قائمة أسعار الأراضي الجديدة في مدينة هو تشي منه: من المؤكد أن أسعار الأراضي غير المطورة والأراضي التي تحمل سندات ملكية سترتفع بشكل حاد.

مسودة قائمة أسعار الأراضي الجديدة: أسعار الأراضي أقل من أسعار السوق.

بحسب ملاحظات مراسل صحيفة دان تري، يشهد مكتب تسجيل الأراضي في مدينة ثو دوك، بمحافظة هو تشي منه، ازدحامًا شديدًا هذه الأيام بسبب كثرة المراجعين الراغبين في الحصول على شهادات حقوق استخدام الأراضي. ففي صباح يوم 17 أكتوبر، كان المكتب شبه مكتظ. وصل السيد د. ت. فونغ، الذي أحضر معه توكيلًا رسميًا لتقديم طلب الحصول على شهادة حقوق استخدام الأراضي، إلى المكتب في تمام الساعة العاشرة صباحًا، معربًا عن قلقه من عدم حصوله على دوره حتى بعد انتهاء ساعات العمل الصباحية، خشية الازدحام وتأخره.

عند سؤاله عن مسودة قائمة أسعار الأراضي الجديدة في مدينة هو تشي منه، أبدى السيد فونغ اهتمامه بها. ويعتقد أن القائمة الجديدة أقرب إلى أسعار السوق، مما سيؤثر بشكل كبير على مالكي الأراضي الزراعية الراغبين في تحويلها إلى أراضٍ سكنية. ومع ذلك، فهو يرى ضرورة الالتزام باللوائح التي تم إقرارها.

حمل السيد نت تينه وثائق نقل ملكية العقار، قائلاً إن المعاملات أصبحت أسهل منذ أن أصدرت البلدية وثيقة توضح طريقة حساب الضريبة. ويقدم السيد تينه حاليًا وثائقه بشكل طبيعي، ومن المقرر معالجتها في غضون عشرة أيام عمل تقريبًا. وفيما يتعلق بقائمة أسعار الأراضي الجديدة، قال إنه لا يزال يتابعها لعدم وجود معلومات رسمية حتى الآن.

بحسب مسودة قائمة أسعار الأراضي الجديدة التي قدمتها إدارة الموارد الطبيعية والبيئة إلى اللجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه في 16 أكتوبر، بلغ أعلى سعر مسجل للأراضي 687 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع، في منطقة شوارع دونغ خوي ولي لوي ونغوين هوي (المنطقة 1). هذا السعر أعلى بأربع مرات من قائمة الأسعار الحالية، ولكنه أقل من مسودة قائمة أسعار الأراضي السابقة (810 ملايين دونغ فيتنامي).

شهدت عدة طرق أخرى في المنطقتين الأولى والثالثة انخفاضاً في الأسعار مقارنةً بالمسودة السابقة. كما أظهرت قائمة أسعار الأراضي الجديدة انخفاضات ملحوظة في المناطق الضاحية.

فعلى سبيل المثال، يبلغ أعلى سعر مقترح للأراضي الواقعة على طول الطريق الموازي للطريق الوطني السريع رقم 22، 32 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع، وهو انخفاض كبير عن السعر المقترح سابقًا والبالغ 71 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع. ويمثل السعر الجديد زيادة قدرها 20 ضعفًا، بدلًا من الزيادة التي تجاوزت 50 ضعفًا مقارنةً بقائمة الأسعار الحالية.

أفاد مسؤولون في إدارة الموارد الطبيعية والبيئة بمدينة هو تشي منه أن مسودة قائمة أسعار الأراضي الجديدة، مقارنةً بالنسخة القديمة، قد عُدّلت لتحقيق توازن في أسعار الأراضي في المناطق الحدودية. كما أن قائمة أسعار الأراضي المُعدّلة ستُمثّل حوالي 50% من سعر السوق.

كشف تحقيقٌ أجرته صحيفة "دان تري" أن أسعار الأراضي في المسودة الجديدة أقل بكثير من أسعار السوق. ففي شارعي دونغ خوي ونغوين هو (المنطقة 1)، سُجِّلت أسعار المعاملات الفعلية عند 1.2 مليار دونغ فيتنامي للمتر المربع، بينما تُظهر قائمة الأسعار الأولية 687 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع.

على سبيل المثال، يبلغ السعر المقترح للمنازل في شارع نام كي خوي نغيا، المنطقة الثالثة، أكثر من 300 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع، بينما يتجاوز السعر الفعلي 400 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع. وبالمثل، في شارع تران ناو (مدينة ثو دوك)، تتجاوز قيمة المعاملات الفعلية 200 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع، في حين أن سعر الأرض المقترح هو 149 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع.

شوهد العديد من الأشخاص وهم يتوجهون إلى مكتب تسجيل الأراضي في مدينة ثو دوك لإكمال إجراءات تسجيل الأراضي (صورة: خونغ تشيم).

يتوقع الخبراء ارتفاع أسعار الأراضي المخصصة للسكن والأراضي ذات سندات الملكية بشكل حاد.

صرح السيد فو هونغ ثانغ، نائب المدير العام لهيئة الإيرادات في فيتنام، بأنه اطلع على أحدث مسودة لقائمة أسعار الأراضي المعدلة لمدينة هو تشي منه. وقدّر أن الفئة الأكثر تضرراً بشكل مباشر هم سكان المناطق الضواحي، الذين يملكون أراضي زراعية ويرغبون في تحويلها إلى أراضٍ سكنية وتقسيمها، مثل مناطق كو تشي، وهوك مون، وبينه تشان، وكان جيو. ويعود ذلك إلى أن أسعار الأراضي الجديدة قد ارتفعت عشرات المرات مقارنةً بقائمة الأسعار الحالية. هؤلاء هم في الواقع من يشترون أراضي جديدة.

