سستی رہائش کی کہانی کو غیر مسدود کرنا

شیڈول کے مطابق، مجھے دوبارہ سرمایہ کاری اخبار نے "سستی رہائش" کے موضوع پر ایک مضمون لکھنے کو کہا۔

جناب Nguyen Hoang Nam، G-Home کے جنرل ڈائریکٹر، سوشل ہاؤسنگ کے ماہر

1۔

سچ پوچھیں تو، اگرچہ میں نے اس کہانی کے بارے میں بہت سے ٹیلی ویژن انٹرویوز میں حصہ لیا ہے اور پچھلے ایک سال میں ہاؤسنگ کے بارے میں بہت سے مضامین بھی لکھے ہیں، لیکن جب بھی "سستی رہائش" کا موضوع آتا ہے، مجھے مشکل محسوس ہوتی ہے۔

یہ نہ صرف اس لیے مشکل ہے کہ اس کہانی کا بہت سارے ماہرین اور محققین نے تجزیہ کیا ہے اور کیا میں کچھ بہتر لکھ سکتا ہوں یا نہیں، بلکہ اس لیے بھی کہ عملی طور پر، پروجیکٹ ڈویلپمنٹ کنسلٹنٹ، بروکر کے طور پر کام کرنا، اور یہاں تک کہ کچھ پہلوؤں میں، ایک سرمایہ کار کا کردار، لیکن درحقیقت "سستی رہائش" بنانے میں بہت زیادہ رکاوٹیں ہیں۔

مالیاتی صلاحیت ایک چیز ہے اور بڑی حد تک رئیل اسٹیٹ سرمایہ کاری کے منصوبے کی کامیابی کا تعین کرتی ہے، لیکن قیمتوں کے تعین کی حکمت عملی بنانے کی کہانی جو کہ موجودہ حقیقت کے مطابق رہائش کی حقیقی ضروریات کے حامل اکثریت کے لوگوں کے لیے واقعی "سستی" ہو کسی بھی کاروبار کے لیے ایک بہت بڑا چیلنج ہے۔

زمین کے کافی بڑے ٹکڑے کا مالک ہونا کسی پروجیکٹ کو لاگو کرنے کے لیے صرف ایک ضروری شرط ہے (اس بات کا ذکر نہیں کرنا چاہیے کہ ہاؤسنگ پروجیکٹ مہنگا ہے یا سستا)، لیکن کافی شرط طریقہ کار کا ایک طویل سلسلہ ہے جسے مکمل ہونے میں کئی سال لگ سکتے ہیں۔ یہ اس بات کو بھی مدنظر نہیں رکھتا کہ آیا زمین منصوبہ بندی میں ہے اور زمین کے استعمال کے تبادلے کے لیے اہل ہے (ان صورتوں میں جہاں یہ غیر زرعی زمین نہیں ہے)۔

اس سے ظاہر ہوتا ہے کہ یہ عمل بہت طویل ہے اور کسی پروجیکٹ کی ان پٹ لاگت اکثر بہت زیادہ ہوتی ہے۔ موجودہ طویل پروجیکٹ کی منظوری کے عمل کے ساتھ، ان پٹ کی لاگت اکثر بہت زیادہ ہوتی ہے اور سب سے زیادہ عام طور پر زمین کی قیمت ہوتی ہے۔ دلچسپی کی کہانی کا ذکر نہ کرنا جب زیادہ تر کاروباروں کو مالی فائدہ اٹھانا پڑتا ہے۔

فرض کریں کہ آپ کو کسی پروجیکٹ کو لاگو کرنے کے لیے زمین کا ایک پلاٹ خریدنے کے لیے 300 بلین VND قرض لینا پڑے گا۔ اس طرح، پراجیکٹ کے طریقہ کار کو مکمل کرنے میں ہر سال تاخیر کی وجہ سے، انٹرپرائز قرض کی سود کی لاگت کا 10% کھو دیتا ہے، جو کہ 30 بلین VND ہے۔ اور سرمایہ کاری کی کارکردگی کو یقینی بنانے کے لیے، انٹرپرائز اس لاگت کو قیمت میں شامل کرنے پر مجبور ہے، جس سے فروخت کی قیمت کو کم کرنا ناممکن ہو جاتا ہے۔

