کرایہ پر اپارٹمنٹ خریدنا: سنہری دور ختم ہو گیا!

اپارٹمنٹ کے کرایے سے واپسی کی شرح اب صرف 3%-4% ہے، جو چند سال پہلے کے مقابلے میں بہت کم ہے۔

کئی سالوں سے، کرایہ پر اپارٹمنٹ خریدنا ایک محفوظ انتخاب رہا ہے، جو بہت سے لوگوں، خاص طور پر درمیانی عمر کے صارفین کے لیے ایک مستحکم ماہانہ آمدنی فراہم کرتا ہے۔ وہ اسے نہ صرف اثاثوں کو محفوظ رکھنے کے طریقے کے طور پر دیکھتے ہیں، بلکہ وقت کے ساتھ ساتھ اپارٹمنٹ کی بڑھتی ہوئی قیمت کی بدولت ایک پائیدار منافع بخش چینل کے طور پر بھی دیکھتے ہیں۔ تاہم، حالیہ برسوں میں، حقیقت سے پتہ چلتا ہے کہ کرایہ سے منافع کا مسئلہ تیزی سے بدل رہا ہے، جب اپارٹمنٹ خریدنے کی قیمت "آسمان کو چھوتی ہے" جبکہ کرایہ کی قیمت صرف "گھونگھے کی طرح" بڑھ جاتی ہے۔

منافع کا تناسب نصف سے زیادہ کم ہو گیا۔

لاؤ ڈونگ اخبار کے ایک رپورٹر کے سروے سے پتہ چلتا ہے کہ صرف پچھلے 3-4 سالوں میں، ہو چی منہ شہر میں اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں 30%-50% اضافہ ہوا ہے، کچھ پروجیکٹس دوگنا بھی ہو گئے ہیں۔ دریں اثنا، کرایے کی قیمتوں میں صرف 10%-15% اضافہ ہوا ہے۔ اس فرق کی وجہ سے کرائے کے منافع کی شرح میں تیزی سے کمی واقع ہوئی ہے، بہت سے معاملات میں صرف 2%-3%/سال، بچت کے ذخائر پر سود کی شرح سے کم ہے۔

اپارٹمنٹ کی قیمتیں زیادہ سے زیادہ ہوتی جا رہی ہیں، لیکن کرائے کی پیداوار ہر وقت کم ہے۔

محترمہ Thanh Dung (Xuan Hoa وارڈ میں مقیم) نے کہا کہ 2015-2016 میں، انہوں نے Masteri Thao Dien پروجیکٹ (An Khanh ward) میں صرف 2.4 بلین VND/اپارٹمنٹ میں دو دو کمروں کے اپارٹمنٹ خریدے۔ داخلہ مکمل کرنے کے بعد، اس نے انہیں 1,000 USD/ماہ میں کرائے پر دیا۔ تاہم، وبائی مرض کے بعد، کرایے کی قیمت 19 ملین VND/ماہ تک گر گئی۔ اس کے برعکس، اپارٹمنٹس کی قیمت آسمان کو چھونے لگی۔ اپریل 2025 میں، اس نے ایک اپارٹمنٹ 6.9 بلین VND میں فروخت کیا، جو اس نے خریدے جانے کے مقابلے میں تقریباً 290% زیادہ ہے۔ صرف چند ماہ بعد، نئے مالک نے اسے 8 بلین VND میں منتقل کر دیا، جب کہ اس گھر کے کرایے کی قیمت اس وقت سے صرف 1-2 ملین VND زیادہ ہے جب اس نے اسے بیچا تھا۔ کیپٹل رینٹل پر منافع کی شرح 10%/سال تھی، لیکن اب یہ تقریباً 3.5% ہے۔

صرف Masteri Thao Dien ہی نہیں، بہت سے علاقے جو اپارٹمنٹ کے کرائے کے لیے "جنت" ہوا کرتے تھے، بھی ایسی ہی صورتحال سے دوچار ہیں۔ فو مائی ہنگ کے شہری علاقے میں (ٹین ہنگ اور ٹین مائی وارڈز میں)، جہاں منافع کی شرح 6%-9%/سال تھی، بہت سے مالکان گھر واپس لے چکے ہیں۔ محترمہ منہ، جو ایک طویل عرصے سے سرمایہ کار ہیں، نے کہا کہ وہ یہاں 2-3 اپارٹمنٹس کی مالک ہیں لیکن اس سال انہیں بیچ دیا۔ "پہلے، تقریباً 4.2-4.5 بلین VND کی قیمت کا ایک نیا دو بیڈروم اپارٹمنٹ آسانی سے 20-21 ملین VND/ماہ میں کرایہ پر لیا جا سکتا تھا۔ اب اس قیمت کو برقرار رکھنا مشکل ہے، نئی سپلائی کے مقابلے کی وجہ سے بہت سے اپارٹمنٹس اب صرف 17-18 ملین VND/ماہ کے ہیں۔ دوسرے چینلز میں سرمایہ کاری کرنے کے لیے فروخت کرنے کا فیصلہ کیا"- اس نے کہا۔

زیادہ سستی سیگمنٹ میں، جیسے Phu My اپارٹمنٹ (Phu Thuan وارڈ)، دو بیڈ روم والے اپارٹمنٹ کی قیمت تقریباً 3.8-3.9 بلین VND ہے لیکن کرایہ کی قیمت صرف 12 ملین VND/ماہ ہے، یا تقریباً 4% کی پیداوار ہے۔ ڈسٹرکٹ 8، بنہ ٹین اور پرانے ڈسٹرکٹ 9 میں پروجیکٹس ایک جیسے ہیں، جن کی قیمتیں 2.7-3.5 بلین VND/اپارٹمنٹ ہیں لیکن کرایہ کی قیمت صرف 8-10 ملین VND/ماہ ہے، جس کی پیداوار 3%-3.3% ہے۔

