چیلنجز باقی ہیں۔

چیلنج کو تسلیم کرنا جاری ہے۔

2023 کی چوتھی سہ ماہی وہ وقت ہے جب ہنوئی میں ہاؤسنگ مارکیٹ نے کم اضافہ اور اپارٹمنٹ دونوں حصوں میں، پچھلے 10 سالوں میں نئی سپلائی کی سب سے کم تعداد ریکارڈ کی۔

اپارٹمنٹ کے حصے کے لیے، Savills Vietnam کی مارکیٹ رپورٹ سے پتہ چلتا ہے کہ Q4 2023 میں، سپلائی میں 52% QoQ اضافہ ہوا لیکن 1% YoY کمی کے ساتھ 2,876 یونٹس رہ گیا۔ پرائمری سپلائی 11,911 یونٹس تک پہنچ گئی، 40% QoQ اور 41% YoY کم۔ تاہم، سہ ماہی میں ریکارڈ کی گئی نئی سپلائی صرف 10,403 یونٹس تک پہنچ گئی، کلاس B نے سپلائی کا 84 فیصد حصہ لیا۔ کم عروج والے طبقے کے لیے، 2023 میں، کل نئی سپلائی 272 یونٹس تک پہنچ گئی، جو کہ سالانہ 82 فیصد کم ہے۔ نئی سپلائی میں 87 یونٹس تھے، جن میں ہا ڈونگ میں نئے سولاستا مینشن پراجیکٹ کے 58 یونٹس اور ہوائی ڈیک میں موجودہ این لاک گرین سمفنی پروجیکٹ کے 29 یونٹ شامل ہیں۔ بنیادی سپلائی 16 منصوبوں سے 710 یونٹس تک پہنچ گئی، جو کہ 2% QoQ اور 23% YoY کم ہے۔ ٹاؤن ہاؤسز 44% کے مارکیٹ شیئر کے ساتھ اہم مصنوعات ہیں۔

دونوں طبقات کی مشترکہ قیمت کی حد زیادہ ہے۔ جن میں سے، VND51-70 ملین/m2 کی قیمت والے اپارٹمنٹس کی نئی سپلائی کا 63% حصہ ہے، جو کہ سال بہ سال 24% زیادہ ہے۔ اس قیمت کی حد میں اپارٹمنٹس فروخت شدہ یونٹس کا 49% بنتے ہیں، جو کہ سال بہ سال 21% زیادہ ہے۔ VND4 بلین سے اوپر کی قیمت والے اپارٹمنٹس 2023 میں فروخت ہونے والے یونٹس کا 42% بنتے ہیں، جو کہ 2019 میں 3% سے زیادہ ہے۔ VND2 سے VND4 بلین تک کی قیمت والے اپارٹمنٹس کا مارکیٹ شیئر کا 55% حصہ ہے۔ صرف 3% اپارٹمنٹس کی قیمت VND2 بلین سے کم ہے۔

رئیل اسٹیٹ - ہنوئی میں ہاؤسنگ مارکیٹ کی تصویر: چیلنجز ابھی باقی ہیں۔ — محدود سپلائی کی وجہ سے مارکیٹ میں اوسط پرائمری سیلنگ کی قیمتوں میں اضافہ جاری ہے (تصویر: سوشل نیٹ ورک)

اس کے علاوہ، اگرچہ زیادہ تر ڈویلپرز نے قیمتوں میں کوئی تبدیلی نہیں کی، لیکن زیادہ قیمت والی کم اضافے والی انوینٹری نے بنیادی قیمتوں میں اضافہ کیا۔ مثال کے طور پر، بنیادی ولا کی قیمتیں سہ ماہی میں 55% بڑھ کر VND160 ملین/m2 زمین تک پہنچ گئیں، بنیادی طور پر Q3/2023 میں فروخت ہونے والی Me Linh میں کم قیمت کی فراہمی کی وجہ سے۔ ٹاؤن ہاؤس کی قیمتیں سہ ماہی میں 3% بڑھ کر VND194 ملین/m2 اراضی تک پہنچ گئیں۔ شاپ ہاؤس کی قیمتیں بھی سہ ماہی میں 3% بڑھ کر VND328 ملین/m2 اراضی تک پہنچ گئیں۔

