ممالک میں زمین کی تشخیص کا تجربہ

ہر ملک میں زمین کی قیمتوں کے تعین کا طریقہ کار انتظامی فلسفہ، ریاستی مداخلت کی سطح کے ساتھ ساتھ اسٹیک ہولڈرز کے مفادات کو متوازن کرنے کے طریقے کی عکاسی کرتا ہے۔

یکم اگست 2024 سے لاگو ہونے والے اراضی قانون 2024 میں زمین کی منصوبہ بندی، زمین کی بازیابی، زمین کی تقسیم، زمین کے ڈیٹا بیس کی تکمیل، خاص طور پر زمین کی تشخیص اور زمین کی قیمتوں کے ریاستی انتظام سے متعلق متعدد خامیوں کا انکشاف ہوا ہے۔ اس سے زمین کی تشخیص اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے کاموں میں شفافیت پر مثبت اثرات مرتب ہونے کی امید ہے۔

عالمی سطح پر، زمین کو ہمیشہ ہر معیشت کا بنیادی وسیلہ سمجھا جاتا ہے۔ ریاست کے لیے زمین کے استعمال کرنے والوں کی مالی ذمہ داریوں کا تعین کرنے اور ریاست کی جانب سے زمین پر دوبارہ دعویٰ کرنے پر معاوضے کا حساب لگانے کے لیے زمین کی تشخیص بہت اہم ہے۔

چین

چین کے قانونی نظام میں زمین کی ملکیت تمام لوگوں کی ہے اور ریاست نمائندہ مینیجر ہے۔ افراد، کاروبار یا تنظیموں کے پاس زمین کی مکمل ملکیت نہیں ہے لیکن انہیں صرف ایک خاص مدت کے لیے استعمال کرنے کا حق دیا جا سکتا ہے، عام طور پر مقصد کے لحاظ سے 40 سے 70 سال تک۔ اس خصوصیت کی وجہ سے، چین میں زمین کی قیمتوں کا طریقہ کار مکمل طور پر مارکیٹ میکانزم والے ممالک کے مقابلے میں مختلف رنگ رکھتا ہے۔

چین میں زمین کی قیمتوں کا تعین کرنے کا سب سے عام طریقہ زمین کے استعمال کے حقوق کی عوامی نیلامی کے ذریعے ہے۔ مقامی حکومتیں، جو زمین کو رکھنے اور مختص کرنے کی براہ راست ذمہ دار ہیں، ریاست کی طرف سے وقتاً فوقتاً جاری کردہ زمین کی قیمت کی فہرست کی بنیاد پر ابتدائی قیمت مقرر کریں گی۔ یہ قیمت کی فہرست ایک میکرو مینجمنٹ ٹول کے طور پر کام کرتی ہے، جس سے حکومت کو مارکیٹ کو کنٹرول کرنے اور زمین سے بجٹ کی آمدنی کو یقینی بنانے میں مدد ملتی ہے۔ تاہم، حقیقت میں، جیتنے والی بولی کی قیمت اکثر ابتدائی قیمت سے بہت زیادہ ہوتی ہے، جو ریئل اسٹیٹ کمپنیوں کی جانب سے بھاری مانگ کے ساتھ ساتھ بیجنگ، شنگھائی اور گوانگ زو جیسے بڑے شہروں میں زمین کی کمی کے دباؤ کی عکاسی کرتی ہے۔

چین میں زمین کی قیمتوں کا طریقہ کار ان ممالک سے مختلف ہے جن کے پاس مکمل طور پر مارکیٹ میکانزم ہے۔ تصویر: بلومبرگ۔

نیلامی کے علاوہ، کچھ خاص معاملات میں، براہ راست تقرری یا گفت و شنید کے طریقہ کار کا اطلاق کیا جا سکتا ہے، خاص طور پر قومی تزویراتی اہمیت کے منصوبوں کے لیے۔ متوازی طور پر، چین ایک حوالہ اراضی کی تشخیص کا نظام رکھتا ہے، جس میں حکومت باقاعدگی سے لوگوں اور کاروباروں کے لیے معیاری قیمتیں شائع کرتی ہے تاکہ لین دین، رہن اور ٹیکس کے حساب کتاب کی بنیاد کے طور پر استعمال کیا جا سکے۔