پہلے کی طرح "آسان" نہیں۔

فو مائی ہنگ کے علاقے میں اپارٹمنٹس کرایہ پر لینے میں مہارت رکھنے والی کمپنی کی سیلز مینیجر محترمہ ہوونگ نے اعتراف کیا کہ کرایہ کی آمدنی کے مقابلے موجودہ قیمت کی سطح بہت زیادہ ہے۔ انہوں نے کہا، "موجودہ کرایہ دار پرانے اپارٹمنٹس پر نئے اپارٹمنٹس کو ترجیح دیتے ہیں، لیکن گزشتہ 4-5 سالوں میں سرمایہ کاری کی لاگت میں تیزی سے اضافہ ہوا ہے۔ اس لیے، اگرچہ کرائے کی مانگ ختم نہیں ہوئی ہے، لیکن سرمایہ کاروں کے لیے منافع کی شرح میں نمایاں کمی آئی ہے۔"

مارکیٹ کی مجموعی تصویر بھی اس رجحان کی عکاسی کرتی ہے۔ CBRE ویتنام کی ایک رپورٹ کے مطابق، 2025 کی دوسری سہ ماہی میں، ہنوئی میں اپارٹمنٹ کی اوسط قیمت VND79 ملین/m² تک پہنچ گئی، جو پچھلے سال کی اسی مدت کے مقابلے میں 13 فیصد زیادہ ہے۔ ثانوی قیمت VND50 ملین/m² تک پہنچ گئی، 15% زیادہ۔ ہو چی منہ سٹی میں، بنیادی قیمت VND82 ملین/m² تک پہنچ گئی، 29% زیادہ؛ ثانوی قیمت VND53 ملین/m² تھی، 33% زیادہ۔ دریں اثنا، دو بڑے شہروں میں کرائے کی مجموعی پیداوار سال کے پہلے 6 مہینوں میں صرف 3.4%-3.7% تھی۔ یہ تعداد بنکاک - تھائی لینڈ (6.2%)، کوالالمپور - ملائیشیا (5.1%)، سیول - کوریا (4.3%) کے مقابلے میں نمایاں طور پر کم ہے اور صرف ہانگ کانگ - چین (3.2%) اور سنگاپور (3.3%) سے زیادہ ہے۔

CBRE ویتنام کے رہائشی پروجیکٹ مارکیٹنگ ڈیپارٹمنٹ کے ڈائریکٹر مسٹر Vo Huynh Tuan Kiet نے وضاحت کی کہ کرایہ کی پیداوار میں کمی کی بنیادی وجہ محدود نئی سپلائی ہے، خاص طور پر ہو چی منہ شہر میں - جہاں 2025 کی پہلی اور دوسری سہ ماہی میں صرف 1,676 نئے اپارٹمنٹس کھولے گئے تھے، ان میں سے سب سے کم فروخت پر توجہ مرکوز کی گئی ہے۔ درمیانی اعلی کے آخر میں طبقہ، قیمتوں میں اضافہ کا باعث بنتا ہے۔ اگرچہ ہنوئی میں بہت زیادہ سپلائی ہے (دوسری سہ ماہی میں 1,400 یونٹس)، 100% اعلیٰ درجے کے اور لگژری حصوں میں ہیں، جو قیمتوں کو بھی بڑھا رہے ہیں۔

طلب اور رسد کے عوامل کے علاوہ، اضافی اخراجات جیسے دیکھ بھال، انتظام، اور ٹیکس بھی سرمایہ کاروں کے منافع کو کم کرتے ہیں۔ ذکر کرنے کی ضرورت نہیں، Airbnb کے ذریعے قلیل مدتی کرائے کا رجحان اور سوشل ہاؤسنگ اور سستی رہائش کی مضبوط ترقی، خاص طور پر درمیانی رینج والے حصے میں طویل مدتی اپارٹمنٹ کے کرایے کی مانگ کو کم کر رہی ہے۔

تاہم، کچھ ماہرین کا خیال ہے کہ اب بھی مواقع موجود ہیں اگر سرمایہ کار انتخاب کرنا جانتے ہیں۔ Wowhome کمپنی کے ڈائریکٹر مسٹر ٹا ٹرنگ کین نے تبصرہ کیا: "اگر آپ نئے حوالے کیے گئے پروجیکٹ، اچھی جگہ، بہت سی سہولیات کا انتخاب کرتے ہیں، تو کرایہ کی شرح اب بھی 4%-5%/سال تک پہنچ سکتی ہے، اس کے ساتھ ساتھ 10%-15%/سال کی قیمت میں اضافہ ہو سکتا ہے۔ اہم بات یہ ہے کہ آپ پہلے کی طرح بڑی تعداد میں نہیں خرید سکتے، لیکن ہر پروڈکٹ کو احتیاط سے حساب کرنا چاہیے۔"

روشنی کی جھلک

CBRE نے نوٹ کیا کہ ہو چی منہ شہر میں Di An, Lai Thieu, Thu Dau Mot کے وارڈز میں درمیانے درجے کے اپارٹمنٹس بہت زیادہ توجہ مبذول کر رہے ہیں، صنعتی پارکوں میں انجینئرز اور ماہرین کی طرف سے رہائش اور کرائے کی حقیقی مانگ کی بدولت۔ ان علاقوں میں رینٹل منافع کافی پرکشش ہیں، جبکہ صنعتی ترقی کے بعد ریل اسٹیٹ کی قیمتوں میں طویل مدتی ترقی کی گنجائش موجود ہے۔

ماخذ: https://nld.com.vn/mua-can-ho-de-cho-thue-qua-thoi-hoang-kim-196250825202133905.htm