کیا مجھے ہو چی منہ سٹی یا کین تھو میں گھر خریدنے کے لیے 1.5 بلین قرض لینا چاہیے؟

سرمایہ کاری یا تصفیہ کے مقصد پر منحصر ہے، ماہرین احتیاط سے غور کرنے کا مشورہ دیتے ہیں۔ ہو چی منہ شہر میں مکان خریدنے سے بینک قرض کی منظوری حاصل کرنا آسان ہو جائے گا۔

ہیلو ماہر، میرا خاندان اس وقت ہو چی منہ شہر میں کام کر رہا ہے لیکن مستقبل میں رہنے کے لیے کین تھو میں ایک گھر خریدنے کا سوچ رہا ہے، کیونکہ حقیقت میں ہو چی منہ شہر میں اپنی ضروریات کے مطابق خریدنے کے لیے کافی رقم بچانا بہت مشکل ہے۔ خاندان کی آمدنی تقریباً 45-60 ملین VND ماہانہ ہے، جس میں خوراک، ٹرانسپورٹیشن، 5 ملین کرایہ اور بچے کو سکول بھیجنے سمیت تقریباً 25 ملین خرچ ہوتے ہیں۔

ماہر کے مطابق، کیا مجھے 2.5 بلین VND میں گھر خریدنا چاہیے اور بینک سے 1.5 بلین قرض لینے کے لیے ریڈ بک گروی رکھنی چاہیے؟ فی الحال، میرے پاس ادا کرنے کے لیے کوئی قرض نہیں ہے، کوئی اور سرمایہ کاری نہیں ہے اور میرے پاس 700 ملین VND کیش ہے۔ شکریہ!

ٹرونگ نان

VO Nguyen Giap Street، Thu Duc City (HCMC)، فروری 2024 کے ساتھ مشرق میں رئیل اسٹیٹ۔ تصویر: Quynh Tran

کنسلٹنٹ:

مجھے خوشی ہے کہ آپ نے اپنی مالی صورتحال اور موجودہ مرحلے میں جن باتوں پر آپ غور کر رہے ہیں اس کے بارے میں کافی مکمل معلومات فراہم کی ہیں۔ درحقیقت، گھر کا مالک ہونا، خاص طور پر پہلا گھر، ہمیشہ ایک بڑا منصوبہ ہوتا ہے اور بہت سے نوجوان خاندانوں کے لیے تشویش کا باعث بھی ہوتا ہے۔ اس لیے اس گھر کو خریدنے کا مالی ذریعہ بھی ایک مسئلہ ہے جس پر غور کرنے کی ضرورت ہے۔ تاہم، یہ حقیقت کہ آپ کے خاندان کے پاس 700 ملین VND کا کیش بیلنس ہے یہ ظاہر کرتا ہے کہ آپ نے اپنے گھر خریدنے کا منصوبہ تیار کر لیا ہے۔ آپ کی فراہم کردہ معلومات کے ساتھ، میرے پاس کچھ مشورے درج ذیل ہیں۔

گھر خریدنے کے لیے فنڈنگ ​​کے ذرائع پر غور کرنے سے پہلے، آئیے اخراجات اور ریزرو مینجمنٹ سیکشن کا ایک ساتھ جائزہ لیں۔ معلومات کے مطابق، آپ کے خاندان کی آمدنی پر موجودہ بچت کی شرح 44-58% ہے، جو بہت سے خاندانوں کے مقابلے میں بہت اچھی بچت کی شرح تصور کی جاتی ہے جن سے ہم نے مشورہ کیا ہے۔ تاہم، میں نے آپ کو اپنے خاندان کے لیے مالی تحفظ کے اقدامات کا ذکر کرتے ہوئے نہیں دیکھا۔ درحقیقت، زندگی میں، ہمیشہ خطرات اور غیر یقینی صورتحال ہوتی ہے، اس لیے آپ کے خاندان کو مالیات اور صحت کی حفاظت کے لیے، خاص طور پر کمانے والے کے لیے زندگی کے بیمہ کے معاہدوں کی ضرورت ہوتی ہے۔

