ہنوئی میں آمدنی اور مکانات کی قیمتیں "توسیع" رہیں

قیمتیں اعلیٰ سطح پر "لنگر" کرتی رہیں

Savills Vietnam کی 2023 فرسٹ ہاف مارکیٹ کی رپورٹ کے مطابق، اپارٹمنٹ مارکیٹ میں، نئی سپلائی میں 76% سہ ماہی اور سال بہ سال 125% اضافہ ہو کر 3,596 یونٹس ہو گیا۔ جن میں سے، پرائمری مارکیٹ نے 20,412 یونٹس کا خیر مقدم کیا، جو کہ سہ ماہی کے لحاظ سے 5% اور سال بہ سال 14% زیادہ ہے۔

اس کے برعکس، ولا اور ٹاؤن ہاؤس مارکیٹ میں سہ ماہی میں کوئی نیا پروجیکٹ نہیں تھا، تمام نئی سپلائی موجودہ پروجیکٹس سے 126 یونٹس سے آتی ہے، جو کہ 334% QoQ زیادہ ہے لیکن نیچے -14% YoY۔ پرائمری سپلائی 14 پروجیکٹس سے 797 یونٹس پر مشتمل تھی، جو کہ QoQ میں 5% زیادہ لیکن -20% سال سال کم ہے۔

اپارٹمنٹس اب بھی وہ پروڈکٹ ہیں جس میں لوگ آج بھی سب سے زیادہ دلچسپی رکھتے ہیں، تاہم فروخت کی قیمت اب بھی بلند سطح پر "پھنسی ہوئی" ہے۔

2023 کی دوسری سہ ماہی تک، ہنوئی مارکیٹ میں اپارٹمنٹس کی اوسط بنیادی فروخت قیمت VND53 ملین/ ^m2 تک پہنچ گئی، جو کہ 1% سہ ماہی اور 17% سالانہ ہے۔ یہ قیمت لگاتار 18 سہ ماہیوں سے بڑھی ہے اور 2019 کی پہلی سہ ماہی کے مقابلے میں 73% زیادہ ہے۔ محترمہ ڈو تھو ہینگ، سینئر ڈائریکٹر، کنسلٹنگ اینڈ ریسرچ ڈیپارٹمنٹ، Savills Hanoi نے تبصرہ کیا: زمین کی قیمتوں اور تعمیراتی لاگت میں اضافے کی وجہ سے۔ اس کے علاوہ، مصنوعات کے معیار اور ارد گرد کے بنیادی ڈھانچے اور افادیت کو بہتر بنانے میں سرمایہ کاری کرنے کی ضرورت، اندرونی منصوبے بھی بنیادی مارکیٹ کی قیمتوں، یا نئے شروع کیے گئے منصوبوں کی قیمتوں کا باعث بنتے ہیں، ہمیشہ فروخت کے لیے اپارٹمنٹس کی عام مارکیٹ کی سطح سے زیادہ ہوتے ہیں۔

Cau Giay ضلع میں محترمہ Hoang Thanh Nhan نے کہا: میرا خاندان اپنے بچوں کے لیے الگ رہنے کے لیے ایک اپارٹمنٹ خریدنا چاہتا ہے، لیکن اندرون شہر میں قیمت بہت زیادہ ہے جب کہ مضافاتی علاقوں میں منصوبوں کی قیمت اب بھی زیادہ ہے۔ ہم نے 6-7 پراجیکٹس پر مشاورت کی ہے لیکن ابھی تک فیصلہ نہیں کیا، کیونکہ اگر ہم خریدتے ہیں تو ہمیں بینک سے مزید رقم لینا پڑتی ہے، جب کہ ہماری آمدنی زیادہ نہیں ہے، اس وقت سود کی ادائیگی کا دباؤ سب سے بڑی پریشانی ہے۔

