اضافی زمین کی فیس: انٹرپرائز کی غلطی نہیں، لیکن نقصان اٹھانا پڑے گا؟

انٹرپرائزز کا خیال ہے کہ پراجیکٹ کی زمین کی قیمت کا تعین نہیں کیا گیا ہے لیکن اسے اب بھی 5.4 فیصد کی شرح سے اضافی زمین کے استعمال کی فیس ادا کرنی پڑتی ہے، جو کہ غیر معقول ہے۔

مسودہ حکمنامہ نمبر 103 مورخہ 30 جولائی 2024 کے متعدد مضامین میں ترمیم اور ان کی تکمیل کرتا ہے جس میں زمین کے استعمال کی فیس، زمین کے کرایے اور لینڈ ڈویلپمنٹ فنڈ سے متعلق فرمان نمبر 104 کو ریگولیٹ کیا گیا ہے، جس سے وزارت خزانہ کی طرف سے مشاورت کی جا رہی ہے، کاروباروں کی خصوصی توجہ مبذول کر رہی ہے۔

وجہ یہ ہے کہ مسودہ اب بھی ایسے معاملات کے ضوابط کو برقرار رکھتا ہے جہاں زمین کی تقسیم، زمین کی لیز، زمین کے استعمال کے مقصد کو تبدیل کرنے کی اجازت، سالانہ زمین کی لیز سے ایک بار زمین کی لیز میں تبدیلی، تفصیلی منصوبہ بندی کی ایڈجسٹمنٹ... لیکن زمین کی قیمت کا فیصلہ نہیں کیا گیا ہے، تو اس وقت کے لیے اضافی ادائیگی کی جانی چاہیے جو ابھی تک زمین کے استعمال کی فیس کے حساب سے نہیں کی گئی ہے، زمین کے استعمال کی فیس کی شرح 5/4 فیصد پر قابل ادائیگی

وجہ اور جذبات دونوں میں غیر معقول

یہ جانتے ہوئے کہ زمین کے استعمال کی فیس کا حساب نہ ہونے کی صورت میں ادا کی جانی والی اضافی اراضی کی فیس غیر معقول ہے، انٹرپرائز کو اب بھی اسے ادا کرنا ہوگا، کیونکہ تب ہی زمین کو استحصال کے لیے پروجیکٹ میں ڈالا جائے گا اور فروخت کے لیے اہل ہوگا۔

یہ بات GP.Invest کے چیئرمین، ویتنام ایسوسی ایشن آف کنسٹرکشن کنٹریکٹرز کے چیئرمین جناب Nguyen Quoc Hiep نے VietNamNet رپورٹر کے ساتھ شیئر کی۔

انہوں نے کہا کہ تقریباً 500 بلین VND کی زمین کے استعمال کی فیس کے علاوہ، انٹرپرائز نے خود Phu Tho میں ایک پروجیکٹ کے لیے تقریباً 27 بلین VND اضافی اراضی فیس ادا کی ہے۔

تاہم، GP.Invest کے چیئرمین نے کہا کہ یہ رقم بہت زیادہ نہیں ہے، کیونکہ دوسرے کاروبار ہیں جنہیں بہت زیادہ اضافی رقم ادا کرنی پڑتی ہے، کیونکہ انہیں زمین کی تقسیم کا فیصلہ 2014 میں موصول ہوا تھا اور اب اسے 10 سال سے زیادہ کا عرصہ گزر چکا ہے۔

"یہ غیر معقول ہے۔ زمین کے استعمال کی فیس کی ادائیگی میں تاخیر انٹرپرائز کی غلطی نہیں ہے، لیکن انٹرپرائز کو نقصان اٹھانا پڑتا ہے، ہم نے بہت سی سفارشات کی ہیں، لیکن وزارت خزانہ نے ابھی تک اتفاق نہیں کیا، جن علاقوں میں ہم پروجیکٹ کرتے ہیں، وہ بھی تسلیم کرتے ہیں کہ یہ وصولی غیر معقول ہے، لیکن وہ سفارشات نہیں دے سکتے کیونکہ وہ قانون نافذ کرنے والے ادارے ہیں"۔

انٹرپرائزز زمین کے استعمال کی اضافی فیس کے ضابطے کو ہٹانے کی تجویز پیش کرتے ہیں کیونکہ یہ غیر معقول ہے۔ تصویر: ہوانگ ہا

