Hoc Mon اور Cu Chi میں لینڈ مارکیٹ نقصان میں کمی کی 'لہر' دکھائی دیتی ہے۔

وقت کے حساب سے بڑھنے کا مرحلہ گزر گیا۔

اگر 2021 کے ابتدائی مراحل میں، Hoc Mon اور Cu Chi اضلاع میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کافی "پرسکون" تھی، تو 2022 کے اوائل میں، یہ جگہ سرمایہ کاروں کی توجہ کا مرکز بن گئی۔ 2022 کے اوائل تک، اس علاقے میں زمین نے خریدی قیمت سے 2، 3 گنا زیادہ منافع بند کر دیا تھا، جو ہو چی منہ سٹی میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی ایک خاص بات بن گئی تھی۔

بخار کی وضاحت کرتے ہوئے، بہت سے ماہرین نے کہا کہ ہو چی منہ سٹی کے مرکزی علاقے میں قیمتوں میں حیران کن اضافے سے عام طور پر رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو دھکیل دیا گیا تھا۔ اس کے بعد سے، مضافاتی اضلاع کی مارکیٹ بھی ترقی کر چکی ہے، قیمتوں میں اضافے کی دوڑ میں شامل ہو گئی ہے کیونکہ وہاں ترقی کی گنجائش ابھی باقی ہے۔

اس کے علاوہ، Cu Chi ضلع کو براہ راست ہو چی منہ سٹی کے تحت ایک شہر میں اپ گریڈ کرنے کی تجویز بھی شہر میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو فروغ دینے والی ہے۔ فوری طور پر نئی قیمتیں ترتیب دیں، جن میں سے زیادہ تر نصف سال پہلے کے مقابلے میں 1.2 گنا سے 1.5 گنا بڑھ گئیں۔

ان میں، Cu Chi کے کچھ "ہاٹ سپاٹ" ہیں جو بہت سے سرمایہ کاروں کے لیے خاص دلچسپی رکھتے ہیں، جیسے کہ Nguyen Thi Ranh Street (An Nhon Tay Commune) کا رقبہ جو 2-3 گنا بڑھ کر 8.2 - 8.5 ملین VND/m2 ہو گیا ہے۔ Bui Thi Diet Street (Nhuan Duc Commune) پر زمین کی قیمتیں 4 گنا بڑھ کر 7.2 ملین VND/m2 ہو گئی ہیں۔ کچھ اعدادوشمار کے مطابق، Cu Chi ضلع میں اچھے انفراسٹرکچر والے کچھ علاقوں میں زمین کی قیمت تقریباً 17.5 ملین VND/m2 ہے۔

وقت کے ساتھ ساتھ زمینی پلاٹوں کی مارکیٹ میں اضافہ ہوا ہے اور ریت کے کنارے بھی نمودار ہوئے ہیں، تصویر 1 — وہ مدت جب سب نے ایک دوسرے کو ہو چی منہ شہر کے مضافات میں زمین دیکھنے کے لیے مدعو کیا تھا۔

ہوک مون میں، زمین کی قیمتیں 2020 سے بڑھ رہی ہیں، جب ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی کی جانب سے تین اضلاع ہوک مون، بن چان، اور نہا بی کو اضلاع میں اپ گریڈ کرنے کی تجویز دی جانے والی معلومات کو بڑے پیمانے پر پھیلایا گیا۔ بہت سے سرمایہ کاروں نے یہاں سستے داموں بڑی تعداد میں زمینیں خریدی ہیں اور پھر بجلی کی تیز رفتار لین دین کے ذریعے قیمتوں کو بڑھا دیا ہے۔ تب سے، Hoc Mon زمینی بخار کے مرکزوں میں سے ایک بن گیا ہے۔ ہاک مون کی زمین کی قیمتوں میں سڑکوں کے ساتھ ساتھ فام تھی گیا، ڈانگ تھوک ونہ، ٹرین تھی مینگ، نگوین انہ تھو، وغیرہ میں کافی زیادہ اضافہ کیا گیا ہے۔

2020 میں، Le Thi Ha Street پر Hoc Mon میں زمین کی سب سے کم قیمت 25 - 27 ملین VND/m2 تھی۔ سب سے زیادہ قیمت 45 ملین VND/m2 تھی جس کا فرنٹیج لینڈ ایریا تقریباً 3000m2 تھا، اس زمینی پلاٹ کی قیمت 13.5 بلین VND تک تھی۔ دیگر راستے جیسے کہ نیشنل ہائی وے 22 کی متوازی سڑک، ٹران وان موئی اسٹریٹ، نگوین تھی سوک اسٹریٹ وہ راستے ہیں جن کی زمین کی قیمتوں میں تیزی سے اضافہ ہو رہا ہے۔ خاص طور پر، نیشنل ہائی وے 22 کی متوازی سڑک کی قیمت میں سب سے کم اضافہ 13 - 14 ملین VND/m2 سے 17 - 18 ملین VND/m2 تک ہے۔