یہ عام "سستی رہائش" کے ساتھ ہے، سماجی رہائش کی کہانی میں یہ زیادہ مشکل ہوتا ہے جب پچھلے موجودہ قوانین کے مطابق سرمایہ کاروں کے لیے طریقہ کار اور ترجیحی سرمایہ کاری کی پالیسیاں بظاہر "ترجیحی" لگتی ہیں لیکن حقیقت میں اتنی "ترجیحی" نہیں ہوتی جیسا کہ سرمایہ کار تصور کرتے ہیں۔

مثال کے طور پر، 2014 کے ہاؤسنگ قانون کی شق 3، آرٹیکل 54 میں یہ شرط رکھی گئی ہے کہ سرمایہ کاروں کو پروجیکٹ میں سوشل ہاؤسنگ ایریا کا کم از کم 20% کرایہ کے لیے محفوظ رکھنا چاہیے، اور اسے صرف 5 سال کے بعد فروخت کیا جا سکتا ہے۔ درحقیقت، ہر سماجی ہاؤسنگ پراجیکٹ کے ساتھ، سرمایہ کار صرف 10% کے زیادہ سے زیادہ منافع کے حقدار ہوتے ہیں، جب کہ انہیں 20% تک رقبہ کرائے کے لیے محفوظ کرنا ہوتا ہے، اس لیے تقریباً کوئی منافع نہیں بچا ہے۔

سماجی رہائش کے لیے ترجیحی اراضی کے استعمال کی فیسوں کے سلسلے میں دیگر ضوابط کا ذکر نہ کرنا، لیکن کاروباریوں کو پیشگی ادائیگی اور بعد میں کٹوتی کرنے کی ضرورت ہے۔ اگر پروجیکٹ کے طریقہ کار میں تقریباً 5 سال لگتے ہیں تو کاروبار تقریباً مفلوج ہو جائیں گے۔

2.

درحقیقت، گزشتہ سال کے آخر میں ہاؤسنگ قانون (ترمیم شدہ) کے باضابطہ طور پر منظور ہونے کے بعد، میں نے اور صنعت کے بہت سے ساتھیوں نے راحت محسوس کی کہ کم از کم مسودہ تیار کرنے والی ایجنسی نے اس مسئلے کو تسلیم کیا ہے اور قانون کی دفعات میں مزید عملی تبدیلیاں کی ہیں۔

خاص طور پر، ہاؤسنگ کے خریداروں کے موضوعات کو کھولنے سے لے کر اس ضابطے تک کہ سماجی ہاؤسنگ کے منصوبوں کو لاگو کرتے وقت پروجیکٹ کے سرمایہ کاروں کے لیے ترجیحی پالیسیاں ہوں گی، اس نے ان دیرینہ رکاوٹوں کو بھی واضح کیا ہے جو اس طبقہ کی ترقی میں رکاوٹ ہیں۔

مثال کے طور پر، آرٹیکل 85 کے مطابق: زمین کے استعمال کی فیس، زمین کے کرایے سے چھوٹ؛ ترجیحی ویلیو ایڈڈ ٹیکس، کارپوریٹ انکم ٹیکس... ترجیحی شرح سود کے ساتھ قرض؛ پراجیکٹ کے تکنیکی بنیادی ڈھانچے کے نظام کو علاقائی تکنیکی بنیادی ڈھانچے کے نظام سے مربوط کرنے کے لیے صوبائی عوامی کمیٹی کی حمایت، پروجیکٹ کے دائرہ کار کے اندر اور باہر سماجی انفراسٹرکچر کی ہم آہنگی کو یقینی بنانا؛

اس کے علاوہ، سرمایہ کار سماجی ہاؤسنگ کی تعمیر کے علاقے کے لیے کل تعمیراتی سرمایہ کاری کی لاگت کے 10% کے زیادہ سے زیادہ منافع کے حقدار ہیں۔ کاروبار، سروس، کمرشل، یا کمرشل ہاؤسنگ سہولیات کی تعمیر میں سرمایہ کاری کے لیے رہائشی اراضی کے کل رقبے کا زیادہ سے زیادہ 20% یا کاروبار، سروس اور تجارتی کے لیے ہاؤسنگ کے کل فلور ایریا کا 20% حقدار ہے۔ علیحدہ اکاؤنٹنگ کے حقدار ہیں اور کاروبار، سروس، تجارتی، یا تجارتی رہائشی سہولیات کے علاقے کے لیے تمام منافع سے لطف اندوز ہوں؛ قانون کی دفعات کے مطابق دیگر مراعات (اگر کوئی ہیں)۔

