لوگوں کو کیا فائدہ ہوتا ہے؟

بینکنگ اور مالیات کے ماہر Nguyen Tri Hieu نے کہا کہ موجودہ قوانین میں یہ شرط عائد کی گئی ہے کہ مستقبل کے ہاؤسنگ پراجیکٹس کو فروخت کرنے سے پہلے ان کی بینک گارنٹی ہونی چاہیے، تاکہ خریداروں کو سرمایہ کاروں کی جانب سے ورچوئل پراجیکٹس بنانے اور منصوبوں کو شیڈول کے پیچھے لاگو کرنے سے بچایا جا سکے۔

تاہم، اگرچہ 2015 سے ضمانتوں کے حوالے سے ضابطے موجود ہیں، لیکن اب تک، ایسے کوئی سرکاری اعداد و شمار موجود نہیں ہیں جو یہ بتاتے ہوں کہ بینکوں کی جانب سے کتنے منصوبوں کی ضمانت دی گئی ہے اور کتنے صارفین کو ان کے حقوق کی حفاظت ہوئی ہے...

لہذا، مسٹر ہیو نے سرمایہ کاروں کو اپنی ذمہ داریاں پوری کرنے پر مجبور کرنے کے لیے ضوابط کو سخت کرنے کی تجویز پیش کی۔ مستقبل میں مکان خریدتے وقت تمام حقوق کو یقینی بنانے کے لیے گھر خریدار کے پاس بینک گارنٹی کا سرٹیفکیٹ ہونا چاہیے۔

مستقبل کی رہائش کی ضمانت کے ضوابط: لوگوں کو کیا فوائد حاصل ہوتے ہیں؟ - 1 — مستقبل کے ہاؤسنگ پراجیکٹس کے لیے گارنٹی کے ضوابط خریداروں کی حفاظت کے لیے ایک "ڈھال" کے طور پر کام کرتے ہیں۔

بہت سے وکلاء کا یہ بھی ماننا ہے کہ ضمانت کی اس فراہمی کے باوجود، حقیقت میں، لوگوں کو بہت سے ایسے سرمایہ کاروں کا سامنا کرنا پڑتا ہے جو شکایات، قانونی چارہ جوئی اور ہر جگہ مدد کے لیے پکارنے کے باوجود اپنے مکانات دینے میں دیر کر دیتے ہیں۔ لہذا، مستقبل کی رہائش کے لیے ضمانتوں پر فراہمی کے مقصد کو سمجھنا ضروری ہے۔ خاص طور پر، قانون کی اس شق کا مقصد گھر کے خریداروں کے حقوق کا تحفظ کرنا ہے - وہ لوگ جو رئیل اسٹیٹ کے لین دین میں پسماندہ ہیں جب انہیں خرید و فروخت کے طریقہ کار کی بہت کم سمجھ ہوتی ہے، پروجیکٹ کے بارے میں بہت کم معلومات ہوتی ہیں، اور عمل درآمد کے عمل کے دوران پروجیکٹ کو سمجھنے، نگرانی کرنے اور اس کا انتظام کرنے کے اہل نہیں ہوتے ہیں۔

دریں اثنا، بینک ایک باوقار ادارہ ہے، جو فنانس، کیش فلو، ریونیو، پیش رفت سے کاروبار کی صحت کا انتظام اور نگرانی کرنے کی صلاحیت رکھتا ہے۔

وکیل Nguyen Ngoc Hung، Head of Ket Noi لاء آفس، نے تجویز پیش کی کہ دیر سے حوالے کرنے کے لیے معاوضے کا ضابطہ ہونا چاہیے، بشمول: دیر سے حوالے کیے جانے والے جرمانے، دیر سے حوالے کی مدت کے دوران کرایے کی فیس، یا لوگوں کی مدد کے لیے معاوضے کے کچھ دیگر ضوابط۔

زمین کے استعمال کے حق کا سرٹیفکیٹ لوگوں کے حوالے کرنے تک گارنٹی کی مدت میں توسیع کرنا بھی ضروری ہے۔ اس ذمہ داری کی ضمانت کے لیے سرمایہ کار کے پاس اثاثے اور رقم کی مسدود رقم کی ضرورت ہوتی ہے۔

اس کے علاوہ، بہت سے آراء یہ بھی فکر مند ہیں کہ اس ضابطے سے خریداروں کے لیے مزید مشکلات پیدا ہوں گی۔

مسٹر لی ہونگ چاؤ - ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) کے چیئرمین نے تجزیہ کیا کہ مستقبل میں مکانات کی فروخت اور لیز پر خریداری کے ضوابط سے مکان کی قیمتوں میں اضافہ ہوتا ہے جو گھر خریداروں کو برداشت کرنا پڑتا ہے۔

سرمایہ کار کو "بینک گارنٹی فیس" ادا کرنی چاہیے جو کہ عام طور پر گارنٹی شدہ جائیداد کی کل قیمت کا تقریباً 2% ہوتا ہے۔ یہ ایک بہت قیمتی تجارتی ہاؤسنگ پروجیکٹ ہے، اس لیے "گارنٹی فیس" بھی بہت زیادہ ہے۔ بینک گارنٹی فیس سرمایہ کار کی جانب سے بینک کو پیشگی ادا کی جاتی ہے لیکن لاگت کی قیمت میں شامل ہوتی ہے، جس سے گھر کی فروخت کی قیمت بڑھ جاتی ہے، جسے بالآخر گھر خریدار کو برداشت کرنا پڑتا ہے۔

دوسرا، HoREA کے چیئرمین کے مطابق، مستقبل کے مکانات کی فروخت اور لیز پر خریداری میں ضمانت کے ضوابط کی "نشانیاں" تقریباً صرف تجارتی بینکوں کو ہی "فائدہ" دیتی ہیں۔ کیونکہ زیادہ تر کمرشل بینک جو "گارنٹی" فراہم کرتے ہیں وہی بینک ہیں جنہوں نے سرمایہ کاروں کو اس پروجیکٹ کی تعمیر اور ترقی میں سرمایہ کاری کرنے کے لیے قرض دیا ہے اور قرض کو محفوظ بنانے کے لیے اس پروجیکٹ کو گروی رکھا ہوا ہے…

اسٹیٹ بینک آف ویتنام کا سرکلر 11/2022 بینک گارنٹیوں کو ریگولیٹ کرنے کے لیے 1 اپریل 2023 سے لاگو ہوتا ہے، بشمول مستقبل کی رہائش کے لیے ضمانتوں کے ضوابط۔
سرکلر میں کہا گیا ہے کہ فروخت کے معاہدے پر دستخط کرنے کے بعد، سرمایہ کار کو یہ معاہدہ تجارتی بینک کو بھیجنا چاہیے تاکہ خریدار کے لیے ضمانت کا خط جاری کرنے کی درخواست کرے۔
ایک تجارتی بینک مستقبل کی رہائش (جسے کاغذی رہائش بھی کہا جاتا ہے) کی ضمانت دینے کا اہل ہوتا ہے جب اس کے قیام اور آپریشن کا لائسنس یا تجارتی بینک کے قیام اور آپریشن کے لائسنس میں اس کی ترمیم یا ضمیمہ بینک گارنٹی کی سرگرمیوں کے مواد کو متعین کرتا ہے اور اسے مستقبل میں رہائش کی ضمانت دینے سے ممنوع، محدود، معطل یا عارضی طور پر معطل نہیں کیا جاتا ہے۔

Ngoc Vy

مفید
جذبات
تخلیقی
منفرد
غصہ