رئیل اسٹیٹ کے لیے سرمایہ مختص

رئیل اسٹیٹ مارکیٹ اہم تنظیم نو کے دور میں داخل ہو رہی ہے کیونکہ کریڈٹ فلو اب پہلے کی طرح منتشر نہیں ہے۔ کریڈٹ گروتھ ڈپازٹ کی نمو سے کہیں زیادہ ہونے کے ساتھ، لیکویڈیٹی کا دباؤ بڑھ رہا ہے، جو ریگولیٹرز کو پیسے کے بہاؤ کو زیادہ منتخب طریقے سے کنٹرول کرنے پر مجبور کر رہا ہے۔

گرافکس: ہانگ این ایچ

تاہم، بہت سے معاشی ماہرین کا کہنا ہے کہ تمام رئیل اسٹیٹ سیگمنٹس کو خطرات کے ساتھ مساوی کرنے کے بجائے، حقیقی ہاؤسنگ کی ضروریات کو پورا کرنے والے طبقات کے لیے علیحدہ کریڈٹ میکانزم ڈیزائن کرنا ضروری ہے، جبکہ بینک کریڈٹ پر انحصار کم کرنے کے لیے مزید درمیانی اور طویل مدتی سرمائے کے راستے کھولنے کی ضرورت ہے۔

منتخب رئیل اسٹیٹ سرمایہ کاری کا بہاؤ

ویتنامی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ طویل عرصے کے جمود کے بعد بحالی کے آثار دکھا رہی ہے۔ لین دین میں بتدریج بہتری آرہی ہے، مکانات کی طلب دوبارہ بڑھ رہی ہے، اور انفراسٹرکچر میں تیزی سے سرمایہ کاری کاروباروں اور گھریلو خریداروں دونوں کی جانب سے سرمائے کی اہم مانگ کا باعث بنی ہے۔ تاہم، پچھلی مدت کے برعکس، کریڈٹ فلو کو اب اندھا دھند جاری نہیں کیا جا رہا ہے، بلکہ حقیقی ڈیمانڈ کے ساتھ محفوظ حصوں کو ترجیح دیتے ہوئے زیادہ سختی سے ریگولیٹ کیا جا رہا ہے۔

محکمہ پیشن گوئی اور شماریات کے ڈائریکٹر اور مانیٹری اینڈ فنانشل سٹیبلٹی ڈائریکٹر (اسٹیٹ بینک آف ویتنام) کے Nguyen Phi Lan کے مطابق، 14 مئی تک، پورے نظام میں بقایا قرض تقریباً VND 19.4 ملین بلین تک پہنچ گیا، جو کہ گزشتہ سال کی اسی مدت کے مقابلے میں 18.3 فیصد کا اضافہ ہے، جب کہ تقریباً VND 19.4 ملین ڈالر کا اضافہ ہوا ہے۔ 18.1 ملین بلین۔ کریڈٹ اور کیپٹل موبلائزیشن کے درمیان بڑا فرق بینکاری نظام کی لیکویڈیٹی پر اہم دباؤ پیدا کر رہا ہے۔ اس تناظر میں، اسٹیٹ بینک آف ویتنام پیداوار اور کاروباری شعبوں، ترجیحی صنعتوں، اور ڈیجیٹل تبدیلی، گرین ٹرانسفارمیشن، سرکلر اکانومی، اور سائنس و ٹیکنالوجی جیسے ترقی کے نئے ڈرائیوروں میں سرمایہ کی روانی کو جاری رکھے ہوئے ہے۔

رئیل اسٹیٹ کے حوالے سے، کریڈٹ اب بھی برقرار رکھا جا رہا ہے لیکن سخت رسک کنٹرول کے ساتھ۔ مسٹر لین نے اس بات پر زور دیا کہ ریگولیٹری ایجنسیوں کو صنعتوں اور شعبوں میں سرمائے کے بہاؤ کو مناسب طریقے سے منظم کرنا چاہیے کیونکہ کسی ایک شعبے کو زیادہ ترجیح دینے سے بہت سے دوسرے شعبوں، خاص طور پر چھوٹے، درمیانے اور مائیکرو انٹرپرائزز کے لیے سرمائے تک رسائی مشکل ہو جائے گی۔

Vietcombank Securities (VCBS) کے مطابق، 2026 میں رئیل اسٹیٹ کریڈٹ میں اضافہ جاری رہنے کا امکان ہے، لیکن 2025 کے مقابلے میں ایک سست اور زیادہ منتخب رفتار سے، اسٹیٹ بینک آف ویتنام کے کریڈٹ پر سخت کنٹرول کی وجہ سے جو زیادہ خطرے والے شعبوں تک پھیلے ہوئے ہیں۔ 2026 کے آغاز سے، ریگولیٹری اتھارٹی نے کریڈٹ اداروں سے اس بات کو یقینی بنانے کا مطالبہ کیا ہے کہ رئیل اسٹیٹ کریڈٹ گروتھ پورے بینکنگ سسٹم کی مجموعی کریڈٹ گروتھ ریٹ سے زیادہ نہ ہو۔