ہاؤسنگ قانون (ترمیم شدہ) میں بنیادی تبدیلیوں کے علاوہ، زمین کے قانون (ترمیم شدہ) نے تقریباً 1 ماہ بعد منظور کیا، بہت سے خصوصی قوانین کے "پیچیدہ"، "اوور لیپنگ"، "ایک دوسرے سے جڑے ہوئے" سرمایہ کاری کے طریقہ کار کو کم کرنے کے لیے مشکلات کو دور کرنے کے لیے بہت سے مواد کو بھی تبدیل کر دیا۔

یہ زیادہ ہم آہنگ، شفاف اور واضح سرمایہ کاری کا ماحول پیدا کرنے کے لیے ریاستی انتظامی ایجنسی کی اہم اور انتہائی قابل قبول تبدیلیاں ہیں۔

کم از کم اس سے کاروباری رہنماؤں کو حل تلاش کرنے کے لیے ایک ایجنسی سے دوسری ایجنسی میں بھاگنے سے بچنے میں مدد ملے گی، لیکن پھر بھی کوئی حل تلاش نہیں کر پا رہے ہیں کیونکہ ایک جگہ یہ ٹھیک ہو سکتا ہے، لیکن دوسری جگہ غلط کر رہی ہے۔

صرف "کمیون لیول ضلعی سطح سے پوچھتا ہے"، "ضلع کی سطح صوبائی سطح سے پوچھتی ہے"، "صوبائی سطح وزارتی سطح سے پوچھتی ہے"، "وزارت کی سطح وزیر اعظم سے پوچھتی ہے" کے عمل کو گنتی ہے ... جیسا کہ میں حساب کرتا ہوں اوسط سوال و جواب کے چکر میں بھی 3 ماہ لگتے ہیں۔ اور اگر اس عمل کو مختصر کیا جا سکتا ہے، تو یہ گھر کی قیمت کے حساب سے فی 1m2 کی لاگت کا ایک اہم حصہ بھی کم کر دے گا جب یہ گھر کی حقیقی ضروریات والے لوگوں تک پہنچ جائے گی۔

Khanh Hoa صوبے میں ایک سماجی رہائشی منصوبہ۔

3.

عام طور پر، حقیقت سے پتہ چلتا ہے کہ سستی رہائش کی کمی ایک مسئلہ نہیں ہے جو صرف ویتنام میں ہوتا ہے بلکہ دنیا کے بہت سے ممالک بشمول ترقی یافتہ ممالک میں ہوتا ہے۔ اور رہائش کے مسئلے کو حل کرنا، اور خاص طور پر سستی رہائش، کوئی ایسی چیز نہیں ہے جسے کسی ایک شخص یا تنظیم کے ذریعے راتوں رات حل کیا جا سکتا ہے، بلکہ اس کے لیے معاشرے کے تمام شعبوں کے تعاون، عوامی، نجی شعبوں اور عوام کی مشترکہ کوششوں کی ضرورت ہے۔

20 مئی کی صبح کے 7ویں اجلاس میں قومی اسمبلی کی اقتصادی کمیٹی کے چیئرمین وو ہونگ تھانہ کی جانب سے قومی اسمبلی میں پیش کی گئی رپورٹ میں رائے دی گئی کہ حکومت صورتحال کو مستحکم کرنے کے لیے جائزہ لے اور اس کے حل تلاش کرے اور ساتھ ہی حکومت سے درخواست کی گئی کہ وہ جامع معائنے کی ہدایت کرے، ماضی میں سماجی تعمیرات کی ترقی، مشکل وقت کی نشاندہی اور رہائش میں مشکلات کا جائزہ لیا جائے۔ قانون کی دفعات کے مطابق سختی سے ان سے نمٹنے کے لیے منفیت۔

میں معائنہ سے متفق ہوں، کیونکہ طریقہ کار اور پالیسی ایک چیلنج ہے لیکن موجودہ غیر موثر حقیقت کو تبدیل کرنے کے لیے انتہائی اہم ہے۔ سوال یہ ہے کہ ہم کس چیز کا معائنہ کریں گے، ہم اس "مشکل" طبقے کی طرف سرمایہ کاروں کو راغب کرنے کے لیے منفی ذہنیت پیدا کرنے سے گریز کرتے ہوئے، معقول حل اور بہتری کے لیے کیسے معائنہ کریں گے۔