محترمہ ڈو تھو ہینگ، سینئر ڈائریکٹر، ریسرچ اینڈ کنسلٹنگ، Savills Hanoi کے مطابق: "رہائشی طبقہ زمین اور تعمیراتی لاگت، ترقی یافتہ انفراسٹرکچر اور بہتر معیار کی وجہ سے قیمتوں میں مسلسل اضافہ کر رہا ہے۔ مارکیٹ میں محدود سپلائی جاری ہے، جس کی وجہ سے پوری مارکیٹ میں اوسط بنیادی فروخت کی قیمت میں اضافہ جاری ہے۔"

Q4 2023 میں فروخت ہونے والے اپارٹمنٹس کی تعداد 3,045 تک پہنچ گئی، جو کہ 45% QoQ اور 5% YoY زیادہ ہے۔ نئی سپلائی میں جذب کی شرح 46% تھی۔ دریں اثنا، کم عروج والے طبقہ میں کئی سالوں میں سب سے کم لین دین کا حجم تھا۔ Q4 2023 میں ٹرانزیکشنز کی تعداد میں 37% QoQ اور 67% YoY کمی واقع ہوئی۔ سہ ماہی میں جذب کی شرح صرف 9% تھی، 5 ppts QoQ اور 12 ppts YoY۔ 2023 میں، صرف 359 یونٹس فروخت ہوئے، جو کہ 2014 کے بعد سب سے کم ہے۔ کل کم اضافے والے لین دین میں 76% YoY کی کمی ہوئی اور 2023 میں جذب کی شرح صرف 36% تھی، جو کہ 31 ppts YoY کم ہے۔

کم جذب کی شرح کا سامنا کرتے ہوئے، محترمہ ہینگ نے تجزیہ کیا: "خریداروں کے درمیان اب بھی خدشات موجود ہیں۔ درحقیقت، 2023 کی سہ ماہی میں فروخت ہونے والے اپارٹمنٹس کی تعداد بنیادی طور پر ایسے پروجیکٹس ہیں جہاں سرمایہ کار قابل اعتبار، قانونی طور پر ضمانت یافتہ، اور مالی ذمہ داریوں کو پورا کر چکے ہیں۔ اس لیے، بینک قرضوں کے حوالے سے حمایت کے باوجود، خریداروں کے لیے حقیقی سود کی شرحوں کے بارے میں کچھ زیادہ قانونی خدشات ہیں۔ بینک اس حقیقت کے بارے میں بھی فکر مند ہیں کہ سرمایہ کار نے قرض کے طریقہ کار کو مکمل کرنے کے لیے پراجیکٹ کے ساتھ قانونی ذمہ داریاں پوری نہیں کیں، اس سے خریداروں کے فیصلے اور فروخت کیے گئے مکانات کی تعداد پر اثر پڑتا ہے، اور اس حقیقت کی وضاحت کرتا ہے کہ اگرچہ قرض کی شرح سود میں کمی آئی ہے، لیکن جذب کی شرح اب بھی زیادہ نہیں ہے۔