قابل ذکر بات یہ ہے کہ زمین کی آمدنی مقامی بجٹ کا ایک بڑا حصہ بنتی ہے، اس لیے صوبائی اور میونسپل حکومتیں اکثر آمدنی بڑھانے کے لیے زمین کی قیمتوں میں اضافہ کرتی ہیں۔ اس طریقہ کار نے گزشتہ برسوں میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی تیزی میں اہم کردار ادا کیا ہے، لیکن اس کے ساتھ ساتھ اس نے مکانات کی قیمتوں کے بلبلوں اور مکانات تک رسائی میں عدم مساوات کا خطرہ بھی پیدا کیا ہے، جو دنیا کی دوسری بڑی معیشت کے زمین کی تشخیص کے مسئلے کی پیچیدگی کو ظاہر کرتا ہے۔ اس تناظر میں، چینی حکومت مارکیٹ کو مستحکم کرنے، قیاس آرائیوں کو محدود کرنے اور زمین سے مالی وسائل کو برقرار رکھنے کے اہداف میں توازن پیدا کرنے کی کوشش کرتی ہے۔

جاپان

جاپان میں زمین کی قیمتوں کا تعین کرنے کا طریقہ کار - ایک ایسا ملک جس کا زمینی رقبہ اور آبادی کا حجم ویتنام سے کافی ملتا جلتا ہے - بہت مضبوطی سے اور کثیر پرتوں والا ڈیزائن کیا گیا ہے۔ بہت سے ممالک کے برعکس جو مکمل طور پر مارکیٹ یا انتظامی ضوابط پر انحصار کرتے ہیں، جاپان بیک وقت متعدد قیمتوں کے نظام کو لاگو کرتا ہے جو زمین کی اصل قیمت کی عکاسی کرتے ہیں اور ریاستی انتظام اور سماجی استحکام کے مقاصد کو پورا کرتے ہیں۔

سب سے پہلے، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں لین دین کی قیمت زمین کی قیمت کی سطح کو بنانے کے لیے سب سے اہم بنیاد ہے۔ لین دین کو تفصیل سے اور عوامی طور پر ریکارڈ کیا جاتا ہے، جو مینیجرز اور سرمایہ کاروں دونوں کے لیے ڈیٹا کا ایک بھرپور ذریعہ بناتا ہے۔ اس کے متوازی طور پر، زمین، انفراسٹرکچر، ٹرانسپورٹ اور سیاحت کی وزارت (MLIT) ہر سال ملک بھر میں دسیوں ہزار مقامات پر سروے کی بنیاد پر ایک "معیاری زمین کی قیمت کا اشاریہ" شائع کرتی ہے۔ یہ ریاستی ایجنسیوں، بینکوں اور کاروباروں کے لیے قرض دینے کی سرگرمیوں، جائیداد کی تشخیص یا سائٹ کلیئرنس کے معاوضے میں حوالہ دینے کے لیے ایک سرکاری معیار سمجھا جاتا ہے۔

جاپان میں زمین کی قیمتوں کا تعین کرنے کا طریقہ کار بہت مضبوطی سے ڈیزائن اور کثیر پرتوں والا ہے۔ تصویر: سومیٹومو کارپوریشن۔

اس کے علاوہ، جاپان میں مقامی حکومتوں کے ذریعے طے شدہ زمین کی قیمت کا نظام ہے، جسے زمین کے ٹیکس اور وراثتی ٹیکس کے حساب کے لیے بنیاد کے طور پر استعمال کیا جاتا ہے۔ شائع شدہ قیمتوں اور بازار کی قیمتوں کا امتزاج اس بات کو یقینی بنانے میں مدد کرتا ہے کہ زمین کی تشخیص حقیقت پسندانہ ہے اور عوامی مالیاتی انتظام کی ضروریات کو پورا کرتی ہے۔ اس کے علاوہ، قانون کی طرف سے تسلیم شدہ آزاد تشخیصی تنظیمیں بھی اس عمل میں شامل ہیں، خاص طور پر ایسے معاملات میں جہاں قانونی چارہ جوئی یا سول تنازعات کے لیے زمین کی قیمت کی ضرورت ہوتی ہے۔

جاپان کے زمین کی قیمتوں کے تعین کے طریقہ کار کی ایک خاص بات اس کی اعلی شفافیت اور پیشین گوئی ہے۔ حکومت وقتاً فوقتاً زمین کی قیمتوں میں اتار چڑھاؤ کے اشاریہ جات شائع کرتی ہے، اس طرح سرمایہ کاروں، لوگوں اور مالیاتی اداروں کو رجحانات کو سمجھنے میں مدد ملتی ہے، قیاس آرائیوں یا رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں افراط زر کو محدود کرنا۔ ایک ہی وقت میں، زمین کے ٹیکس اور وراثت کے ٹیکس کے نظام کو زمین کی ملکیت اور استعمال کو منظم کرنے کے لیے ڈیزائن کیا گیا ہے، چند افراد یا کارپوریشنز میں ضرورت سے زیادہ ارتکاز سے گریز۔ مارکیٹ میکانزم اور معقول ریاستی مداخلت کے لچکدار امتزاج کی بدولت، جاپان زمینی منڈی کے استحکام کو مضبوط اتار چڑھاؤ کے دوران بھی برقرار رکھتا ہے، جبکہ زمینی وسائل کے انتظام میں سماجی مساوات اور پائیداری کو یقینی بناتا ہے۔