فی الحال، شق 4، فرمان نمبر 49/2021/ND-CP کے آرٹیکل 1 کے مطابق، خصوصی اور ٹائپ 1 شہری علاقوں میں 2 ہیکٹر یا اس سے زیادہ اراضی کے استعمال کے پیمانے والے کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹس، یا ٹائپ 2 اور 3 شہری علاقوں میں 5 ہیکٹر یا اس سے زیادہ سماجی عمارت کے لیے کل 20 فیصد رقبہ مختص کرنا چاہیے۔

اصولی طور پر، یہ زمینی فنڈ صاف زمین (کلیئر شدہ) ہونا چاہیے، یہاں تک کہ انفراسٹرکچر کے ساتھ، اور حقیقت میں، 63 صوبوں/شہروں میں سے ہر صوبے کا شہری علاقہ ہے۔ تو پھر بھی کیوں بہت سے صوبے ایسے ہیں جنہوں نے کوئی سماجی ہاؤسنگ پراجیکٹ لاگو نہیں کیا؟ یہ زمینی فنڈ کہاں جاتا ہے؟ اس لیے یہ ایک ایسا مسئلہ ہے جس پر قومی اسمبلی کی اقتصادی کمیٹی کی درخواست کے مطابق معائنہ پر توجہ مرکوز کرنے کی ضرورت ہے۔

بلاشبہ، اس کے علاوہ، پچھلے مضامین میں، میں نے بہت سے ایسے معاملات کا ذکر کیا ہے جن میں غریب اور پسماندہ لوگوں کو طریقہ کار کے مسائل کی وجہ سے سماجی رہائش تک رسائی میں دشواری کا سامنا کرنا پڑتا ہے۔ موجودہ ضابطہ کہ صرف "افسران، سرکاری ملازمین، اور سرکاری ملازمین" سماجی رہائش خریدنے کے اہل مضامین کے 10 گروپوں میں سے ایک ہیں، لیکن وہ کارکن جنہوں نے صرف معاہدے پر دستخط کیے ہیں اور ابھی تک پے رول پر نہیں آئے ہیں، ایک بہت بڑی حد ہے جس کا معائنہ کرنے اور اسے ہٹانے کی ضرورت ہے، تاکہ غریب لوگوں کی صورت حال کو ختم کیا جا سکے جو سماجی رہائش خریدنے کے اہل ہیں لیکن وہ ابھی بھی مقامی طور پر انتظار کر رہے ہیں۔

آیا خریدا جانے والا شخص واقعی کم آمدنی والا ہے یا نہیں یہ بھی ایک متنازعہ مسئلہ ہے۔ درحقیقت بہت سے لوگوں کی بنیادی تنخواہ "کم" ہو سکتی ہے لیکن ان کی "سائیڈ جاب" بہت زیادہ ہو سکتی ہے اور موجودہ ڈیٹا سسٹم اس کا پتہ لگانے کی صلاحیت نہیں رکھتا۔

4.

قانون کے منصوبوں کی حالیہ نظرثانی کے بارے میں ایک چیز جس کی میں تعریف کرتا ہوں وہ یہ ہے کہ مسودہ تیار کرنے والی ایجنسی بہت ہی قابل قبول ہے، مارکیٹ کے اراکین کی رائے کو فعال طور پر سننے کے ساتھ ساتھ سروے اور حقیقت کا جائزہ لے رہی ہے۔ یہ ایک مثبت پہلو ہے، کیونکہ دونوں طرف سے حقیقی کوتاہیوں کا گہرائی سے جائزہ لے کر ہی ہم رکاوٹوں کو دور کرنے اور مارکیٹ کو درپیش مسائل کی بنیادی وجوہات کو حل کرنے کی طرف بڑھ سکتے ہیں۔

لہذا، میں یہ بھی امید کرتا ہوں کہ مستقبل میں نفاذ، نگرانی اور معائنہ کی کہانی بھی کھلے پن، توجہ مرکوز کرنے اور مارکیٹ کو درپیش بنیادی مسائل کو حل کرنے کے جذبے پر مبنی ہوگی۔

ماخذ: https://baodautu.vn/batdongsan/go-nghen-trong-cau-chuyen-ve-nha-binh-dan-d215705.html