ای زیڈ ریئل اسٹیٹ انویسٹمنٹ اینڈ ڈویلپمنٹ جوائنٹ اسٹاک کمپنی (ای زیڈ پراپرٹی) کے جنرل ڈائریکٹر مسٹر فام ڈک ٹون نے اظہار خیال کیا: اگر پروجیکٹ کی زمین کی قیمت ابھی تک نہیں ملی ہے، تو کاروبار کو زمین کے استعمال کی اضافی فیس ادا کرنے پر مجبور کرنا جذباتی اور منطقی طور پر غیر معقول ہے۔

"کچھ علاقوں میں کاروباریوں کو تعمیراتی اجازت نامہ ملنے سے پہلے زمین کے استعمال کی فیس ادا کرنے کی اپنی ذمہ داری پوری کرنے کی ضرورت ہوتی ہے۔ زمین کی قیمت کا تعین کرنا ریاست کی ذمہ داری ہے۔ کاروباروں کو ان غلطیوں کے لیے جرمانہ کرنا جو ان سے تعلق نہیں رکھتی ہیں، جب کہ انھوں نے کسی چیز کی خلاف ورزی نہیں کی ہے، کاروبار کو 'مجبور کرنے' کا عمل ہے،" مسٹر ٹوان نے صاف صاف کہا۔

دریں اثنا، زمین کے استعمال کی فیس کے حساب میں تاخیر سے کاروباروں کو بہت نقصان ہوتا ہے۔ یعنی منصوبے پر عمل درآمد کی پیشرفت طویل ہے، جس کی وجہ سے زمین کی قیمتیں ہر سال بڑھنے کی وجہ سے لاگت میں اضافہ ہوتا ہے۔

انہوں نے تجزیہ کیا کہ زمین کے استعمال کی فیس کا حساب نہ کرنے کی مدت کے لیے قابل ادائیگی اراضی فیس پر 5.4%/سال کا حساب ایک بہت بڑا جرمانہ ہے۔ مثال کے طور پر، اگر کسی پروجیکٹ کی زمین کے استعمال کی فیس 1,000 بلین VND ہے، اگر ریاست صرف 1 سال کے لیے زمین کے استعمال کی فیس کا حساب لگانے میں تاخیر کرتی ہے، تو انٹرپرائز کو اضافی 54 بلین VND ادا کرنا ہوں گے۔

اگر کوئی کاروبار ٹیکس کی ادائیگی میں دیر کر دیتا ہے، تو ٹیکس انڈسٹری 0.03% فی دن کی کافی زیادہ شرح سود کے ساتھ جرمانہ عائد کرتی ہے، اگر زمین کے استعمال کی فیس کی ادائیگی کے نوٹس کی تاریخ سے 90 دن کے بعد، کاروبار نے پوری ادائیگی نہیں کی ہے۔

مسٹر ٹوان کو خدشہ ہے کہ اس وقت کاروبار دوہرے ٹیکسوں کی صورت حال میں پڑ جائیں گے۔

اسی نقطہ نظر کو شیئر کرتے ہوئے Dat Xanh North کے جنرل ڈائریکٹر مسٹر Vu Cuong Quyet نے کہا کہ زمین کے استعمال کی فیس کا تعین کرنا سرکاری اداروں کی ذمہ داری ہے۔

"زمین کے استعمال کی فیس کا تعین کرنے سے پہلے بہت سے پروجیکٹ 3-5 سال تک 'بھیگے ہوئے' رہتے ہیں، پھر زمین کی قیمت کے حساب کے انتظار کے دوران کاروبار کو غیر ادا شدہ رقم پر 5.4%/سال جرمانہ عائد کیا جاتا ہے - یہ ایک ایسا ضابطہ ہے جو کاروبار کے لیے نقصان دہ ہے۔ کیونکہ تاخیر سے ادائیگی کاروبار کی غلطی کی وجہ سے نہیں ہوتی ہے،" لیکن مسٹر QuetNam کی رپورٹ کے ساتھ ان پر جرمانہ عائد کیا جاتا ہے۔

اس رہنما نے کہا کہ زمین کی قیمتوں کا تعین مارکیٹ کی قیمتوں کی بنیاد پر کیا جاتا ہے اور سالانہ ایڈجسٹ کیا جاتا ہے۔ مارکیٹ کی قیمتیں ہر سال بڑھتی ہیں، اس لیے حکومت زمین کے استعمال کی فیس کا تعین کرنے میں جتنی دیر کرے گی، کاروبار کے اخراجات اتنے ہی بڑھیں گے۔

"زمین کی قیمت، جرمانے اور دیگر اخراجات کے ساتھ، فروخت کی قیمت میں شامل کی جائے گی، اور خریدار ان اخراجات کو برداشت کرنے کے لیے حتمی فریق ہو گا،" مسٹر کوئٹ نے نوٹ کیا۔