وقت کے ساتھ ساتھ مارکیٹ کی مقبولیت میں اضافہ ہوا ہے اور ریت کے ٹیلے بھی نمودار ہوئے ہیں، تصویر 2 — کیو چی میں کارنر لاٹ، ایک اچھا ٹریفک انفراسٹرکچر والا علاقہ، ایک بار سرمایہ کاروں کی طرف سے تلاش اور مقابلہ کیا جاتا تھا۔

اس قیمت میں اضافے کے ساتھ، Cu Chi اور Hoc Mon علاقوں میں جائیداد کی فہرستیں بھی آن لائن رئیل اسٹیٹ مارکیٹوں میں تلاش کے نتائج میں سرفہرست ہیں۔ کچھ سرچ انجنوں کے اعدادوشمار کے مطابق، نئے قمری سال 2022 کے بعد، ضلع 2 اور ضلع 9 میں زمین کے ساتھ، Hoc Mon اور Cu Chi بھی کلیدی الفاظ ہیں جنہیں تجارتی منزلوں پر بہت زیادہ تلاش کیا جاتا ہے۔

اس وقت، مارکیٹ کی حد سے زیادہ گرمی نے پیش گوئی کی گئی کمی کے بارے میں بہت سے خدشات کو جنم دیا۔ پریس کے ساتھ اشتراک کرتے ہوئے، مسٹر لی ہوانگ چاؤ - ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے چیئرمین نے تبصرہ کیا کہ کچھ لوگوں نے منافع کمانے کے لیے میٹنگوں سے معلومات کا فائدہ اٹھایا۔ مسٹر چاؤ کے مطابق، قیاس آرائی کرنے والوں، زمین کے دلالوں، یا بے ایمانی کے کاروبار کی وجہ سے Cu Chi اور Hoc Mon اضلاع میں زمین کی قیمتیں "پاگل" ہو گئیں۔

اس کے علاوہ، بہت سے ماہرین نے مارکیٹ کے دھوکے کے بارے میں بھی خبردار کیا جو زمین کے سرمایہ کاروں کو کڑوا پھل نگل سکتا ہے، جب زمین کی اصل قیمت کو بہت زیادہ دھکیل دیا گیا ہو۔ یہ انتباہ اس وقت سچ ثابت ہوتا دکھائی دے رہا ہے جب اس وقت بہت سی معلومات سے پتہ چلتا ہے کہ اس علاقے کی زمین ہر جگہ خسارے میں فروخت ہو رہی ہے۔

کئی وجوہات کی بنا پر نقصانات کو کم کریں۔

کچھ رئیل اسٹیٹ مارکیٹوں کے ساتھ ساتھ سوشل نیٹ ورکس پر بروکریج گروپس کا حوالہ دیتے ہوئے، "دم گھٹنے والی قیمتوں پر سامان کو ختم کرنا"، "نقصانات کو جلدی سے کم کرنا"، "بینک کا قرض ادا کرنے کے لیے زمین بیچنا"... کے بہت سے مضامین بڑے پیمانے پر پوسٹ کیے جاتے ہیں۔ بہت سے بیچنے والے زمین کی قیمت کے 30-40% سے نقصانات کو کم کرنے کے لیے تیار ہوتے ہیں تاکہ رقم واپس حاصل کی جا سکے جیسے کہ بینک کے قرض کی ادائیگی، جرمانے سے بچنے کے لیے دوسرے علاقوں میں رقم کی ادائیگی، یا ختم ہو جانا۔

مثال کے طور پر، Nguyen Van Kha Street پر، مالک کی طرف سے 123m2 کا پلاٹ 1.52 بلین VND کی قیمت پر فروخت کیا جا رہا ہے، جو کہ 12 ملین VND/m2 سے زیادہ کے برابر ہے۔ مالک نے کہا کہ یہ 500 ملین VND کی خسارہ کم کرنے والی قیمت ہے کیونکہ یہ زمین کا ایک خوبصورت پلاٹ ہے، انڈسٹریل پارک کے قریب اور دیگر سہولیات ہیں۔ اس کے علاوہ، خریدار بہتر قیمت کے لیے بات چیت کر سکتے ہیں۔

وقت کے ساتھ ساتھ مارکیٹ کی مقبولیت میں اضافہ ہوا ہے اور تصویر 3 میں ریت بھی نمودار ہوئی ہے۔ — Cu Chi اور Hoc Mon کے علاقوں میں اس طرح کے نقصان کی خبریں دیکھنا کوئی معمولی بات نہیں ہے۔

