زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت پر کنٹرول سخت کریں۔

رئیل اسٹیٹ کے قانونی ماہر Pham Thanh Tuan کے مطابق، ہاؤسنگ قانون اور رئیل اسٹیٹ بزنس لاء (ترمیم شدہ) کے نئے ضوابط نے رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے ذریعے زمین کے پلاٹوں کی ذیلی تقسیم اور فروخت کو "سخت" کر دیا ہے۔

ہاؤسنگ قانون اور رئیل اسٹیٹ بزنس لاء 2023 کے یکم اگست سے نافذ ہونے کی امید ہے۔ ریئل اسٹیٹ کے قانونی ماہر Pham Thanh Tuan نے تبصرہ کیا کہ ان دو نئے قوانین نے رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کی "زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت" کی سرگرمیوں کو دو زاویوں سے "سخت" کر دیا ہے: پراجیکٹ کے ان علاقوں کے دائرہ کار کو کم کرنا جہاں زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت کی اجازت ہے، اور ان طریقہ کار کی وضاحت کرنا جن پر کاروبار کو عمل کرنا چاہیے۔

خاص طور پر، علاقائی دائرہ کار کے اندر، وارڈز، اضلاع اور شہروں میں خصوصی، قسم I، قسم II، اور قسم III کے شہری علاقوں، یا ایسے منصوبے (علاقے سے قطع نظر) جہاں سرمایہ کاروں کا انتخاب زمین کے قانون کے تحت ہاؤسنگ تعمیراتی منصوبوں کے لیے زمین کے استعمال کے حق کی نیلامی کے ذریعے کیا جاتا ہے، سرمایہ کار کو زمین کے ذیلی پلاٹوں کی شکل میں رئیل اسٹیٹ کے کاروبار میں مشغول ہونے کی اجازت نہیں ہوگی۔

ایسے کاروبار جو زمین کو ذیلی تقسیم کرکے اور انفرادی قیاس آرائی کرنے والوں کو پلاٹ بیچ کر پروجیکٹ انجام دیتے ہیں، زمین کی قیمتوں میں بہت زیادہ اضافے کا سبب بنے۔

وزارت تعمیرات کے مطابق، دسمبر 2023 تک، ویتنام میں 902 شہری علاقے تھے۔ ان میں 2 خصوصی طبقے کے شہری علاقے، 22 کلاس I کے شہری علاقے (بشمول 3 کلاس I کے شہری علاقے جو براہ راست مرکزی حکومت کے تحت ہیں)، 36 کلاس II کے شہری علاقے، 45 کلاس III کے شہری علاقے، 95 کلاس IV کے شہری علاقے، اور 702 کلاس V کے شہری علاقے شامل ہیں۔

"105 شہروں اور قصبوں میں پروجیکٹس کو ٹائپ III یا اس سے اوپر کی درجہ بندی میں زمین کی ذیلی تقسیم اور پلاٹوں کی فروخت کی شکل میں رئیل اسٹیٹ کے کاروبار میں مشغول ہونے کی اجازت نہیں ہے۔ اس لیے، ان علاقوں کا دائرہ کار جہاں کاروبار کو زمین کے پلاٹوں کو ذیلی تقسیم اور فروخت کرنے کی اجازت ہے، نمایاں طور پر کم کر دی گئی ہے۔"

دوسرے لفظوں میں، قسم III اور اس سے اوپر والے شہری علاقوں میں، ڈویلپرز کو فروخت کے لیے گھر بنانا چاہیے، اور اب وہ پہلے کی طرح زمین کو چھوٹے پلاٹوں میں فروخت کے لیے ذیلی تقسیم نہیں کر سکتے،" مسٹر ٹوان نے تبصرہ کیا۔