دریں اثنا، ولاز اور ٹاؤن ہاؤسز کے لیے، پچھلی سہ ماہی کے مقابلے 2023 کی دوسری سہ ماہی میں قیمتوں میں کچھ ولا یا ٹاؤن ہاؤس پروڈکٹس پر نیچے کی طرف ایڈجسٹمنٹ ہوئی ہے۔ ٹاؤن ہاؤس مصنوعات کی قیمتوں میں کوئی کمی ریکارڈ نہیں کی گئی ہے۔ خاص طور پر، ولا کی بنیادی قیمت میں 10% سہ ماہی کے حساب سے 100 ملین/ ^m2 کی انوینٹری اراضی کی اضافی بنیادی سپلائی کے ساتھ ساتھ VND 100 ملین/m2 تک کمی واقع ہوئی ہے، جس کی وجہ سے اضافی سپلائی ہوئی ہے جبکہ گاہک کی مانگ میں واقعی اضافہ نہیں ہوا ہے۔ شاپ ہاؤس کی قیمتوں میں سہ ماہی کے لحاظ سے 7% کی کمی ہوئی۔ اس کے برعکس، ٹاؤن ہاؤس کی قیمتوں میں سہ ماہی کے لحاظ سے 4% کا اضافہ ریکارڈ کیا گیا، جو VND 173 ملین/ ^m2 تک پہنچ گئی۔

ہم آہنگ انفراسٹرکچر، گرین کیمپس، اور مناسب قیمتوں کے ساتھ، اعلیٰ درجے کا رئیل اسٹیٹ طبقہ اب بھی بہت سے لوگوں کی توجہ اپنی طرف کھینچتا ہے، لیکن لین دین سست اور اداس ہے۔

کم بڑھنے والی مصنوعات اور اپارٹمنٹس کی قیمتوں میں ملی جلی پیش رفت پر تبصرہ کرتے ہوئے، محترمہ ڈو تھو ہینگ نے مزید کہا: "واضح رہے کہ ولا اور ٹاؤن ہاؤس مارکیٹ کی قیمتوں میں کمی مناسب قیمتوں پر شروع کیے جانے والے مرکز سے دور پروجیکٹس کی وجہ سے ہے، جس کی وجہ سے مارکیٹ کی سطح میں کمی واقع ہوئی ہے۔ ہنوئی کے 3 اور ترقی یافتہ علاقے جن میں سماجی انفراسٹرکچر، مستحکم ٹریفک انفراسٹرکچر، اور زیادہ آبادی کی کثافت والے علاقوں کے منصوبے ہیں۔

قیمت میں اضافے کے ساتھ آمدنی میں اضافہ "توسیع" رہتا ہے۔

مثبت خالص ہجرت، آبادی میں اضافے اور شہری کاری کی بلند شرحوں کی وجہ سے طویل مدتی رہائش کی طلب زیادہ ہے۔ اس کے علاوہ، یہ پیشین گوئی ہے کہ 2023 سے 2025 تک، ہنوئی میں مزید 157,000 گھرانوں کی تعداد ہوگی۔ تاہم، مستقبل کی فراہمی میں ہر قسم کے صرف 59,000 اپارٹمنٹس، 9,000 کم بلندی والے مکانات اور 18,700 سماجی مکانات شامل ہیں جن کی فروخت کے لیے پیش کیے جانے کی توقع ہے۔ 70,300 مکانات کی کمی ہے۔

مکانات کی بہت زیادہ مانگ کا سامنا کرتے ہوئے، سوال یہ ہے کہ کیا لوگوں کی اوسط آمدنی ہنوئی میں مکان رکھنے کی استطاعت رکھتی ہے۔ Savills Vietnam کی رپورٹ میں یہ بھی بتایا گیا ہے کہ ہنوئی 2023 میں فی کس اوسط آمدنی 150 ملین VND/شخص/سال کے لیے کوشاں ہے۔ 2019 کے مقابلے، اوسط آمدنی میں اضافے کی شرح 6%/سال ہے۔ دریں اثنا، 2019 سے 2023 کی پہلی ششماہی تک اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں اضافے کی شرح 13%/سال ہے۔

ہنوئی کو سماجی رہائش کے حصے (کم آمدنی) پر زیادہ توجہ دینے کی ضرورت ہے تاکہ کام کرنے والے افراد رہائش تک رسائی حاصل کر سکیں اور اپنی زندگی کو مستحکم کر سکیں۔

محترمہ ہینگ نے تبصرہ کیا: "یہ واضح ہے کہ حقیقت یہ ہے کہ ہنوئی میں فی کس آمدنی میں اضافہ اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں اضافے سے کم ہے۔ یہ ایک مثال ہے کہ لوگوں کو مکان رکھنے میں زیادہ وقت لگے گا اگر یہ فرق بڑھتا رہا تو۔ اگر یہ دونوں نمبر ایک دوسرے کے قریب نہیں بڑھتے ہیں، تو یہ عام طور پر لوگوں کے لیے طویل اور مشکل بنا دے گا، جو ہنوئی میں رہتے ہیں یا دوسرے صوبے میں رہنے والوں کے لیے کام کرنا چاہتے ہیں۔ بچوں کا ذکر نہیں کرنا چاہیے کہ جب قیمت زیادہ ہو تو خریدار قیمت کی معقولیت پر بھی غور کریں گے اور اس بات پر بھی غور کریں گے کہ آیا یہ پروڈکٹ کی حقیقی قیمت کے لیے موزوں ہے یا نہیں، یہاں سے خریداروں کا فیصلہ سازی کا عمل سست اور طویل ہوگا۔

