ہنوئی میں آمدنی اور مکانات کی قیمتیں بڑھتی ہوئی قیمتوں کے فرق سے مشروط ہیں۔

Báo Tài nguyên Môi trường•27/07/2023

قیمتیں اعلیٰ سطح پر "لنگر انداز" رہیں۔

Savills Vietnam کی 2023 کی پہلی ششماہی کی مارکیٹ رپورٹ کے مطابق، اپارٹمنٹ مارکیٹ میں نئی سپلائی میں 76% سہ ماہی اور سال بہ سال 125% اضافہ ہوا، جو 3,596 یونٹس تک پہنچ گیا۔ ان میں سے، پرائمری مارکیٹ نے 20,412 یونٹس کا خیر مقدم کیا، جو کہ سہ ماہی کے لحاظ سے 5% اور سال بہ سال 14% اضافہ ہوا۔

اس کے برعکس، ولا اور ٹاؤن ہاؤس مارکیٹ نے سہ ماہی کے دوران کوئی نیا پروجیکٹ شروع نہیں کیا۔ تمام نئی سپلائی موجودہ پراجیکٹس سے 126 یونٹس سے آئی، جو کہ سہ ماہی میں 334 فیصد اضافہ ہوا لیکن سال بہ سال -14 فیصد کمی۔ بنیادی سپلائی 14 منصوبوں سے 797 یونٹس پر مشتمل تھی، جو کہ سہ ماہی میں 5% اضافہ لیکن سال بہ سال -20% کمی ہے۔

اپارٹمنٹس آج کل صارفین میں سب سے زیادہ مطلوب جائیداد بنے ہوئے ہیں، تاہم، فروخت کی قیمتیں اب بھی اونچی سطح پر "پیگڈ" ہیں۔

Q2 2023 تک، ہنوئی مارکیٹ میں اپارٹمنٹس کی اوسط بنیادی فروخت کی قیمت 53 ملین VND/ ^m² تک پہنچ گئی، جو کہ سہ ماہی میں 1% اضافہ ہوا اور سال بہ سال 17% اضافہ ہوا۔ اس قیمت میں لگاتار 18 سہ ماہیوں میں اضافہ ہوا ہے اور یہ Q1 2019 کے مقابلے میں 73% زیادہ ہے۔ محترمہ ڈو تھو ہینگ، سینئر ڈائریکٹر، کنسلٹنگ اینڈ ریسرچ ڈیپارٹمنٹ، Savills Hanoi، نے تبصرہ کیا: یہ زمین کی قیمتوں اور تعمیراتی لاگت میں زیادہ اضافے کی وجہ سے ہے۔ اس کے علاوہ، پراڈکٹ کے معیار کو بہتر بنانے اور پراجیکٹ کے ارد گرد کے انفراسٹرکچر اور سہولیات میں سرمایہ کاری کرنے کی ضرورت بھی بنیادی مارکیٹ کی قیمتوں کا باعث بنتی ہے، یا نئے شروع کیے گئے پراجیکٹس کی قیمتیں، ہمیشہ فروخت کے لیے اپارٹمنٹس کی عام مارکیٹ اوسط سے زیادہ ہوتی ہیں۔

Cau Giay ضلع میں رہنے والی محترمہ Hoang Thanh Nhan نے کہا: "میرے خاندان کو اپنے بچے کے لیے آزادانہ طور پر رہنے کے لیے ایک اپارٹمنٹ خریدنے کی ضرورت ہے، لیکن اندرون شہر میں قیمتیں بہت زیادہ ہیں، جب کہ مضافاتی پروجیکٹوں میں قیمتیں زیادہ ہیں۔ ہم نے 6-7 پروجیکٹس دیکھے ہیں لیکن ابھی تک کوئی فیصلہ نہیں کیا ہے، کیونکہ خریدنے کے لیے ہمیں سود کی ادائیگی کے لیے سب سے بڑی پریشانی اور بینک سے قرض لینے کے لیے اضافی دباؤ کی ضرورت ہے۔ ابھی."