زمین کی قیمت کے اضافی ضوابط کو ختم کرنے کی تجویز

مندرجہ بالا حقیقت کا سامنا کرتے ہوئے، EZ پراپرٹی کے جنرل ڈائریکٹر Pham Duc Toan نے تجویز پیش کی کہ اضافی اراضی کے استعمال کی فیس کے ضابطے کو ہٹا دیا جائے۔

"زمین کے استعمال کی فیس کے تعین میں تاخیر کی صورت میں، متعلقہ اکائیوں کی ذمہ داریوں کو واضح طور پر بیان کرنا ضروری ہے۔ فیس صرف اس وقت وصول کی جانی چاہیے جب ریاست نے زمین کی مخصوص قیمتیں جاری کی ہوں۔

کچھ علاقہ جات خطرات سے خوفزدہ ہیں اس لیے وہ تشخیص کرنے کی ہمت نہیں کرتے، جس کی وجہ سے ایسی صورت حال پیدا ہوتی ہے جہاں کئی سالوں سے زمین کے لیے مالی ذمہ داریوں کے لیے کسی پروجیکٹ کا تعین نہیں کیا گیا ہے۔ مسئلہ میکانزم میں ہے؛ اگر حل ہو جاتا ہے تو، نافذ کرنے والے افسران کاروباری اداروں پر ذمہ داری ڈالنے کے بجائے عمل درآمد میں پراعتماد ہوں گے،" مسٹر ٹوان نے کہا۔

مسٹر Nguyen Quoc Hiep نے تجویز پیش کی کہ وزارت خزانہ پالیسی پر نظر ثانی کرے کیونکہ یہ بہت غیر معقول ہے۔

ان کے مطابق اضافی اراضی کی فیس وصول کرنے سے متعلق اس شق کو ختم کیا جانا چاہیے۔ زمین کے استعمال کی فیس وصولی کے بارے میں فیصلہ کرنے میں تاخیر کی صورت میں، زمین کی تشخیص کرنے والی ایجنسی کو ذمہ داری قبول کرنی چاہیے۔ ایک ہی وقت میں، عبوری حالات میں ترمیم کی جانی چاہیے، اور کسی بھی یونٹ جس نے ادائیگی کی ذمہ داری کی تعمیل کی ہے اسے دوبارہ کٹوتی کرنے کی اجازت ہونی چاہیے۔

مزید برآں، اگر ریاستی ایجنسیاں لینڈ ٹیکس کا حساب لگانے میں دیر کرتی ہیں، تو کاروباری اداروں کو جرمانے سے مستثنیٰ ہونا چاہیے - Dat Xanh North کے رہنما نے تجویز کیا۔

انہوں نے کہا کہ ریاست کو یہ واضح طور پر طے کرنے کی ضرورت ہے کہ زمین مختص کرنے یا لیز پر دینے کے فیصلے کے وقت سے زیادہ سے زیادہ 3-9 ماہ کی مدت کے اندر، یا تازہ ترین 1 سال میں، زمین سے متعلق مالی ذمہ داریوں کا تعین کرنا ضروری ہے۔ اگر ڈیڈ لائن سے تجاوز ہو جائے تو، کاروباری اداروں کو دیر سے ادائیگی کے جرمانے سے مستثنیٰ ہونا چاہیے۔ یہ دباؤ پیدا کرے گا، حکام کو فوری طور پر زمین کی قیمتوں کا تعین کرنے پر مجبور کرے گا، اس صورت حال سے گریز کرے گا جہاں منصوبے کئی سالوں سے "بھیگے" ہیں۔

"زمین کی قیمتوں کو غیر مسدود کرنے سے وافر سپلائی کو یقینی بنانے میں مدد ملتی ہے، اس طرح رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں کو بڑھنے سے روکتا ہے،" مسٹر کوئٹ نے مشورہ دیا۔

سماجی ہاؤسنگ پروجیکٹس کے لیے زمین کے استعمال کی فیس کے استثنیٰ کو ہم آہنگ کرنے کے لیے قانون میں ترمیم کرنے کی تجویزHoREA نے سماجی ہاؤسنگ پروجیکٹس، پبلک ہاؤسنگ، ری سیٹلمنٹ ہاؤسنگ، اور اپارٹمنٹ عمارتوں کی تعمیر نو کے لیے زمین کے استعمال کی فیس کی استثنیٰ کے معاملے کو ہم آہنگ کرنے کے لیے ضوابط میں ترمیم کرنے کی تجویز پیش کی ہے۔

ماخذ: https://vietnamnet.vn/tien-dat-bo-sung-loi-khong-do-doanh-nghiep-nhung-lai-phai-chiu-tran-2409793.html