وأشار السيد ثانغ أيضاً إلى أنه بعد بدء طرح قوائم أسعار الأراضي الجديدة في السوق، شهدت أسعار قطع الأراضي السكنية والأراضي المسجلة ارتفاعاً مفاجئاً. وفي الفترة المقبلة، سيصبح هذا القطاع نادراً، لا سيما قطع الأراضي المسجلة والأراضي السكنية في المناطق الحضرية المأهولة بالسكان، حيث ارتفع معدل الاستهلاك بأكثر من 30%.

عند تقييمه لتأثير لوائح أسعار الأراضي على المشاريع، أوضح أن المشاريع التي تمتلك أراضي بالفعل وتدفع رسوم استخدام الأراضي فقط لن تتأثر بشكل كبير على المدى القصير. لكن على المدى الطويل، عندما يستحوذ المستثمرون على أراضٍ جديدة، يتعين عليهم إزالة الأشجار والنباتات وتعويض أصحابها، مما يزيد من تكلفة الأرض، ويساهم في ارتفاع سعر البيع، وبالتالي يرفع أسعار المنتجات في السوق.

من منظور شامل، يعتقد السيد ثانغ أن قائمة أسعار الأراضي الجديدة ستجلب العديد من المزايا، إذ ستساعد على تقريب أسعار الأراضي من أسعار السوق، وتسريع عمليات التعويض وإزالة الأراضي، مما يُقلل من مدة تنفيذ المشروع ويُوفر التكاليف المالية. مع ذلك، يبقى من غير المعروف ما إذا كانت التكاليف المالية المُوفرة ستُعادل ارتفاع أسعار الأراضي، وذلك تبعاً للإجراءات القانونية المُتبعة في المشروع.

إذا سارعت مدينة هو تشي منه في إصدار قوائم أسعار الأراضي وإزالة العقبات القانونية فوراً، فسيتم كبح جماح ارتفاع أسعار العقارات. ولذلك، يرى الخبراء ضرورة اتخاذ جميع الإجراءات في آن واحد لتحقيق أعلى مستوى من الفعالية، وأن الدور الرقابي للهيئات الحكومية الإدارية بالغ الأهمية.

وافق السيد نغوين كوك باو، رئيس نادي هو تشي منه للعقارات، على أن إصدار قائمة أسعار الأراضي الجديدة خطوة إيجابية، إذ تُقرّب أسعار الأراضي من أسعار السوق، مما يجعل السوق أكثر شفافية ووضوحاً، ويُفيد ميزانية الدولة. كما ستُسهم قائمة أسعار الأراضي الجديدة في إعادة تشكيل السوق ودخوله مرحلة جديدة.

يعتقد السيد باو أن سعر بيع المشروع سيرتفع حتماً في المستقبل القريب نتيجة ارتفاع أسعار الأراضي. ستحقق الشركات أرباحاً أقل، ولكن لتحقيق أرباح أفضل، عليها التركيز على الجودة لبيعها بسعر أفضل.

أفاد خبير العقارات تران خان كوانغ بأن مسودة قائمة أسعار الأراضي الجديدة تُظهر انخفاضًا بنحو 20% مقارنةً بالمسودة السابقة، إلا أنها لا تزال أعلى بخمسة إلى عشرة أضعاف من قائمة الأسعار الحالية. ومع ذلك، فإن تعديل قائمة الأسعار ضروري ويتوافق مع اللوائح الجديدة لقانون الأراضي.

لاحظ أن الأسعار، مع المسودة الجديدة، تقترب من 50-70% من قيمتها السوقية. وإذا تم إقرار المسودة، فسيشهد السوق تقلبات كبيرة، لا سيما في ضواحي مدينة هو تشي منه مثل كو تشي، وهوك مون، والمنطقة 12، وبينه تان، وبينه تشان... لأن هذه المناطق لا تزال تضم مساحات شاسعة من الأراضي الزراعية، ويحتاج السكان إلى تحويلها إلى أراضٍ سكنية لبناء المنازل.

لذا، يتوقع الخبراء سيناريوهين محتملين. أولاً، سترتفع أسعار الأراضي السكنية القائمة بسرعة بنسبة تتراوح بين 20 و30% خلال الأشهر الستة المقبلة. ثانياً، سيواصل المستثمرون تحويل الأراضي القائمة إلى أراضٍ سكنية لأغراض تجارية، مما سيؤدي إلى زيادة في أسعار الأراضي تتراوح بين 30 و50% خلال الأشهر الستة إلى الاثني عشر المقبلة.

يتمثل قلق السيد كوانغ الوحيد في أن مسودة قائمة أسعار الأراضي الجديدة تُسعّر الأراضي السكنية وفقًا لكل طريق على حدة، بينما تُسعّر الأراضي الزراعية بناءً على مناطق محددة، مع نظام تسعير أكثر توحيدًا، مما يؤدي إلى بقاء الأسعار منخفضة ولا تعكس بدقة ظروف السوق. لذا، يقترح السيد كوانغ أن تُحسب أسعار الأراضي الزراعية بشكل منفصل لكل طريق، على غرار أسعار الأراضي السكنية.

المصدر: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-gia-dat-nen-dat-co-so-chac-chan-tang-manh-20241018091313053.htm