أسعار العقارات في ارتفاع هائل.. خبراء يقترحون وضع خارطة طريق لفرض 3 أنواع من الضرائب العقارية

VTV.vn - بحسب الدكتور كان فان لوك، يستغرق موظف الخدمة المدنية في فيتنام حاليًا 26 عامًا لشراء شقة بسعر متوسط، بينما يبلغ المتوسط ​​في العالم 15 عامًا.

لا يمكن لأسعار المساكن أن تبقى على حالها.

في كلمته خلال المنتدى السنوي رفيع المستوى للمجلس الاستشاري المالي الفيتنامي (VWAS) لعام ٢٠٢٥، صرّح الدكتور كان فان لوك، كبير الاقتصاديين في BIDV، بأنّ "الائتمان العقاري يشهد نموًا كبيرًا". وتحديدًا، ارتفع الائتمان العقاري حتى الآن بنسبة ٢٠-٢١٪، أي ضعف معدل نمو الائتمان العام للنظام بأكمله.

وفقًا لمسح أجراه كبير الاقتصاديين في BIDV، يستغرق موظف الخدمة المدنية في فيتنام حاليًا 26 عامًا لشراء شقة متوسطة السعر، بينما يبلغ المتوسط ​​العالمي 15 عامًا. إذا لم يُتخذ حل جذري ومتزامن في المستقبل القريب، فسيستمر هذا العدد من السنوات في الازدياد، وسيصبح حلم امتلاك منزل للشباب بعيدًا بشكل متزايد.

وأكد الدكتور كان فان لوك "لا يمكننا أن نسمح لأسعار العقارات بالارتفاع إلى الأبد بهذا الشكل".

وبحسب الدكتور كان فان لوك، فإن الموظف الحكومي في فيتنام يستغرق حاليا 26 عاما لشراء شقة بسعر متوسط، في حين أن الرقم المتوسط ​​في العالم هو 15 عاما.

وأشار تقرير سوق العقارات الصادر عن وزارة البناء للربع الثاني من عام 2025 إلى أن أسعار الشقق في هانوي ومدينة هوشي منه سجلت أعلى أسعار لها منذ ما يقرب من عقد من الزمان.

وعلى وجه التحديد، في هانوي، بلغ متوسط ​​سعر البيع في السوق في الربع الثاني 80 مليون دونج/م²، بزيادة قدرها 5.6% مقارنة بالربع السابق (زيادة بنسبة 33% مقارنة بالفترة نفسها)، بينما بلغ متوسط ​​سعر الشقة في مدينة هوشي منه 89 مليون دونج/م²، بزيادة بنحو 36% مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي.

وفي هانوي وحدها، هناك بعض مشاريع الشقق بأسعار تصل إلى 130-160 مليون دونج/م²، وهو ما يعادل أن كل شقة تبلغ مساحتها حوالي 70 مترا مربعا ستتكلف ما بين 9-11 مليار دونج.

في مدينة هوشي منه، قامت وزارة البناء بتقييم أن أسعار الشقق ارتفعت قليلاً، وارتفعت بعض قطاعات الرفاهية محليًا وأسست مستوى سعر جديدًا بفضل مزايا البنية التحتية المتميزة مثل خطوط المترو والطرق السريعة ونفق كات لاي وتوسيع العديد من الطرق الرئيسية مثل ثو ثيم، ثاو ديين، آن فو، ثانه مي لوي... وتبلغ أسعار بعض المشاريع 160-200 مليون دونج/م²، أي ما يعادل شقة بمساحة 70 مترًا مربعًا بتكلفة تصل إلى 11-14 مليار دونج/وحدة.

وفي شرحه لارتفاع أسعار العقارات بشكل مستمر وكذلك نقاط الضعف في السوق، أشار السيد كان فان لوك إلى 6 أسباب.

أولاً، في الآونة الأخيرة، تورطت العديد من المشاريع العقارية في قضايا قانونية، بالإضافة إلى الخوف من ارتكاب الأخطاء والمسؤولية، مما أعاق عرض العقارات. وقد تم الآن حل هذه المشكلة تدريجياً.

ثانيًا، نظرًا لمحدودية العرض وقلة التراخيص، يتجه المستثمرون بشكل رئيسي نحو المشاريع عالية الجودة، لأن ربحية هذه المشاريع أعلى من ربحية المشاريع منخفضة الجودة.

ثالثا، عندما يكون العرض والطلب غير متوازنين مع هيمنة قطاع العقارات الراقية، في حين أن الطلب الحقيقي في قطاعات العقارات المتوسطة والمعقولة التكلفة، بما في ذلك الإسكان الاجتماعي منخفض التكلفة، دفع الأسعار إلى الارتفاع.

