کیا نیا ہاؤسنگ قانون منی اپارٹمنٹس کو "ختم" کر سکتا ہے؟

حال ہی میں قومی اسمبلی کی طرف سے منظور کیے گئے نئے ہاؤسنگ قانون میں مکانات میں سرمایہ کاری سے متعلق بہت سے نئے ضابطے ہیں جن میں بہت سے اپارٹمنٹس برائے فروخت یا کرایے کے لیے ہیں، جنہیں منی اپارٹمنٹ بھی کہا جاتا ہے۔

خاص طور پر، نئے ہاؤسنگ قانون میں یہ شرط رکھی گئی ہے کہ سرمایہ کاروں کو عام کمرشل ہاؤسنگ پروجیکٹس کی طرح کے پروجیکٹس قائم کرنے چاہئیں۔

نیا ہاؤسنگ قانون منی اپارٹمنٹس کی تعمیر اور انتظام کو سخت کرتا ہے تصویر 1 — نئے ہاؤسنگ قانون میں یہ شرط رکھی گئی ہے کہ سرمایہ کاروں کو پراجیکٹس قائم کرنا ہوں گے۔ (تصویر: ڈی ایم)

خاص طور پر، نئے ضوابط کے مطابق، وہ افراد جو منی اپارٹمنٹس (2 یا اس سے زیادہ منزلوں والے مکانات، ہر منزل پر اپارٹمنٹس، یا 2 یا اس سے زیادہ منزلوں اور 20 اپارٹمنٹس کے پیمانے پر) فروخت یا کرایہ کے لیے بنانا چاہتے ہیں، انہیں ہاؤسنگ تعمیراتی منصوبے میں سرمایہ کار ہونے کی شرائط کو پورا کرنا ہوگا۔

وہ اپارٹمنٹس جو زمین کے قانون (گلابی کتاب) کے تحت سرٹیفکیٹ کے اہل ہیں، ہاؤسنگ قانون اور رئیل اسٹیٹ بزنس قانون کی دفعات کے مطابق فروخت، لیز، یا لیز پر خریدے جائیں گے۔

اس کے علاوہ، کرائے کے لیے چھوٹے اپارٹمنٹس میں سرمایہ کاری کرنے کے لیے ضروری ہے کہ وہ تعمیراتی وزیر کی طرف سے جاری کردہ ضروریات کو پورا کرے۔ عمارت کو قانون کے مطابق آگ سے بچاؤ اور لڑائی کے تقاضوں کو پورا کرنا چاہیے۔

ای زیڈ رئیل اسٹیٹ انویسٹمنٹ اینڈ ڈویلپمنٹ جوائنٹ اسٹاک کمپنی (ای زیڈ پراپرٹی) کے جنرل ڈائریکٹر مسٹر فام ڈک ٹون نے کہا کہ منی اپارٹمنٹس کی تعمیر اور انتظام کو سخت کرنا ضروری ہے کیونکہ اس قسم کے اپارٹمنٹ ایک طویل عرصے سے بہت سی خلاف ورزیوں کے ساتھ تیزی سے ترقی کر رہے ہیں۔

مستقبل قریب میں چھوٹے اپارٹمنٹس کو بغیر سرمایہ کاری کے منصوبے کے لوگوں کو فروخت کرنا تقریباً ناممکن ہو جائے گا۔ اس لیے منی اپارٹمنٹس کی ترقی سخت طریقہ کار کے ضوابط کی وجہ سے کافی حد تک محدود ہو جائے گی۔

دریں اثنا، سرمایہ کاری کے منصوبوں کا قیام اور ہاؤسنگ تعمیراتی سرمایہ کاری کے منصوبوں کے سرمایہ کار بننے کے لیے شرائط کو پورا کرنا ایک بہت بڑا چیلنج ہوگا۔ کیونکہ منی اپارٹمنٹس اونچی عمارتیں ہیں، جو 200 - 300 m2 کے رقبے پر بنی ہیں، بنیادی طور پر گہری گلیوں میں واقع ہیں۔ اس لیے عام کمرشل اپارٹمنٹس کی طرح پراجیکٹس لگانا تقریباً ناممکن ہے۔

"2 میٹر سے کم چوڑی گلیوں کے ساتھ، 1/500 کی منصوبہ بندی قائم کرنا ناممکن ہے کیونکہ بہت سے عوامل کی ضمانت نہیں ہے جیسے: آگ سے بچاؤ، انفراسٹرکچر، آبادی کے اشارے اور ماحولیاتی اثرات کا جائزہ۔ موجودہ چھوٹے اپارٹمنٹس کے ساتھ ان ضروریات کو پورا کرنا تقریباً ناممکن ہے،" مسٹر ٹوان نے تجزیہ کیا۔