Vietcombank Securities (VCBS) کے مطابق، 2026 میں رئیل اسٹیٹ کریڈٹ میں اضافہ جاری رہنے کا امکان ہے، لیکن 2025 کے مقابلے میں ایک سست اور زیادہ منتخب رفتار سے، اسٹیٹ بینک آف ویتنام کے کریڈٹ پر سخت کنٹرول کی وجہ سے جو زیادہ خطرے والے شعبوں تک پھیلے ہوئے ہیں۔ 2026 کے آغاز سے، ریگولیٹری اتھارٹی نے کریڈٹ اداروں سے اس بات کو یقینی بنانے کا مطالبہ کیا ہے کہ رئیل اسٹیٹ کریڈٹ گروتھ پورے بینکنگ سسٹم کی مجموعی کریڈٹ گروتھ ریٹ سے زیادہ نہ ہو۔

درحقیقت، اسٹیٹ بینک آف ویتنام ریئل اسٹیٹ سیکٹر کے لیے سرمائے تک رسائی کی سہولت فراہم کرتا رہتا ہے، جیسا کہ رئیل اسٹیٹ کریڈٹ میں مسلسل مضبوط ترقی کا ثبوت ہے۔ وزارت تعمیرات کے مطابق، 28 فروری تک، رئیل اسٹیٹ کی کاروباری سرگرمیوں کے لیے کل بقایا قرض تقریباً 2,235 ٹریلین VND تک پہنچ گیا، جو کہ 2025 کی چوتھی سہ ماہی کے مقابلے میں 11.7% کا اضافہ اور گزشتہ سال کی اسی مدت کے مقابلے میں 43% کا نمایاں اضافہ ہے۔ تاہم، بہت سے کاروبار رپورٹ کرتے ہیں کہ اس وقت کے دوران سرمائے تک رسائی کافی زیادہ مشکل ہے۔

ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) کے چیئرمین، لی ہوانگ چاؤ نے بتایا کہ 2026 کے لیے کریڈٹ گروتھ پلان تقریباً 15% ہے، جو پچھلے سال کے 19.1% سے کم ہے، جب کہ مارکیٹ کی سرمائے کی طلب بہت زیادہ ہے۔ اس سے کافی دباؤ پڑتا ہے۔

کریڈٹ پریشر کے علاوہ، بڑھتی ہوئی شرح سود بھی مارکیٹ پر بوجھ بڑھا رہی ہے۔ اگرچہ برائے نام سود کی شرحیں کم ہوتی ہیں، لیکن سرمائے تک سخت رسائی کی وجہ سے رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے لیے سرمائے کی اصل قیمت زیادہ رہتی ہے۔ ویتنام انویسٹمنٹ کریڈٹ ریٹنگ جوائنٹ اسٹاک کمپنی کے سینئر تجزیہ کار مسٹر فان ڈیو ہنگ نے بھی خبردار کیا کہ ری فنانسنگ کا خطرہ ریزورٹ ریل اسٹیٹ ڈویلپرز یا قانونی مسائل کا سامنا کرنے والوں کے لیے موجود ہے۔

کریڈٹ کو یکساں طور پر لاگو نہیں کیا جا سکتا۔

آج سب سے زیادہ زیر بحث مسائل میں سے ایک رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں قرض کی تقسیم ہے۔ ماہرین کے مطابق، تمام رئیل اسٹیٹ سیگمنٹس پر نسبتاً یکساں کریڈٹ میکانزم لاگو کرنے سے بڑے مسائل پیدا ہو رہے ہیں، جس سے حقیقی رہائش کی ضروریات کو پورا کرنے والے بہت سے منصوبوں کے لیے سرمائے تک رسائی مشکل ہو رہی ہے۔ OBC ہولڈنگ کے جنرل ڈائریکٹر، Tran Van Hieu کا استدلال ہے کہ تمام ریئل اسٹیٹ سیگمنٹس کو ایک ہی کریڈٹ باسکٹ میں گروپ کرنے سے سرمائے کی لاگت بگڑ گئی ہے اور لوگوں کی رہائش تک رسائی براہ راست متاثر ہوئی ہے۔

حقیقی رہائش کی ضروریات کو پورا کرنے والی سماجی رہائش یا سستی رہائش قیاس آرائیوں یا اعلی درجے کی ریزورٹ ریل اسٹیٹ کی طرح سود کی شرحوں اور کریڈٹ کی حدوں کو برداشت نہیں کر سکتی۔ "یکساں کریڈٹ پالیسی نہ صرف سرمائے کی لاگت میں عدم توازن پیدا کرتی ہے بلکہ بالآخر فروخت کی قیمت میں براہ راست اضافہ کرتی ہے، جس سے گھر کی ملکیت کا خواب تیزی سے ختم ہو جاتا ہے،" مسٹر ہیو نے مزید کہا۔ اسی نقطہ نظر کا اشتراک کرتے ہوئے، مسٹر چاؤ نے یہ بھی دلیل دی کہ تمام طبقات کو خطرناک قرار دینے کے بجائے مناسب کریڈٹ فراہم کرنے کے لیے رئیل اسٹیٹ کی درجہ بندی کی جانی چاہیے۔ سوشل ہاؤسنگ کی حفاظت کی سطح 99% تک ہوتی ہے، جبکہ سستی رہائش اور صنعتی رئیل اسٹیٹ بھی کم خطرے والے گروپ سے تعلق رکھتے ہیں۔