اس کے علاوہ، آپ کو پیدا ہونے والے غیر متوقع حالات سے نمٹنے کے لیے ریزرو فنڈ کو برقرار رکھنے کی بھی ضرورت ہے۔ ماہرین کے مطابق، اگر آپ کے خاندان کے پاس لائف انشورنس ہے تو ریزرو فنڈ کو 75 ملین VND (3 ماہ کے اخراجات کے برابر) پر برقرار رکھا جا سکتا ہے۔ اس کے برعکس، آپ کو 150 ملین VND (6 ماہ کے اخراجات کے برابر) کا ریزرو فنڈ برقرار رکھنے کی ضرورت ہے۔ ریزرو فنڈ میں موجود رقم کو خاندان کے موجودہ کیش بیلنس سے لیا جا سکتا ہے اور سود پیدا کرنے کے لیے بینک میں جمع کیا جا سکتا ہے اور ضرورت پڑنے پر اسے جلدی استعمال کرنے کے قابل ہو سکتا ہے۔ تاہم، جب آپ کے خاندان کے ماہانہ اخراجات میں تبدیلی آتی ہے تو ریزرو فنڈ کو بھی ایڈجسٹ کرنے کی ضرورت ہوتی ہے۔

ریزرو فنڈ قائم کرنے کے بعد، اب ہم اس بات پر بات کریں گے کہ آیا 2.5 بلین VND میں گھر خریدنا ہے اور 1.5 بلین قرض لینے کے لیے ریڈ بک کو رہن رکھنا ہے یا نہیں ۔ موجودہ تناظر میں اور دوسری سہ ماہی کے اختتام تک متوقع، FIDT ماہرین کے مطابق، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ زیادہ بہتر نہیں ہو سکی، یعنی قیمتیں بحال اور بڑھنے میں کامیاب نہیں ہو سکیں۔ اس لیے اس وقت رہنے کے لیے گھر خریدنا بھی ایک مناسب انتخاب ہے۔ آپ کو 2.5 بلین VND میں گھر خریدنے کی ضرورت ہے، جس میں سے آپ 1.5 بلین قرض لیتے ہیں اور دستیاب نقد رقم 700 ملین ہے، باقی 300 ملین، یہ واضح نہیں ہے کہ آپ کے پاس فنڈنگ ​​کا کوئی اور ذریعہ ہے یا نہیں۔ گھر خریدنے کے آپشن کے ساتھ، آپ کو درج ذیل امور پر توجہ دینے کی ضرورت ہے۔

اگر آپ ہو چی منہ شہر میں 2.5 بلین VND کی قیمت کے ساتھ ایک گھر خریدتے ہیں، تو آپ کو مضافاتی علاقوں جیسے کہ Nha Be، Thu Duc، Hoc Mon کا انتخاب کرنا چاہیے یا آپ اوسط قیمتوں والے اپارٹمنٹس پر غور کر سکتے ہیں۔ ٹاؤن ہاؤس خریدتے وقت، مقام کے علاوہ، آپ کو گھر کی قانونی حیثیت اور منصوبہ بندی پر توجہ دینے کی ضرورت ہے تاکہ بینک میں قرض لینا اور رہن رکھنا زیادہ آسان ہو۔ اگر آپ اپارٹمنٹ خریدتے ہیں تو آپ کو یہ دیکھنا ہوگا کہ آپ جو اپارٹمنٹ خریدتے ہیں اس میں گلابی کتاب ہے یا نہیں۔ کچھ اپارٹمنٹس میں فی الحال گلابی کتاب نہیں ہے، جس کی وجہ سے قرض لینے کے عمل میں کچھ تکلیف ہوتی ہے، یا آپ صرف ان بینکوں سے قرض لے سکتے ہیں جن کا تعلق سرمایہ کار سے ہے۔ ایک ہی وقت میں، اپارٹمنٹ خریدتے وقت، آپ کو اس طبقہ کی خصوصیات پر بھی توجہ دینے کی ضرورت ہے، جو عام طور پر صرف پہلے 5-6 سالوں میں قیمت میں اضافہ ہوتا ہے، 6 سال کے بعد قیمت میں اضافہ سست ہوتا ہے۔