مسٹر ٹوان کے مطابق، کمرشل اپارٹمنٹس کے ساتھ، پراجیکٹ لائسنسنگ اور منصوبہ بندی میں کئی سال لگ سکتے ہیں، جب کہ منی اپارٹمنٹس کے ساتھ یہ مدت اور بھی طویل ہوگی۔

اس کے علاوہ، چھوٹے اپارٹمنٹس بنیادی طور پر مرکزی علاقوں میں بنائے جاتے ہیں، اس لیے عمارت کی اونچائی سے متعلق ضابطے بہت سخت ہیں، عام طور پر 200 m2 زمین کے پلاٹ پر صرف 5-6 منزلیں تعمیر کی جا سکتی ہیں۔ اس کثافت اور اونچائی کے ساتھ، سرمایہ کار منافع نہیں کما سکتے، اس لیے کوئی نہیں کرے گا۔

درحقیقت، فی الحال، موجودہ منی اپارٹمنٹس میں سے 95% تک بغیر اجازت کے بنائے گئے ہیں، کیونکہ اگر وہ قواعد و ضوابط کے مطابق بنائے گئے تھے، تو سرمایہ کاروں کو شروع ہونے سے پہلے ہی نقصان کا سامنا کرنا پڑے گا۔

"اگر آپ 10 بلین میں 200 m2 زمین کا پلاٹ خریدتے ہیں، لیکن صرف 5 منزلیں بنا سکتے ہیں اور رقبہ کا 70%، یعنی 700 m2، زمین اور تعمیر دونوں کی لاگت تقریباً 22 ملین VND/m2 ہے۔ اگر آپ اسے 25 ملین VND/m2 میں فروخت کرتے ہیں، تو واضح طور پر سرمایہ کار منزل کی تعمیر سے منافع نہیں کمائے گا۔"

لہذا، مسٹر ٹوان کے مطابق، آنے والے وقت میں، منی اپارٹمنٹ کی قسم زوال کا شکار ہونے کا خطرہ ہے کیونکہ تعمیر کیے جانے والے نئے سرمایہ کاری کے منصوبے کو ترتیب دینا بہت سے لوگوں کے لیے ناممکن ہو جائے گا۔

چھوٹے اپارٹمنٹس جو تعمیر کی شرائط کو پورا کرتے ہیں، لاگت بھی بہت زیادہ ہوگی، تجارتی اپارٹمنٹس کے ساتھ مسابقتی نہیں کیونکہ سرمایہ کاری کی لاگت بہت مہنگی ہے۔

دریں اثنا، ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) کے چیئرمین مسٹر لی ہونگ چاؤ نے کہا کہ منی اپارٹمنٹس میں سرمایہ کار ایسے افراد ہوتے ہیں جنہیں قانونی ضوابط کی تعمیل کرنی ہوتی ہے جیسے بڑے سرمایہ کار تجارتی ہاؤسنگ پراجیکٹ تیار کرتے ہیں۔

خاص طور پر، افراد کو آگ سے بچاؤ اور لڑائی سے متعلق قانون کی دفعات کی تعمیل کرنی چاہیے۔ فروخت، لیز، اور کرایہ پر لینے کے لیے ضروری ہے کہ وہ رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق قانون کی دفعات کی تعمیل کریں۔

اس کے علاوہ، منی اپارٹمنٹس میں گھر خریداروں کو ایک سرٹیفکیٹ (گلابی کتاب) دیا جاتا ہے۔ انتظام اور آپریشن کو اپارٹمنٹ عمارتوں کے انتظام اور استعمال سے متعلق ضوابط کی تعمیل کرنی چاہیے اور ہر سطح پر عوامی کمیٹیوں کے معائنہ اور نگرانی کی ذمہ داری کو واضح طور پر بیان کرنا چاہیے تاکہ حفاظت کو یقینی بنایا جا سکے اور یہاں رہنے والے رہائشیوں کے جائز حقوق اور مفادات کا تحفظ کیا جا سکے۔

"یہ ضابطہ منی اپارٹمنٹس کے معاملے میں مقامی حکام کی ذمہ داری کو بڑھا دے گا،" مسٹر چاؤ نے کہا۔

ماخذ