رابعًا، حالة المضاربة وتضخم الأسعار والتلاعب بها. صرّح السيد لوك بأن بعض المستثمرين أنفسهم هم من تسببوا في هذا التلاعب. كما شارك بعض الوسطاء في التلاعب بالأسعار، مما أدى إلى ارتفاعها.

خامساً، هناك التكهنات، حيث استشهد السيد لوك باستطلاع رأي أجراه موقع batdongsan.com مع 600 مستثمر عقاري، حيث قال 86% منهم إنهم يخططون للبيع خلال عام واحد، بدلاً من العيش في المنزل فعلياً.

أخيرًا، لا توجد ضريبة عقارية حتى الآن، إذ لا تخضع حاليًا سوى 2% من المعاملات لرسوم التسجيل. ووفقًا للدكتور كان فان لوك، تُمثل إيرادات ضريبة العقارات في فيتنام حوالي 1.6% من إجمالي إيرادات الميزانية، بينما تتراوح إيرادات الدول الأخرى بين 4% و5%.

وقال الدكتور كان فان لوك إن إيرادات ضريبة العقارات في فيتنام تمثل حوالي 1.6% من إجمالي إيرادات الميزانية، في حين تبلغ إيرادات البلدان الأخرى حوالي 4-5%.

بناء خارطة طريق لفرض 3 أنواع من الضرائب العقارية

فيما يتعلق بالحلول، أكد الدكتور كان فان لوك على أهمية حل القضايا القانونية لزيادة المعروض. وتخطط الحكومة لإنشاء صندوق وطني لتنمية الإسكان، مما سيساعد على زيادة المعروض من المساكن الاجتماعية والمساكن بأسعار معقولة، وخاصةً للإيجار.

وبالإضافة إلى ذلك، من الضروري حل المشاريع المتوقفة، حيث يوجد حاليًا ما يقرب من 3000 مشروع برأس مال استثماري إجمالي يبلغ حوالي 6 ملايين مليار دونج.

قال السيد لوك: "إن إزالة 10-15% فقط من حوالي 3000 مشروع سيُضخّ رأس مال كبير في الاقتصاد. وهذا لن يُسهم في زيادة العرض فحسب، بل سيُشكّل أيضًا محركًا للنمو الاقتصادي".

وأكد السيد لوك بعد ذلك على ضرورة التعامل بشكل صارم مع التضخم في الأسعار والتلاعب بالأسعار، بما في ذلك مزادات الأراضي.

وأخيرًا، وفقًا لخبراء BIDV، علينا التفكير في فرض ضرائب على العقارات. ووفقًا للسيد لوك، يعتقد الكثيرون أن فرض ضرائب على العقارات سيؤدي إلى انهيار السوق، لكن هذا اعتقاد خاطئ تمامًا. لأن فرض الضرائب سيُطبّق وفقًا لخطة عمل، وليس فورًا.

تتطلب ضريبة العقارات معلوماتٍ وبيانات، ويستغرق جمعها من سنة إلى سنتين. والحكومة عازمةٌ جدًا على جمع بيانات الأراضي والعقارات. من الضروري وضع خطةٍ لفرض ضرائب على ثلاثة أنواعٍ من العقارات، وقد اتبعت الدول العالمية هذا النهج منذ زمنٍ طويل.

الأولى هي ضريبة المعاملات (على الإيرادات أو الأرباح). والثانية هي ضريبة المنازل الثانية وما بعدها. والأخيرة هي ضريبة الميراث،" عبّر الدكتور كان فان لوك عن رأيه.

السيدة دونج ثوي دونج - الرئيس التنفيذي لشركة CBRE فيتنام

تشاطر السيدة دونغ ثوي دونغ، الرئيسة التنفيذية لشركة سي بي آر إي فيتنام، الرأي نفسه، قائلةً إنه عاجلاً أم آجلاً، يجب علينا النظر في مسألة الضرائب العقارية. الضرائب ضرورية، ولكن وفقاً للسيدة دونغ، الأهم هو كيفية فرض الضرائب، ومعدلها، وكيفية حسابها... على سبيل المثال، ما مقدار الضريبة المفروضة على امتلاك منزل ثانٍ، وكيفية حساب الضريبة عند شراء منزل وبيعه مرة أخرى بعد عام واحد...

قالت السيدة دونغ: "الضرائب أشبه بمرضٍ يتطلب تناول الدواء. لكننا نحتاج إلى تناول الدواء لنتعافى، لذا يجب حساب الجرعة".

المصدر: https://vtv.vn/gia-nha-dat-tren-troi-chuyen-gia-de-xuat-xay-lo-trinh-danh-3-loai-thue-bat-dong-san-100250925212853137.htm