اگر آپ کین تھو میں خریدتے ہیں، تو آپ کو اپنے مستقبل کے اہداف کو زیادہ واضح طور پر بیان کرنے کی ضرورت ہے، چاہے واپس لائیو یا سرمایہ کاری کریں۔ اگر آپ اس وقت سرمایہ کاری کرتے ہیں تو، رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری کرتے وقت آپ کو ملنے والے منافع کی شرح دیگر سرمایہ کاری کے ذرائع جیسے اسٹاک یا فنڈ سرٹیفکیٹس میں سرمایہ کاری کے مقابلے میں تقریباً بہت کم ہے۔ لہذا، میں آپ کو مشورہ دیتا ہوں کہ اس وقت کین تھو میں رئیل اسٹیٹ نہ خریدیں، اس کے بجائے آپ اسٹاک میں سرمایہ کاری کرنے کا انتخاب کرسکتے ہیں (اگر آپ کو مالیاتی مارکیٹ کی سمجھ ہے) یا کارکردگی کو بہتر بنانے کے لیے فنڈ سرٹیفکیٹس میں سرمایہ کاری کریں۔ کیونکہ فی الحال، اسٹاک اور فنڈ سرٹیفکیٹس میں اچھی ترقی کی صلاحیت ہے۔

اگر آپ مستقبل میں رہائش کے لیے خریدتے ہیں، تو آپ کو یاد رکھنا چاہیے کہ کچھ بینک، خاص طور پر کم شرح سود والے بینک، قرض دیتے وقت اکثر صوبائی زمین کو رہن قبول نہیں کرتے۔ اس لیے، ہماری سفارش کے مطابق، اگر آپ کو رہنے کے لیے مکان خریدنا ہے، تو آپ کو ہو چی منہ شہر میں خریدنے پر غور کرنا چاہیے تاکہ آپ کی کام کی ضروریات کو پورا کیا جا سکے اور ساتھ ہی بینک سے قرض بھی آسانی سے حاصل کیا جا سکے۔

اس بنیاد پر، اگر آپ ہو چی منہ شہر میں مکان خریدنے کے لیے قرض لیتے ہیں، تو بینک عام طور پر مکان کی قیمت کا 70-80% تک قرض دیتے ہیں (یعنی زیادہ سے زیادہ رقم جو آپ 1.75-2 بلین VND کے درمیان لے سکتے ہیں)، لہذا آپ مکمل طور پر 1.5 بلین VND قرض لے سکتے ہیں۔ فی الحال، حالیہ برسوں کے مقابلے میں بینک کی شرح سود کافی کم ہے۔ مارکیٹ میں بہت سے بینک 1 سال، 3 سال یا 5 سال کے لیے ترجیحی مقررہ شرح سود کے ساتھ قرض کے پیکیج پیش کر رہے ہیں۔ تاہم، میں اوسط سود کی شرح بتاؤں گا جو بینک عام طور پر 8-11% فی سال لاگو کرتے ہیں تاکہ آپ کے پاس زیادہ جامع نقطہ نظر ہو۔