دریں اثنا، ولاز اور ٹاؤن ہاؤسز کے لیے، گزشتہ سہ ماہیوں کے مقابلے Q2 2023 میں قیمتوں نے کچھ ولا اور ٹاؤن ہاؤس پروڈکٹس کے لیے نیچے کی طرف ایڈجسٹمنٹ ظاہر کی۔ ٹاؤن ہاؤس کی مصنوعات نے قیمتوں میں کوئی کمی ریکارڈ نہیں کی۔ خاص طور پر، پرائمری ولا کی قیمتیں 10% سہ ماہی کے حساب سے کم ہو کر می لن ضلع میں 100 ملین/ ^m² غیر فروخت شدہ اراضی تک پہنچ گئیں، اضافی بنیادی سپلائی کے ساتھ، ضرورت سے زیادہ سپلائی کی صورت حال پیدا ہوئی جبکہ کسٹمر کی مانگ میں واقعی اضافہ نہیں ہوا۔ شاپ ہاؤس کی قیمتوں میں سہ ماہی کے لحاظ سے 7% کی کمی ہوئی۔ اس کے برعکس، ٹاؤن ہاؤس کی قیمتوں میں سہ ماہی میں 4% اضافہ ریکارڈ کیا گیا، جو VND 173 ملین/ ^m² تک پہنچ گیا۔

مربوط بنیادی ڈھانچے، سبز جگہوں، اور مناسب قیمتوں کے ساتھ، اعلیٰ درجے کا رئیل اسٹیٹ طبقہ اب بھی بہت سے دلچسپی رکھنے والے خریداروں کو اپنی طرف متوجہ کرتا ہے۔ تاہم، لین دین سست اور سست ہیں۔

کم بلندی والی جائیدادوں اور اپارٹمنٹس کی قیمتوں میں متضاد رجحانات پر تبصرہ کرتے ہوئے، محترمہ ڈو تھو ہینگ نے مزید کہا: "واضح رہے کہ ولا اور ٹاؤن ہاؤس مارکیٹ میں قیمتوں میں کمی شہر کے مرکز سے دور واقع پروجیکٹوں کی وجہ سے ہے جو مناسب قیمتوں پر شروع کیے گئے ہیں، جس کی وجہ سے مارکیٹ کی مجموعی سطح میں کمی واقع ہوئی ہے۔ 2 اور رنگ روڈ 3، اور مستحکم سماجی اور نقل و حمل کے بنیادی ڈھانچے کی منصوبہ بندی کے ساتھ ترقی یافتہ علاقوں اور آبادی کی کثافت والے علاقوں میں۔

قیمت میں اضافے کی شرح کے مطابق آمدنی میں اضافہ جاری ہے۔

مثبت خالص ہجرت کی شرح، آبادی میں اضافے، اور شہری کاری کی بلند شرحوں کی وجہ سے طویل مدتی رہائش کی طلب زیادہ ہے۔ مزید برآں، پیشین گوئیاں بتاتی ہیں کہ ہنوئی میں 2023 اور 2025 کے درمیان اضافی 157,000 گھرانے ہوں گے۔ تاہم، مستقبل کی سپلائی میں تمام زمروں کے صرف 59,000 اپارٹمنٹس، 9,000 کم بلندی والے مکانات، اور 18,700 سوشل ہاؤسنگ یونٹس شامل ہوں گے۔ 70,300 یونٹس کی رہائش کی کمی باقی ہے۔

مکانات کی زیادہ مانگ کو دیکھتے ہوئے، سوال یہ پیدا ہوتا ہے کہ کیا ہنوئی کے رہائشیوں کی اوسط آمدنی ایک گھر کا مالک بن سکتی ہے۔ Savills Vietnam کی ایک رپورٹ یہ بھی بتاتی ہے کہ ہنوئی 2023 میں VND 150 ملین/شخص/سال کی اوسط فی کس آمدنی حاصل کرنے کی کوشش کر رہا ہے۔ 2019 کے مقابلے میں، اوسط آمدنی میں اضافے کی شرح 6%/سال ہے۔ دریں اثنا، 2019 سے 2023 کی پہلی ششماہی تک اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں اضافے کی شرح 13%/سال ہے۔

ہنوئی کو سماجی ہاؤسنگ طبقہ (کم آمدنی والے افراد) پر زیادہ توجہ دینے کی ضرورت ہے تاکہ کام کرنے والے افراد رہائش تک رسائی حاصل کر سکیں اور اپنی زندگی کو مستحکم کر سکیں۔

محترمہ ہینگ نے تبصرہ کیا: "یہ واضح ہے کہ ہنوئی میں فی کس آمدنی میں اضافہ اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں اضافے سے کم ہے۔ یہ ایک مثال ہے کہ یہ ظاہر کرنے کے لیے کہ اگر یہ فرق وسیع ہوتا ہے تو لوگوں کے لیے گھر کی ملکیت میں زیادہ وقت لگے گا۔ اگر یہ دونوں اعداد و شمار ایک دوسرے کے قریب نہیں بڑھتے ہیں، تو یہ عام طور پر لوگوں کے لیے، ہنوئی میں رہنے والے اور دوسرے صوبوں سے تعلق رکھنے والے افراد کے لیے گھر کی ملکیت بن جائے گا، جو اپنے بچوں کے لیے زیادہ مشکل یا زیادہ کام نہیں کرنا چاہتے۔ کم بڑھنے والی ہاؤسنگ مصنوعات، جب قیمتیں زیادہ ہوں گی، خریدار قیمت کی معقولیت پر بھی غور کریں گے اور کیا یہ پروڈکٹ کی حقیقی قیمت سے میل کھاتا ہے، اس سے خریداروں کے لیے فیصلہ سازی سست اور طویل ہوتی ہے۔"