یا پراونشل روڈ 8 (Cu Chi town) پر ایک اور کارنر لاٹ جس کا رقبہ 90m2 ہے بھی 1 بلین VND کے نقصان پر فروخت کیا جا رہا ہے، یہ لاٹ بھی ایک نئے رہائشی منصوبہ بندی والے علاقے میں واقع ہے جس میں ترقی یافتہ انفراسٹرکچر اور بہت سی سہولیات ہیں۔ زمیندار نے کہا کہ چونکہ اسے بینک کو ادائیگی کے لیے رقم کی ضرورت ہے، اس لیے اسے یہ لاٹ سستے داموں بیچنا پڑ رہا ہے، یہاں تک کہ وہ دلالوں کے لیے اعلیٰ کمیشن کا ساتھ دینے کے لیے تیار ہے تاکہ وہ جلد خریدار تلاش کر سکیں۔

Hoc Mon میں، 2021-2022 کی مدت میں VND5 بلین سے زیادہ مالیت کے زمین کے کچھ پلاٹوں کو گزشتہ 2 ماہ سے زمیندار نے VND4 بلین میں فروخت کے لیے مشتہر کیا ہے لیکن کوئی انکوائری موصول نہیں ہوئی۔ یہ بہت سے دوسرے سرمایہ کاروں کی بھی عام صورت حال ہے جنہوں نے گرم مدت کے دوران زمین پر قبضہ کر رکھا ہے۔

تحقیق کے ذریعے، 2022 کے آخر سے جنوری 2023 کے عرصے میں ان علاقوں میں زمین کی منڈی میں 5-15% کی کمی واقع ہوئی ہے۔ فی الحال، عمومی کمی 20-35% تک پہنچ گئی ہے اور آنے والے وقت میں اس میں اضافے کے آثار ظاہر ہو رہے ہیں کیونکہ بہت سے زمیندار بینکوں کے دباؤ میں ہیں۔ اگرچہ زمین کے ساتھ کچھ "نیچے ماہی گیری" کے لین دین ہوئے ہیں جن میں تیزی سے کمی آئی ہے، بعض صورتوں میں 50% تک۔ تاہم، زیادہ تر بازار غیر مائع ہے، خاص طور پر زمین کے بڑے پلاٹوں کے ساتھ۔

اس صورتحال کی وضاحت کرتے ہوئے، ماہرین کا کہنا ہے کہ یہ جزوی طور پر عام طور پر رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے اثر و رسوخ کی وجہ سے ہے، جب نقدی کا بہاؤ دوسرے سرمایہ کاری کے ذرائع سے زیادہ مختصر مدت کے منافع کے ساتھ بہہ رہا ہے۔ خاص طور پر، بہت سے سرمایہ کار ابھی بھی موجودہ مدت میں نیچے کو پکڑنے کے منتظر ہیں، جس کی وجہ سے لیکویڈیٹی میں بہتری نہیں آ رہی ہے۔ نقصانات کو کم کرنے کی لہر ہو چی منہ شہر کے مرکز سے باہر کے اضلاع اور پڑوسی صوبوں تک بھی پھیل گئی، اس طرح مارکیٹ کے پاس بہت زیادہ انتخاب ہیں، اس لیے ایسے علاقے بھی ہیں جن میں لیکویڈیٹی بھی نہیں ہے۔

اس کے علاوہ، ہوک مون اور کیو چی کی مارکیٹ بھی بہت زیادہ متاثر ہوئی کیونکہ 2022 کے آخر میں، ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی نے مضافاتی اضلاع سے درخواست کی کہ وہ ضلع یا شہر بننے کی منظوری کے لیے درخواست نہ دیں۔ اس کا اس علاقے میں سرمایہ کاری اور تجارتی فیصلوں پر ایک اہم نفسیاتی اثر پڑا ہے، جس کی وجہ سے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی لیکویڈیٹی میں تیزی سے کمی واقع ہوئی ہے۔

تاہم، اعداد و شمار کے مطابق، موجودہ کٹ نقصان کی قیمت کے ساتھ، 2019-2020 کی مدت میں سامان رکھنے والے بہت سے سرمایہ کاروں کے پاس اب بھی بڑا منافع ہے۔ اس لیے، نقصان میں فروخت کے لیے مشتہر کیے گئے زمین کے 100% پلاٹ دراصل پیسے کھو رہے ہیں، وہ صرف سامان بیچنے کے لیے منافع کو کم کرتے ہیں، بہتر منافع کے ساتھ ایک اور سرمایہ کاری کی مدت کے لیے مالیات کی تیاری کرتے ہیں۔

ماخذ