تاہم، ولاز اور ٹاؤن ہاؤسز کی مارکیٹ میں، مناسب قیمتوں اور اچھی طرح سے منصوبہ بند پراجیکٹس کے ساتھ اب بھی خریداروں کو اپنی طرف متوجہ کرتے ہیں۔ یہ اس حقیقت سے ظاہر ہوتا ہے کہ ہنوئی میں کم عروج والے طبقے میں لین دین ایک اداس پہلی سہ ماہی کے بعد بہتر ہوا ہے، جس میں 106 یونٹس فروخت ہوئے، جو کہ سہ ماہی کے لحاظ سے 20% زیادہ ہے۔

"یہ 2023 کی دوسری سہ ماہی کے آخر میں ریکارڈ کی گئی مثبت علامات میں سے ایک ہے، جب مارکیٹ میں تقریباً 10 بلین VND/یونٹ کی قیمتوں پر پیش کی جانے والی مصنوعات کے ساتھ کم اضافے کے منصوبے تھے۔ ہنوئی میں 2023 کی دوسری سہ ماہی کے ریکارڈ کے مطابق، 10 بلین VND سے کم قیمت والے پروجیکٹس، 10 ارب VND سے کم 93 فیصد اپارٹمنٹس کے درمیان 10 ارب VND کے لین دین کے لیے تھے۔ VND کا حصہ 28% ہے اور اپارٹمنٹس میں 30 بلین VND کا صرف 13% حصہ ہے ڈیٹا ظاہر کر رہا ہے کہ پروڈکٹ کی قیمت جتنی زیادہ مناسب ہوگی، فروخت کی شرح اتنی ہی بہتر ہوگی،" محترمہ ہینگ نے تبصرہ کیا۔

ڈائی فونگ رئیل اسٹیٹ کنسٹرکشن انویسٹمنٹ جوائنٹ اسٹاک کمپنی کے سیلز ڈائریکٹر مسٹر ڈنہ وان ٹرائی نے کہا: بنیادی سپلائی محدود ہے، لیکن ہنوئی مارکیٹ میں آج گھر خریداروں کے لیے فائدہ یہ ہے کہ وہ ثانوی مارکیٹ کا انتخاب کر سکتے ہیں - بہت سی مصنوعات جو پہلے سے تیار کی گئی ہیں، قانونی طور پر ضمانت یافتہ ہیں اور ان کی قیمتیں زیادہ مناسب ہیں۔

موجودہ حالات میں، پرائمری مارکیٹ کے مقابلے سیکنڈری مارکیٹ کی قیمتیں اب بھی مسابقتی ہیں۔ عام طور پر، Savills Vietnam کے مطابق، 2023 کی دوسری سہ ماہی میں، ثانوی سپلائی کی قیمت بنیادی اکائیوں سے 20% کم ہے۔ پرائمری مارکیٹ میں بہت سے انتخاب نہیں ہوتے ہیں جبکہ سیکنڈری مارکیٹ میں قیمت کے لحاظ سے زیادہ انتخاب ہوتے ہیں، اگرچہ مصنوعات اب نئی نہیں ہیں، لیکن بدلے میں، خریدار استعمال میں ڈالنے کے لیے تیار ہو سکتے ہیں یا فوری طور پر استعمال کر سکتے ہیں۔

خاص طور پر، حال ہی میں، ہنوئی نے عوامی سرمایہ کاری کی تقسیم کو فروغ دیا ہے۔ یہ ہنوئی کی اقتصادی سرگرمیوں کو عمومی طور پر اور دیگر سرگرمیوں بشمول رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کو خاص طور پر فروغ دینے کے لیے ایک سازگار عنصر ہے۔ رنگ روڈ 4 کی تعمیر ابھی شروع ہوئی ہے، اس سے مضافاتی علاقوں میں ترقی کو فروغ دینے کی امید ہے جیسے می لن، ڈین فونگ، ہوائی ڈک، سوک سون، ہا ڈونگ، تھانہ اوئی...

ماخذ