس کا دوسرے شعبوں پر بہت زیادہ اثر ہے،" مسٹر تھانگ نے تبصرہ کیا۔

ہو چی منہ سٹی انسٹی ٹیوٹ آف نیچرل ریسورسز اینڈ انوائرمنٹ اکنامکس کے ڈائریکٹر ڈاکٹر فام ویت تھوان کے مطابق، رئیل اسٹیٹ ٹرانزیکشن ٹیکس قیاس آرائیوں کو محدود کرنے کا ایک موثر ذریعہ ہے۔

انہوں نے جائیداد رکھنے کے وقت کے مطابق ٹیکس لاگو کرنے کی تجویز پیش کی: اگر 12 ماہ سے کم کی ملکیت ہو تو فروخت کی قیمت پر ٹیکس 20 فیصد، 12 سے 36 ماہ تک 10 فیصد، 36 سے 60 ماہ تک 5 فیصد اور 60 ماہ سے زائد کی موجودہ شرح 2 فیصد برقرار رکھیں۔ مسٹر تھوان نے کہا کہ "اس ٹیکس کی شرح کو قانونی خامیوں سے بچنے کے لیے مجاز خرید و فروخت کے معاملات پر بھی لاگو کیا جانا چاہیے۔"

ان کا خیال ہے کہ ٹیکس کا یہ طریقہ آن لائن پبلک ایکسچینجز کے ذریعے زبردستی لین دین کرنے کے مقابلے میں آسان اور لاگو کرنا آسان ہے جو کہ موجودہ تناظر میں مناسب نہیں ہے۔ "ملکیت کے وقت پر مبنی ٹیکس سرفنگ کو محدود کرنے میں مدد کرتا ہے لیکن مارکیٹ کو مسخ نہیں کرتا۔ جو لوگ قلیل مدتی سرمایہ کاری کرتے ہیں انہیں زیادہ ٹیکس ادا کرنا پڑے گا، جب کہ طویل مدتی سرمایہ کاری کرنے والوں کو مراعات دی جائیں گی، جو کہ منصفانہ اور معقول ہے۔"- مسٹر تھوان نے زور دیا۔

اس کے علاوہ، مسٹر تھوان نے زمین کی قیمتوں کی فہرست بنانے کی تجویز بھی پیش کی جو وقت کے ساتھ ساتھ کم ہوتی جاتی ہے، زمین کو پیداوار کا ایک ذریعہ سمجھتے ہیں، نہ کہ قیاس آرائی کے لیے ایک شے کے طور پر۔ جب زمین کی قیمتوں کو مناسب طریقے سے کنٹرول کیا جاتا ہے، لچکدار ٹرانزیکشن ٹیکس کے ساتھ، مارکیٹ اپنی حقیقی قیمت پر واپس آجائے گی، لوگوں کے لیے مکان خریدنے کے مواقع پیدا کرے گی، اور سماجی تحفظ کو مستحکم کرنے میں اپنا کردار ادا کرے گی۔

ڈاکٹر Tran Nguyen Dan کے مطابق، قیاس آرائیوں سے نمٹنا ضروری ہے کہ ہم آہنگی اور طویل مدتی ہو، اور اسے راتوں رات حل نہیں کیا جا سکتا۔ ان کا خیال ہے کہ ٹیکس لگانے کے ساتھ ساتھ کریڈٹ اور انتظامی آلات کو یکجا کرنا بھی ضروری ہے۔ "قرض لینے والوں کے لیے کریڈٹ سکور قائم کیے جانے چاہئیں اور بینکوں کو کنٹرول میں حصہ لینے کے لیے ضروری ہونا چاہیے۔ دوسرا گھر خریدنے والے قرض دہندگان کو زیادہ شرح سود ادا کرنا چاہیے اور قرض کے تناسب کو کم کرنا چاہیے، مثال کے طور پر، دوسرے گھر کے لیے صرف 50% اور تیسرے گھر کے لیے 30%،" انہوں نے تجویز کیا۔

ڈاکٹر ڈین نے اس بات پر بھی زور دیا کہ اگر کوئی گاہک ٹیکس سے بچنے کے لیے کسی رشتہ دار سے اپنا نام استعمال کرنے کو کہتا ہے، تو اس کا نام استعمال کرنے والے کو بھی اس کے نتائج بھگتنا ہوں گے جیسے کہ قرض لینے سے روکا جانا یا اگلی خریداری پر ٹیکس لگانا۔ انہوں نے مزید کہا کہ "انتظامی ایجنسیوں، بینکوں اور ٹیکس کے نظام کے درمیان ہم آہنگی کی ضرورت ہے تاکہ انصاف کو یقینی بنایا جا سکے اور قانونی خامیوں سے بچا جا سکے۔"