سنگاپور

سنگاپور ان ممالک میں سے ایک ہے جہاں زمین کے انتظام اور قیمتوں کا تعین کرنے کا طریقہ کار دنیا میں سب سے منفرد ہے، کیونکہ یہاں زمینی رقبہ کی اکثریت ریاست کی ملکیت ہے۔ زمین کے فنڈ کا تقریباً 90% ریاست کے پاس ہے اور یہ افراد اور تنظیموں کو صرف مقررہ مدت کے لیز کے معاہدوں کے ذریعے استعمال کرنے کی اجازت دیتا ہے، عام طور پر رہائشی اراضی کے لیے 99 سال، تجارتی یا صنعتی زمین کے لیے مختصر۔ یہ طریقہ کار حکومت کو شہری ترقی پر مکمل کنٹرول برقرار رکھنے اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو مؤثر طریقے سے منظم کرنے میں مدد کرتا ہے۔

سنگاپور میں اراضی کی تشخیص اربن ری ڈیولپمنٹ اتھارٹی (URA) اور متعلقہ ایجنسیوں کے ذریعے کی جاتی ہے۔ URA تجارتی اور رہائشی منصوبوں کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق مختص کرنے کے لیے باقاعدگی سے عوامی نیلامیوں کا انعقاد کرتا ہے، جس میں بولی جیتنے سے براہ راست مارکیٹ کی طلب اور مسابقت کی عکاسی ہوتی ہے۔ نیلامیوں کے علاوہ، حکومت زمین کی ایک معیاری قیمت کی فہرست بھی جاری کرتی ہے، جو وقتاً فوقتاً اپ ڈیٹ ہوتی رہتی ہے، جو ٹیکس، معاوضے اور ثانوی لین دین کی بنیاد کے طور پر کام کرتی ہے۔ یہ نظام اس بات کو یقینی بناتا ہے کہ زمین کی قیمتیں نہ صرف مارکیٹ کی طلب اور رسد کی عکاسی کرتی ہیں بلکہ یہ ملک کے طویل مدتی شہری ترقی کے رجحان سے بھی مطابقت رکھتی ہیں۔

سنگاپور ان ممالک میں سے ایک ہے جس کا زمینی انتظام اور تشخیص کا طریقہ کار دنیا میں سب سے منفرد ہے۔ تصویر: دی سٹریٹس ٹائمز۔

سنگاپور کے زمین کی قیمتوں کے تعین کے طریقہ کار کی ایک اہم خصوصیت شفافیت ہے۔ حکومت نیلامی کے تفصیلی نتائج، لین دین کے اعداد و شمار اور زمین کی قیمت کے اشاریہ شائع کرتی ہے، جس سے رہائشیوں اور سرمایہ کاروں کو آسانی سے مارکیٹ کی پیش رفت کی نگرانی کرنے کی اجازت ملتی ہے۔ متوازی طور پر، ٹیکس ٹولز جیسے سٹیمپ ڈیوٹی، پراپرٹی ٹیکس اور غیر ملکی ملکیت کی پابندیاں بھی قیمتوں کو کنٹرول کرنے اور قیاس آرائیوں کو محدود کرنے کے لیے لاگو ہوتی ہیں۔ یہ طریقہ کار سنگاپور کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو مستحکم رکھنے میں اہم کردار ادا کرتا ہے، ضرورت سے زیادہ قیمتوں میں اضافے سے گریز کرتا ہے جو رہائش تک رسائی میں عدم مساوات کا سبب بنتا ہے۔

سخت ریاستی کنٹرول، عوامی نیلامیوں، معیاری قیمتوں کی فہرستوں اور ایک ریگولیٹڈ ٹیکس سسٹم کے امتزاج کی بدولت، سنگاپور نے زمین کی قیمتوں کا ایک مؤثر ماڈل بنایا ہے جو بجٹ کی آمدنی کو یقینی بناتا ہے اور پائیدار شہری منصوبہ بندی کے اہداف کی حمایت کرتا ہے۔ یہ تجربہ خاص طور پر ان ممالک کے لیے قابل ذکر ہے جو طویل مدتی سماجی فوائد کے ساتھ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی ترقی میں توازن قائم کرنا چاہتے ہیں۔

ماخذ: https://khoahocdoisong.vn/kinh-nghiem-dinh-gia-dat-o-cac-quoc-gia-post2149049034.html