زمین کی تقسیم اور فروخت کو سخت کریں۔

DNVN - رئیل اسٹیٹ کے قانونی ماہر Pham Thanh Tuan کے مطابق، ہاؤسنگ قانون اور رئیل اسٹیٹ بزنس لاء کے نئے ضوابط (ترمیم شدہ) نے رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے ذریعے زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت کو "سخت" کر دیا ہے۔

ہاؤسنگ قانون اور رئیل اسٹیٹ بزنس لاء 2023 کے 1 اگست سے لاگو ہونے کی توقع ہے۔ ریئل اسٹیٹ کے قانونی ماہر فام تھانہ توان نے تبصرہ کیا کہ ان دو نئے قوانین نے رئیل اسٹیٹ انٹرپرائزز کی جانب سے "زمین کی تقسیم اور فروخت" کو دو نقطہ نظر سے "سخت" کر دیا ہے۔ یعنی، پراجیکٹ کے علاقوں کے دائرہ کار کو کم کرنا جنہیں پلاٹوں میں تقسیم کیا جا سکتا ہے اور فروخت کیا جا سکتا ہے، اور ان طریقہ کار کی وضاحت کرنا جن پر کاروباری اداروں کو عمل کرنا چاہیے۔

خاص طور پر، علاقائی دائرہ کار کے لیے، وارڈز، اضلاع، خاص کے شہروں، قسم I، قسم II اور قسم III کے شہری علاقوں یا پروجیکٹس (علاقے سے قطع نظر) جو کہ زمین کے قانون کے مطابق ہاؤسنگ تعمیراتی منصوبوں میں سرمایہ کاری کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کے ذریعے سرمایہ کاروں کو منتخب کرتے ہیں، سرمایہ کاروں کو لاٹ تقسیم کرکے اور زمین بیچ کر رئیل اسٹیٹ کا کاروبار کرنے کی اجازت نہیں ہوگی۔

پلاٹوں کو بانٹ کر اور سٹہ بازوں کو زمین بیچ کر پراجیکٹس پر عمل درآمد کرنے والے اداروں نے بہت سے زمینی بخارات کو جنم دیا ہے۔

وزارت تعمیرات کے مطابق، دسمبر 2023 تک، ویتنام میں 902 شہری علاقے ہیں۔ جن میں سے 2 خصوصی شہری علاقے، 22 قسم I شہری علاقے (بشمول 3 قسم I شہری علاقے جو براہ راست مرکزی حکومت کے تحت ہیں)، 36 قسم II شہری علاقے، 45 قسم III شہری علاقے، 95 قسم IV شہری علاقے اور 702 قسم V شہری علاقے ہیں۔

"105 شہروں اور قصبوں میں پروجیکٹس جو کہ III یا اس سے اوپر کے شہری علاقے ہیں، کو لاٹوں کی تقسیم اور زمین بیچنے کی صورت میں رئیل اسٹیٹ کا کاروبار کرنے کی اجازت نہیں ہے۔ اس طرح، وہ علاقہ جہاں کاروبار کو لاٹ تقسیم کرنے اور زمین بیچنے کی اجازت ہے، بہت کم ہو گیا ہے۔

دوسرے لفظوں میں، قسم III اور اس سے اوپر کے شہری علاقوں میں، سرمایہ کاروں کو فروخت کے لیے مکانات بنانا ہوں گے، اب پہلے کی طرح زمین کو چھوٹے چھوٹے ٹکڑوں میں "تقسیم" نہیں کرنا چاہیے،" مسٹر ٹوان نے تبصرہ کیا۔

ان طریقہ کار کے بارے میں جن کی کاروباریوں کو تعمیل کرنی چاہیے، مسٹر ٹوان نے کہا کہ نئے قانون میں یہ شرط رکھی گئی ہے کہ ذیلی تقسیم کی صورت میں زمین کے استعمال کے حقوق کو منتقل کرنے کے لیے، کاروباری اداروں کو "ضروری" اور "کافی" دونوں شرائط کو پورا کرنا ہوگا۔

ضروری شرط یہ ہے کہ پراونشل پیپلز کمیٹی کی طرف سے ایک دستاویز ہو جس میں انٹرپرائز کو پلاٹوں کی تقسیم اور پلاٹ بیچ کر پروجیکٹ میں زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی کی اجازت دی جائے۔ "کافی" شرط یہ ہے کہ سرمایہ کار کو محکمہ تعمیرات سے اجازت نامے کے لیے درخواست دینے کا طریقہ کار انجام دینا چاہیے، جیسا کہ مستقبل میں مکانات کی خرید و فروخت کے معاہدے پر دستخط کرنے کے معاملے کی طرح ہے۔

نیا ضابطہ ان لوگوں کی مدد کرتا ہے جو سرمایہ کار سے زمین کے پلاٹوں کی منتقلی وصول کرتے ہیں تاکہ وہ واضح طور پر اس وقت کا تعین کرنے کے لیے بنیاد رکھیں جب سرمایہ کار کو فروخت اور خریداری کے معاہدے پر دستخط کرنے کی اجازت ہے۔ یہ تعین اس بات پر مبنی ہے کہ آیا سرمایہ کار کو محکمہ تعمیرات سے کوئی دستاویز موصول ہوئی ہے یا نہیں۔

"سب ڈویژن کو سخت کرنے کا نیا ضابطہ معقول ہے۔ انٹرپرائزز قیاس آرائیوں، خرید و فروخت کی صورت میں کچھ افراد کو پلاٹوں کی تقسیم اور زمین بیچ کر پراجیکٹس چلاتے ہیں، جس کے نتیجے میں بہت سے زمینی بخارات پیدا ہوتے ہیں۔ 2021 کے اوائل میں چوٹی بیک وقت شمال سے جنوب تک واقع ہوئی، جس سے سماجی اثاثوں کا ضیاع ہوا۔

دریں اثنا، موجودہ قوانین کے تحت ذیلی تقسیم شدہ زمین کے خریداروں کے لیے تعمیرات کو استعمال کرنے کی ضرورت نہیں ہے،" مسٹر ٹوان نے کہا۔

نیز مسٹر ٹوان کے مطابق، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے قانون (ترمیم شدہ) میں متعین کردہ بہت ہی قابل ذکر شقوں میں سے ایک یہ شرط ہے کہ زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی: "منظور شدہ ڈیزائن اور تفصیلی منصوبہ بندی کے مطابق پیش رفت کو یقینی بنانے کے لیے مکانات کی تعمیر لازمی ہے، ان صورتوں میں تعمیر کا اجازت نامہ دیا جانا چاہیے جہاں تعمیراتی اجازت نامہ دیا جانا چاہیے اور تکنیکی منتقلی کے معاہدے کے تحت زمین کے استعمال کے حقوق کے معاہدے کے مطابق۔ دستخط شدہ رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ" (شق 2، آرٹیکل 34)۔

یہ نہ صرف سرمایہ کاروں بلکہ خریداروں کے ذریعہ مکانات کی تعمیر کی نگرانی کرنے کے قابل حکام کے لیے ایک اہم بنیاد ہے۔ زمین خریدنے اور اسے لاوارث چھوڑنے یا ذاتی قیاس آرائیوں سے گریز کریں۔

ہوائی انہ

ماخذ: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/siet-chat-phan-lo-ban-nen/20240616084210260