کاروباروں کو ان طریقہ کار کے بارے میں جن پر عمل کرنا ضروری ہے، مسٹر ٹوان نے کہا کہ نیا قانون یہ بتاتا ہے کہ، زمین کے ذیلی تقسیم کے ذریعے زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی کے لیے، کاروباری اداروں کو "ضروری" اور "کافی" دونوں شرائط کو پورا کرنے کی ضرورت ہے۔

ضروری شرط یہ ہے کہ صوبائی پیپلز کمیٹی ایک دستاویز جاری کرے جس میں انٹرپرائز کو پلاٹوں کی ذیلی تقسیم اور فروخت کے طریقہ کار کے ذریعے پراجیکٹ سائٹ پر زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی کی اجازت دی جائے۔ "کافی" شرط یہ ہے کہ سرمایہ کار کو محکمہ تعمیرات سے اجازت نامے کے لیے درخواست دینے کے طریقہ کار سے گزرنا چاہیے، جیسا کہ زیر تعمیر ہاؤسنگ یونٹس کی فروخت کے معاہدے پر دستخط کرنے کے معاملے کی طرح ہے۔

نئے ضوابط ان لوگوں کو فراہم کرتے ہیں جو ڈویلپرز سے زمینی پلاٹ وصول کرتے ہیں اس بات کا واضح طور پر تعین کرنے کے لیے کہ ڈویلپر کو فروخت کے معاہدے پر دستخط کرنے کا اختیار کب ہے۔ یہ تعین اس بات کی جانچ کر کے کیا جاتا ہے کہ آیا ڈویلپر کو محکمہ تعمیرات سے کوئی دستاویز موصول ہوئی ہے۔

"زمین کی ذیلی تقسیم کو سخت کرنے والے نئے ضوابط معقول ہیں۔ زمین کی ذیلی تقسیم اور قیاس آرائی کے مقاصد کے لیے افراد کو پلاٹ بیچ کر منصوبوں پر عمل درآمد کرنے والے کاروبار، بار بار خرید و فروخت، زمین کی قیمتوں میں بے شمار اضافے کا باعث بنے ہیں۔ 2021 کے اوائل میں یہ چوٹی شمال سے جنوب تک بیک وقت واقع ہوئی، جس کی وجہ سے سماجی وسائل میں اضافہ ہوا۔"

دریں اثنا، موجودہ قوانین میں ابھی تک ذیلی تقسیم شدہ زمین کے خریداروں کے لیے زمین کی تعمیر اور استعمال میں لانے کے لیے کوئی لازمی شرط نہیں ہے،" مسٹر ٹوان نے کہا۔

مسٹر ٹوان کے مطابق، رئیل اسٹیٹ بزنس کے ترمیم شدہ قانون میں متعین کردہ انتہائی قابل ذکر ضابطوں میں سے ایک یہ شرط ہے کہ اراضی کے استعمال کے حقوق کی منتقلی: "منظور شدہ ڈیزائن، تفصیلی منصوبہ بندی، تعمیراتی اجازت نامہ (ان صورتوں میں جہاں تعمیراتی اجازت نامہ درکار ہو) کے مطابق مکان تعمیر کرنا چاہیے، اور زمینی منتقلی کے حقیقی منصوبے کے معاہدے میں معاہدے کے مطابق" زمین کے استعمال کے حقیقی حقوق کے ساتھ زمینی منتقلی کے معاہدے کے معاہدے کے مطابق۔ (شق 2، آرٹیکل 34)۔

یہ نہ صرف ڈویلپر بلکہ بااختیار حکام کے لیے بھی خریداروں کے لیے مکانات کی تعمیر کی نگرانی کے لیے ایک اہم بنیاد ہے۔ یہ ایسے حالات کو روکتا ہے جہاں زمین خریدی جاتی ہے اور پھر اسے خالی چھوڑ دیا جاتا ہے، جس سے فضلہ ضائع ہوتا ہے، یا ذاتی قیاس آرائیوں کے لیے استعمال ہوتا ہے۔

ہوائی انہ

ماخذ: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/siet-chat-phan-lo-ban-nen/20240616084210260