اگر اوسط شرح سود 8% فی سال ہے، تو آپ 1.5 بلین VND قرض لیتے ہیں، 25 سال کی مدت میں، آپ کو ہر ماہ ادا کرنے کی رقم تقریباً 15 ملین ہے، جو خاندان کے موجودہ اضافی (آمدنی مائنس اخراجات) کا 45-75% ہے۔ اگر شرح سود 11% سالانہ ہے، تو ہر ماہ آپ کو اوسطاً 19 ملین VND ادا کرنا پڑتا ہے، جو کہ سرپلس کا 55-95% بنتا ہے۔ مندرجہ بالا شرح سود کے اختیارات میں ماہانہ قرض کی ادائیگی کے اعداد و شمار کے ساتھ، مجھے یقین ہے کہ آپ قرض کی ادائیگی کا انتظام کر سکتے ہیں۔ تاہم، آپ کو اس بات پر غور کرنے کی ضرورت ہے کہ ریزرو فنڈ کو برقرار رکھنے کے بعد، آپ کا باقی کیش بیلنس صرف 550-625 ملین VND ہے، جس کا مطلب ہے کہ اگر آپ 2.5 بلین VND میں گھر خریدتے ہیں، بینک سے 1.5 بلین قرض لیتے ہیں، تو 375-450 ملین VND کا شارٹ فال ہوگا۔

میں اس معاملے پر بھی بات کرنا چاہتا ہوں جہاں آپ کے پاس فنڈنگ ​​کا کوئی دوسرا ذریعہ نہیں ہے، آپ کو گھر کے مالک ہونے کے لیے 1.9 بلین تک قرض لینے کی ضرورت ہے۔ میری سفارش یہ ہے کہ آپ قرض کی مدت 30 سال تک بڑھا دیں۔ پھر، اگر شرح سود 8% فی سال ہے، تو آپ جو رقم ہر ماہ ادا کرتے ہیں وہ تقریباً 18 ملین ہے، جو کہ موجودہ سرپلس کا 52-90% ہے۔ 11% فی سال کی شرح سود کی صورت میں، آپ جو رقم ہر ماہ ادا کرتے ہیں وہ تقریباً 23 ملین ہے۔ تاہم، جب آپ گھر خریدتے ہیں، تو آپ کو کرائے پر 50 لاکھ خرچ کرنے کی ضرورت نہیں ہے، اس لیے مجھے یقین ہے کہ آپ اب بھی اس قرض کی ادائیگی کا انتظام کر سکتے ہیں۔

آخر میں، جیسا کہ ذکر کیا گیا ہے، جب آپ نے مکان خرید لیا ہے، تو آپ کے خاندان کے ماہانہ اخراجات میں 5 ملین VND کی کمی واقع ہو جائے گی، لیکن بینک کے قرض کی ادائیگی کی لاگت بڑھ جائے گی، اس لیے آپ کو اپنے خاندان کی ضروریات کے مطابق ریزرو فنڈ کو ایڈجسٹ کرنا ہوگا۔ اس وقت، آپ کو ایک ریزرو فنڈ قائم کرنے کے لیے باقی تمام اضافی استعمال کرنے کی ضرورت ہے جب تک کہ یہ ان سطحوں تک نہ پہنچ جائے جن کی میں نے اوپر تجویز کی ہے۔ جب آپ کے پاس کافی ریزرو فنڈ ہو، ماہانہ بینک لون کی ادائیگی کے بعد باقی ماندہ فاضل، آپ کو دوسرے چینلز جیسے بچت، اسٹاک انویسٹمنٹ، فنڈ سرٹیفکیٹس میں سرمایہ کاری کرنی چاہیے تاکہ رکھی گئی اثاثوں کی کلاسوں کو متنوع بنایا جا سکے۔

اوپر میرا مشورہ ہے کہ آپ اپنے خاندان کے لیے گھر خریدنے کے لیے ان اختیارات پر غور کر سکتے ہیں۔ امید ہے کہ آپ صحیح آپشن کا انتخاب کریں گے!

ڈاکٹر Nguyen Thi Nhu Quynh
ہو چی منہ سٹی کی بینکنگ یونیورسٹی میں لیکچرر
FIDT میں ذاتی مالیاتی منصوبہ بندی کا ماہر

ماخذ لنک: https://vnexpress.net/nen-vay-1-5-ty-mua-nha-o-tp-hcm-hay-can-tho-4711642.html