تاہم، ولا اور ٹاؤن ہاؤس مارکیٹ میں، مناسب قیمتوں والی مصنوعات اور اچھی طرح سے منصوبہ بند پراجیکٹس اب بھی خریداروں کو اپنی طرف متوجہ کرتے ہیں۔ اس کا ثبوت اس حقیقت سے ملتا ہے کہ ہنوئی میں کم عروج والے طبقے میں لین دین نے پہلی سہ ماہی میں سست روی کے بعد بہتری دکھائی ہے، جس میں 106 یونٹس فروخت ہوئے ہیں، جو کہ سہ ماہی میں 20 فیصد اضافہ ہے۔

"یہ Q2 2023 کے آخر میں ریکارڈ کی گئی مثبت علامتوں میں سے ایک ہے، جب مارکیٹ نے کم بڑھنے والے پروجیکٹس کو تقریباً 10 بلین VND فی یونٹ کے حساب سے یونٹس پیش کرتے ہوئے دیکھا۔ ہنوئی میں Q2 2023 کے اعداد و شمار کے مطابق، VND 10 بلین سے کم بنیادی قیمتوں والے پروجیکٹس لین دین کا 39% حصہ رکھتے ہیں، جن کی قیمتیں VND اور %20 کے درمیان ہیں VND 30 بلین سے زیادہ صرف 13 فیصد ہے ڈیٹا بتاتا ہے کہ کسی پروڈکٹ کی قیمت جتنی زیادہ ہوگی، اس کی فروخت کی شرح اتنی ہی بہتر ہوگی، "مس ہینگ نے تبصرہ کیا۔

ڈائی فونگ انویسٹمنٹ اینڈ کنسٹرکشن - رئیل اسٹیٹ جوائنٹ اسٹاک کمپنی کے سیلز ڈائریکٹر مسٹر ڈنہ وان ٹرائی کے مطابق: اگرچہ بنیادی فراہمی محدود ہے، لیکن آج ہنوئی کی مارکیٹ میں گھریلو خریداروں کے لیے ایک سازگار نقطہ ثانوی مارکیٹ سے انتخاب کرنے کی صلاحیت ہے - بہت سی مصنوعات جو پہلے تیار کی گئی ہیں، قانونی طور پر ضمانت یافتہ ہیں، اور زیادہ مناسب قیمتیں ہیں۔

فی الحال، پرائمری مارکیٹ کے مقابلے سیکنڈری مارکیٹ کی قیمتیں مسابقتی رہتی ہیں۔ مثال کے طور پر، Savills Vietnam کے مطابق، ثانوی سپلائی کی قیمت Q2 2023 میں پرائمری مارکیٹ یونٹس سے 20% کم دیکھی گئی۔ پرائمری مارکیٹ محدود انتخاب پیش کرتی ہے، جبکہ سیکنڈری مارکیٹ قیمت کے لحاظ سے زیادہ اختیارات فراہم کرتی ہے۔ اگرچہ پراپرٹیز نئی نہیں ہوسکتی ہیں، خریدار آسانی سے منتقل ہوسکتے ہیں یا انہیں فوری طور پر استعمال کرسکتے ہیں۔

خاص طور پر، ہنوئی نے حال ہی میں عوامی سرمایہ کاری کی تقسیم کو تیز کیا ہے۔ یہ ہنوئی کی اقتصادی سرگرمیوں کو عمومی طور پر اور دیگر سرگرمیوں بشمول رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کو خاص طور پر فروغ دینے کے لیے ایک سازگار عنصر ہے۔ رنگ روڈ 4 پر تعمیر کے حالیہ آغاز کے ساتھ، اس سے مضافاتی علاقوں جیسے می لن، ڈین فونگ، ہوائی ڈک، سوک سون، ہا ڈونگ، تھانہ اوئی وغیرہ میں ترقی کو فروغ دینے کی امید ہے۔ جب رنگ روڈ 4 2027 میں ٹریفک کے لیے کھل جائے گا، رنگ روڈ 4 کے آس پاس کے علاقوں میں رہائش کی فراہمی موجودہ کے مقابلے میں نمایاں طور پر بڑھنے کی پیش گوئی کی گئی ہے۔

ماخذ