فی الحال، اسٹیٹ بینک آف ویتنام مستقبل میں مزید مناسب کریڈٹ میکانزم تیار کرنے کے لیے رئیل اسٹیٹ کی درجہ بندی سے متعلق تجاویز کا جائزہ لے رہا ہے۔ اپریل 2026 کے آخر میں سٹیٹ بینک آف ویتنام کے ساتھ ایک میٹنگ کے دوران، وزیر اعظم لی من ہنگ نے بینکنگ سیکٹر سے درخواست کی کہ وہ ہر قسم کی رئیل اسٹیٹ کی تحقیق اور درجہ بندی کرے تاکہ مناسب کریڈٹ کی حدیں لاگو کی جا سکیں، جبکہ سوشل ہاؤسنگ اور صنعتی زونز کی ترقی کی بھی حوصلہ افزائی کی جائے۔

بہت سے کمرشل بینک لیڈروں نے بھی ریئل اسٹیٹ قرضے میں "منتخب" عنصر پر زور دیا۔ VPBank کے چیئرمین Ngo Chi Dung نے کہا کہ اہم بات یہ نہیں کہ رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری کی جائے یا نہ کی جائے، بلکہ صحیح طبقہ کا انتخاب کرنا ہے۔ VPBank ایسے ہاؤسنگ پروجیکٹس کے لیے سرمائے کو ترجیح دیتا ہے جو حقیقی ضروریات کو پورا کرتے ہیں، خاص طور پر سماجی ہاؤسنگ اور درمیانی رینج والے طبقہ، جبکہ ریزورٹ پروجیکٹس یا اعلیٰ قیاس آرائی پر مبنی طبقات کے لیے فنڈنگ ​​کو محدود کرتے ہیں۔

Techcombank کے چیئرمین Ho Hung Anh نے یہ بھی کہا کہ بینک صرف اچھی لیکویڈیٹی، مکمل قانونی دستاویزات، اور واضح مالی صلاحیت کے حامل کلائنٹس کے منصوبوں کی مالی اعانت کا انتخاب کرتا ہے۔ دریں اثنا، SHB کے چیئرمین Do Quang Hien نے اس بات پر زور دیا کہ SHB کا سرمایہ اس وقت بنیادی ڈھانچے کے منصوبوں، سماجی رہائش، نوجوانوں کے لیے رہائش، اور صنعتی رئیل اسٹیٹ پر مرکوز ہے – ایسے طبقات جن کی حقیقی مانگ اور اچھی جذب کی صلاحیت سمجھی جاتی ہے۔

بینک کریڈٹ کو رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے ایک اہم "ستون" کے طور پر دیکھا جاتا ہے۔ تاہم، بہت سے لوگوں کا کہنا ہے کہ بینک قرضوں پر زیادہ انحصار مارکیٹ کو شرح سود اور مانیٹری پالیسی میں اتار چڑھاؤ کا شکار بنا رہا ہے۔

بینک کریڈٹ کو رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے ایک اہم "ستون" کے طور پر دیکھا جاتا ہے۔ تاہم، بہت سے لوگوں کا کہنا ہے کہ بینک قرضوں پر زیادہ انحصار مارکیٹ کو شرح سود اور مانیٹری پالیسی میں اتار چڑھاؤ کا شکار بنا رہا ہے۔ BIDV کے چیف اکانومسٹ ڈاکٹر کین وان لوک تجویز کرتے ہیں کہ طویل مدت میں، بینکنگ سسٹم پر دباؤ کو کم کرنے کے لیے سرمایہ کاری کے دیگر ذرائع جیسے کارپوریٹ بانڈز، رئیل اسٹیٹ انویسٹمنٹ ٹرسٹ (REITs) اور ہاؤسنگ فنڈز کو تیار کرنا ضروری ہے۔

رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے موجودہ چیلنج صرف کریڈٹ کو کم کرنے کے بارے میں نہیں ہے، بلکہ اس سے بھی اہم بات یہ ہے کہ سرمایہ کو منتخب طور پر مختص کرنا، حقیقی ضروریات کو پورا کرنے والے طبقات کو ترجیح دینا، جبکہ ساتھ ہی ساتھ ادارہ جاتی اصلاحات کو فروغ دینا اور منصوبوں میں رکاوٹ بننے والے قانونی مسائل کو حل کرنا ہے۔ درحقیقت، HoREA کے اعدادوشمار کے مطابق، ملک بھر میں اب بھی تقریباً 4,500 پروجیکٹس قانونی رکاوٹوں کا سامنا کر رہے ہیں، جو سرمایہ کاری کے سرمائے میں 2.5 ٹریلین VND سے زیادہ "منجمد" ہیں۔

Nhan Dan اخبار کے مطابق

ماخذ: https://baoangiang.com.vn/phan-luong-von-cho-bat-dong-san-a487337.html