ان کے مطابق، یہ ایک ایسا مسئلہ ہے جس کے لیے مارکیٹ کو مستحکم کرنے کے لیے وزارتوں، شاخوں اور مقامی حکام کے درمیان ہم آہنگی کے ساتھ 5-10 سال کے روڈ میپ کی ضرورت ہے۔ "رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں تب ہی کم اور مستحکم ہو سکتی ہیں جب ہم ٹیکس اور کریڈٹ پالیسیوں کو قانونی حیثیت سے ہم آہنگ کرتے ہیں۔ جب حقیقی ضروریات والے لوگ آسانی سے رہائش تک رسائی حاصل کر سکتے ہیں، تو فطری طور پر قیاس آرائیاں کم ہو جائیں گی۔"- مسٹر ڈین نے تبصرہ کیا۔

قیمتوں میں اضافہ صرف قیاس آرائیوں کی وجہ سے نہیں ہوتا۔

ڈاکٹر Tran Nguyen Dan نے بھی واضح طور پر نشاندہی کی کہ رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں اضافے کی وجہ نہ صرف قیاس آرائی ہے بلکہ طویل قانونی طریقہ کار بھی ہے۔ مسٹر ڈین نے کہا، "بہت سے منصوبوں کو طریقہ کار مکمل کرنے میں 7-8 سال لگتے ہیں، جس کی وجہ سے سرمائے کی لاگت بڑھ جاتی ہے۔ جب لاگت بڑھ جاتی ہے، تو کاروبار تلافی کے لیے فروخت کی قیمتیں بڑھانے پر مجبور ہوتے ہیں، اور حتمی خریداروں کو نقصان ہوتا ہے۔ اس لیے، ریاست کو منصوبے کی منظوری کے عمل میں ہر مرحلے اور ہر ایجنسی کی ذمہ داریوں کو واضح طور پر بیان کرنے کی ضرورت ہے تاکہ وقت کم ہو اور لاگت کو کم کیا جا سکے۔" مسٹر ڈین نے کہا۔

دا نانگ زمین کی "قیمتوں میں افراط زر" اور قیاس آرائیوں کا سراغ لگاتا ہے۔

13 اکتوبر کو، دا نانگ شہر کی پیپلز کمیٹی کے دفتر نے اعلان کیا کہ شہر کی پیپلز کمیٹی کے چیئرمین نے قیمتوں میں ہیرا پھیری اور رئیل اسٹیٹ کی قیاس آرائیوں کے معائنے، جائزہ لینے، اصلاح کرنے اور ان سے نمٹنے کے لیے ابھی ایک سرکاری بھیجے جانے پر دستخط کیے ہیں اور اسے جاری کیا ہے۔ اور علاقے میں زمین کے انتظام اور استعمال کو مضبوط بنانا۔

اس کے مطابق، دا نانگ شہر کی پیپلز کمیٹی کے چیئرمین نے محکمہ زراعت اور ماحولیات کو محکمہ تعمیرات، سنٹر فار لینڈ فنڈ ڈویلپمنٹ، کمیون کی عوامی کمیٹیوں، وارڈز اور متعلقہ اکائیوں کے ساتھ تمام مخصوص زمینوں کے معائنے، امتحانات اور جائزوں کا اہتمام کرنے کے لیے ذمہ داری سونپی ہے۔ جب ریاست زمین پر دوبارہ دعوی کرتی ہے تو معاوضہ، مدد اور دوبارہ آبادکاری؛ اور زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کی سرگرمیاں۔

فی الحال، دا نانگ نے مضافاتی علاقوں اور نئے پروجیکٹ والے علاقوں میں "زمین کے بخار" کی بہت سی علامات ریکارڈ کی ہیں، خاص طور پر ایسے مقامات پر جہاں منصوبہ بندی کی معلومات، انتظامی یونٹ کے انتظامات یا بڑے بنیادی ڈھانچے کے منصوبوں پر عمل درآمد کیا گیا ہے۔

H.Dinh

ماخذ: https://nld.com.vn/kiem-soat-gia-nha-dat-cach-nao-196251013215207851.htm