گھر کے خریداروں کے لیے گھر کی حقیقی ضروریات کے لیے کیا مواقع ہیں؟

محترمہ ہینگ کے مطابق، محدود سپلائی اور اعلیٰ بنیادی قیمتوں کے تناظر میں، ان لوگوں کے لیے جو حقیقی رہائش کی ضروریات رکھتے ہیں، ثانوی مارکیٹ میں موقع مل سکتا ہے۔ ثانوی مارکیٹ کو بہت سے اختیارات کے ساتھ خریدنے کے قابل ہونے کا فائدہ ہے، جو قابل استطاعت اور زیادہ محفوظ قانونی حیثیت کے لیے موزوں ہے۔ مثال کے طور پر، ثانوی ولاز فی مربع میٹر زمین کی قیمت اوسط بنیادی قیمت سے 7% کم ہے، ثانوی ٹاؤن ہاؤسز بنیادی مصنوعات سے 24% کم ہیں اور ثانوی کمرشل ٹاؤن ہاؤسز مارکیٹ میں موجود بنیادی مصنوعات سے 40% کم ہیں۔

رئیل اسٹیٹ - ہنوئی میں ہاؤسنگ مارکیٹ کی تصویر: چیلنجز باقی ہیں (شکل 2)۔ — محترمہ ڈو تھو ہینگ، سینئر ڈائریکٹر، ریسرچ اینڈ کنسلٹنگ، Savills Hanoi

اسی وقت، گھریلو خریدار ترقی پذیر انفراسٹرکچر سے نئی سپلائی کی توقع کر سکتے ہیں۔ بنیادی ڈھانچے کی سرمایہ کاری کے منصوبے جیسے کہ رنگ روڈ 3، 5 اور 4 ہنوئی ہاؤسنگ مارکیٹ کو وسعت دیں گے، جس کا مقصد اندرون شہر اور وسطی علاقوں میں مانگ کو کم کرنا ہے۔ بنیادی ڈھانچے کی ترقی سے ہمسایہ صوبوں اور علاقوں میں مناسب قیمتوں اور زیادہ اراضی کے فنڈز کے ساتھ مکانات کی مانگ کو فروغ ملے گا۔

Savills کی رپورٹ میں یہ بھی کہا گیا ہے کہ یہ سپلائی کے لیے ایک مثبت نقطہ ہے، کیونکہ غیر مرکزی علاقوں اور پڑوسی صوبوں میں ہاؤسنگ مصنوعات ہنوئی کی رہائشی ضروریات کو پورا کرنے میں تیزی سے مدد کریں گی۔ اس کے مطابق، 2024 میں، مارکیٹ اضافی 12,100 نئے اپارٹمنٹس کا خیرمقدم کرے گی، جس میں مارکیٹ کا 87% حصہ ہوانگ مائی، نم ٹو لیم اور ہا ڈونگ اضلاع میں واقع ہے۔ Hung Yen اور Bac Ninh 2024 سے 2026 تک تقریباً 203,000 اپارٹمنٹس فراہم کریں گے۔ 2026 تک، کم بلندی والے طبقے میں 37 منصوبوں سے 14,000 نئے اپارٹمنٹس کی توقع ہے۔ Vinhomes Co Loa یا Vinhomes Wonder Park جیسے بڑے منصوبے مارکیٹ کو نئی کم بلندی کی فراہمی فراہم کریں گے۔

اس کے علاوہ، ہاؤسنگ قانون، رئیل اسٹیٹ بزنس لاء اور حال ہی میں زمین کے قانون کی منظوری سے مارکیٹ پر مثبت اثرات مرتب ہوں گے۔ "مستقبل کی مصنوعات کی تشکیل سے پہلے سرمایہ کاروں کو اپنی مالی ذمہ داریوں کو پورا کرنے کا ضابطہ ایک ایسا مواد ہے جو خریداروں کے اعتماد کو مضبوط کرتا ہے۔ اس لیے یہ یقین کیا جا سکتا ہے کہ 2024-2025 اور اس کے بعد کے عرصے میں، مارکیٹ کا اعتماد مزید مضبوط ہو گا، حقیقی مالی صلاحیت کے ساتھ معروف سرمایہ کاروں کی طرف سے مصنوعات فراہم کی جائیں گی، اس طرح مارکیٹ میں متنوع توازن ہو گا۔" M نے کہا۔

NAM ANH

ماخذ